AVANCE DE ORDENACIÓN DEL SECTOR US DEL PLAN GENERAL DE ALHAMA.

Transcripción

1 AVANCE DE ORDENACIÓN DEL SECTOR US DEL PLAN GENERAL DE ALHAMA. ALHAMA GOLF CLUB, S.L. OCTUBRE

2 INDICE GENERAL 1. EL SUELO OBJETO DEL AVANCE. SU SECTORIZACIÓN EN EL PLAN ESPECIAL DE INFRAESTRUCTURAS FICHA NORMATIVA DEL SECTOR NECESIDAD DE FORMULACIÓN DEL AVANCE LAS SOLUCIONES DE CONEXIÓN VIARIA EXTERNA SOLUCIÓN DE DOTACIÓN DE AGUA POTABLE SOLUCIÓN DE DEPURACIÓN DE AGUAS RESIDUALES Y EVACUACION DE AGUAS PLUVIALES SOLUCIÓN DE SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA SOLUCIÓN DE CONEXIÓN A REDES EXTERNAS DE TELECOMUNICACION SOLUCIÓN DE CONEXIÓN A REDES EXTERNAS DE GAS PROPUESTA DE ORDENACIÓN ZONAL BÁSICA INTERNA INDICATIVA. CARACTERÍSTICAS EDIFICABILIDAD. CESION DE FINCA DE INTERES AMBIENTAL CUADRO DE DATOS POR USOS PLANOS: PLANOS DE INFORMACIÓN: 1.1. SITUACIÓN PLAN GENERAL TOPOGRÁFICO ORTOFOTO 1.5. USOS DEL SUELO VIARIO ACTUAL CATASTRAL LOCALIZACION DE FINCA DE CESION AMBIENTAL. PLANOS DE PROPUESTA: 2.1. DELIMITACIÓN SECTORIAL COMUNICACIÓN VIARIA ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE SANEAMIENTO Y DEPURACIÓN RED ELÉCTRICA TELECOMUNICACIONES RED DE GAS ORDENACIÓN ZONAL BÁSICA INDICATIVA. ANEXO: ESCRITURA DE FINCA DE CESION AMBIENTAL. 1

3 El equipo redactor del presente Documento de Avance: Coordinador del Documento: Pedro Morillas Sánchez. Equipo redactor del Documento: Juan Heras Perera. Arquitecto. Javier Carranza Aguilar Técnico urbanista. Enrique Fernández Lopez. Ingeniero de Caminos. Pedro Morillas Sánchez. Licenciado en Derecho. 2

4 1. EL SUELO OBJETO DEL AVANCE. SU SECTORIZACIÓN EN EL PLAN ESPECIAL DE INFRAESTRUCTURAS. El suelo objeto del presente documento de Avance está constituido por el espacio que en la documentación del Plan General de Alhama, que resultó aprobada inicialmente, aparecía como sector US Alhama Golf Club, S. L. Sin embargo al producirse la aprobación provisional del Plan General de Alhama dicho espacio pasa de suelo urbanizable sectorizado a suelo urbanizable sin sectorizar, quedando integrado en el ámbito con código UNS El Plan Especial de Infraestructuras Comunes de los Desarrollos Turístico- Residenciales del Sur del Municipio de Alhama, de redacción paralela al presente documento de Avance, plantea ahora, como Cédula de Urbanización, la delimitación de los sectores US-14-03, Morera Golf Resort; US-14-04, Alhama Golf Club; US-14-05, La Ermita Resort y US-14-06, Hacienda San Miguel de Alhama. Por tanto el espacio objeto del presente Avance quedaría, al aprobarse el Plan Especial con la sectorización también aprobada como nuevo sector US El citado Plan Especial, en su apartado B, justifica la propuesta de delimitación sectorial, en base a las siguientes razones: Las sectorizaciones propuestas ya estaban contenidas en la Documentación del Plan General, inicialmente aprobada. La titularidad del suelo corresponde a Sociedades urbanizadoras que tienen suficientemente acreditada su capacidad técnica, organizativa, financiera y la voluntad empresarial de desarrollo de sus actuaciones. En concreto, Alhama Golf Club, S.L. es titular de la totalidad del suelo del nuevo sector y del camino que constituirá el acceso a la finca sobre el cual, y desde el enlace de la autovía MU-602, el Plan Especial de Infraestructuras proyecta el víal J, de acceso al sector. En todos los supuestos se cumplen la superficie mínima requerida para poder delimitar sector con superficie superior a m2. 3

