ÍNDICE INTRODUCCIÓN... 13 1. Realidad Social... 14 2. La cultura del impago... 14 3. Conceptos de morosidad y mora... 15 CAPÍTULO I. SUJETO ACTIVO. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.. 19 Los complejos inmobiliarios privados... 21 Notas Jurisprudenciales... 22 CAPÍTULO II. SUJETO PASIVO. EL VECINO Y PROPIETARIO... 25 1. Crédito: acreedor; deudor... 25 2. Mancomunidad y Solidaridad... 26 Notas Jurisprudenciales... 26 CAPÍTULO III. MARCO NORMATIVO... 29 1. La idea de Comunidad... 29 2. El tratamiento de Comunidad en el Código Civil y en otros códigos forales... 29 3. La Ley de propiedad Horizontal y el artículo 396 CC... 30 4. Instrumentos normativos de la Comunidad de Propietarios... 34 4.1. Título constitutivo... 34 4.2. Estatutos... 36 Notas Jurisprudenciales... 38 4.3. Normas de Régimen Interno... 39 4.4. Acuerdos adoptados en Junta... 40 Notas Jurisprudenciales... 44
8 El impago de cuotas y la gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios 4.5. Conclusiones... 44 Notas Jurisprudenciales... 45 CAPÍTULO IV. OBLIGACIÓN DE LOS PROPIETARIOS Y OTRAS CUES- TIONES... 51 1. La naturaleza de la obligación... 51 2. Obligación de pago... 51 3. Distinción entre coeficiente o cuota de participación en los gastos y coeficiente de participación en el inmueble... 53 Notas Jurisprudenciales... 54 4. Las relaciones de vecindad... 54 5. Visión de las posibles normas que regulen la morosidad como normas de convivencia... 55 6. La idea de insolidaridad en la conducta del vecino moroso... 55 Notas Jurisprudenciales... 56 7. La idea del doble vínculo de vecindad o vecindad reforzada... 57 8. La preocupación del legislador por prevenir e impedir la morosidad... 58 8.1. Otras medidas que serían deseables... 61 8.1.1. El promotor y la idea de la constitución de un aval para cubrir la morosidad... 62 8.1.2. La acción de cesación para causas de morosidad... 62 9. Gastos Generales y fondo de reserva en la Propiedad Horizontal 63 9.1. Gastos Generales... 63 9.1.1. Elementos comunes... 64 9.1.2. Gastos ordinarios... 65 9.1.3. Gastos extraordinarios... 65 9.1.4. Gastos sobre elementos comunes de uso privativo... 66 Notas Jurisprudenciales... 66 9.1.5. La distinción entre cuota y gasto... 68 Notas Jurisprudenciales... 68 9.1.6. El alcance de lo que puede considerarse gasto general... 69 Notas Jurisprudenciales... 69 9.1.7. Distinción entre gastos generales y gastos particulares... 74 9.1.8. Las obras de mejora... 74 Notas Jurisprudenciales... 76 9.2. El denominado fondo de reserva... 77 9.3. Conclusiones... 78
La afección real 9 CAPÍTULO V. L A AFECCIÓN REAL... 79 1. Alcance de la Afección... 80 2. Distinción entre afección y privilegio... 81 3. La coexistencia de obligación personal del deudor con la afección real... 82 Notas Jurisprudenciales... 82 4. Acerca de las derramas extraordinarias... 86 Notas Jurisprudenciales... 86 5. Distinción entre obligación de contribuir a los gastos generales y obligación por afección real... 88 Notas Jurisprudenciales... 89 CAPÍTULO VI. TIPOLOGÍA DE VECINOS MOROSOS... 91 1. Aspectos Objetivos... 91 1.1. Cuantía de la deuda... 91 1.2. Con fundamentos legales que sustenten su posición... 92 2. Aspectos Subjetivos... 93 2.1. El vecino con recursos escasos... 93 2.2. El vecino esquivo y renuente... 94 2.3. El vecino forzoso o carente de espíritu de vecindad... 94 2.4. El vecino disconforme... 95 2.5. Conclusiones... 95 3. El promotor y las entidades de crédito... 95 3.1. El promotor... 96 3.2. La entidad bancaria... 96 CAPÍTULO VII. TIPOS DE DEUDA... 99 CAPÍTULO VIII. LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS FRENTE AL CONCURSO DE ACREEDORES... 101 1. La Comunidad frente al vecino moroso que incurre en concurso de acreedores... 102 2. El concurso de acreedores... 102 3. Competencia y ámbito de aplicación de la ley concursal... 103 4. El presupuesto subjetivo del concurso... 103 5. El presupuesto objetivo del concurso... 104 6. Legitimación... 104 7. Concurso voluntario y concurso necesario... 105
