GUIA PRÁCTICA PARA ALQUILAR UNA VIVIENDA España es el país europeo en el que más opta a la compra de la vivienda, pero el arrendamiento es una fórmula que no tiene por qué dar problemas. Tanto si vas a alquilar tu vivienda, como si vas a convertirte en inquilino, conocer las normas reguladoras te ayudará a defender tus derechos. Los derechos y obligaciones que pueden derivarse de un contrato de alquiler están recogidos en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre, en adelante LAU, que establece mecanismos de protección al arrendatario regulando la nulidad de aquellas estipulaciones que modifiquen, en perjuicio de éste, las normas establecidas en esta Ley para los arrendamientos de vivienda, excepto en los casos en los que la propia norma expresamente lo autorice. Para los contratos anteriores a 1 de enero de 1995, la LAU establece sistema de disposiciones transitorias. un complejo Estas normas no son de aplicación obligatoria para los alquileres de vivienda de temporada, para los de uso distinto a vivienda ni para las viviendas de lujo (viviendas de superficie superior a 300 metros cuadrados ******), casos en los que las partes pueden pactar las condiciones de arrendamiento que estimen oportunas. A la hora de suscribir un contrato de arrendamiento deberá tener en cuenta: Es conveniente que el contrato se formalice por escrito. No es necesario que siga un modelo establecido, basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto. En el caso de viviendas de protección oficial, sí existe la obligación de efectuar el contrato por escrito. Hay determinados aspectos del contrato de arrendamiento, que pueden pactarse por las partes: quién paga los gastos por servicios con que cuente el inmueble, la cuota por Comunidad de Propietarios, el Impuesto de Bienes Inmuebles... Puede solicitar información acerca de la situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad del lugar donde esté situada. De este modo, confirmaremos la titularidad de la vivienda y si la misma se encuentra sometida a algún régimen de protección jurídica.. No olvide que, la ley 36/2006 de 29 de Noviembre de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal determina en su artículo décimo que, es obligatorio incorporar la referencia catastral en los contratos de arrendamiento.
INDICE 1. Formalización del contrato de arrendamiento. 2. Duración del contrato. 3. Prórroga del contrato. 4. Cesión del contrato y subarriendo. 5. Recuperación de la vivienda por el arrendador antes de los cinco años. 6. Pago de la renta. 7. La subida el IPC. Actualización de la renta. 8. La fianza. 9. Derechos de los cónyuges. 10. Pago de arreglos. 11. Elevación de la renta por mejoras en la vivienda alquilada. 12. Obras del inquilino. 13. Conservación de la vivienda. 14. Tanteo y retracto. 15. Resolución del contrato por el arrendador. 16. Deducción estatal por arrendamiento de la vivienda habitual.
1.- Formalización del contrato del arrendamiento. El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito. Se recomienda hacerlo por escrito, en cuyo caso se deberá hacer constar necesariamente: La identidad de los contratantes La identificación de la vivienda arrendada. La duración pactada. La renta inicial del contrato Las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. Además, se recomienda hacer constar: Los gastos que cada una de las partes debe soportar. Inventario de los bienes, enseres, muebles,... existentes en la vivienda y estado en que se entregan. 2.- Duración del contrato. La norma no trata a ambas partes por igual en cuanto al tiempo que el contrato debe permanecer en vigor: El arrendador está obligado a garantizar al arrendatario una estancia de al menos cinco años. El arrendatario no tiene que cumplir un plazo mínimo. En todo caso, la duración será la libremente pactada por las partes. Si el periodo pactado fuera inferior a 5 años, el arrendador, llegado el día de vencimiento del contrato, lo prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el inquilino le manifieste con 30 días de antelación, a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovarlo. Cuando no existe contrato de arrendamiento de la vivienda, por escrito, y no consta por tanto el plazo de duración del mismo, los contratos se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio de la prorroga forzosa de 5 años que recoge la ley de arrendamientos urbanos. Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre que lo preavise al inquilino con un mes de antelación.
