MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NÚMERO 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS PROMOTORA : Dª. FELICITAS GONZÁLEZ MARINERO

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1 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN, REFORMA INTERIOR, MEJORA URBANA Y CATÁLOGO DEL CONJUNTO HISTÓRICO DE CUÉLLAR (SEGOVIA) MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NÚMERO 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS PROMOTORA : Dª. FELICITAS GONZÁLEZ MARINERO JUNIO DE 2012 FERNANDO NIETO CRIADO. ARQUITECTO 50ZC

2 INDICE I. INTRODUCCIÓN I.1. OBJETO. I.2. NORMATIVA URBANÍSTICA APLICABLE. M. MEMORIA VINCULANTE M.1. CONVENIENCIA E INTERES PÚBLICO. M.2. IDENTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN. M.3. JUSTIFICACIÓN PORMENORIZADA DE LA MODIFICACIÓN. M.3.1. JUSTIFICACIÓN GENERAL. M.3.2. JUSTIFICACIÓN EXPRESA DEL CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 173 DEL RUCyL. M.3.3. CONCLUSIONES. M.4. INFLUENCIA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y GENERAL VIGENTES. OTRAS AFECCIONES. M.5. RESUMEN EJECUTIVO: ÁREAS AFECTADAS POR LA MODIFICACIÓN. PLANOS PLANO nº 1. ORDENACIÓN ACTUAL. REPRODUCCIÓN PARCIAL DEL PLANO Nº 11. PLANO nº 2. CLASIFICACIÓN DE LAS ZONAS COLINDANTES CON LA VÍA PÚBLICA EN EL ENTORNO. PLANO nº 3. NUEVA ORDENACIÓN. MODIFICACIÓN PARCIAL DEL PLANO Nº 11. ANEXOS DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DE DATOS CATASTRALES DEL TERRENO

3 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN, REFORMA INTERIOR, MEJORA URBANA Y CATÁLOGO DEL CONJUNTO HISTÓRICO DE CUÉLLAR MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NUM. 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS Promotora: Felicitas González Marinero. Fernando Nieto Criado, arquitecto redactor I. INTRODUCCIÓN I.1.- OBJETO Esta Modificación Puntual al Plan Especial de Protección, Reforma interior, Mejora urbana y Catálogo del Conjunto Histórico de Cuéllar, promovida por Dª. Felicitas González Marinero, con D.N.I. número W y domicilio a efectos de notificación en la carretera del Henar km. 5 de Cuéllar, tiene por objeto la supresión justificada del espacio libre privado previsto por la ordenación actual en el terreno situado en el número 18 de la calle de las Cuevas. I.2.- NORMATIVA URBANÍSTICA APLICABLE ESTATAL: Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. AUTONÓMICA: Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Castilla y León. Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León (LUCyL), modificada por Ley 10/2002, de 10 de julio, Ley 21/2002, de 27 de diciembre de medidas económicas, fiscales y administrativas, Ley 13/2003, de 23 de diciembre, de medidas económicas, fiscales y administrativas, Ley 13/2005, de 27 de diciembre, de medidas financieras, Ley 9/2007, de 27 de diciembre, de medidas financieras y Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de medidas sobre urbanismo y suelo. Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (RUCyL), modificado por Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, de promoción, adquisición y arrendamiento de vivienda joven, Decreto 68/2006, de 5 de octubre, Decreto 6/2008, de 24 de enero y Decreto 45/2009, de 9 de julio. 1

4 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN, REFORMA INTERIOR, MEJORA URBANA Y CATÁLOGO DEL CONJUNTO HISTÓRICO DE CUÉLLAR MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NUM. 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS Promotora: Felicitas González Marinero. Fernando Nieto Criado, arquitecto redactor Orden FOM/208/2011, de 22 de febrero, por lo que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 1/2011, sobre emisión de informes previos en el procedimiento de aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico (BOCyL ). MUNICIPAL: Normas Urbanísticas Municipales del Término Municipal de Cuéllar, aprobadas definitivamente con fecha (BOCyL ). Plan Especial de Protección, Reforma interior, Mejora urbana y Catálogo del Conjunto Histórico de Cuéllar, aprobado definitivamente con fecha (BOCyL ). 2

