Vehículos de Inversión Inmobiliaria Cotizada - Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI s).

Transcripción

1 1. PLANTEAMIENTO El presente documento tiene por objeto analizar desde un punto de vista societario y fiscal las distintas vías existentes para canalizar una inversión procedente de distintos inversores en el mercado inmobiliario español, así como señalar los principales aspectos legales a tener en cuenta en relación a este particular. En este sentido, debe tenerse en cuenta que existen diversos vehículos societarios a través de los cuales llevar a cabo una inversión de estas características. Como norma general, los más comúnmente empleados son la Sociedad de Responsabilidad Limitada («S.L.») o la Sociedad Anónima («S.A.»), pero a su vez existen otro tipo de vehículos de inversión que también son susceptibles de ser tomados en consideración, dependiendo de la estructura y volumen de la misma. Vehículos societarios tradicionales - Sociedad de Responsabilidad Limitada. - Sociedad Anónima. Vehículos de Inversión Colectiva - Sociedad de Inversión Inmobiliaria. - Fondo de Inversión Inmobiliaria. Vehículos de Inversión Inmobiliaria Cotizada - Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI s). De este modo, a continuación se procede a realizar un análisis preliminar de los diferentes vehículos societarios que entendemos que pueden valorarse para llevar a cabo la inversión pretendida. 2. SOBRE LOS VEHÍCULOS SOCIETARIOS «TRADICIONALES» 2.1. ASPECTOS SOCIETARIOS La fórmula jurídica más comúnmente empleada para canalizar este tipo de inversiones inmobiliarias es la creación de una nueva sociedad, encargada de gestionar la explotación inmobiliaria que pretenda llevarse a cabo (en adelante, dicha nueva sociedad será referida como «NewCo»). A tal efecto, tanto la Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L) como la Sociedad Anónima (S.A.) se muestran como vehículos societarios aptos para llevar a cabo la inversión pretendida, si bien existen algunas diferencias generales que a continuación se proceden a señalar. Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.) Modelo societario diseñado principalmente para pequeñas y medianas empresas. Capital social mínimo de 3.000,00.- dividido en participaciones sociales. Régimen jurídico societario más flexible. Como norma general, las participaciones no pueden transmitirse sin el previo consentimiento de la Junta General (cuestión fundamental a tener en cuenta si en algún momento se valora incorporar un socio ajeno al Grupo Inversor). Sociedad Anónima (S.A.) Modelo societario diseñado para grandes empresas o pequeñas y medianas empresas con gran número de socios.

2 Capital social mínimo de ,00.- dividido en acciones. Régimen jurídico a nivel societario más estricto. Como norma general, las acciones pueden transmitirse libremente sin previo consentimiento de la junta General. Al tratarse de una estructura societaria inicialmente pensada para grandes empresas, suele implicar una mejor reputación comercial (cuestión de interés si se baraja la posibilidad de recurrir a vías de financiación bancaria). Asimismo, cualquiera que sea la forma jurídica que se escoja, es necesario nombrar a tal efecto un órgano de administración encargado de la gestión de la sociedad. Dicho órgano puede designarse también como unipersonal (Administrador Único) o colegiado (varios Administradores Solidarios o un Consejo de Administración), pudiéndose en ambos casos designarse a tal efecto tanto personas físicas como personas jurídicas ASPECTOS FISCALES TIPO IMPOSITIVO APLICABLE Los beneficios obtenidos por sociedades españolas se encuentran sujetos al Impuesto sobre Sociedades (en adelante, referido como «IS»). En este sentido, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) 1, los tipos impositivos aplicables son los siguientes: Para entidades de nueva creación, el tipo impositivo queda fijado en un 15% durante los dos primeros ejercicios fiscales con beneficios, siempre que la actividad no haya sido realizada con carácter previo por una persona o entidad vinculada, tales como socios o administradores. En caso de no resultar de aplicación el tipo reducido anterior, el tipo impositivo aplicable será el tipo impositivo general del 25% RÉGIMEN TRIBUTARIO ESPECIAL DE ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA El Capítulo III del Título VII de la LIS establece un régimen tributario especial para entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, consistente en una bonificación del 85% sobre la cuota íntegra de la parte correspondiente al arrendamiento de las viviendas, siempre que se cumplan una serie de requisitos, entre los cuales se destacan: El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada periodo impositivo debe ser en todo momento igual o superior a 8. Las viviendas ofrecidas en arrendamiento deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. Cada vivienda debe observar una contabilidad separada, con el desglose debidamente necesario para conocer la renta correspondiente a cada una. En caso de ejercer actividades complementarias, que al menos el 55% del activo de la compañía esté constituido por viviendas susceptibles de generar rentas sujetas a la bonificación IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO Como norma general, siempre que se den una serie de requisitos, las segundas y ulteriores adquisiciones de edificaciones se encuentran exentas de IVA, por aplicación de lo dispuesto en el artículo º de la 1 Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades. Publicada en el BOE de 28 de noviembre de 2014 [BOE-A ].