3.- Prorroga del contrato de arrendamiento después de transcurridos cinco años Si transcurridos como mínimo cinco años de duración del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, su voluntad de no renovarlo, con un plazo mínimo de antelación de treinta días, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. 4.- Cesión del contrato y subarriendo. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento del arrendador. 5.- Recuperación de la vivienda por el arrendador con anterioridad a los cinco años. El casero puede limitar el plazo a menos de cinco años si hace constar en el contrato que, durante ese periodo, va a necesitar la vivienda para el mismo. (No valen familiares). Debe especificar en el contrato la fecha concreta en la que piensa ocupar la casa e irse efectivamente a vivir allí en el plazo de tres meses desde que el arrendatario se ha marchado. De lo contrario el inquilino tiene derecho a recuperar la vivienda, con un nuevo contrato de cinco años y una indemnización. 6.- Pago de la renta La renta se pacta libremente por ambas partes. Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes; Si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda. El arrendador esta obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que resulte acreditado por otro procedimiento, por ejemplo transferencia bancaria.
Si el inquilino no pagara la renta pactada en el contrato, el arrendador puede iniciar un Juicio de Desahucio por falta del pago de la renta, por el que se consigue que el arrendador moroso sea desalojado de la vivienda si no consigna el dinero adeudado. La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumular en el mismo procedimiento el desahucio del inquilino y la reclamación de las cantidades adeudadas. 7.- La subida el IPC. Actualización de la renta. Durante el plazo legal mínimo de los cinco años la renta podrá ser actualizada, como máximo, según el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo. A partir del sexto año de actualización, la renta se actualizará anualmente según lo estipulado por las partes, y en su defecto, por la regla general anteriormente expuesta. En cuanto al procedimiento de actualización, el arrendador deberá notificarlo a la otra parte por escrito (o en el recibo de la mensualidad de pago precedente) en el mes anterior a aquél en que pretenda que surta efecto la actualización, acompañando, si el arrendatario así lo exige, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. 9.- La fianza En el momento de firmar el contrato el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta si se trata de vivienda y de dos meses si el inmueble se destina a un fin distinto. No obstante, las partes podrán pactar mayor fianza o garantías adicionales a la fianza en metálico. La Ley 2/1999 de 19 de febrero, reguladora del depósito del importe de Fianzas de Contratos de Arrendamiento y de Suministro y Servicios que afecten a fincas urbanas, de la Junta de Castilla y León (B.O.C y L. nº 40 de 1 de marzo de 1999) establece que la fianza, se depositará, con carácter obligatorio, en las oficinas de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León, a disposición de la Administración Autonómica. Las Cámaras también supervisarán tanto la devolución de este importe como el buen fin del contrato de arrendamiento. El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán los gastos de su reparación del importe de la misma. De igual modo se procederá con las facturas pendientes. La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también la de los intereses que haya generado. 9.- Derechos de los cónyuges Aunque el titular del contrato de arrendamiento es la persona que firma, la ley reconoce importantes derechos a los cónyuges. La protección fundamental consisten en que, antes distintas eventualidades, el cónyuge puede subrogarse en el alquiler y pasar a ser el arrendatario con los mismos derechos. La decisión de subrogarse debe ser notificada al arrendador dentro de unos plazos establecidos: 15 días si se produce el desistimiento del titular. 1 mes si es por abandono. 2 meses si se trata de un divorcio. 3 meses si es por muerte. A la muerte del arrendatario, podrá subrogarse en el contrato el cónyuge que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. La ley concede el derecho de subrogación tanto a los cónyuges como a la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. 10.-Pago de arreglos. La ley obliga al arrendador a realizar los arreglos necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El arrendatario debe correr con las pequeñas reparaciones debidas al uso de la vivienda. (art. 21). 11.- Elevación de la renta por mejoras en la vivienda alquilada La realización por el arrendador de obras de mejora en la vivienda transcurridos cinco años de la duración del contrato, le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de: el capital invertido en la mejora, del tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de la obra y de la renta vigente en ese momento.
