Introducción En el presente documento se examina el mercado de vivienda en México a través del análisis del rezago habitacional, la demanda anual de vivienda y las ventajas del bono demográfico para el sector inmobiliario residencial. I. Rezago habitacional y sus componentes. El rezago habitacional (RH) totaliza 9 037,690 hogares (Gráfica 1) y representa 31.1% de las viviendas particulares habitadas del país. Por componente se registra como sigue: hacinamiento 1 concentra 561,294 hogares, por su parte las viviendas con materiales en deterioro 2 y regulares 3 agrupan 1 140,839 y 7 255,082 viviendas, respectivamente. El número de personas en RH asciende a 35 752,705, población equivalente a la de los estados de México, Distrito Federal, Veracruz y Oaxaca, considerados de manera conjunta. 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 Gráfica 1. Rezago habitacional por componente, 2010. (Millones de hogares) 0.6 1.0 7.4 Hacinamiento Deterioro Materiales regualres Fuente: SHF con información de ENIGH 2010, INEGI. 9.0 Rezago habitacional II. Características de los hogares en RH. Para disponer de una visión detallada de los hogares que se encuentran en rezago habitacional, se distinguen las siguientes 5 categorías: Actividad laboral: cerca de 9 de cada 10 hogares son económicamente activos, es decir, realizan algún trabajo o negocio por el cual reciben percepciones monetarias; el restante, los inactivos, son el 11.7% y se mantienen principalmente de transferencias del Gobierno General o de Organizaciones No Gubernamentales que atienden a los hogares. Asalariados y no asalariados: los primeros representan 68.2% de los hogares en RH; por su parte, los hogares que no son asalariados constituyen el 31.8% restante. Afiliación: aquellas familias que cuentan con admisión a alguna institución de seguridad social y que tienen subcuenta de vivienda, significan 27.7%, mientras que los no afiliados son 72.3%, o bien, 6.5 millones de hogares. 1 Hacinamiento: dos o más hogares por vivienda. 2 En paredes: material de desecho, lámina de cartón, carrizo, bambú, embarro o bajareque. En techos: material de desecho, lámina de cartón, palma o paja. 3 En paredes: lámina metálica o de asbesto, madera o adobe. En techos: lámina metálica o de asbesto, madera, tejamanil o teja. - 1 -
Tamaño de la localidad 4 : El 42.0% de los hogares en RH están asentados en localidades urbanas, 40.9% se ubican en zonas rurales, mientras que el 17.0% remanente se agrupa en áreas en transición, es decir, de rurales a urbanas. Nivel salarial: 41.2% de los hogares en RH perciben mensualmente menos de 3 salarios mínimos (SM), 22.8% recibe entre 3 y 6 SM y el 36.0% gana más 6 SM al mes. III. Soluciones de vivienda y RH por entidad federativa. De acuerdo a las categorías antes señaladas, la solución de vivienda para el rezago habitacional que podría ser más requerida son los microfinanciamientos, esto es, créditos para la autoproducción (19.4% del total de soluciones) y el mejoramiento físico de la vivienda (47.1%) Por su parte, la adquisición de vivienda como solución para abatir el RH representaría el 33.4%. En el Cuadro 1 se muestran las soluciones de vivienda por entidad federativa. Nótese lo siguiente: Cuadro 1. Rezago habitacional por entidad federativa y solución de vivienda. (Miles de hogares) Entidad federativa Adquisición Autoproducción Mejoramiento Total entidad Peso Porcentaje relativo acumulado Veracruz 237.2 127.8 528.6 893.5 9.9 Chiapas 113.3 120.9 536.8 770.9 8.5 México 368.2 145.2 233.0 746.5 8.3 Baja California 376.5 64.7 121.8 563.0 6.2 Oaxaca 76.3 87.5 323.5 487.3 5.4 53.7 Guerrero 98.7 82.6 304.2 485.6 5.4 Chihuahua 200.4 109.8 168.3 478.5 5.3 Michoacán 115.2 91.3 219.5 426.0 4.7 Tabasco 99.5 104.9 217.4 421.8 4.7 Jalisco 129.7 91.0 153.7 374.4 4.1 Puebla 87.2 65.8 193.8 346.8 3.8 Guanajuato 81.9 63.5 165.0 310.4 3.4 Distrito Federal 174.9 52.1 63.2 290.2 3.2 27.0 Sonora 132.0 75.2 54.8 262.1 2.9 Zacatecas 37.3 41.4 139.0 217.7 2.4 San Luis