ANALISIS DEL INSTRUMENTO PÚBLICO, 15ª PARTE

Transcripción

1 ANALISIS DEL INSTRUMENTO PÚBLICO, 15ª PARTE La parte dispositiva (continuación) RAMÓN INFANTE GARCÍA-CONSUEGRA Oficial de Notaria (jb) Madrid CLAUSULA TERCERA. La cláusula o estipulación tercera, es normalmente la relativa al pacto respecto a la forma adoptada por los otorgantes para el pago de los gastos, derechos e impuestos de la escritura. El art del Código Civil, refiriéndose a los gastos de la escritura, dice: Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. El artículo citado, al decir los gastos de otorgamiento se está refiriendo a la escritura matriz exclusivamente, que representan la mayor parte de los gastos percibidos por el Notario conforme a su arancel, aproximadamente un 80 o 90 %, pero esta no es una regla fija, pues dependerá de la cuantía de la operación. A mayor cuantía o precio mayor diferencia habrá entre los gastos de matriz y los de la primera copia; estos últimos, a cargo del comprador. Sigue diciendo dicho artículo y los demás posteriores a la venta encuadrándose estos dentro de los gastos que por ley corresponden al comprador. Y termina diciendo salvo pacto en contrario. Jurídicos Documentados. La presentación después de dicho plazo llevará aparejada una sanción, menor o mayor, dependiendo del tiempo que transcurra desde la conclusión del plazo voluntario hasta la presentación, y en su caso, también dependiendo del retraso en la presentación además de la sanción será gravada con los intereses de demora al tipo legal del momento. Liquidados dichos impuestos, podrá presentar la escritura a inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente. Los gastos de inscripción, también son por ley a cargo del comprador. Este último trámite es voluntario, pero muy importante si se quiere dotar de plena seguridad jurídica la operación y evitar que se cuele en el ínterin otra operación, (una segunda transmisión por venta, donación, dación en pago o para pago de deuda, hipoteca, embargo, etc.). Hasta aquí, los gastos que por ley corresponden al comprador. Al vendedor, como se ha dicho, corresponde pagar los gastos de otorgamiento de la escritura (los gastos de matriz), pero tam- Veamos cuales son los demás posteriores a la venta y los pactos en contrario a que pueden llegar vendedor y comprador. Formalizada la escritura de compraventa, entre particulares, (segundas o posteriores transmisiones) en el plazo de treinta días hábiles el comprador deberá obligatoriamente, presentar a liquidar a su costa el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos 17

2 bién el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana comúnmente conocido como plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo urbano y se calcula cuando se produce la transmisión de un bien inmueble de naturaleza urbana, teniendo en consideración el periodo de permanencia del inmueble en propiedad del transmitente del mismo, y el valor que tenía al comprarlo y el que tenga al venderlo. A este incremento se le aplica un gravamen que no puede exceder del 30%. Es importante aclarar que, si las partes han convenido que la plusvalía municipal sea a cargo del comprador será un pacto perfectamente válido, pero solo tiene efecto entre las partes contratantes (vendedor y comprador) pero no frente a la Administración Pública (Ayuntamiento) que si no es abonada por el comprador, podrá exigir el pago al vendedor. Que lo pague el vendedor tiene una ventaja y es que, este, en su declaración de renta podrá deducirse del equivalente al 75% de la cantidad pagada por este concepto. En cambio el comprador no podrá deducirse de cantidad alguna. Por lo tanto, el conocimiento de esto, les permitirá negociar una fórmula ventajosa para ambas partes. No hay que olvidar que, también correrá a cargo del vendedor la plusvalía en renta por el incremento que haya experimentado el inmueble vendido, que viene determinado por la diferencia entre el precio en que compró y el precio en que lo ha vendido, si este, es mayor que aquel. Esto es lo que se llama Rendimientos Derivados de la Transmisión de Bienes Inmuebles. A los primeros de plusvalía se le aplica un gravamen del 19%, y al resto el 21%. En las ventas efectuadas por no residentes se le aplica un gravamen fijo del 19% y el adquirentecomprador, viene obligado por ley a retener del precio total de la venta el 3% a cuenta del Impuesto de la Renta de no Residentes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25,2, del real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la renta de no residentes, comprometiéndose a su ingreso en el Tesoro Público en la forma reglamentaria establecida, de lo que el Notario informará a ambas partes. Es importante aclarar para poder asesorar adecuadamente que, si la vivienda que se transmite es la vivienda habitual del vendedor y el importe obtenido en la venta lo reinvierte en otra vivienda que pasará a ser su vivienda habitual el rendimiento obtenido en la venta, no estará gravado en la renta declarada por el vendedor. Es lo que llamaríamos Deducción por Reinversión en Vivienda. Respecto a los pactos a que pueden llegar vendedor y comprador como dice el citado artículo del Código civil, entre particulares (segundas o posteriores transmisiones de viviendas de venta y renta libre) podríamos decir que todo está admitido. Pueden convenir que todos sean a cargo del comprador, incluso la plusvalía municipal; que se paguen todos, incluso esta, por mitad; que los pague todos el vendedor, o en la forma o proporción que libremente acuerden. Conviene aclarar que, la creencia generalizada cuando se pacta por vendedor y comprador que todo se pagará conforme a ley es, 18

