Estado Libre Asociado de Puerto Rico DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Oficina Regional de Bayamón Apartado 1498 Bayamón, Puerto Rico 00956 www.daco.gobierno.pr Querellante María del Rocío Fonte Elizondo Stella Infanzón Padilla Querellados F & R Construction, S.E. Mora Development, Corp. Querella Número: 30007262 Sobre: Ruina Funcional RESOLUCIÓN La presente reclamación se radicó el 5 de mayo de 2003. Mediante la misma, la parte querellante alegó que la residencia adquirida de la firma coquerellada Mora Development Corporation adolecía de ruina funcional. Con el objeto de resolver lo referente a la querella de epígrafe, el Departamento convocó a las partes a una vista administrativa para el 28 de octubre de 2003. Dicha vista fue suspendida a solicitud del representante legal de la coquerellada F & R Construction. Luego de varios incidentes procesales, se citó a las partes a vista para el 29 de enero de 2004. Al inicio de la vista, el abogado de F & R Construction expresó que no había recibido copia del informe preparado por el perito de las querellantes, ni del informe del investigador del Departamento. Por tal razón, la vista fue suspendida y se señaló continuación de la misma para el 16 de marzo de 2004. Dicha vista fue transferida para el 7 de mayo de 2004. A la vista celebrada el 7 de mayo de 2004, comparecieron las querellantes, su perito y su abogado. Comparecieron además, los representantes legales de las coquerelladas. Antes de comenzar el desfile de prueba, se procedió a estipular y marcar la prueba documental. Posteriormente, se desfiló el testimonio del perito de las querellantes. El testimonio se extendió hasta las 3:00 p.m., por lo que se señaló la continuación para el 15 y 16 de julio de 2004. A la vista del 15 de julio de 2004, compareció la parte querellante, su perito y su representación legal. Comparecieron además las coquerelladas, representadas por abogado. La vista comenzó con el testimonio del Ing. José A. Acevedo Alfau, perito de la parte querellante y finalizó con el testimonio de las querellantes. Al finalizar la vista ese día, la representación legal de F & R Construction anunció que su perito tenía conflicto con la fecha del 16 de julio de 2004, por lo cual la vista fue transferida para una fecha posterior. La continuación de la vista fue celebrada el 29 de octubre de 2004, en la cual se desfiló el testimonio del Ing. Emiliano H. Ruiz, perito de F & R Construction, y quedó sometido el caso.
2 Conforme a la prueba documental y testifical desfilada en la presente querella, este Departamento procede a formular las siguientes: DETERMINACIONES DE HECHOS 1. El 26 de mayo de 1995, las querellantes María del Rocío Fonte Elizondo y Stella Infanzón Padilla adquirieron de la coquerellada Mora Development, S.E., una residencia ubicada en la Urbanización Alturas del Río, Calle 6 No. K-3, en Bayamón, por el precio de $141,690.00. 2. La compraventa se llevó a cabo mediante Escritura de Segregación, Liberación, Cancelación Parcial de Hipoteca y Compraventa Núm. 319, ante notario público. 3. El Permiso de uso correspondiente al inmueble objeto de este caso fue expedido por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) el 15 de mayo de 1995. 4. La coquerellada Mora Development, S.E. fue la vendedora del proyecto y la coquerellada F & R Contruction fue la constructora del mismo. 5. Al momento de la compraventa, la parte querellante no se percató de defectos o vicios en el inmueble objeto del contrato. 6. Para fines de mayo de 1995, la parte querellante se percató de la presencia de manchas en el techo y reclamó a la parte coquerellada F & R Construction que la residencia adolecía de filtraciones en el techo y otros defectos. 7. Entre los defectos alegados por la parte querellante, se encontraban que la luz del cuarto principal y de otro cuarto no funcionaba y que cuando llovía, de un receptáculo en el cuarto principal y otro en la sala brotaba agua, impidiendo su uso 8. Para agosto de 1995, la parte querellante reclamó a la parte coquerellada F & R Construction que las varillas del techo de toda la residencia se encontraban corroídas y expuestas y que había surgido desprendimiento de la losa de techo. 9. La parte querellante reclamó a la coquerellada F & R Construction la existencia de manchas y filtraciones en el techo de la residencia. 10. Para febrero de 1997, F & R Construction realizó varios trabajos en lo losa del techo de la residencia, que incluyeron la corrección de los lugares en donde aparecían manchas de oxidación y la aplicación de un tratamiento de impermeabilización al techo. 11. Para julio de 1999, la parte querellante compró sellador y lo aplicó al techo de la residencia. 12. Para el 9 de agosto de 1999, las querellantes reclamaron a la coquerellada F & R Construction la condición de barras de refuerzo del techo corroídas y desprendimientos de la losa de techo y otros defectos que entendían eran vicios ocultos.