5 El uso global será residencial, con orientación turística, y el aprovechamiento de referencia de 0,15 m2/m2, ampliable a 0,21 m2/m2 (actuales ámbitos UNS ) y 0,20 m2/m2 para el sector US14-06, de Hacienda San Miguel, si se llevan a cabo las cesiones de suelo de mejora ambiental u otro destino. Como se tiene constancia de que dichas cesiones se van a ofrecer, el Plan Especial realiza los cálculos con el índice de aprovechamiento de referencia de 0,21 y 0,20 m2/m2. El presente Plan Especial se elabora justamente para planificar y ofrecer todas las soluciones de conexión a infraestructuras existentes o ejecución de las nuevas previstas, de todo tipo. 4

6 2. FICHA NORMATIVA DEL SECTOR. A continuación se reproduce la ficha normativa del sector. SECTOR US-14-04, ALHAMA GOLF CLUB, S. L. 1.- Datos Generales. - Situación: Situado al Sur-Este del Término de Alhama, junto al Término Municipal de Fuente Álamo y al Norte de la Carretera de Cartagena. - Clasificación: Urbanizable Sectorizado de Actuaciones Periféricas Autónomas: US Calificación: Uso Global Residencial. - Superficie del sector: m2. - Sistemas Generales incluidos en el Sector: S.G.Z.V.: 5% de la superficie del sector m2. Dotacional Público: 1,50% de la superficie del sector m Condiciones de Ordenación: - Zonas de Ordenación Urbanística: las que defina el planeamiento de desarrollo. - Tipologías edificatorias: edificación aislada, pareada, en hilera o colectiva. - Sistema de Actuación: el que determine el planeamiento de desarrollo. - Uso global: Residencial. - Distribución de Usos: Residencial: >95% Hotelero- Comercial: <5% - Usos pormenorizados: los que determine el planeamiento de desarrollo. - Parámetros Urbanísticos: Número de alturas: Hoteles 5 plantas (20 m) Residencial colectivo 4 plantas (16 m) Resto 3 plantas (10 m) - Aprovechamiento de Referencia: 0,15 m2/m2 ampliables a 0,21 m2/m2, si se realizan cesiones al Ayuntamiento de espacios de protección especifica, con límite de 0,1 m2 por cada m2 de espacio cedido. - Suelo edificable total: el que determine el planeamiento de desarrollo 5

7 3. NECESIDAD DE FORMULACIÓN DEL AVANCE. El artículo 132 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia dispone que será preceptiva la presentación de un Avance de Plan con la solicitud de la Cédula de Urbanización para iniciar el desarrollo urbanístico de un suelo urbanizable sin sectorizar. En cumplimiento de dicho precepto se elabora el presente Avance de la futura ordenación del sector US Su contenido y el acuerdo que recaiga sobre el mismo sólo tendrá efectos administrativos internos preparatorios de la redacción del Plan Parcial del sector, salvo en los aspectos de delimitación del sector y ordenación básica. El Avance debe definir: Ámbito. Viene constituido por la delimitación del sector con la indicada superficie de m2. Estructura general. Determinada por las soluciones de conexión viaria externa, dotación de agua potable, depuración de aguas residuales y evacuación de pluviales; suministro de energía eléctrica y conexión a redes de telecomunicación y gas. Zonificación básica indicativa, que resultará explicada en el apartado 10 del presente documento de Avance, pudiendo variarse posteriormente, de manera justificada en el momento de la elaboración del Plan Parcial. No será posible variar las superficies mínimas de reserva para sistema general de espacios libres, sistema general de equipamientos, zonas verdes locales y equipamientos del sector, aunque sí su localización exacta. 6