3 Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA). Al estar exentas por este impuesto, dichas adquisiciones se encontrarían sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), en su modalidad sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), a un tipo impositivo del 10% si el inmueble está situado dentro de la Comunidad Autónoma de Cataluña. No obstante, conforme se indica en el artículo 20.2 de la LIVA, se trata de una exención a la que el sujeto pasivo puede renunciar, en cuyo caso: Dejaría de aplicarse la modalidad impositiva de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (10% - TPO) por la de Actos Jurídicos Documentados (AJD), del 1,8% en Cataluña. De conformidad con lo dispuesto en el artículo º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, las viviendas adquiridas por entidades acogidas al régimen especial señalado en el apartado anterior estarán sujetas al tipo impositivo reducido del 4% de IVA. 3. SOBRE LOS VEHÍCULOS DE INVERSIÓN COLECTIVA También puede tomarse en consideración la existencia de las denominadas «Instituciones de Inversión Colectiva», cuyo objeto principal es precisamente la captación de fondos, bienes o derechos del público para gestionarlos e invertirlos en bienes, derechos, valores u otros instrumentos, financieros o no, siempre que el rendimiento del inversor se establezca en función de los resultados colectivos. En este sentido, como norma general, las IIC pueden adoptar dos tipos societarios distintos: (i) Fondo de inversión; o (ii) Sociedad de inversión. Fondo de inversión Los fondos de inversión son entidades configuradas como patrimonios separados sin personalidad jurídica, pertenecientes a una pluralidad de inversores. La gestión de los fondos debe delegarse a una Sociedad Gestora, que ejerce las facultades de dominio sin llegar a ser propietaria del fondo. Los fondos de inversión se encuentran sujetos a una regulación sectorial específica, y en particular a la supervisión por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Dentro de los fondos de inversión existe un tipo de fondos que son los fondos de inversión inmobiliarios, caracterizados por ser unas IICC de carácter no financiero, debido a que tienen por objeto la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento (activos e inversiones no financieros). No obstante, debe apuntarse que entre otras cuestiones requieren un capital mínimo de inversión de nueve millones de euros. El funcionamiento de los fondos de inversión inmobiliaria es igual al de cualquier fondo de inversión, donde los inversores realizan aportaciones a los fondos y reciben un número de participaciones, que representan la parte proporcional del patrimonio del fondo correspondiente. Las participaciones, propiedad del inversor, se comercializan por la entidad gestora, invirtiéndolas en este caso en el mercado inmobiliario. La principal ventaja que poseen los fondos de inversión inmobiliarios es que el partícipe no tiene que adquirir el inmueble en su totalidad, adquiere un porcentaje. El rendimiento que proporciona este tipo de fondos es el del arrendamiento de los inmuebles, es decir, el beneficio que obtiene el inversor viene generado por las rentas derivadas del alquiler de los inmuebles. El inversor también puede obtener beneficios vendiendo su participación con una revalorización, teniendo en cuenta el mercado inmobiliario.