Para el cálculo del capital invertido no se computaran las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. 12.-Obras del inquilino El arrendatario no puede realizar obras sin el consentimiento escrito del casero. De hecho, éste puede ser uno de los motivos de resolución del contrato. En este caso, el arrendador tiene la posibilidad de mantener las modificaciones realizadas por el inquilino sin pagarle nada por ello u obligarle a la reposición de las cosas a u estado anterior (art. 23). 13.- Conservación de la vivienda El arrendador está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y seguridad y el inquilino está obligado a permitir la realización de las mismas y a soportarlas por muy molestas que le resulten, si no pudieran diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Si las obras de reparación durasen mas de veinte días, el inquilino tiene derecho a que el casero le reduzca la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. 14.- Tanteo y retracto. Si el propietario de una vivienda alquilada desea venderla, está obligado a ofrecérsela en venta, en primer lugar, al arrendatario, indicándole el precio y el resto de las condiciones. El inquilino tiene un derecho de adquisición preferente derecho de tanteo- y dispone de un plazo de 30 días para optar a la compra. Si el propietario incumple esta obligación o vende el piso a un precio inferior al notificado, el inquilino cuenta con 30 días desde desde la notificación de la venta para impugnar la operación y adquirir el inmueble. derecho de retracto-. Los notarios tienen la obligación de comunicarle al inquilino que se ha realizado la operación de compraventa si el arrendador no acredita haberlo hecho él mismo con anterioridad. El pacto por el cual el inquilino renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en aquellos casos en los que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por una duración superior a 5 años.
15.- Resolución del contrato por el arrendador La ley establece que el arrendador puede resolver el contrato, antes de la finalización del mismo, por las siguientes causas: - Falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades por cuenta del arrendatario, por ejemplo, los gastos de comunidad cuando su repercusión al arrendatario haya sido pactada por las partes. - Falta de pago de la fianza o sus actualizaciones. - El subarriendo o la cesión que no hayan sido consentidos por el arrendador. - Realización de daños causados intencionadamente por el arrendatario. - Realización de obras no consentidas por el arrendador, de ser dicho consentimiento requerido por la Ley. - Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. - Cuando el inmueble deje de destinarse por el arrendatario al fin primordial de cubrir la necesidad de vivienda permanente. 16.-Deducción estatal por arrendamiento de vivienda habitual Si inquilino: La Ley 51/2007, de 26 de diciembre de 2007, de Presupuestos Generales del Estado (BOE de 27 de Diciembre de 2007) modificó la Ley 35/2006 del IRPF, introduciendo esta deducción por arrendamiento de vivienda habitual que se aplicará el inquilino sobre la cuota íntegra estatal del impuesto. La deducción consiste en la cantidad resultante de aplicar el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el periodo por el alquiler de la vivienda habitual siempre que la base imponible sea inferior a 24.020 euros anuales. La base máxima de esta deducción será de: - Cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000 euros anuales: 9.015 euros anuales, - Cuando la base imponible esté comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales: 9.015 euros menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y 12.000 euros anuales. Esta deducción entra en vigor el 1 de enero de 2008, es decir, comenzará a aplicarse en la Declaración de la Renta del Ejercicio en el año 2009 en relación a las cantidades que el inquilino haya satisfecho durante este período impositivo (año 2008) por arrendamiento de vivienda habitual y así durante los períodos posteriores. Algunas Comunidades Autónomas ofrecen ya estas deducciones. La deducción por arrendamiento de la vivienda habitual a aplicar sobre la cuota íntegra estatal del impuesto (10,05%), es compatible con las deducciones existentes en las CC.AA que se aplican
sobre la cuota íntegra autonómica. Todo ello siempre y cuando se reúnan los requisitos exigidos para la aplicación de las mismas. Si Arrendador: También para el arrendador, alquilar un piso destinado a vivienda está sujeto a una serie de incentivos y ventajas fiscales que son mayores si el inquilino tiene entre 18 y 35 años. Son gastos deducibles para el arrendador, que minorarán sus ingresos en la declaración de la renta, en principio los costes que origine alquilar la vivienda a un tercero, al margen de las determinaciones anuales de la Agencia Tributaria. Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda. Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas ). Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, por ejemplo, así como los gastos de comunidad. Gastos por la formalización del arrendamiento. Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento. Gastos de conservación y reparación. Gastos de servicios y suministros. La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo). Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca. Las primas de contratos de seguro de la vivienda. Ayuntamiento de Palencia Servicio de Atención al Ciudadano.- Consumo Autor: Carmen Niño 2009