La estructura como motor del crecimiento Ing. Gustavo A. Llambias

Transcripción

1 FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS La estructura como motor del crecimiento Ing. Gustavo A. Llambias

2 PROCESO DE DESAROLLO SELECTIVO Punto de Articulación entre las Etapas de Planificación y Ejecución del Proyecto Decisión de iniciar un desarrollo Definición del Programa Planificación General Masterplan Aprobaciones Oficiales Nac., Prov., Munic., y Públicas Obtención De Financiamiento Desarrollo De Proyecto Implementación General Concreción del desarrollo (Prediseño del producto) (Diseño del producto) (Normas y permisos) (Créditos y asociaciones) (Arquitectura, ingeniería, marketing) (Construcción y comercialización) Análisis y Planificación Gerenciamiento de la ejecución

3 PROCESO DE SALIDA AL MERCADO VISIÓN TRADICIONAL DEL PROCESO PROPIETARIO DECISIÓN DE VENDER TIERRA FIJACIÓN DE CONDICIONES DE VENTA SALIDA AL MERCADO VENTA A DESARROLLADOR INMOBILIARIO $ VISIÓN AMPLIADA DEL PROCESO PROPIETARIO DECISIÓN DE APORTAR TIERRA ESTRUCTURACIÓN DEL NEGOCIO POR DESARROLLADOR SALIDA AL MERCADO DE INVERSORES 1ª VENTA SALIDA AL MERCADO CS. FINALES 2ª VENTA $ $ $

4 FIDEICOMISO INMOBILIARIO: REQUISITOS BÁSICOS Para Desarrolladores/Organizadores Trayectoria y prestigio en el mercado Definición completa del negocio a realizar Organización interna orientada a la asociación Aceptación de esquemas más rígidos de control Para Fiduciarios Prestigio e imagen de solvencia Conocimiento del negocio inmobiliario Capacidad de administración Mandato fiduciario claro y completo

5 FIDEICOMISO INMOBILIARIO: VENTAJAS Para los Inversores y Desarrolladores Estructura legal y financiera a medida del emprendimiento y de la relación entre las partes Facilita acuerdos societarios, promoviendo la inversión privada Evita la creación de sociedades de objeto específico Constituye una estructura autoliquidable, con menores costos de arrastre Permite encapsular el riesgo, acotándolo al proyecto ( project financing ) Administración independiente de los fondos Percepción de fortaleza de la garantía fiduciaria por parte de las entidades financieras Permite acceso al mercado de capitales (F.Financieros) Tratamiento impositivo neutro o mejorado (Oferta Pública)

6 FIDEICOMISO INMOBILIARIO: VENTAJAS - (Cont.) Para el Financista Se aislan los bienes fideicomitidos del patrimionio de los participantes. Constituye una garantía autoliquidable. Minimiza la necesidad de procesos judiciales. Tercerización de los controles en especialistas. Para los Compradores (usuarios finales) Mayor certeza de cumplimiento y terminación de las obras. Transparencia en la gestión de pagos anticipados.

7 UTILIZACIÓN DE FIDEICOMISOS TIPOS DE FIDEICOMISO Fideicomiso Ordinario (de Administración y/o Garantía) Inversores privados Deuda bancaria Deuda privada Fideicomiso Financiero (con o sin Oferta Pública) Inversores institucionales Mercado de capitales

8 UTILIZACIÓN DE FIDEICOMISOS PAUTAS DE SELECCIÓN DE LA MEJOR ESTRUCTURA Volumen del negocio Momento de cash-out Fondeo de la operación Determinado Indeterminado Inversores privados Mercado de capitales Ejecución y control Optimización fiscal

9 FIDEICOMISO FINANCIERO CON OFERTA PÚBLICA CARACTERÍSTICAS Y REQUISITOS BÁSICOS Estructura financiera y jurídica compleja Due diligence del proyecto a desarrollar Tamaño de la inversión igual o mayor a $ 10M Cotización en Bolsa Calificación de riesgo VENTAJAS Acceso al ahorro institucional local e internacional Mercado secundario más amplio Mejora en la liquidez de las participaciones Tratamiento impositivo favorable

10 FIDEICOMISO FINANCIERO CON OFERTA PÚBLICA DEBILIDADES Plazos de instrumentación vs. volatilidad de precios de activos financieros en el mercado local Proceso con elevada cantidad de interacciones y decisiones intermedias Demanda local concentrada Altos requerimientos formales Baja liquidez secundaria de títulos

11 Retribución Obra FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PÚBLICA CASO EDIFICIO "LA NACION Fiduciario BANCO Fiduciante Cede Inmueble Contraprestación Fideicomiso Financiero $ $ $ Títulos Fiduciarios (TDF / CP) INVERSORES (AFJP, Cías de Seguros, Fondos) Sponsors (Santander / Otros) % variable de los alquileres hasta la venta % total de la venta en block Contrato alquiler 10 años Inversores de Renta: TD + Intereses Inversores de Capital: CP + Dividendos Constructor XXX

12 FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PÚBLICA MERCADO DE CAPITALES: NUEVOS PROYECTOS Regional Raíces Estructura multiproyecto (a la fecha) Emisión por $ 100% M ($ 70%M VDF - $ 30%M CP) Proyectos en elaboración para: Centros Comerciales Desarrollo de tierras

13 FIDEICOMISO ORDINARIO AL COSTO FIDUCIARIO FIDUCIANTES FIDUCFIDUCIANTESA NTES Responsable por la administración y el estricto cumplimiento de lo establecido en el Contrato de Fideicomiso BENEFICIARIOS Inversores Aportan los Fondos necesarios para la construcción del proyecto FIDEICOMISO Entidad legal que tiene el único objeto de realizar la const. del proyecto. Permite aislar los riegos de los participantes. Inversores Reciben unidades en el proyecto terminado en proporción a los aportes efectuados Propietario de la Tierra DIRECTOR DE OBRA Propietario de la Tierra Aporta el Terreno para la construcción del proyecto EMPRESAS SERVICIOS CONTRATISTAS Recibe unidades en el proyecto terminado en retribución por el aporte del terreno. PROYECTISTAS ARQ. ORGANISMOS PÚBLICOS PROVEEDORES CONST.

14 FIDEICOMISO ORDINARIO AL COSTO : RELACIONES QUÉ APORTAN LOS FIDUCIANTES-BENEFICIARIOS? FIDUCIANTE DE LA TIERRA El propietario del terreno transfiere el dominio fiduciario del terreno al fideicomiso. FIDUCIANTES DE CAPITAL Los fiduciantes inversores aportan los fondos necesarios para la construcción del edificio. Los aportes se realizan en proporciones establecidas en el contrato de fideicomiso. Asumen riesgos de variación de costos durante la construcción de la obra. QUE RECIBEN LOS FIDUCIANTES-BENEFICIARIOS? Los beneficiarios reciben unidades, de acuerdo a sus aportes.