5 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN, REFORMA INTERIOR, MEJORA URBANA Y CATÁLOGO DEL CONJUNTO HISTÓRICO DE CUÉLLAR MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NUM. 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS Promotora: Felicitas González Marinero. Fernando Nieto Criado, arquitecto redactor M. MEMORIA VINCULANTE M.1.- CONVENIENCIA E INTERÉS PÚBLICO La ordenación actual del solar califica la manzana como zona de aplicación de la ordenanza C en grado 2 (C2), señalando la parte anterior de la parcela, con un fondo medio de 7,88 m. y una superficie de 54,18 m², como espacio libre privado, y la parte posterior, con un fondo medio de 6,50 m y una superficie de m², como zona edificable. Queda también protegido el muro de la mitad este de la fachada, que contiene una puerta de sillares, y que hoy se encuentra desmontado. En las condiciones señaladas, y contando con una altura de dos plantas, la superficie máxima edificable es de tan sólo m², lo que equivale a una superficie útil aproximada de 65 m², en la cual se debe de incluir la escalera de conexión entre ambas plantas. Ésta superficie resulta ser a todas luces insuficiente para albergar un programa de vivienda de tamaño medio. Se puede observar, tanto en los planos de ordenación del Plan Especial como en los catastrales, que existía una construcción sobre la alineación oficial que ahora está calificada como espacio libre privado. Por otra parte, la configuración del muro protegido no parece responder por espesor y calidad de materiales al cerramiento de un espacio libre, sino al de una edificación que habría desaparecido y que hoy no se puede llegar a documentar salvo por estos indicios. El artículo de las Normas Urbanísticas I, Ordenanzas, del Plan Especial de Protección define que el grado 2 de la ordenanza C... corresponde a las manzanas en cuyo interior existen espacios libres de acentuado valor, por su arbolado o configuración, los cuales aparecen reflejados en el Plano de Ordenación. En las fotografías anteriores a la limpieza del solar efectuada recientemente, que se adjuntan a este documento, se puede apreciar que el escaso espacio libre preexistente carecía de cualquier tipo de arbolado que pudiera conferir un acentuado valor que justifique mantenerlo como espacio libre público. Se observa por otra parte que en la mayoría de las fincas del entorno se permite la edificación en la zona anterior de las parcelas. De hecho, en las fincas colindantes al Este, la altura permitida resulta ser de 6,5 m. y dos plantas, llegando incluso la delimitación de la 3

6 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN, REFORMA INTERIOR, MEJORA URBANA Y CATÁLOGO DEL CONJUNTO HISTÓRICO DE CUÉLLAR MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NUM. 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS Promotora: Felicitas González Marinero. Fernando Nieto Criado, arquitecto redactor zona afectada por esta prescripción a abarcar la mitad de la fachada del número 18, aún a pesar de estar calificada como espacio libre privado. El estudio de la ordenación del entorno que se efectúa en el plano número 2 que forma parte de este documento, permite constatar cómo en los límites allí definidos, de los 16 casos de patios en fachada preexistentes, y por tanto en condiciones similares al que aquí nos ocupa, 14 de ellos están calificados con la ordenanza C2 (edificables) y tan sólo dos se han calificado como espacio libre privado: el patio Este del número 24 que cuenta con un buen número de árboles y donde excepcionalmente el Plan asume la edificación adosada a la muralla y el del número 20, que también cuenta con algún árbol y donde de los 19 m. de frente de fachada, los 8,50 m. que corresponden al patio actual mantienen este uso. Se puede también constatar cómo la única edificación preexistente sobre la alineación oficial que se califica como espacio libre privado es la incluida en el número 18, lo que, al no quedar justificado por circunstancia alguna, debe de entenderse más como un error que como una prescripción fundamentada. La Memoria Vinculante del Plan Especial no define las premisas de partida y ni los objetivos de ordenación en esta zona, pero de lo expresado en el párrafo anterior se deduce que la intención normativa no ha sido otra que, salvo en dos excepciones justificadas, conseguir una banda edificable sobre alineación que defina los límites de la vía pública.. En cuanto a usos, en el Plan Especial de Protección se manifiestan expresamente los objetivos. Así, en el apartado de la Memoria Vinculante, en referencia a los problemas y oportunidades en la relación conjunto histórico-ciudad, se señala lo siguiente: Los problemas más graves del Conjunto Histórico derivan sobre todo del deterioro urbano por el abandono y la pérdida de actividad, resultado del desequilibrio entre su gran extensión y su reducida población; y agravado por la disminución de la "tensión" de uso por el creciente desplazamiento de las actividades hacia la nueva ciudad. La recuperación de los niveles de actividad perdidos de un modo generalizado en casco y arrabales, constituye por tanto el principal punto de atención de orden general del Plan, junto con la necesidad de fortalecer y clarificar los rasgos y valores morfológicos y de trama urbana, algunos muy amenazados, tanto de la ciudad murada como de los arrabales. En las condiciones señaladas, se propone en esta Modificación Puntual recalificar la zona anterior de la parcela, ahora considerada espacio libre privado, como edificable con la ordenanza C en grado 2 al igual que la zona posterior, y con una altura de fachada de 2 plantas y 6,5 m., aplicándose de este modo a la totalidad de la parcela idénticas 4