8 4. LAS SOLUCIONES DE CONEXIÓN VIARIA EXTERNA. Con arreglo a las previsiones del Plan Especial de Infraestructuras Comunes, el sector que nos ocupa disfrutará de conexión viaria externa óptima. En este sentido dicho Plan Especial partiendo del enlace de la autovía MU-602 que va a constituir también acceso al sector US de La Morera Golf Resort, S. L., se dispone el vial J de acceso al sector que discurre sobre camino cuya titularidad pertenece a la misma sociedad Alhama Golf Club, S.L., facilitándose de esta forma la operación de ejecución del vial de acceso. 7

9 5. SOLUCIÓN DE DOTACIÓN DE AGUA POTABLE. El Plan Especial de Infraestructuras Comunes describe en su apartado E.2. Las soluciones de dotación de agua potable al sector. Dicha solución parte del nuevo depósito regulador de Carrascoy, con sus diversas alternativas de alimentación y, a partir de dicho depósito, se proyecta una red de abastecimiento mallada a los sectores que, en el caso del sector de Alhama Golf Club, S. L. supondrá estar alimentado por dos conducciones TUB FD de diámetro 600 y 500, con una previsión de abastecimiento de m3/día. 8

10 6. SOLUCIÓN DE DEPURACIÓN DE AGUAS RESIDUALES Y EVACUACION DE AGUAS PLUVIALES. Igualmente el Plan Especial de Infraestructuras Comunes proyecta las soluciones que estima procedentes para la depuración de aguas residuales del futuro conjunto urbano y para la evacuación de aguas de lluvia. En cuanto a la depuración se prevé una EDAR con un caudal de diseño de m3/día, con tipología completa modular (4 módulos y sistemas de fangos activados y aireación prolongada). El agua procedente de la depuración podrá ser empleada en el riego de espacios libres tanto públicos como privados. En cuanto a la evacuación de aguas pluviales se plantea la solución mediante la construcción de un depósito de retención de aguas pluviales, en el extremo sur del sector, en la cota más baja, con una capacidad de m3. En cuanto a la localización el Plan Especial sitúa ambas instalaciones al sur del sector, por lo que el Avance efectúa la correspondiente reserva de suelo en un triángulo sureste de la finca, con superficie suficiente para acoger tanto la instalación de la EDAR como la del tanque de tormenta. 9

11 7. SOLUCIÓN DE SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA. Respecto de las soluciones de suministro de energía eléctrica se plantea la construcción de una subestación transformadora de energía eléctrica al servicio del conjunto de sectores servidos por el Plan Especial de Infraestructuras Comunes. La nueva subestación transformadora estará alimentada por líneas de 132 KV que procederá, a su vez, de la nueva subestación de Totana, alimentada por línea de 400 KV. Finalmente el sector estará servido por línea de 20 KV de DC de LA

12 8. SOLUCIÓN DE CONEXIÓN A REDES EXTERNAS DE TELECOMUNICACION. Para esta infraestructura se prevé punto de entronque a las redes actuales de telecomunicación existentes en cuevas del Reyllo, en término municipal de Fuente Alamo, tendiéndose la red aérea en paralelo a la MU-602 hasta alcanzar el sector. La red será de fibra óptica. Al llegar el cable de fibra óptica al punto de entronque del sector, se instalará un armario de distribución de fibra óptica PTRO (punto de terminación de repartidos óptico) por cada 150 abonados. A partir de este punto la red interna del sector se implantará canalizada. 11