3 13. Desde las primeras reclamaciones de las querellantes a F & R Construction, dicha parte trató sin éxito de corregir los defectos en la losa de techo. F & R Construction le aplicó un tratamiento de sellado de techo, resanó defectos en la losa de techo y corrigió otros defectos señalados por las querellantes. 14. Entre el año 1999 y 2000, las querellantes contrataron a terceras personas para la corrección de la oxidación en el techo, las cuales aplicaron cemento hidráulico y selladores, realizaron trabajos de demolición de las partes afectadas y nuevamente aplicaron cemento. Dicho tratamiento no corrigió la condición del techo. 15. Para el 2001 las querellantes contrataron al Ingeniero José Acevedo Alfau para que les realizara una evaluación del techo de su residencia y determinara la forma de corregirlo. Este preparó un informe con fecha del 12 de septiembre de 2001. 16. El Ingeniero Acevedo Alfau realizó varias exploratorias en el techo de la residencia y encontró que existían varias varillas oxidadas y otras que no tenían la separación requerida por lo planos aprobados ante ARPE. 17. A tenor con el informe del Ingeniero Acevedo Alfau, sus hallazgos fueron los siguientes: Las exploratorias efectuadas evidencian lo siguiente: a) En numerosas áreas del plafón de la residencia se aprecian manchas amarillas, producto del acero de refuerzo positivo oxidados. b) El acero positivo de la losa de techo #3 está situado a 10 y los planos señalan a 7 en el ala izquierda. c) El acero negativo #3 a 12 tiene un recubrimiento de 2 1/8 cuando debe Tener ¾ según los planos. d) Los aros de viga invertida de 3/8 están colocados a 10 y los planos señalan a 8. e) El recubrimiento del acero positivo #3 es de 1 ½ de espesor cuando los planos señalan ¾. f) La losa de techo filtra en el 90% del área. 18. El Ingeniero José Acevedo Alfau no realizó prueba de carga o de resistencia de materiales en la losa de techo. 19. La condición que presenta la losa de techo de las querellantes responde a que las barras de acero de refuerzo positivo y negativo en el hormigón no se colocaron por el contratista conforme lo especificado por los planos estructurales de la edificación aprobados por ARPE para la losa de techo del inmueble y además carece de los refuerzos del acero.
4 21. En la superficie exterior de la losa de techo se observa el empozamiento de agua considerable a ambos lados de una viga invertida que hay en el techo. Ello responde a que no se siguieron las especificaciones de los planos para proveer drenaje adecuado a la losa de techo. 22. Los defectos del inmueble incluyen barras de refuerzos oxidadas en la losa de techo, humedad, decoloración, manchas de óxido de acero de refuerzo y exudaciones de material arcilloso en la superficie interior de toda la losa de techo, desprendimiento de pedazos de la superficie interior de la losa de techo, empozamiento de agua en la superficie exterior de la losa de techo, problemas con el alambrado eléctrico y agua que sale por tomas de corriente eléctrica. 23. Las partes querelladas no corrigieron satisfactoriamente los defectos de los cuales adolecía la losa de techo. 24. Ante esta situación, el 5 de mayo de 2003, la parte querellante radicó la presente reclamación, alegando que la residencia adquirida adolecía de ruina funcional. 25. El 2 de julio de 2003, se citó a las partes a una inspección del inmueble, con el José F. Carmona Longo, investigador del Departamento. Las partes comparecieron a la misma. 25. A tenor con el informe del investigador, el inmueble presentó las siguientes condiciones: 1. Las varillas de la torta han explotado causando grietas y exposición de arillas. La Sra. María del Rocío mostró una serie de puntos en los plafones donde se observa un brote particulado de color óxido. 2. Se ha desprendido cemento, todo el problema existente es por el interior de la casa. Se aprecia desprendimiento del empañetado en unos puntos distribuidos en los plafones de todas las dependencias de la residencia. 3. Las varillas no están instaladas de acuerdo al plano. Esto es un punto que el ingeniero consultor de la querellante le toca demostrar. 4. Empozamiento de agua y desnivel de la casa. Se aprecia el empozamiento de agua contiguo a la viga invertida de la sala y la cocina. 5. El alambrado de la casa están mal realizado, tal vez es la humedad que existe en el techo. Las luminarias en las habitaciones de fondo no están encendiendo al momento de la inspección. 26. Al presente, el inmueble adolece de vicios en la losa de techo, como resultado de que el recubrimiento de hormigón provisto por el contratista para el acero de refuerzo en la losa de techo excedía lo especificado por los planos estructurales. 27. Las querellantes se han visto privadas del disfrute de su propiedad, ya que los equipos electrónicos tienen que colocarse a 4 de la pared para que no se afecten y los muebles tiene que ser cubiertos por sábanas para protegerlos del material arcilloso. Además, no celebran muchas actividades en su residencia por temor a que los visitantes puedan verse afectados.