3 que el comprador lo paga todo excepto la plusvalía municipal. Cuando se les pregunta en la notaria si saben cuales son los gastos que según ley pagará cada uno, normalmente contestarán que, el vendedor pagará la plusvalía y el comprador todo lo demás (notaria, impuestos, registro, etc.). Al aclararles que no es así y que, según la ley el vendedor viene obligado a satisfacer los gastos de escritura matriz, se sorprenden y normalmente aceptarán pagar conforme a la idea que tenían. A saber: Todo el comprador, excepto la plusvalía municipal que pagará el vendedor. Es muy importante que en la escritura conste la fórmula elegida por las partes y quede claro qué gastos abonará cada una. La fórmula habitual, cuando convienen que los gastos sean pagados según ley, podría ser la siguiente Los gastos, derechos e impuestos derivados del otorgamiento de la presente escritura, notariales, fiscales, registrales y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, serán abonados según ley. Pero a mayor claridad, dada la idea equivocada que se tiene en este aspecto como se indica anteriormente y en evitación de discusiones posteriores que de alguna manera salpicarán al notario por no advertir cuales de estos gastos corresponden a una de las partes y cuales a la otra, es conveniente añadir siendo por tanto a cargo de la parte vendedora los correspondientes a la escritura matriz y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y a cargo de la parte compradora, los de la primera copia, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y los de inscripción en el Registro de la Propiedad. Dada la trascendencia e importancia cuantitativa de los distintos impuestos que gravan las primeras, y segundas o posteriores transmisiones, a continuación, vamos a tratar más detenidamente los aspectos fiscales de las transmisiones. Comenzaremos por diferenciar los distintos impuestos que gravan las transmisiones: TPO o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. IVA o Impuesto sobre el Valor añadido. AJD o Actos Jurídicos Documentados. LA PLUSVALÍA o Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Las transmisiones pueden ser onerosas (ventas, permutas, daciones en pago o para pago de deudas, etc.) o lucrativas (donaciones, herencias, etc.) Dado que, estamos analizando el instrumento público desde la óptica de la compraventa, centraremos el tema de los impuestos referido solo a este tipo de transmisiones; si bien, distinguiremos las primeras de las segundas o posteriores. La primera transmisión, está gravada con IVA. Las segundas o posteriores transmisiones, están gravadas con TPO, y en ambos casos además, con AJD. EL IVA, es un impuesto que grava entre otras las entregas de bienes inmuebles efectuadas por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad. Lo que significa que, salvo caso de exención las entregas de bienes inmuebles efectuadas por un empresario (por ejemplo, una sociedad mercantil) en el desarrollo de su actividad empresarial tributará por IVA. Sin embargo, están exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. 19

