PRESENTADO POR: ASOCIACIÓN DE VECINOS EL MONTECILLO
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- Pablo Quintero Fuentes
- hace 8 años
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1 PROPUESTA SOBRE LAS CONDICIONES ECONÓMICAS ACTUALES EN LAS VIVIENDAS VPPAOC-J EL MONTECILLO, PERTENECIENTES A LA 1ª CONVOCATORIA DEL PLAN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN DEL AYUNTAMIENTO DE LAS ROZAS PRESENTADO POR: ASOCIACIÓN DE VECINOS EL MONTECILLO
2 ASOCIACIÓN DE VECINOS EL MONTECILLO Calle Mercedes Formica, 9 Las Rozas de Madrid A quien pueda interesar Las Rozas de Madrid, a 14 de octubre de Estimados señores: Les escribimos en nombre de la ASOCIACIÓN DE VECINOS EL MONTECILLO, cuya construcción y promoción fue adjudicada por la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTIÓN URBANÍSTICA Y VIVIENDA DE LAS ROZAS DE MADRID a la empresa Ferrocarril Intermediación y Patrimonio SA. Esta promoción pertenece a la primera convocatoria de viviendas con protección pública municipal del Ayuntamiento de Las Rozas y son fruto de un convenio firmado en el año 2006 entre el Ayuntamiento y la comunidad de Madrid para construir las primeras 600 viviendas del municipio incluidas en el Plan Joven de la Comunidad. Su objeto era fomentar el acceso de los jóvenes a la vivienda y facilitar su arraigo en el municipio y comprendían dos promociones en El Montecillo y la Marazuela que incluían 400 y 200 viviendas respectivamente. El motivo de la presente es ponerles en conocimiento de la situación en la que nos encontramos los adjudicatarios en relación a los precios reales de renta que estamos afrontando, en el actual contexto de crisis económica y con un mercado inmobiliario en tendencia bajista, que está provocando que muchos adjudicatarios se vean obligados a renunciar a su vivienda por no poder afrontar la renta mensual. La situación actual, de inestabilidad y precariedad económica y laboral, está siendo especialmente perjudicial para gente como nosotros, los jóvenes, que nos encontramos con unas tasas de desempleo muy elevadas y con la imposibilidad de reincorporación al mercado laboral. Una situación ante la que entendemos que el Ayuntamiento debería actuar por los motivos que exponemos a continuación. 1. El precio del alquiler de las viviendas no se corresponde con lo anunciado. Las viviendas, destinadas a jóvenes de edades comprendidas entre los 18 y los 35 años y con ingresos inferiores a 5,5 veces el IPREM, se anunciaron con un precio final de venta aproximado de , que supondría un ahorro del 54% del precio de mercado estimado y una renta mensual en torno a 515, (Fuente: Páginas 3 y 4 del Boletín municipal Nº40 marzo-abril 2006 Anejo I). Además de la renta mensual a los adjudicatarios se nos obligó, por contrato, a asumir el pago del IBI correspondiente a la vivienda, los gastos de comunidad y una segunda plaza de garaje, que no era obligatoria según el pliego de condiciones para la adjudicación de la construcción y promoción de las viviendas. Todo esto ha llevado a que con las correspondientes subidas por la actualización del IPC y la subida del IVA estemos pagando alrededor de 800 /mes de alquiler. Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 2/14
