ÍNDICE SISTEMÁTICO 1. INTRODUCCIÓN... 13 1.1. Pocas perspectivas en el mercado del alquiler de inmuebles... 13 1.2. Las reformas precedentes del juicio de desahucio a la Ley 37/2011... 19 1.2.1. La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000... 19 1.2.2. Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo... 20 1.3. En paralelo, la reforma de la LEC por Ley 19/2009 y la de la Ley 37/2011... 24 2. FUNDAMENTO DE LA NECESIDAD DE ACOMETER OTRA RE- FORMA DEL JUICIO DE DESAHUCIO POR LEY 37/2011 TRAS LA DE LA LEY 19/2009... 26 3. LÍNEAS GENERALES BÁSICAS DE LA REFORMA INTRODUCI- DA POR LEY 37/2011... 29 3.1. Novedades del proceso monitorio de desahucio... 31 3.2. Posibilidad de comunicarle al inquilino que le condona las rentas y costas si abandona el inmueble de inmediato ex art. 437.3 LEC... 35 3.3. El requerimiento no solo sirve para requerirle para que pague o abandone el inmueble, sino para que se le cite a la vista y dándole la fecha del lanzamiento... 36 3.4. Forma de llevar a cabo el requerimiento... 37 LA LEY 7
3.5. Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, y despacho de ejecución... 38 3.6. Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase... 38 4. ASPECTOS ESPECÍFICOS Y CONCRETOS DE LA REFORMA DE LA LEC POR LEY 37/2011... 39 4.1. No necesidad de modificar la LEC para que los monitorios de desahucio se puedan presentar en las Oficinas de Señalamiento inmediato... 39 4.2. Forma de la demanda e intervención letrada... 43 4.3. El nuevo sistema de enervación de la acción de desahucio (art. 22.4)... 44 4.4. Articulación del sistema del requerimiento previo judicial (art. 440.3 LEC)... 51 4.5. La localización del inquilino deudor... 54 4.6. Condonación para recuperar el inmueble (art. 440.3.2.º LEC)... 56 4.7. Cómo se lleva a cabo el requerimiento? (arts. 440.3 y 161 LEC)... 57 4.8. La Ley 13/2009 potencia que en los casos de demandas de desahucio se ejecuten los requerimientos con quienes abran la puerta del inmueble arrendado... 61 4.9. La no comparecencia del arrendatario en diez días... 63 4.10. La comparecencia para anunciar el desalojo sin pagar... 63 4.11. Proceso acumulado y comparecencia sin pagar... 63 4.12. Qué incluiría el requerimiento?... 64 4.13. El señalamiento de la vista en cualquier caso en el requerimiento... 65 4.14. Mecanismos de oposición del deudor en caso de acumulación de acciones... 66 4.15. La colaboración con los procuradores... 68 4.16. El lanzamiento. Posibles problemas... 69 4.16.1. Suspensión de lanzamientos por falta de firmeza de la sentencia... 69 4.16.2. Plazo en que se ha de practicar el lanzamiento si el arrendatario no cumpliera el compromiso de 8 LA LEY
desalojo voluntario en caso de condonación de rentas y costas por el arrendador... 70 4.16.3. Plazo de lanzamiento en los supuestos de suspensión del mismo, por ejemplo, por recurso... 72 4.17. La solicitud de ejecución... 72 4.17.1. Debe primar el art. 549.3 LEC de la solicitud de ejecución con la demanda... 72 4.17.2. El plazo de espera... 76 4.18. Problemas en materia de costas... 78 4.19. Impugnación del Decreto del Secretario judicial... 80 4.20. Reclamación de rentas futuras... 81 4.21. Justicia gratuita... 83 4.22. La acumulación de acciones en el desahucio... 88 5. LA EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA DE DESAHUCIO FRENTE A TERCEROS OCUPANTES EN EL CASO DE ARRENDAMIENTOS CON PERSONAS JURÍDICAS O ENTIDADES... 97 5.1. Planteamiento del problema... 97 5.2. Particularidades de la existencia de ocupantes en los casos de ejecución forzosa y realización de subasta (arts. 661 y 675 LEC)... 99 5.2.1. La ejecución sobre bienes inmuebles previa adjudicación por subasta (arts. 661 y 675 LEC)... 99 5.2.2. La posesión judicial en la ejecución final de entrega del inmueble... 100 5.2.3. La condena de entregar bienes inmuebles (art. 704 LEC)... 101 5.2.3.1. El ocupante no puede intervenir en el pleito en el que el arrendador ha demandado a la persona jurídica, Administración Pública o entidad que suscribió el arrendamiento... 102 5.2.3.2. El ocupante que alega derechos en la práctica de la ejecución dispone de 10 días para demostrar su derecho posesorio... 103 5.2.4. Conclusión... 104 LA LEY 9
6. LOS ARRENDADORES HAN POTENCIADO LA EXIGENCIA DE GARANTÍAS PARA ASEGURARSE EL COBRO EN CASOS DE IM- PAGO... 105 6.1. La utilización del aval como garantía ante las situaciones de impago en el arrendamiento... 105 6.2. La suscripción de una póliza de seguro a cargo del arrendatario para garantizar la devolución de las rentas impagadas... 109 7. PROPUESTAS DE MEJORA DEL SISTEMA... 110 7.1. Implantación del sistema del domicilio electrónico inmobiliario... 110 7.2. La creación del Registro de morosos del alquiler... 118 7.3. La tipificación, como variedad del delito de estafa, de la contratación de arrendamiento por el inquilino con la intención inmediata de dejar de pagar las rentas habiéndolo llevado a cabo ya con anterioridad... 124 7.3.1. Antecedentes... 124 7.3.2. La criminalización del impago de deudas en las relaciones familiares. Art. 227 CP... 127 7.3.3. La creación de un tipo penal que sancione la no devolución posesoria del inmueble tras el impago del alquiler en dos meses... 129 7.4. La entrada en funcionamiento de los juicios rápidos civiles para la utilización de las OSI para la tramitación de los juicios de desahucio por falta de pago y el proceso acumulado... 135 FORMULARIOS 1. Demanda de desahucio por falta de pago de la renta adaptada a la Ley 37/2011 de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal... 143 2. Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta con posibilidad de enervación... 151 3. Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta ofreciendo la condonación a rentas y costas... 159 10 LA LEY
4. Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta sin posibilidad de enervación... 165 5. Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de renta sin posibilidad de enervación por existir requerimiento previo... 171 6. Demanda de desahucio y acumulación de reclamación de rentas y con acumulación de las que vayan venciendo hasta el lanzamiento (arts. 220 y 438.3.3.º LEC).... 177 7. Escrito de la parte demandada en juicio verbal de desahucio por falta de pago de renta, acreditando consignación y enervando acción... 183 ANEXO PROTOCOLO DE GESTIÓN DE UNA UNIDAD DE DESAHUCIOS RÁPIDOS EN EL SCAC DE MURCIA... 187 BIBLIOGRAFÍA... 201 LA LEY 11