Potosí 42.1 42.2 129.8 214.2 2.4 Hidalgo 35.7 51.4 123.0 210.1 2.3 Coahuila 98.3 42.4 63.6 204.3 2.3 Tamaulipas 52.4 26.0 99.2 177.6 2.0 Nuevo León 89.4 17.6 51.3 158.3 1.8 Morelos 51.7 45.9 51.6 149.2 1.7 13.7 Durango 30.1 41.9 50.1 122.1 1.4 Campeche 43.2 21.3 53.6 118.2 1.3 Sinaloa 36.2 30.9 33.9 101.0 1.1 Querétaro 46.9 23.1 27.8 97.7 1.1 Quintana Roo 35.2 13.4 36.1 84.7 0.9 Nayarit 19.3 15.9 35.8 71.1 0.8 Yucatán 22.4 12.6 28.9 63.9 0.7 Colima 26.0 15.7 15.8 57.4 0.6 5.6 Baja California Sur 33.4 6.2 9.3 48.8 0.5 Aguascalientes 14.0 13.0 16.7 43.7 0.5 Tlaxcala 16.7 13.8 10.3 40.7 0.5 Tipo de solución 3,021.3 1,757.0 4,259.4 9,037.7 100.0 Fuente: SHF con información de ENIGH 2010, INEGI. 4 Rural: menos de 2,500 habitantes; en transición: entre 2,500 y 15,000 habitantes; urbano: más de 15,000 habitantes. - 2 -
8 entidades federativas concentran el 53.7% del RH: Veracruz, Chiapas, México, Baja California, Oaxaca, Guerrero, Chihuahua y Michoacán. Por su parte, Tabasco, Jalisco, Puebla, Guanajuato, Distrito Federal, Sonora, Zacatecas y San Luis Potosí, suman 27.0% del rezago en el país. Asimismo, 8 estados totalizan 13.7% del rezago: Hidalgo, Coahuila, Tamaulipas, Nuevo León, Morelos, Durango, Campeche y Sinaloa. En cambio, Querétaro, Quintana Roo, Nayarit, Yucatán, Colima, Baja California Sur, Aguascalientes y Tlaxcala totalizan 5.6% de los hogares en rezago. Consideraciones finales sobre el Rezago Habitacional. El rezago habitacional mostró un aumento de 1.0%, pasando de 8.9 a 9.0 millones, de 2008 a 2010. No obstante, en términos relativos la proporción de hogares en rezago sobre el total de los hogares, disminuyó (-) 2.3 puntos porcentuales, de 33.4% a 31.1 por ciento. El tipo de solución de vivienda más recurrente, considerando el nivel de ingreso y características sociodemográficas de los hogares son, en particular, los mejoramientos. 6 de cada 10 familias en rezago habitacional perciben menos de 6 salarios mínimos al mes. IV. Demanda de vivienda, 2012. Fundamentado en las particularidades socio demográficas y económicas relevantes de los hogares se calcula que durante el presente año se demanden 1 071,241 soluciones de vivienda; cada hogar está compuesto, en promedio de 3.9 residentes, por lo que poco más de 4 millones de personas integrarían esa demanda. En la demanda de vivienda se consideran los subsiguientes cuatro componentes (Cuadro 2). Rezago habitacional: el ingreso de estas familias es inferior al promedio nacional: éstos reciben 3.4 SM mientras que el nacional es de 5.5 SM. Este componente tiene el mayor peso relativo con 59.7% de la demanda. En 2012 se atenderá 7.2% 5 del stock del RH. Formación de nuevos hogares: el aumento de la edad promedio para formar un hogar y la mejora en el nivel educativo de este segmento se traduce en mejores condiciones económicas para las familias. Por cada 10 acciones de vivienda 3 se darán para este rubro. Se pretende atender durante 2012 al 53.3 6 por ciento. Movilidad habitacional: 81,708 familias demandarán una vivienda con mejores atributos en relación a su vivienda actual. Este componente de la demanda se focalizará en viviendas de tipo medio, residencial y residencial plus. Curas de originación: es el componente que aporta el menor número de hogares a la demanda, se estima sea de 27 mil, mismos que se originarán durante 2012. 5 Para estimarlo se realizó un análisis de correlación, así como un modelo de regresión múltiple con datos de los últimos diez años del rezago habitacional con PIB, ingreso de los hogares, entre otras variables. 6 Considerando las proyecciones de Conapo así como determinantes de las características de los hogares y la dinámica demográfica. - 3 -