10 El impago de cuotas y la gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios 8. La declaración del concurso... 106 9. Las secciones del concurso... 106 10. El incidente concursal... 107 11. La comunicación del crédito... 107 12. Reconocimiento de créditos... 109 13. Los procedimientos instados por la comunidad antes de la declaración de concurso del vecino moroso... 109 14. El tipo de crédito... 110 15. El reconocimiento de crédito privilegiado a favor de la Comunidad derivado de las obligaciones de la Ley de Propiedad Horizontal... 111 16. Las cuotas devengadas por gastos generales de la Comunidad tras la declaración de concurso... 112 17. Convenio o liquidación. La continuidad de la actividad empresarial del promotor... 113 17.1. Convenio... 113 17.2. Liquidación... 114 18. Los bienes hipotecados... 114 19. Del pago de los acreedores... 115 Notas Jurisprudenciales... 119 CAPÍTULO IX. PENALIZACIÓN DE LA MOROSIDAD... 123 1. Generalidades... 123 Notas Jurisprudenciales... 124 CAPÍTULO X. LA RECLAMACIÓN DE LA DEUDA... 127 1. Representante de la comunidad. Legitimación... 127 Notas Jurisprudenciales... 130 2. La reclamación extrajudicial... 134 2.1. Previamente a la convocatoria de Junta... 134 2.2. Liquidación de deuda... 134 Notas Jurisprudenciales... 135 2.3. Notifi cación... 137 Notas Jurisprudenciales... 139 3. Exención de la tasa para litigar... 140 4. Prescripción del crédito... 141 Notas Jurisprudenciales... 142
La ejecución de Sentencia 11 5. La prelación del crédito a favor de la comunidad de propietarios... 143 6. Acerca del procedimiento monitorio general... 144 6.1. Naturaleza... 146 7. El procedimiento monitorio en la Ley de Propiedad Horizontal... 147 7.1. Requisitos para instar procedimiento monitorio... 149 Notas jurisprudenciales... 150 7.2. Notifi cación... 151 Notas Jurisprudenciales... 151 7.3. La modulación de la cuantía solicitada... 155 7.4. Gastos del litigio... 155 Notas Jurisprudenciales... 157 7.5. Indisputabilidad del Título o de la deuda... 158 Notas jurisprudenciales... 159 7.6. El embargo preventivo ante la oposición del deudor... 161 8. El procedimiento de juicio declarativo verbal... 162 9. El juicio declarativo Ordinario... 163 Notas Jurisprudenciales... 164 10. Requisito de procedibilidad para recurrir... 165 Notas Jurisprudenciales... 165 11. La posibilidad de dirigir la demanda de manera conjunta contra varios propietarios morosos... 166 Notas Jurisprudenciales... 167 12. Resumen y paso a paso... 168 13. Acciones de los vecinos ante disconformidades con la deuda... 173 13.1. La impugnación de los acuerdos... 173 Notas jurisprudenciales... 174 CAPÍTULO XI. LA EJECUCIÓN DE SENTENCIA... 177 1. Ejecución... 177 1.1. Lo innecesario de una intimación o requerimiento previo al pago... 180 1.2. Postulación procesal. Intervención de abogado y procurador.... 181 1.3. El vecino desahuciado... 182 2. Embargo y procedimiento de apremio... 183 2.1. Concepto y alcance de embargo... 183 2.2. Entrega directa al ejecutante... 184 2.3. La subasta... 184
12 El impago de cuotas y la gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios 2.4. Subasta sin ningún postor en los bienes inmuebles... 184 2.5. Los bienes hipotecados en deudores con pocos recursos... 185 2.6. La anotación preventiva de embargo a favor de la comunidad... 187 2.7. Destino de las sumas obtenidas en la subasta de los bienes inmuebles 189 Notas Jurisprudenciales... 189 CAPÍTULO XII. LA RECLAMACIÓN DE INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS SUFRIDOS POR LA COMUNIDAD POR LA CONDUCTA DEL VECINO MOROSO... 193 CAPÍTULO XIII. LA REPERCUSIÓN DE LA EXISTENCIA DE MOROSOS FRENTE A TERCEROS... 195 Notas Jurisprudenciales... 196 ANEXOS DECÁLOGO DE MEDIDAS... 201 LA HIPÓTESIS DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE CESACIÓN ANTE LAS CONDUCTAS DE MOROSIDAD... 209 1. Introducción... 209 2. El alcance de la acción de daño mencionado en el artículo 7 LPH... 211 3. La prohibición dirigida al propietario y al ocupante... 211 4. Concepto del término desarrollar y significado de la frase desarrollar en el inmueble... 212 5. Concepto de actividad... 212 6. En el supuesto de que se recogiera en los estatutos la cuestión de morosidad, cabría entender que se podría considerar una actividad encuadrable en el supuesto contemplado en el artículo?.. 213 7. Posibles ventajas frente al procedimiento específico... 214 8. La consideración de actividades prohibidas en la línea del daño que puede producir la morosidad... 215 9. A modo de conclusión... 215 FORMULARIOS... 217 CASOS PRÁCTICOS Y CONSULTAS... 245