13 9. SOLUCIÓN DE CONEXIÓN A REDES EXTERNAS DE GAS. La solución de suministro partirá desde el punto de entrega previsto en el actual gaseoducto instalado próximo al núcleo urbano de Alhama, cuya traza aparece representada en el plano 2.7. Desde este punto partirá la red de distribución en APA (tubo de acero de 16 bares de 8 de diámetro) que irá canalizada en trazado paralelo a la Autovía MU-602, hasta alcanzar el sector. A la entrada del sector se instalará una estación de Regulación y Medida, a partir de la cual arrancarán las tuberías de distribución al interior del sector. 12

14 10. PROPUESTA DE ORDENACIÓN ZONAL BÁSICA INTERNA INDICATIVA. CARACTERÍSTICAS. La propuesta de ordenación zonal básica interna indicativa proyecta un futuro conjunto urbano que puede definirse como conjunto urbano turístico-residencial de mínima densidad, con perfecta resolución de necesidades de comunicación viaria externa y redes de infraestructuras y servicios, con cuidado ambiental y paisajístico y cuyo elemento más significativo estará constituido por un campo de golf de 18 hoyos. A partir de dicha definición de la ordenación zonal básica que se formula sus características y objetivos de ordenación más relevantes son los siguientes: Esquema viario. A partir de la conexión viaria externa a la que se ha hecho referencia, que comunica directamente con el enlace de la autovía MU-602, se proyecta un viario interno de fácil lectura constituido por un vial principal perimetral que se complementa con diversos viales secundarios que proporcionan acceso adecuado a la totalidad de espacios y fincas resultantes de la ordenación del nuevo conjunto urbano. Configuración de los espacios libres públicos. Se configuran las siguientes tipologías de espacios libres públicos: o Sistema general de espacios libres, con una superficie mínima de m2 (5% de la superficie del sector conforme a Ficha normativa). Se prevén m2. o Zonas verdes locales con una superficie mínima de m2 (5%. de la superficie del sector. Artículo 106.e) de La Ley del Suelo. Categoría mínima densidad). Se prevén m2. o Senda perimetral que discurrirá por la totalidad del borde exterior del sector, proporcionando un paseo y carril-bici a todo lo largo del perímetro del sector, constituyendo un elemento urbano de alta relevancia, con una superficie de m2. o El conjunto de sistemas generales de espacios libres y zonas verdes locales se han emplazado siguiendo un criterio de alineación con el vial 13

15 principal y de distribución equitativamente distribuida por todo el espacio del sector, para proporcionar permeabilidad a todo el conjunto de piezas de la ordenación. o El conjunto de espacios libres públicos y de espacios libres privados, constituidos por el campo de golf, es abrumador en el conjunto del sector, suponiendo m2 del total del sector de m2, lo que supone un 57 % del sector, proporcionando un resultado de alta relevancia ambiental, paisajística y de calidad de vida. Reservas de suelo y disposición de los equipamientos. Con localización adecuada se proyectan los siguientes tipos de equipamientos: o A la entrada del conjunto urbano, sistema general de equipamientos con superficie mínima de m2. Se proyectan m2. o Equipamientos locales, con superficie mínima de m2 (5% articulo 106.f) de la Ley del suelo. Categoría mínima densidad). Se sigue el criterio de localizarlos en diversos emplazamientos a lo largo del sector, para un mejor servicio al conjunto de residentes del futuro conjunto urbano. Se proyectan m2. o A la entrada del conjunto urbano se dispone una reserva de suelo para equipamiento comercial privado, con superficie de m2. Campo de golf y reserva hotelera. Sin duda la pieza más significativa y articulante del futuro conjunto urbano estará constituida por el desarrollo de un campo de golf de 18 hoyos que ocupa la parte central de la ordenación con una superficie relevante de m2 para el campo de golf y m2 para la casa-club y hotelero. En localización central en el conjunto de la reserva para campo de golf se situará la casa-club del campo de golf y la reserva de suelo con destino hotelero. 14

