EXCMO. AYUNTAMIENTO DE SEGORBE (CASTELLÓN)

Transcripción

1 EXCMO. AYUNTAMIENTO DE SEGORBE PROYECTO DE EXPROPIACIONES PARA ZONA VERDE DOTACIONAL EN MONTE SAN BLAS. MARZO DE 2012

2 INDICE GENERAL 1. Antecedentes 2. Objeto 3. Memoria Informativa 4. Memoria Justificativa del Proyecto de Expropiación 5. Clasificación y Calificación del suelo 6. Hojas de aprecio 7. Fichas catastrales 8. PLANOS Plano topográfico 9. ANEXOS 9.1 Tipo de capitalización r (BOE 1 marzo de 2012) 9.2 Cálculo del Valor del Suelo V para la parcela Cálculo del Valor del Suelo V para la parcela Cálculo de parámetros P1 y P2 ( nº habitantes) 9.5 Anexo fotográfico

3 1. ANTECEDENTES El Plan General de Ordenación Urbana de Segorbe aprobado el 19 de noviembre de 1990 clasifica los suelos objeto de este proyecto como Suelo Urbano con una calificación de zonas verdes y por lo tanto con un uso dotacional público. Mediante el presente proyecto se pretende obtener la propiedad de dichos suelos. 2. OBJETO El objeto del presente proyecto es el de establecer el precio de expropiación de las parcelas que se encuentran dentro del ámbito señalado en el plano de emplazamiento adjunto sobre las cuales se pretende implantar el correspondiente uso dotacional. 3. CLASIFICACIÓN Y CALIFICACIÓN DEL SUELO La clasificación urbanística de las parcelas objeto de este proyecto de expropiación es la de Suelo Urbano con una calificación de zonas verdes y por lo tanto con un uso dotacional público. 4. MEMORIA INFORMATIVA De la lectura de la documentación obrante se entiende que los terrenos que el Ayuntamiento pretende obtener se corresponden con un único inmueble a efectos catastrales cuya referencia es la YK1144N0001MK. Ver anexo de fichas catastrales. Asimismo de la lectura de la escritura pública de exceso y cabida y redacción de nueva descripción de finca otorgada por Don Ramón Navarrete Asensio y Doña Petronila Ibáñez Pérez con protocolo/exp. 745/2007 de 28 de mayo de 2007 se identifica la anterior parcela catastral con la parcela G de esta escritura, descrita como sigue: 7.- PARCELA G) SOLAR ubicado en sola parcela que tiene una superficie de (1.705m2) mil setecientos cinco metros cuadrados Linda: al frente, derecha entrando e izquierda, calle Obispo Pont y Gol; y fondo, Ayuntamiento de Segorbe El Ayuntamiento de Segorbe dispone además del contrato privado de compraventa de 7 de mayo de mil novecientos sesenta y nueve firmado entre Don Ramón Navarrete Asensio y Doña Petronila Ibáñez Pérez como vendedores y por D. José Aparicio Minguez y D. Francisco Garnes Fernández como compradores según el cual los primeros realizan la venta de 300 m2 de la finca matriz con número de referencia catastral YK1144N0001MK, objeto de este proyecto de expropiación.

4 Por lo tanto, el Ayuntamiento de Segorbe, ante las diversas documentaciones obrantes, entiende que deben ser tenidos en cuenta todos los propietarios mencionados a la hora de realizar esta expropiación, para que puedan ser debidamente informados e incorporados a este procedimiento, en aplicación del artículo 6 punto 6 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, Así pues a los efectos de este proyecto de expropiación existen dos parcelas a expropiar correspondientes con una única referencia catastral que son las siguientes: - Parcela nº 1 sita en la calle Obispo Pont Gol 19 con referencia catastral YK1144N0001MK, propiedad del matrimonio D. Ramón Navarrete Asensio y Dª Petronila Ibañez Pérez. - Parcela nº 2 sita en la calle Obispo Pont Gol 19 con referencia catastral YK1144N0001MK, propiedad de D. José Aparicio Minguez y D. Francisco Garnes Fernández según mitades indivisas. 5. MEMORIA JUSTIFICATIVA DEL PROYECTO DE EXPROPIACION Como se ha indicado en los antecedentes las parcelas objeto de este proyecto de expropiación se encuentran calificadas como zonas verdes de la población. El Ayuntamiento de Segorbe, dentro de sus objetivos tiene el de ir adquiriendo por los métodos establecidos las diversas parcelas necesarias para la ejecución de las diversas dotaciones de las redes primaria y secundaria de la población. En concreto con esta actuación estaría adquiriendo suelo perteneciente a la red primaria de zonas verdes. A los efectos de valoración, en función del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo se distinguen dos situaciones básicas del suelo en su artículo 12: Artículo 12. Situaciones básicas del suelo. 1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o desuelo urbanizado. 2. Está en la situación de suelo rural: a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.