4 Las exenciones relativas a las segundas y ulteriores entregas pueden ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo (vendedor) siempre que se cumplan los siguientes requisitos: a) Que el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del impuesto soportado por la adquisición de los inmuebles. b) Que la renuncia se comunique fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los bienes. c) Que el adquirente justifique mediante una declaración suscrita por él, su condición de sujeto pasivo, con derecho a deducción total del IVA soportado por la adquisición de los inmuebles. El tipo impositivo del IVA es del 8 % en viviendas y del 18 % en locales y se satisface por el vendedor. Asimismo al IVA hay que añadirle un impuesto en concepto de AJD que oscila entre el 0,50 % y el 1,50 % dependiendo de la Comunidad Autónoma correspondiente. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados (TPO y AJD) gira sobre operaciones que no constituyen tráfico habitual de las empresas, es decir, su ámbito de aplicación son las operaciones entre particulares. Por lo que este impuesto, es incompatible con el IVA. Las operaciones sujetas IVA no están sujetas a TPO, ya que el hecho imponible es distinto. No obstante se da un supuesto de doble sujeción, a IVA y a TPO, en los siguientes casos: La entrega de bienes inmuebles que se declaren sujetas y exentas de IVA, salvo renuncia a la exención. Por los que se consideran sujetas a TPO las transmisiones de inmuebles realizadas por: Las personas que no tengan la condición de sujetos pasivos de IVA. Los sujetos pasivos de IVA, siempre que las transmisiones se consideren exentas del pago del IVA por deberse a una segunda transmisión del inmueble y no se hubiera renunciado a la exención. El tipo impositivo del IVA, como decimos, es del 8% del precio, si se trata de vivienda o de garaje anexo a la vivienda hasta dos plazas, más el 1% de AJD. En los demás casos, (plazas de garaje, locales y trasteros) será del 18% más el 1% por AJD. El IVA se devenga siempre en el momento de la entrega de bienes y servicios, y la escritura pública equivale a la entrega de la finca, por tanto es importante tener en cuenta de cara a la justificación de la forma de pago del precio, que las cantidades del precio correspondientes al IVA hay que pagarlas siempre en el momento de la formalización de la escritura pública. Así mismo, las cantidades pagadas a cuenta del precio aunque se haga mediante un contrato privado devengan IVA. Pero en este último caso, el impuesto de AJD se devengará al formalizarse la escritura pública. Por lo que al ser este un impuesto que paga el vendedor, pero lo repercute al comprador, debe hacerse constar en la escritura que en ese acto, la parte vendedora a repercutido a la compradora el Impuesto sobre el Valor añadido equivalente a la cantidad de X, que esta ha abonado a la parte vendedora para su ingreso. El pago del precio pactado más la cantidad correspondiente al IVA, puede englobarse en una única cantidad haciendo constar tal cantidad corresponde al 20

5 precio convenido y tal otra, al IVA, por las que la parte vendedora dará carta de pago a la compradora. Como decimos anteriormente, las exenciones relativas a las segundas y ulteriores entregas pueden ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo (vendedor) siempre que se cumplan los requisitos que también se han dicho. Para este supuesto, la fórmula a consignar en una cláusula de la escritura podría ser la siguiente: Hacen constar los señores comparecientes, según intervienen, que esta transmisión se declara sujeta a IVA, y exenta del mismo, conforme a lo dispuesto en el Artículo 20-Uno-22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, reguladora de dicho impuesto. De conformidad con lo establecido en el artículo 20-Dos de dicho texto legal, la parte vendedora hace constar que el local/vivienda, etc. objeto de la presente se encuentra afecto a la actividad empresarial de la entidad.. (denominación de la vendedora) y renuncia a dicha exención, toda vez que la entidad compradora, es sujeto pasivo de IVA, no sometido al régimen especial de recargo de equivalencia, que actúa en el ejercicio de sus actividades empresariales y tiene derecho a la deducción total del impuesto soportado; renuncia que comunica fehacientemente al sujeto pasivo vendedor con carácter simultáneo a la entrega del bien transmitido, conforme al Artículo 8-1 del Reglamento del IVA, aprobado por Real Decreto1.624/1992, de 29 de diciembre. A estos efectos, la parte vendedora, reconoce haber recibido antes de este acto, de la entidad compradora el importe correspondiente a dicho impuesto, que asciende a la cantidad de.., cantidad que se encuentra incluida en el cheque comprensivo del precio reseñado en la estipulación segunda por importe de. (consignar aquí el precio más el importe del IVA), de los que. corresponden al precio, dando carta de pago por dicha cantidad total, por lo que solicitan la no sujeción de la presente transmisión al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, concepto transmisiones onerosas. El tipo impositivo de las segundas o ulteriores transmisiones de inmuebles, sean viviendas, locales, garajes, trasteros o cualesquiera otras propiedades inmuebles devengarán el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ITP, al tipo del 7% y se satisface a la Comunidad Autónoma correspondiente por el adquirente. Hay que aclarar que, no en todas las Comunidades Autónomas el ITP es del 7%. La gran mayoría, tiene establecido un tipo impositivo superior. Decíamos antes que, las partes intervinientes (vendedora y compradora) pueden pactar cualquier fórmula respecto al pago de los gastos, derechos e impuestos que se devengarán por la transmisión. Sin embargo, en las primeras transmisiones (las que efectúa el promotor) está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley son del vendedor. Tales como, plusvalía municipal, parte proporcional de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, cancelación de gravámenes existentes antes de la venta en los que no se subrogue el comprador, etc. La misma prohibición opera en las transmisiones de Viviendas de Protección Oficial o de precio tasado en sus distintas variantes porque, al cargar al comprador con tales gastos se estaría alterando artificialmente el precio de la venta. Con esto concluimos el contenido de la estipulación tercera, referida a los gastos, derechos e impuestos de la escritura de venta. 21