7 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN, REFORMA INTERIOR, MEJORA URBANA Y CATÁLOGO DEL CONJUNTO HISTÓRICO DE CUÉLLAR MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NUM. 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS Promotora: Felicitas González Marinero. Fernando Nieto Criado, arquitecto redactor prescripciones a las que afectan a las colindantes al Este, con el fin de conseguir una continuidad de la banda edificada así como de permitir la construcción de una vivienda de tamaño medio. A tenor de lo expresado, las determinaciones propuestas en ésta Modificación Puntual conseguirían por una parte unificar los criterios de calificación del suelo en el entorno y, por otra, facilitar su uso para la construcción de una nueva vivienda unifamiliar que, respetando el carácter y las condiciones preexistentes del entorno, contribuiría a la revitalización de esta zona hoy muy despoblada, lo que justifica no sólo la oportunidad de las determinaciones que se proponen y su conveniencia, sino también el interés público de las mismas. M.2.- IDENTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN Esta modificación puntual afecta exclusivamente a la ordenación de la parcela situada en el número 18 de la calle de las Cuevas, con referencia catastral UL9840S0001AS. ORDENACIÓN ACTUAL. Es la que se deriva del plano nº 11 de ordenación, cuya reproducción parcial se adjunta (plano nº 1): Se define como espacio libre privado la zona anterior de la parcela señalada. ORDENACIÓN MODIFICADA. Es la que se deriva de la modificación parcial del plano número 11 de ordenación que se adjunta (plano nº 3): Se suprime el espacio libre privado en el interior de la parcela señalada, de tal modo que ésta queda con las mismas condiciones de ocupación en planta y altura de fachada que las parcelas situadas al Este. M.3.- JUSTIFICACIÓN PORMENORIZADA DE LA MODIFICACIÓN. M Justificación general. Esta modificación puntual propone la supresión del espacio libre privado previsto sobre el número 18 de la calle de las Cuevas, considerando que no cumple con las condiciones señaladas en el artículo de la normativa del Plan Especial para que pueda ser señalado como tal, al no tratarse de un espacio libre existente en el interior de la parcela de acentuado valor por su arbolado o configuración, apoyándose en los siguientes argumentos: Parte del espacio libre privado señalado en los planos de ordenación no es un espacio libre existente, puesto que estaba ocupado por una edificación con fachada a la vía 5