3 La renta que pagamos cada uno de los vecinos de El Montecillo corresponde a un total del 7% del precio máximo de venta de las viviendas según su calificación definitiva, añadiendo la parte correspondiente a gastos de comunidad e IBI, con su correspondiente IVA. En particular, las rentas mensuales para una vivienda de 70 m 2 construidos (55,71 m 2 útiles) y dos plazas de garaje más trastero oscilan entre los 595,51 y los 621,96 (sin IVA) en función de las dimensiones de las plazas de garaje y trasteros. Para un caso intermedio, el desglose y la renta mensual total de la vivienda en el año 2010 fue el siguiente (tabla 1): Tabla 1 : Renta Inicial Mensual Media b.imp. IVA 8%* TOTAL vivienda 55,71 m 2 383,84 30,71 trastero 7,20 m 2 29,77 2,38 garaje 1 28,20 m 2 103,35 8,27 garaje 2 22,00 m 2 91,78 7,34 total renta 608,74 48,70 gastos comunidad 59,40 4,75 668,14 53,45 TOTAL ALQUILER/MES 721,59 * Se indica el IVA correspondiente al año 2010 Desde entonces hasta ahora la renta se ha visto aumentada en tres ocasiones por las subidas del IPC y del IVA, si bien se reduce la aportación del IBI ya que en el 2012 se nos aplica el descuento del 50% que permite el Ayuntamiento, no aplicado en el 2011, durante el periodo de arrendamiento (gráfico 1). GRÁFICO 1: EVOLUCIÓN RENTA MENSUAL MEDIA VPPAOC MONTECILLO ( /vivienda) Fuente: Elaboración propia De este modo la evolución de las rentas aportadas, incluyendo la parte proporcional de IBI en cada periodo, se detalla a continuación (tabla 2). Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 3/14
4 Tabla 2: Evolución Mensual Media* PERIODO RENTA TOTAL VARIACIÓN MOTIVO en /m2 07/10-12/10 721,59 inicial 10,31 01/11-06/11 763,41 5,79% repercusión IBI ,91 07/11-12/11 786,50 8,99% subida IPC 3,2% 11,24 01/12-06/12 767,67 6,39% repercusión IBI ,97 07/12-08/12 781,82 8,35% subida IPC 1,9% 11,17 09/12-12/12 791,17 9,64% subida del IVA del 8 al 10% 11,30 * El desarrollo de la evolución de los precios se adjunta en anejo posterior Se puede ver la evolución de la media de la renta mensual y su tendencia para las viviendas de El Montecillo, expresada en /m 2 (gráfico 2). GRÁFICO 2: EVOLUCIÓN PRECIO/M 2 MENSUAL MEDIO VPPAOC MONTECILLO ( /m 2 ) Fuente: Elaboración propia Como se puede observar, a lo largo de los dos años que llevamos en estas viviendas, ya hemos visto incrementada la renta mensual en un 9,64 %. 2. El incremento del precio del alquiler de nuestras viviendas va en contra de la tendencia del mercado de la vivienda libre. Si tenemos en cuenta la evolución del mercado de vivienda en alquiler en Madrid, y concretamente en las Rozas, nos encontramos en la situación de que estas viviendas, de protección pública, se encuentran en un rango de precios superior a la media de la zona, en un mercado de tendencia bajista en los últimos años (gráfico 3) debido a la caída de precios generalizada provocada por la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria. Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 4/14
5 GRÁFICO 3: EVOLUCIÓN MERCADO DE ALQUILER EN LAS ROZAS DE MADRID ( /m 2 ) Fuente: En este gráfico y en las siguientes comparativas los datos reflejados son de muestras de rentas de viviendas en alquiler expresadas en /m 2, para el municipio de Las Rozas de Madrid, donde el 63,32% de las muestras corresponden a viviendas de m 2, con una plaza de garaje y trastero por norma general. Se puede observar la tendencia bajista del mercado en el municipio, con un descenso total de un 9,55% en el precio de las rentas en los dos últimos años. Realizando una comparación entre la tendencia actual del mercado y la de la renta media que pagamos en El Montecillo, se puede observar la divergencia entre ambas. Se ve además una marcada diferencia entre las rentas en mercado libre y, en nuestro caso, en viviendas que son de protección pública y en teoría deberían ser inferiores (gráfico 4). GRÁFICO 4: COMPARATIVA MERCADO LIBRE VIVIENDA EN LAS ROZAS VPPAOC MONTECILLO ( /m 2 ) Fuente: y elaboración propia Nota: Consideramos válida la comparación teniendo en cuenta que a nosotros se nos obliga a una plaza de garaje adicional Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 5/14