Cuadro 2. Necesidades de vivienda y demanda de vivienda, 2012. (Viviendas y porcentaje) Componente Total de viviendas con necesidad Demanda de vivienda, 2012 Porcentaje de atención, 2012 Rezago habitacional 9,037,690 639,753 7.2 Formación de hogares 603,508 322,780 53.3 Movilidad habitacional 81,708 81,708 100.0 Curas de originación 27,000 27,000 100.0 V. Características de la demanda de vivienda, 2012. Las características de los hogares que constituyen la demanda de vivienda son: El 52.3% de la demanda se distribuirá en localidades urbanas, 31.6 en zonas rurales y 16.1% se localizará en zonas en transición. Aquellas familias que cuentan con subcuenta de vivienda representan 36.5% de la demanda, mientras que las familias sin afiliación ascienden al 63.5 por ciento. Los hogares que están pagando una hipoteca y los que tienen un ingreso disponible ajustado 7 insuficiente, no son considerados en la adquisición de vivienda nueva o usada, aunque los primeros sí pueden demandar mejoramientos; los segundos tienen ingreso negativo, por lo que no tienen capacidad de endeudamiento. El 93.7% de la demanda está constituida por población que recibe alguna remuneración por trabajo o negocio (económicamente activos), mientras que 6.3% son económicamente inactivos lo que significa que no realizan actividades orientadas al mercado. VI. Demanda de vivienda por entidad federativa. A continuación se presenta la demanda para el 2012 desagregada a nivel estatal (Cuadro 3): 8 entidades federativas concentran el 52.1% de la demanda con 557 mil soluciones: México (10.6) 8, Veracruz (10.1), Distrito Federal (6.0), Chiapas (5.7), Baja California (5.2), Chihuahua (5.1), Oaxaca (4.7) y Jalisco (4.7). Por su parte, Puebla (4.2), Michoacán (4.2), Guanajuato (4.0), Tabasco (3.4), Nuevo León (3.2), Guerrero (3.0), Tamaulipas (2.9) y Sonora (2.8) concentran 27.7 por ciento de la demanda. Asimismo, 10 estados que demandarán entre 30 y 10 mil soluciones agrupan el 15.7% de la demanda: Coahuila (2.4), Sal Luis Potosí (1.9), Hidalgo (1.8), Durango (1.7), Morelos (1.5), Sinaloa (1.5), Zacatecas (1.4), Querétaro (1.3), Quintana Roo (1.2) y Campeche (1.1). Por último, 6 entidades federativas demandarán menos de 10 mil soluciones: Nayarit (0.9), Tlaxcala (0.8), Yucatán (0.7), Colima (0.7), Aguascalientes (0.7) y Baja California Sur (0.7). 7 Es el ingreso monetario del hogar menos los gastos que realizan las familias en alimento, vestido, transporte, educación y energía. 8 Las cifras entre paréntesis representa el porcentaje de la entidad en la demanda 2012. - 4 -
Cuadro 3. Demanda de vivienda por entidad federativa, 2012. Entidad federativa Demanda de Demanda de Entidad federativa vivienda vivienda México 113,298 Coahuila 25,728 Veracruz 107,668 32.3 San Luis Potosí 20,211 Distrito Federal 64,545 Hidalgo 19,290 Chiapas 60,574 Durango 18,125 Baja California 55,304 Morelos 15,839 Chihuahua 55,088 Sinaloa 15,813 Oaxaca 50,657 Zacatecas 14,572 Jalisco 50,550 32.2 Querétaro 14,386 Puebla 45,224 Quintana Roo 12,882 Michoacán 45,205 Campeche 11,598 Guanajuato 42,482 Nayarit 9,853 Tabasco 36,896 Tlaxcala 8,607 Nuevo León 34,692 Yucatán 7,927 Guerrero 31,729 15.3 Colima 7,243 Tamaulipas 30,987 Aguascalientes 7,136 Sonora 30,033 Baja California Sur 7,101 Nacional 1,071,243 15.7 4.5 VII. Demanda de vivienda por tipo de solución. Con base en la capacidad de pago, nivel de ingreso, así como las características socio demográficas de los hogares, se estimó el número de acciones necesarias para cubrir la demanda durante el año en curso (Cuadro 4). Adquisición: concentra la mayor cantidad de acciones de vivienda, con 601,254, es decir, 56.1% de la demanda total para el presente año, lo que implica una inversión del orden de 181 mil millones de pesos. Mejoramiento: se estima que esta solución ascienda a 236,285, significando 22.1% del total. La inversión requerida se ubicaría en alrededor de 3,506 millones de pesos. Autoproducción: representa 21.8% de la demanda y totaliza 233,704 soluciones de vivienda con una inversión estimada de 11,814 millones de pesos. Esta solución atiende principalmente a las familias localizadas en zonas rurales y en transición. Cuadro 4. Número de soluciones e inversión, 2012. (Número y miles de pesos) Concepto Número de soluciones Inversión Adquisición 601,254 181,676 Mejoramiento 236,285 3,506 Autoproducción 233,704 11,814 Demanda total 1,071,243 196,996-5 -