5 b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente. 3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el párrafo anterior, la legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural. Las parcelas en cuestión no han sido incluidas en ningún proceso urbanístico no disponiendo de los servicios necesarios para ser considerados solar. Además SÍ son necesarias otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento, porque simplemente dichas instalaciones no existen en su ámbito, por lo que hay que construirlas urbanizando. Procede por lo tanto considerar estas parcelas como suelo rural a los efectos de valoración según el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo que establece en su artículo 23 que: Artículo 23. Valoración en el suelo rural 1.Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley: a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan. b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

6 c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos. 2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados. Según el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, en su capítulo III. Valoración en situación de suelo rural (artículos 7 a 18): Artículo 7. Valoración en situación de suelo rural. 1. Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior. La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 11 y siguientes de este Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación En el caso en el que nos encontramos no existe renta real puesto que los terrenos en cuestión se encuentran sin plantación alguna, por lo que se va a proceder a calcular la renta potencial. Según el artículo 11 del RD 1492/2011,

7 El tipo de capitalización (r) se corresponde con la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años. (Disposición adicional séptima del R. D. L. 2 de 2008). Se adjunta como anexo 9.1 la publicación en el BOE de 1 de marzo de 2012 de dicho índice, cuyo valor es 4,109%. Teniendo en cuenta que las parcelas no se encuentran en explotación se va a suponer que el Valor de las mismas está compuesto por dos partes: - la primera correspondiente a los 10 primeros años de puesta en funcionamiento de la explotación V 1. - La segunda correspondiente a la explotación continuada en el tiempo V 2. V f = V x FL V= V 1 + V 2 V 1 = [ R 1 /(1+r) 1 + R 2 /(1+r) 2 + R 3 /(1+r) 3 + R 4 /(1+r) 4 + R 5 /(1+r) 5 + R 6 /(1+r) 6 + R 7 /(1+r) 7 + R 8 /(1+r) 8 + R 9 /(1+r) 9 + R 10 /(1+r) 10 ] ( 10 primeros años ) V 2 = R/r ( resto años de explotación ilimitados) Donde: V f: Valor final del suelo V: Valor de capitalización. V 1: Valor de capitalización de los primeros 10 años. Anexos 9.2 y 9.3 V 2: Valor de capitalización de la explotación el resto de años. Anexos 9.2 y 9.3 FL: Factor global de localización. FL= u 1 x u 2 x u 3 (siempre 2)= 1,42 x 1,57 x 1,35 = 3.00 = 2 u 1 =1+[P 1 + (P 2 /3)] x 1/ = 1+[ ( /3)] x 1/ =1,42 P 1 = Nº habitantes a menos de 4 km. de distancia = Habitantes Anexo 9.4 P 2 = Nº habitantes entre 4 km y 40 km. de distancia = Habitantes A9.4 u 2 = 1,6 0,01d ( d= 3 km. de distancia al tren ) = 1,6 0,03 = 1,57 u 3 = 1,1 + 0,1 x ( p+t) [ p=0,5(valor paisajístico) t=2 (dotacional-zona verde)= = 1,1 + 0,1 x ( 0,5+2) = 1,1 + 0,25 = 1,35 Según el artículo 9 del RD 1492/2011, R = I-C

8 Donde: R: Renta anual real o potencial de explotación en euros por hectárea. I: Ingresos anuales de la explotación en euros por hectárea. C: Costes anuales de la explotación en euros por hectárea. En los anexos 9.2 y 9.3 se justifica el cálculo de las Rentas para las parcelas en cuestión, así como el Valor de capitalización V. A continuación se relacionan los valores adoptados, en base a los cuales se redactan las hojas de aprecio. CUADRO RESUMEN DE PARCELAS Y VALORACION DE LAS MISMAS PARCELA SUPERFICIE TOPOGRAFICA (M2) VALOR DE CAPITALIZACION 1 (10 PRIMEROS AÑOS) VALOR DE CAPITALIZACION 2 (RESTO AÑOS) VALOR DE CAPITALI- ZACION V1 + V2 FACTOR DE LOCALIZA- CION FL VALOR FINAL DEL SUELO V f 5% AFECCION (LEF) VALOR A INDEMNIZAR , , , ,71 366, , ,33 833,80 758, ,94 75, ,79 En Segorbe a 12 de marzo de 2012 Jose Antonio Cifres Garcerán Arquitecto Municipal