6 El precio actual de las rentas es de 9,42 /m 2, frente a los 11,30 /m 2 que pagamos los vecinos de esta promoción un 19,98% más de media que el mercado de venta libre. Además, si tenemos en consideración el precio desglosado de cada uno de los elementos de la vivienda, resulta especialmente llamativo el precio que pagamos por el alquiler de las plazas de garaje, ya que si comparamos con la media del mercado de alquiler de plazas de garaje en el centro de Las Rozas la diferencia, de alrededor de un 70% más caro, es notable (gráfico 5). Sobre todo teniendo en cuenta que en la zona de El Montecillo actualmente hay total disponibilidad de aparcamientos en la calle, puesto que se trata de una zona de nueva urbanización, con una densidad de población no muy elevada y escasa demanda de aparcamientos (gráfico 5). GRÁFICO 5: COMPARATIVA MERCADO LIBRE PLAZAS DE GARAJE LAS ROZAS VPPAOC MONTECILLO ( /plaza de garaje) Fuente: y elaboración propia Nota: Para la comparativa se han tomado el valor medio de un total de 17 muestras de plazas de aparcamiento en Las Rozas de Madrid, con precios entre los 50 y los 90 /m2 Teniendo en cuenta que la mayoría de las viviendas en Las Rozas se alquilan con una única plaza de garaje, si descontáramos de nuestro alquiler la segunda plaza de garaje, la comparativa con respecto a los precios de mercado libre (gráfico 6) muestra dos aspectos: por un lado, se observa que en un principio, la renta mensual para las viviendas protegidas, en el supuesto caso de no estar obligados a la segunda plaza de garaje, es inferior a la media del mercado libre de alquiler; por el otro lado, como ya se ha expuesto previamente, que el precio de las rentas en el mercado del alquiler de vivienda libre tiene una tendencia bajista, la vivienda de protección pública continúa en aumento, llegando en julio del presente año a superar la media de la vivienda libre. Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 6/14
7 GRÁFICO 6: COMPARATIVA MERCADO LIBRE VIVIENDA EN LAS ROZAS VPPAOC MONTECILLO SIN SEGUNDA PLAZA DE GARAJE ( /m 2 ) Fuente: y elaboración propia 3. Las viviendas de la promoción de VPPA-OC de La Marazuela, que pertenece a la misma convocatoria de viviendas con protección pública que El Montecillo y por lo tanto son de características idénticas a las nuestras, se están ofreciendo a un precio de renta mensual significativamente menor. Entendemos que supone un agravio comparativo frente a los adjudicatarios de El Montecillo puesto que la lista de solicitud era única y cuando se nos dio a elegir entre una promoción u otra se nos aseguró que ambas promociones serían idénticas en condiciones y precios, cuando la realidad actualmente es otra. En concreto, mientras que nuestras rentas se calculan sobre el máximo permitido (un 7% sobre el valor de venta final de la vivienda) en el caso de La Marazuela se han calculado sobre un porcentaje variable, en torno al 5,67% del valor de venta final (tabla 3). Tabla 3: Valores Medios, Máximos y Mínimos de VPPAOC en La Marazuela.* valor de venta renta mensual vivienda repercusión % renta mensual total máximo bajos ,24 603,16 6,71% 772,18 mediana ,87 488,55 5,67% 646,11 * Valores máximos y mediana de Venta, Renta Mensual y porcentaje sobre valor de venta, y Renta Mensual Total estimada (Comunidad, IBI e IVA incluidos), calculados sobre los datos aportados por la EMGV en su página web para las 196 viviendas de 2 dormitorios VPPAOC de La Marazuela. El valor máximo corresponde a los bajos con espacios exteriores. Realizamos la comparación con las rentas que actualmente pagamos los vecinos de El Montecillo, mostrando los resultados de la tabla4 en el gráfico7. Tabla 4: Comparativa Rentas Mensuales Totales - oct 2012 Marazuela Montecillo desviación % media 677,53 788, ,77% máximo 772,18 807,79 + 4,61% mínimo 646,11 777, ,29% Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 7/14