4 Si bien este tipo de vehículo puede ser óptimo para adquirir rendimiento, actualmente conlleva muchos riesgos e inconvenientes, y el principal es la falta de liquidez. Si existiese una sobredemanda de venta o falta de comprador, el fondo puede no tener dinero para hacer frente al pago de las participaciones e incluso puede ocurrir que se venda el inmueble por un precio más bajo al de su valor. En ocasiones se toman medidas drásticas para normalizar el mercado, como impedir el reembolso de la inversión durante un tiempo determinado, período en el que el partícipe no tiene posibilidad de recuperar su dinero. En definitiva, consideramos que con la actual situación financiera y crisis inmobiliaria asentada en España, este tipo de fondos de inversión se desaconsejan hasta que no exista una estabilidad en el mercado inmobiliario. Sociedad de Inversión Las sociedades de inversión son sociedades anónimas que adoptan esta característica especial. A diferencia de los fondos de inversión, las sociedades de inversión tienen su propia personalidad jurídica, de forma que no es obligatorio delegar su gestión a una Sociedad Gestora. Las sociedades de inversión también se encuentran sujetas a regulación y control por parte de la CNMV. La gestión se puede encomendar a una o varias sociedades de gestión de instituciones de inversión colectiva. El número de accionistas de las sociedades de inversión no podrá ser inferior a 100, reglamentariamente podrá disponerse un umbral distinto. Las sociedades anónimas de inversión inmobiliaria adoptan la forma de capital fijo y dispondrán de un capital mínimo totalmente desembolsado desde su constitución de 9 millones de euros. Al igual que los fondos de inversión, también existen Sociedades de inversión inmobiliaria, éstas son sociedades anónimas que no cotizan en el Mercado de valores y tienen por objeto la inversión en biene sinmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento ASPECTOS FISCALES El artículo 29.4.c de la LIS establece como tipo de gravamen el 1% para las sociedades de inversión inmobiliaria y los fondos de inversión inmobiliaria, siempre que dispongan de un número mínimo de 100 partícipes y que tengan por objeto exclusivo la inversión en cualquier tipo de inmueble de naturaleza urbana para su arrendamiento. La aplicación de este tipo de gravamen requerirá que los bienes inmuebles que integren el activo de las IICC no se enajenen hasta que no hayan transcurrido al menos 3 años desde su adquisición, salvo autorización expresa de la CNMV. 4. SOBRE LOS VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA COTIZADA La ley 11/2009, de 26 de octubre, ha introducido en nuestro ordenamiento jurídico la regulación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado inmobiliario (en adelante «SOCIMI».

5 Se trata de sociedades anónimas, cuyas acciones estarán admitidas a negociación en un mercado oficial de valores, y cuyo objeto social principal será la adquisición, directa o indirecta, y la promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, en los términos y requisitos establecidos en la ley. En este sentido, las SOCIMI están llamadas a canalizar el ahorro de una colectividad de sujetos para gestionarlo e invertirlo fundamentalmente en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. En este sentido, las principales cuestiones a destacar de este tipo de sociedades son las siguientes: Las SOCIMI se encuentran sometidas a negociación en mercados regulados, de forma que su cotización depende de su situación en los mismos, abriéndose la puerta a nuevos accionistas. Al igual que las entidades de inversión colectiva, las SOCIMIS se encuentran bajo la supervisión y regulación de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La constitución de una SOCIMI requiere un capital social mínimo de 5 millones de euros, además de que al menos el 80 por ciento del activo se encuentre en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados a promoción o arrendamiento, o en las acciones en otra SOCIMI. ü Como norma general, se exige que los bienes inmuebles que integran el activo de la SOCIMI permanezcan arrendados al menos durante tres años. Desde el punto de vista tributario, la principal ventaja que implican las SOCIMI es la posibilidad de acogerlas a un régimen fiscal especial, en base al cual dichas entidades se encontrarán ujetas a un gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se comunique previamente a la Administración Tributaria la opción por tributar en base a este régimen. (...)