16 Diversidad tipológica de viviendas. Con el fin de atender las distintas demandas, necesidades y gustos se proyecta una tipología variada de viviendas contando con: o Villas A. Viviendas unifamiliares aisladas con parcelas en torno a 375 m2 y viviendas de 3 dormitorios. o Villas B. Viviendas unifamiliares aisladas con parcelas en torno 600 m2 y viviendas de 4 dormitorios. o Colectiva Apartamentos. Vivienda colectiva en bloque de apartamentos, con 4 alturas máximas, con espacios libres privados y alineados con vistas al campo de golf. o Colectiva Mixta. Tipología que integra tanto conjunto de apartamentos, con espacios libres privados comunes, como viviendas unifamiliares adosadas, con pequeños espacios libres propios de cada vivienda. Se sitúan también alineados a lo largo del campo de golf y espacios libres públicos. Apuesta por la seguridad. El desarrollo del futuro conjunto urbano extremará las medidas de seguridad de los residentes en el mismo, con control de acceso conciliado con el carácter público de las vías de comunicación y con vallado externo de la totalidad del perímetro del sector. 15

17 11. EDIFICABILIDAD. CESION DE FINCA DE INTERES AMBIENTAL. Conforme a las Normas del Plan General y ficha normativa el índice de aprovechamiento de referencia del sector es de 0,15 m2/m2, ampliable hasta 0,21 siempre y cuando se lleve a cabo cesión al Municipio de suelos de interés ambiental con un límite de 0,1 m2/m2 de cesión. En este sentido Alhama Golf Club, S. L. ha adquirido, con intención de cederlas al Ayuntamiento de Alhama de Murcia, dos fincas en el partido Gebas, de interés ambiental según previsiones del Plan General, totalizando una superficie de m2. Se adjunta anexo con el título de adquisición de dichas fincas. En consecuencia tenemos en cuanto a edificabilidad del sector x 0,15 m2/m2 = m2. Aplicando el índice de 0,21 m2/m2, resultaría una edificabilidad de m2. A tal efecto las fincas adquiridas ya suponen un derecho de edificabilidad suplementario de m2. De la edificabilidad total, conforme a ficha normativa, el Plan Parcial destina al menos el 5 % a usos hotelero y comercial y el resto a residencial. 16

18 12. CUADRO DE DATOS POR USOS. La distribución indicativa por usos zonales incluida en el plano 2.8 da lugar al siguiente cuadro de datos superficiales: CALIFICACIÓN USO SUPERFICIE (m²) EV ZONAS VERDES ,00 SG_EV SG ZONAS VERDES ,00 S SENDAS ,00 EW VERDE PROTECCIÓN 4.552,00 G CAMPO DE GOLF ,00 SG_DE SG EQUIPAMIENTOS ,00 DE EQUIPAMIENTO ,00 C EQUIPAMIENTO COMERCIAL 5.247,00 CG/H CLUB GOLF / HOTELERO 9.128,00 INF INFRAESTRUCTURAS ,00 A VILLAS A ,00 B VILLAS B ,00 CA COLECTIVA APARTAMENTOS ,00 CM COLECTIVA MIXTA ,00 V VIARIO ,00 TOTAL ,00 17

19 Murcia, octubre de Por EPYPSA. Juan Heras Perera. Arquitecto.. Enrique Fernández López. Ingeniero de Caminos Pedro Morillas Sánchez. Licenciado en Derecho. 18

20 PLANOS: PLANOS DE INFORMACIÓN: 1.1. SITUACIÓN PLAN GENERAL TOPOGRÁFICO ORTOFOTO 1.5. USOS DEL SUELO VIARIO ACTUAL CATASTRAL LOCALIZACION DE FINCA DE CESION AMBIENTAL. PLANOS DE PROPUESTA: 2.1. DELIMITACIÓN SECTORIAL COMUNICACIÓN VIARIA ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE SANEAMIENTO Y DEPURACIÓN RED ELÉCTRICA TELECOMUNICACIONES RED DE GAS ORDENACIÓN ZONAL BÁSICA INDICATIVA. 19

21 ANEXO: ESCRITURA DE FINCA DE CESION AMBIENTAL 20