8 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN, REFORMA INTERIOR, MEJORA URBANA Y CATÁLOGO DEL CONJUNTO HISTÓRICO DE CUÉLLAR MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NUM. 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS Promotora: Felicitas González Marinero. Fernando Nieto Criado, arquitecto redactor pública, tal como se puede observar en el propio plano de ordenación, en los planos de catastro y en la fotografía que se adjunta. Sobre el espacio libre existente, en forma de L alrededor de la construcción antes descrita, no existía ningún tipo de arbolado, tal como se puede constatar en los documentos antes señalados. No se aprecia ninguna intención normativa de mantener en esta zona los patios existentes en fachada, salvo en los casos excepcionales y justificados que se observan en los números 20 y 24, tal como se demuestra en el plano número 2 de este documento. Es preciso considerar por otra parte que desde la parte posterior del número 18 hasta la muralla, la ordenación contempla la existencia de un espacio libre privado de 24 m. de fondo. La ordenación actual impide construir sobre la parcela una vivienda unifamiliar de tamaño medio. Con la modificación que aquí se propone se incrementa la superficie edificable permitiéndose así la construcción de la vivienda unifamiliar que necesita la propiedad, mediante la prolongación de la banda edificable apoyada sobre la alineación oficial de las parcelas situadas al Este. En las condiciones señaladas, respetando el carácter y las condiciones preexistentes del entorno, se contribuye al objetivo de revitalización del Conjunto Histórico colaborando en la recuperación de sus niveles de actividad perdidos, lo cual en virtud de lo expresado en el apartado de la Memoria Vinculante del Plan Especial, resulta ser uno de sus dos principales puntos de atención de orden general. M Justificación expresa del cumplimiento del artículo 173 del RUCyL. Esta modificación puntual incrementa ligeramente el volumen edificable de la parcela, al ampliar la superficie que puede ser ocupada por la edificación. En las condiciones señaladas, procede hacer constar la identidad de los propietarios o titulares de derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco últimos años anteriores a la aprobación inicial de la Modificación. De este modo se hace constar que en todo el periodo señalado, los propietarios de la única finca afectada son los que a continuación se relacionan: Felicitas González Marinero, con D.N.I. nº W Mariano Arranz Martín, con D.N.I. nº D (100% del pleno dominio para la sociedad de gananciales) 6

9 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN, REFORMA INTERIOR, MEJORA URBANA Y CATÁLOGO DEL CONJUNTO HISTÓRICO DE CUÉLLAR MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NUM. 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS Promotora: Felicitas González Marinero. Fernando Nieto Criado, arquitecto redactor Por otra parte, el Conjunto Histórico de Cuéllar está declarado Bien de Interés Cultural, según decreto 85/1985, de 11 de mayo, por lo que resultaría de aplicación lo expresado en el apartado a) del artículo 173 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León sobre la dispensa del incremento de las reservas de suelo para espacios libres públicos y demás dotaciones urbanísticas, cuando se justifique su incompatibilidad con la protección del Conjunto y siempre que la Consejería competente en materia de patrimonio cultural informe favorablemente la Modificación. Resulta evidente que dentro del Conjunto Histórico de Cuéllar, la alteración en la calificación actual de cualquier terreno con el fin de obtener nuevas reservas de suelo para espacios libres públicos y otras dotaciones urbanísticas, resulta incompatible con la protección que el Plan Especial pretende tanto de la trama urbana como de los usos existentes, por lo que se solicita expresamente esta dispensa. No obstante, es preciso señalar que esta Modificación Puntual no incrementa la densidad de población y que el incremento máximo de superficie edificable con destino privado que se puede producir asciende al producto de la superficie de espacio libre privado que se modifica a zona edificable por el número de plantas permitidas, es decir, a m² x 2 plantas : 87,44 m²c, que resulta ser inferior al límite de 500 m²c que se señala en el apartado b) del citado artículo para exigirse un incremento de las reservas en el resto del suelo urbano consolidado. M Conclusiones. No se observa que el ligero incremento de la superficie edificable que aquí se propone pueda contradecir o incumplir cualquier otra determinación del Plan Especial, por lo que se concluye que los contenidos de esta Modificación Puntual cumplen estrictamente con el ordenamiento jurídico de aplicación. M.4.- INFLUENCIA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL SOBRE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y GENERAL VIGENTES. OTRAS AFECCIONES. Esta Modificación Puntual se refiere exclusivamente a la superficie ocupable dentro de la parcela situada en el número 18 de la calle de las Cuevas y no afecta ningún otro aspecto de la ordenación general contenida tanto en el Plan Especial de Protección, Reforma interior, 7

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14 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN, REFORMA INTERIOR, MEJORA URBANA Y CATÁLOGO DEL CONJUNTO HISTÓRICO DE CUÉLLAR (SEGOVIA) MODIFICACIÓN PUNTUAL: SUPRESIÓN DEL ESPACIO LIBRE PRIVADO EN EL NÚMERO 18 DE LA CALLE DE LAS CUEVAS PROMOTORA : Dª. FELICITAS GONZÁLEZ MARINERO ANEXOS DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DE DATOS CATASTRALES DEL TERRENO JUNIO DE 2012 FERNANDO NIETO CRIADO, ARQUITECTO 50ZC

15 SOLAR Y ENTORNO EDIFICACIONES PREEXISTENTES

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