9 6. HOJAS DE APRECIO

10 HOJA DE APRECIO Nº 1 PROYECTO DE EXPROPIACIONES: DOTACIÓN PÚBLICA (ZONAS VERDES) MUNICIPIO: Segorbe PROVINCIA: Castellón FECHA: 12 marzo 2012 TITULARIDAD DATOS DEL TITULAR CATASTRAL NOMBRE: D. Ramón Navarrete Asensio y Dª Petronila Ibañez Pérez DATOS DEL TITULAR ACTUAL Y OTROS TITULARES DE DERECHOS D. Ramón Navarrete Asensio y Dª Petronila Ibañez Pérez DATOS CATASTRALES REFERENCIA CATASTRAL: YK1144N0001MK SUPERFICIE: 1405 M2 CARACTERÍSTICAS DE LA FINCA Descripción de la parcela: Parcela urbana Linderos: La Hijuela 7.-Parcela G: Linda: al frente, derecha entrando e izquierda, calle Obispo Pont y Gol; y fondo, Ayuntamiento de Segorbe.- Inscripción registrial: FINCA Nº: 2975 del municipio de Segorbe inscrita en el Tomo 600, libro 248, folio 24. La presente finca registral se divide en diferentes hijuelas siendo la objeto de expropiación parte de la descrita en la hijuela 7 parcela G cuya referencia catastral es la anteriormente descrita. AFECCIÓN (Total o Parcial): Parcial de la finca matriz ( Parte 1 de la Hijuela 7) CALIFICACIÓN DE LA FINCA A EFECTOS DE VALORACIÓN Suelo rural DERECHOS O GRAVÁMENES QUE PESAN SOBRE LA FINCA Libre de cargas BIENES AFECTADOS: Aprovechamiento Superficie Finca Matriz Expropiación Definitiva Ninguno 3916,00 M2 1405,00 M2 de la Hijuela 7. Parcela G CONSTRUCCIONES AFECTADAS Y OTROS ELEMENTOS: Ninguna PARCELA SUPERFICIE TOPOGRAFICA (M2) VALOR DE CAPITALIZACION 1 (10 PRIMEROS AÑOS) VALOR DE CAPITALIZACION 2 (RESTO AÑOS) VALOR DE CAPITALI- ZACION V1 + V2 FACTOR DE LOCALIZA- CION FL VALOR FINAL DEL SUELO V f 5% AFECCION (LEF) VALOR A INDEMNIZAR , , , ,71 366, ,74 Se fija en SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS EUROS CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE EURO la cantidad a satisfacer por el Ayuntamiento como precio total del bien

11 HOJA DE APRECIO Nº 2 PROYECTO DE EXPROPIACIONES: DOTACIÓN PÚBLICA (ZONAS VERDES) MUNICIPIO: Segorbe PROVINCIA: Castellón FECHA: 12 marzo 2012 TITULARIDAD DATOS DEL TITULAR CATASTRAL NOMBRE: D. José Aparicio Minguez y D. Francisco Garnes Fernández. DATOS DEL TITULAR ACTUAL Y OTROS TITULARES DE DERECHOS D. José Aparicio Minguez y D. Francisco Garnes Fernández DATOS CATASTRALES REFERENCIA CATASTRAL: YK1144N0001MK SUPERFICIE: 300 M2 CARACTERÍSTICAS DE LA FINCA Descripción de la parcela: Parcela rústica Linderos: La Hijuela 7.-Parcela G: Linda: al frente, derecha entrando e izquierda, calle Obispo Pont y Gol; y fondo, Ayuntamiento de Segorbe.- Inscripción registrial: FINCA Nº: 2975 del municipio de Segorbe inscrita en el Tomo 600, libro 248, folio 24. La presente finca registral se divide en diferentes hijuelas siendo la objeto de expropiación parte de la descrita en la hijuela 7 parcela G cuya referencia catastral es la anteriormente descrita. AFECCIÓN (Total o Parcial): Total CALIFICACIÓN DE LA FINCA A EFECTOS DE VALORACIÓN Suelo rural DERECHOS O GRAVÁMENES QUE PESAN SOBRE LA FINCA Libre de cargas BIENES AFECTADOS: Aprovechamiento Superficie Finca Matriz Expropiación Definitiva Ninguno 3916,00 M2 300,00 M2 de la Hijuela 7. Parcela G CONSTRUCCIONES AFECTADAS Y OTROS ELEMENTOS: Ninguna PARCELA SUPERFICIE TOPOGRAFICA (M2) VALOR DE CAPITALIZACION 1 (10 PRIMEROS AÑOS) VALOR DE CAPITALIZACION 2 (RESTO AÑOS) VALOR DE CAPITALI- ZACION V1 + V2 FACTOR DE LOCALIZA- CION FL VALOR FINAL DEL SUELO V f 5% AFECCION (LEF) VALOR A INDEMNIZAR ,33 833,80 758, ,94 75, ,79 Se fija en MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS la cantidad a satisfacer por el Ayuntamiento como precio total del

12 bien 7. FICHAS CATASTRALES