VIII. Bono demográfico y la vivienda. La evolución demográfica de población incide significativamente en la dinámica del sector de vivienda en el país. En los próximos años México experimentará un fenómeno demográfico caracterizado por una tasa de dependencia 9 baja, la cual alcanzará su valor mínimo cerca la década 2030-2040. Este hecho implica que la pirámide poblacional será más rectangular, es decir, habrá una concentración mayor de la población que puede adquirir una vivienda, que a su vez generará una mayor riqueza para las familias. La tasa global de fecundidad (hijos nacidos vivos por mujer) se ha reducido desde la segunda mitad del siglo XX; en la década de 1960, la tasa de fecundidad se situó en su valor máximo de 7.3 hijos por mujer, para 2005 se redujo a 2.1 (Gráfica 2) alcanzando la tasa de reemplazo lo que representa uno de los cambios sociales más importantes en la historia del país: dos hijos sustituyen, estadísticamente, a dos padres. Por su parte, la tasa de dependencia, muestra una tendencia descendente para las siguientes décadas (Gráfica 3). Gráfica 2. Tasa global de fecundidad, 1950-2040 1. (Millones de hogares) 1 El área sombreada son estimaciones. 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 0.40 Gráfica 3. Tasa de dependencia, 1970-2040. (Porcentaje, %) 1.00 0.88 0.75 0.64 0.54 0.51 0.48 0.50 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 Como consecuencia de los cambios demográficos, se estima que la población pase de 112.3 en 2010 a 128.4 millones en 2040, con una tasa de crecimiento media anual de 0.54%. Este incremento en la población es equivalente al 14% del total. Como ejemplo, por rango de edades la población mostraría estos cambios: En 1970 el porcentaje de población entre 0 y 14 años era de 46.2%, en 1990 de 38.55 y en 2040 alcanzará 20.2% de la población total. La población de 15 a 64 años (población en edad laboral) aumentará de 50.1% en 1970 a 66.8% en 2040. Finalmente, la población de 65 años y más (adultos mayores, generalmente dependientes) también crecerá su participación en la población total, iniciando en 3.7% en 1970, 4.2% en 1990 y 13.0% en 2040. Los cambios demográficos se traducirán en un incremento en la demanda de vivienda, en la densidad poblacional y una mayor actividad en los mercados de tierra. A manera de muestra: la densidad pasará de 57.1 a 75.6 habitantes por km 2 entre 2010 y 2040. Para el sector de la vivienda en particular se presentan las siguientes tendencias: 9 Cociente entre el número de personas entre 0 y 14 años más las personas mayores a 65 años entre la población con edades entre 15 y 64 años. - 6 -
El número de viviendas se incrementará por un factor de 1.5 entre 2010 y 2040, pasando de 28.5 a 42.7 millones, es decir, 475 mil viviendas al año. Serán necesarias cerca de 351 mil hectáreas para el desarrollo sustentable del sector en el periodo referido. Oportunidades: En las próximas cuatro décadas el tren de vivienda será acelerado; se construirá cerca del 50% del parque habitacional actual. La población en edades laborales seguirá aumentando hasta mediados del siglo XXI detonando el BD y el gasto en vivienda. El apalancamiento hipotecario podría superar el 11% del PIB fortaleciendo al mercado financiero de la vivienda. Retos: A partir de la década de 2040 el mercado de la vivienda será de nichos: la demanda provendrá del rezago habitacional, de la movilidad habitacional y de las curas de originación, y en menor medida de la formación de nuevos hogares. Resolver la falta de tierra servida. Los precios del suelo urbano y de las viviendas es demasiado alto, limitando el acceso a los mercados formales de tierra, vivienda y crédito a las familias especialmente de bajos ingresos. Obtener fondos suficientes para financiar el mercado de vivienda: es indispensables detonar con orden el mercado secundario de hipotecas. - 7 -