8 GRÁFICO 7: COMPARATIVA RENTA MENSUAL OCTUBRE 2012 VPPAOC MONTECILLO VPPAOC MARAZUELA ( /vivienda) Fuente: y elaboración propia Finalmente, añadiendo a la comparativa del gráfico 6 con el mercado libre las viviendas de La Marazuela, se observa una diferencia notable con respecto a El Montecillo, sin embargo los valores de La Marazuela sí que están acordes a la tendencia del mercado inmobiliario de alquiler actual (gráfico 8). GRÁFICO 8: COMPARATIVA MERCADO LIBRE VIVIENDA EN LAS ROZAS VPPAOC MONTECILLO VPPAOC MARAZUELA ( /m 2 ) Fuente: y elaboración propia Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 8/14
9 4. Las condiciones económicas de las viviendas no se ajustan a la demanda. Cuando en febrero del año 2006 se abrió el periodo de solicitud para optar a esta promoción de viviendas, aproximadamente jóvenes de las Rozas nos apuntamos como solicitantes. Seis años después se les ha ofrecido una vivienda a unas personas de la lista, la inmensa mayoría la ha rechazado. Desde julio de 2010, cuando se entregaron las llaves de las casas, son muchos los vecinos que se han visto obligados a renunciar a su vivienda por no poder afrontar el elevado coste del alquiler. Nos consta que hay muchas viviendas vacías y que tarde o temprano la lista de solicitantes se agotará. En definitiva, estos datos incontestables manifiestan que estas viviendas no están cumpliendo con el objetivo para el que fueron construidas, que no era otro que fomentar el acceso de los jóvenes de Las Rozas a una vivienda y facilitar su arraigo en el municipio. Como conclusión, en base a todo lo anterior, queremos destacar: Frente a los 515 /mes que anunció el Ayuntamiento, en la actualidad los beneficiarios de vivienda de protección pública para jóvenes estamos pagando de media cerca de 800 /mes. La renta mensual a la que tenemos que hacer frente, no sólo no es menor que el precio de mercado, como correspondería a una vivienda de protección, sino que el precio del m 2 de alquiler de nuestras viviendas está por encima del de la vivienda libre en el municipio en torno a un 20% - 11,30 /m 2 frente a la media del municipio, que es de 9,42 /m 2. Mientras que el precio del alquiler de la vivienda libre está en claro descenso (-9,55%), el nuestro se ha visto incrementado en un 9,64% en dos años. Nos hemos visto obligados a asumir una segunda plaza de garaje a un precio 70% superior del valor que tendría en el mercado libre; todo esto teniendo en cuenta que hay vecinos que ni siquiera utilizan la primera al no disponer ni de carnet de conducir ni de coche propio. Consideramos que se está cometiendo un claro caso de agravio comparativo en la promoción de El Montecillo con respecto a la promoción de La Marazuela. Muchos de nosotros optamos por estas viviendas frente a otras de promoción libre por las garantías y el precio más asequible que nos ofrecía una vivienda de promoción pública municipal. Las viviendas a las que hemos accedido deberían ofrecernos unas condiciones económicas más favorables que las del mercado libre y, como se ha puesto de manifiesto, no está siendo así. Consideramos esta situación como especialmente injusta porque el colectivo de afectados somos un grupo muy vulnerable a los efectos de la crisis económica y tenemos un escaso margen de maniobra frente a la empresa que gestiona nuestras viviendas. Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 9/14
