IX EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA 9.1. LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA COMO PROYECTO La Promoción Inmobiliaria (en lo sucesivo abreviadamente PI, en singular y en plural) posee claramente los rasgos identificativos del concepto Proyecto detectados en el capítulo 1: temporalidad y unicidad. Las PI son temporales, en el sentido de que tienen un comienzo, una duración limitada y un final. Y son únicas, en el sentido de que no hay dos iguales: aunque el producto tenga las mismas características, se diferenciarán por el periodo de tiempo en el que se desarrollaron o por los agentes que intervinieron en la promoción. El Producto de la PI es un conjunto de inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales, naves industriales o plazas de garaje en la herramienta informática HEPI) construidos y entregados a sus compradores. Un análisis secuencial y lógico del desarrollo de la PI permite establecer la siguiente división en Fases, cada una con su resultado o producto:
100 EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN FASES Adquisición y Gestión Suelo Proyectos y Licencias Construcción Venta PRODUCTO DE LA FASE Solar inscrito en el Registro a nombre del Promotor Proyecto de Ejecución con Licencia de Obra Obra ejecutada con Recepción Provisional Viviendas vendidas y entregadas El Ciclo de Vida de la PI se representa por su Curva de Gastos y por sus Fases en la figura 9.1. En España se definen como Agentes de la Edificación en la Ley de Ordenación de la Edificación a: El promotor. El proyectista. El constructor. El director de obra y el director de la ejecución de la obra. Las entidades y los laboratorios de control de calidad. Los suministradores de productos. Los propietarios y usuarios. Estos agentes son las partes implicadas en los procesos de la PI, y hay que añadir a la entidad financiera (aunque en la citada ley española no tenga el carácter legal de agente de la edificación), ya que, salvo excepciones, sin duda interviene y decisivamente en la PI; raramente se concibe ésta sin una financiación para la Construcción, y también en muchos casos para la previa adquisición del Suelo. En España el mecanismo de financiación en su doble vertiente promotor y compradores que constituye el préstamo subrogable es una característica fundamental de la PI.
EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA 101 Fases de la Promoción Adq. Suelo Proyectos y Permisos Construcción Ventas Figura 9.1. Ciclo de Vida de la Promoción Inmobiliaria 9.2. EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PI De acuerdo con lo señalado en el capítulo 1, el Estudio de Viabilidad de la PI comprende las tres fases siguientes: Definición inicial de la PI (descripción de su Producto). Planificación preliminar (temporal, económica y financiera). Análisis de rentabilidad, incluyendo una evaluación de riesgos. A lo largo de los próximos capítulos se analizarán estas fases, estableciendo en primer lugar qué pretende producir la PI cuya viabilidad se estudia: viviendas, oficinas, locales comerciales, naves industriales o plazas de garaje en la herramienta informática HEPI, y a qué precios; planificando después la forma de ejecutar ese producto: plazos, costes, financiación; y aplicando por último a los flujos monetarios obtenidos en la planificación determinados criterios de rentabilidad; en esta aplicación de criterios se utilizarán técnicas probabilísticas para considerar cómo influyen en los resultados de la PI los principales riesgos que la acecharán durante su desarrollo. El Estudio de Viabilidad así obtenido será el mejor fundamento de la decisión que debe tomar el promotor: acometer o no el desarrollo de la PI.
102 EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN Y el promotor podrá valerse del estudio como excelente herramienta de comunicación para explicar a sus socios el nuevo negocio que acometen a riesgo y ventura, para proponer a la entidad financiera su solicitud de préstamo, para indicar al tasador cómo valora su producto. La entidad financiera a su vez podrá utilizar este instrumento para el análisis y contraste de la información que le suministra su cliente promotor. 9.3. LAS TASACIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA Las nuevas normas españolas de Valoración de Bienes Inmuebles, de obligado cumplimiento cuando las tasaciones inmobiliarias determinan las garantías hipotecarias de préstamos emitidos por entidades financieras, entraron en vigor el 9 de octubre de 2003, derogando las anteriores del año 1994. Por la relación estrecha que hay entre el estudio de viabilidad y la tasación resulta oportuno destacar algunos aspectos de la nueva normativa. La mayor novedad es probablemente la distinción entre valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo, determinado por una tasación prudente). En determinadas circunstancias la tasación deberá incluir advertencias específicas sobre posibles o probables futuras minusvalías, a juicio del tasador, basadas en datos de ciclos pasados, en las expectativas de los expertos, y en la existencia de volatilidad y de mercado especulativo. Si se utiliza para la valoración el método de comparación y los datos disponibles no permiten estimar la reducción debida a probables minusvalías futuras, deberá aplicarse un porcentaje de reducción del 10 al 15%. La valoración por el método residual puede efectuarse por dos procedimientos: cálculo dinámico o cálculo estático; éstos procedimientos equivalen respectivamente a la aplicación del criterio VAN (valor actual neto) de rentabilidad dinámica a los flujos de caja obtenidos en la planificación financiera, o a la determinación del margen o beneficio del promotor de acuerdo con la planificación económica. En la presente publicación y en la aplicación informática HEPI se utilizan estos mismos procedimientos, de forma que los siguientes capítulos constituyen un desarrollo práctico de los mismos. En consecuencia, HEPI es además una herramienta análoga a las de tasación; el capítulo sobre evaluación de riesgos y en
EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA 103 concreto la simulación de Montecarlo tomando como variable de riesgo principal los precios de venta se corresponde con la consideración probabilística de los valores de los inmuebles que preside la nueva norma. Por otra parte, el promotor que acompañe a su solicitud de préstamo un estudio de viabilidad que en primer lugar define la PI que pretende desarrollar, y utiliza directrices coincidentes con el espíritu de la norma, estará facilitando el trabajo del tasador, cuyos resultados no discreparán gran cosa de los del estudio del promotor. En el capítulo 14, dedicado a la aplicación de los criterios de rentabilidad, se volverá a tratar de las normas de valoración en relación con las tasas de actualización y los márgenes del promotor. Al instalar la aplicación informática HEPI se copia al disco duro el texto completo de las nuevas normas según el Boletín Oficial del Estado español.