HOTELERIA EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES: COMPETENCIA DESLEAL: ANÁLISIS Y PROPUESTAS PARA SU ERRADICACION
Estructura hotelera a Mayo 2013 según el GCBA Total 1 y 2* 3* 4* 5* Apart Cantidad de Hoteles 347 98 70 81 26 72 Habitaciones 25360 4088 4843 7891 5620 2918 Plazas 55843 9377 10636 16513 11411 7903
Estructura hotelera a Mayo 2013 según el GCBA (Cont.) Total Boutique Hostel Otros Cantidad de Hoteles 333 75 109 149 Habitaciones 7591 1549 1600 4442 Plazas 13192 3261 4217 9510 Total Alojamientos 680 Total Habitaciones 32951 Total Plazas 69035
NORMAS QUE RIGEN LOS ALOJAMIENTOS TURISTICOS Código de Planeamiento Urbano : Define Permisos de Uso: Hotel, Apart Hotel, Hospedaje, Hostal, Hotel Residencial, Residencia Universitaria. Define Usos del Suelo: zonificación permitida para construir el inmueble. Código de Habilitaciones: requisitos edilicios, medidas, seguridad, higiene, etc.
NORMAS QUE RIGEN LOS ALOJAMIENTOS TURISTICOS Ord. 36136 derogada por nueva ley (sancion julio 2013): Define alojamiento turístico como se entiende por servicio de alojamiento turístico, aquél que se presta en establecimientos de uso público, en forma habitual o temporaria, por una tarifa y un período determinado, al que pueden sumarse otros servicios complementarios, siempre que las personas alojadas no constituyan domicilio permanente en ellos Clasifica en: hotel, apart hotel, hotel boutique, bed and breakfast, hostel, residencial, campamento. Establece los requisitos de funcionamiento y servicio estableciendo el control de la Autoridad de Aplicación.
ALOJAMIENTOS TURISTICOS NO CONTEMPLADOS INFORMALES Propiedades de Alquiler temporario
PROPIEDADES DE ALQUILER TEMPORARIO Edificios Completos Hoteles Virtuales 15.000 Apartamentos (35.000 plazas) Construidos como Vivienda Multifamiliar Comercialización por INTERNET e Inmobiliarias Prestación de servicios hoteleros Aplicación de ley 23091 de Locaciones urbanas
EDIFICIOS INFORMALES
WEBS COMERCIALIZADORAS
Propiedades de Alquiler temporario Competencia Desleal NO habilitados NO pago de impuestos y tasas (Ing. Brutos, IVA, Sellos, Cargas sociales, ABL residencial) NO cumplimiento de normas de higiene y seguridad NO pago aranceles por uso de TV NO registración de huéspedes Falta de transparencia Imagen turística de la Ciudad afectada Rentabilidad producto de no cumplimiento normativo Disminución de oferta en el mercado locativo de vivienda familiar
Propiedades de alquiler temporario Utilización de la figura del FIDEICOMISO: Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o al fideicomisario.
FIDEICOMISO Ley 24441 / Dec. 780/95 NO paga Ganancias 35% si el fiduciante es la misma persona que el beneficiario NO quiebra
Incremento oferta informal de alojamiento Causas Perspectivas turísticas favorables Normas inadecuadas Uso de figuras jurídicas creadas para otros fines Falta de control estatal Auge de Internet Efectos Afecta la Transparencia (OMT) No información al turísta Afecta Imagen de la Ciudad Distorsión mercado locativo Afecta la competencia del mercado
EL ESTADO DEBE: CUMPLIR SU ROL INDELEGABLE DE CONTROL COMBATIR EMPRENDIMIENTOS VIOLATORIOS DE LAS LEYES VIGENTES GARANTIZAR LA IGUALDAD ANTE LA LEY ASEGURAR TRANSPARENCIA DEL MERCADO
La normativa debe receptar explícitamente la nueva realidad: Código Habilitaciones Código Planeamiento Ordenanza 36136/80 Ley locaciones urbanas Ley de fideicomisos PARA Sentar las bases de la seguridad, claridad y garantía Igualdad de competencia en el servicio de alojamiento turístico Tutelar los intereses del turista
CODIGO DE HABILITACIONES: Modificación propuesta 4.1.3.6.1. IX-PROPIEDAD DE ALQUILER TEMPORARIO: Se define como propiedad de alquiler temporario, a aquellos inmuebles, cualquiera sea su configuración y característica, cuyo uso se ceda mediante precio, para habitación ocasional de personas no residentes en la lcoalidad, por períodos inferiores a 6 meses y en los cuales se presta al ocupante el servicio de alojamiento, pudiendo además ofrecer otros servicios complementarios, sea que los mismos se ofrezcan en forma particular por el propietario y/o de inmobiliarias o sean publicitados a través de cualquier medio.