10 Por todo lo anteriormente expuesto y con la intención de que la vivienda protegida muestre que realmente lo es y cumpla con la demanda de los jóvenes roceños, entendemos que el Ayuntamiento, como impulsor de esta promoción de viviendas, no debería mantenerse al margen de este asunto y les instamos a que intercedan por nosotros ante la empresa promotora para revisar las condiciones económicas de nuestro contrato, particularizando dicha revisión en los siguientes puntos: Reducción de las rentas mensuales aplicándose un coeficiente sobre el precio final de venta similar al que se va a aplicar en la promoción de La Marazuela. Congelación de las rentas (es decir, evitar subidas de IPC) durante los años que nos quedan en las viviendas en régimen de alquiler. Desvinculación de la segunda plaza de garaje, es decir, que se nos ofrezca la oportunidad de alquilar o incluso comprar la segunda plaza de garaje de manera opcional a precio real de mercado. Atentamente, Fdo: Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 10/14
11 ANEXO I EXTRACTO DEL BOLETÍN MUNICIPAL Nº 40 MARZO ABRIL 2006 (PÁGINAS 3 Y 4) Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 11/14
12 Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 12/14
13 ANEXO II EVOLUCIÓN DE LAS RENTAS MENSUALES VPPAOC EL MONTECILLO En el presente Anejo se muestra desglosada la evolución de las rentas pagadas a la empresa Ferrocarril Intermediación y Patrimonio a lo largo del periodo de alquiler de las viviendas VPPAOC en El Montecillo, para un caso intermedio de una vivienda desde el inicio. JULIO 2010-DICIEMBRE 2010 b.imp. IVA 8% TOTAL RECIBO vivienda 383,84 30,71 trastero 29,77 2,38 garajes 103,35 8,27 91,78 7,34 total renta 608,74 48,70 gastos comunidad 59,40 4,75 668,14 53,45 TOTAL ALQUILER/MES 721,59 ENERO 2011-JUNIO 2011 b.imp. IVA 8% TOTAL RECIBO vivienda 383,84 30,71 trastero 29,77 2,38 garajes 103,35 8,27 91,78 7,34 total renta 608,74 48,70 gastos comunidad 59,40 4,75 668,14 53,45 721,59 IBI ,61 37,17 501,78 prorrateo mensual 41,8149 TOTAL ALQUILER/MES 763,41 IPC 3,20% JULIO 2011-DICIEMBRE 2011 b.imp. IVA 8% TOTAL RECIBO vivienda 396,12 31,69 trastero 30,72 2,46 garajes 106,66 8,53 94,72 7,58 total renta 628,22 50,26 gastos comunidad 61,30 4,90 689,52 55,16 744,68 IBI ,61 37,17 501,78 prorrateo mensual 41,8149 TOTAL ALQUILER/MES 786,50 Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 13/14
14 ENERO 2012-JUNIO 2012 b.imp. IVA 8% TOTAL RECIBO vivienda 396,12 31,69 trastero 30,72 2,46 garajes 106,66 8,53 94,72 7,58 total renta 628,22 50,26 gastos comunidad 61,30 4,90 689,52 55,16 744,68 IBI º PARTE 8% 126,54 10,12 136,66 IBI º PARTE 10% 126,54 12,65 139,19 prorrateo mensual 22,99 TOTAL ALQUILER/MES 767,67 IPC 1,90% JULIO 2012-AGOSTO 2012 b.imp. IVA 8% TOTAL RECIBO vivienda 403,65 32,29 trastero 31,31 2,50 garajes 108,68 8,69 96,52 7,72 total renta 640,16 51,21 gastos comunidad 62,47 5,00 702,62 56,21 758,83 IBI º PARTE 8% 126,54 10,12 136,66 IBI º PARTE 10% 126,54 12,65 139,19 prorrateo mensual 22,99 TOTAL ALQUILER/MES 781,82 SEPTIEMBRE 2012-DICIEMBRE 2012 b.imp. IVA 10% TOTAL RECIBO vivienda 403,65 40,36 trastero 31,31 3,13 garajes 108,68 10,87 96,52 9,65 total renta 640,16 64,02 gastos comunidad 62,47 6,25 702,62 70,26 772,88 IBI º PARTE 8% 126,54 10,12 136,66 IBI º PARTE 10% 126,54 12,65 139,19 prorrateo mensual (con variaciones de IVA) 22,99 TOTAL ALQUILER/MES 791,17 Propuesta sobre el alquiler de las VPPAOC-J El Montecillo 14/14
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