LEY DE LOCACIONES: Modificación propuesta Art. Quedan excluídas del ámbito de aplicación de la presente ley, y sometidas al contrato de hospedaje, las siguientes contrataciones: 1-Las que se celebren por períodos inferiores a 6 meses. 2-Las que versen sobre inmuebles que conforme las normas locales, se hallen sujetos a habilitación como alojamientos turísticos. 3-Las que tengan por objeto ofrecer alojamiento a un turista, entendiéndose por tal a toda persona que se desplaza hacia un lugar fuera de su residencia habitual, pernocta y permanece en él más de 24 horas. Eliminación del art. 27 de la ley 23.091
Antecedentes legislativos FRANCIA Registración 1966 Categorización 1976 ESPAÑA Real Dec.2877/1982 (Registración y condiciones de servicio y edilicias) Normas en distintas regiones españolas
Antecedentes legislativos (Contin.) ARGENTINA Mendoza Res. 569/07 Bs. Aires Dec. 659/07 Río Negro Res.228/05 Bariloche Ord.1526 Pto. Madryn Colón Alta Gracia Santa Cruz Se EXIGE: Registración Habilitación Calidad Calif. y Categorización Control Cuadro tarifario PROHIBICION a intermediarios de comercializar oferta no registrada
NUEVA LEY DE ALOJAMIENTOS TURISTICOS DE LA CABA Se entiende por locación temporaria con fines turísticos a la que brinda alojamiento a turistas en viviendas amuebladas de manera habitual por un período no menor a una pernoctación y no mayor a los 6 meses
SUJETOS A REGISTRACION: Se encuentran comprendidos en estas disposiciones los propietarios, usufructuarios, cesionarios, apoderados y quienes administren, gestionen, exploten y/o comercialicen bajo cualquier título inmuebles en la modalidad locativa definida en el Artículo 3º de la presente ley de manera habitual en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires independientemente del domicilio o lugar de contratación. Sólo están facultados a contratar bajo esta modalidad quienes cumplan con las disposiciones de esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.
SUJETOS OBLIGADOS A LA REGISTRACION : propietarios, usufructuarios, cesionarios, apoderados y quienes administren, gestionen, exploten y/o comercialicen
OBLIGADOS A HABILITARSE : EDIFICIOS COMPLETOS En el caso en que un edificio destine todas las unidades a alquiler temporario con fines turísticos y las mismas pertenezcan a un mismo titular o se encuentren bajo una misma unidad de explotación comercial no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación que corresponda a la clase de servicio que fije la ley de alojamiento turístico. La Agencia Gubernamental de Control o el organismo que en el futuro la reemplace, fiscalizará y registrará a los edificios completos mencionados, y recepcionará las denuncias correspondientes.
NOTAS CARACTERISTICAS: TOTALIDAD DEL EDIFICIO UN MISMO TITULAR O UNIDAD DE EXPLOTACION COMERCIAL
SE NECESITA: REGLAMENTACION ADECUADA CUMPLIMIENTO EFECTIVO