5 A tenor con los hechos que el Departamento ha estimado probados, se emiten las siguientes: CONCLUSIONES DE DERECHO Entre la parte querellante María del Rocío Fonte Elizondo y la coquerellada Mora Development, S.E. se perfeccionó un contrato de compraventa a tenor con el Artículo 1334 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L. P. R. A. 3741. Mediante dicho contrato, la parte coquerellada se obligó a la entrega de una residencia y la parte querellante al pago de un precio cierto. La coquerellada F & R Construction fue la constructora del inmueble. En el presente caso, la parte querellante tuvo que reclamarle en varias ocasiones a las firmas coquerelladas que la vivienda objeto de la querella, presentaba una serie de desperfectos, entre ellos, manchas y filtraciones en la losa de techo. La parte querellante notificó de dichos defectos a la parte querellada dentro del término de los dos años (2) establecidos por la Ley Núm. 130 del 13 de junio de 1967, pero las reparaciones realizadas por la querellada no resultaron satisfactorias. Pasados los dos años, las querellantes reclamaron que la condición de la losa de techo era una de ruina funcional, al amparo del Artículo 1483 del Código Civil. La controversia a resolver en el presente caso es si la condición alegada por las querellantes en la losa de techo constituyen vicios de construcción que resultan en ruina funcional, al amparo del artículo antes citado, el cual expresa: El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de los diez años, contados desde que se concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince (15) años. La jurisprudencia interpretativa de este estatuto ha establecido que no es necesario que los vicios de construcción que afectan un edifico amenacen su estabilidad para que se considere que el mismo está en ruina. Se considera que un edificio se encuentra en estado de ruina funcional cuando los vicios de los que adolece: (1) amenazan la seguridad pública o estabilidad del edificio; le causan un grave perjuicio al dueño; tornan la obra impropia para el uso destinado; o exceden las medidas de imperfecciones que razonablemente cabe esperarse en el negocio de la construcción. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, 2003 TSPR 148, Opinión del 30 de septiembre de 2003. La presencia de cualquiera de estas situaciones en una estructura produce un estado de ruina funcional. El hecho de estar la estructura en ese estado no implica que estén amenazados de ruina sus elementos vitales. No obstante, se afecta severamente la utilización y disfrute de la misma. Pacheco Torres, supra. Una vez el dueño del inmueble demuestra que los defectos de los cuales adolece el mismo provocan algunos de los tipos de ruina antes mencionados, se activa una presunción de culpa y/o negligencia por parte del contratista a cargo de la obra. Corresponde entonces al contratista rebatir dicha presunción. Veamos si la parte querellante cumplió con demostrar la existencia de vicios que puedan representar ruina y si la parte querellada rebatió la presunción.
6 La prueba de la parte querellante consistió del testimonio del Ingeniero Civil José Antonio Acevedo Alfau en cuanto a su inspección del inmueble, las exploratorias que efectuó en la losa de techo y sus hallazgos, conclusiones y recomendaciones plasmados en su informe del 13 de septiembre de 2001. Dicho perito fue cualificado por su preparación académica en materia de Ingeniería Civil y su experiencia como contratista. Sus exploratorias y hallazgos fueron documentados mediante fotografías que forman parte de dicho informe. El testimonio de dicho perito reflejó que el recubrimiento de hormigón provisto por el contratista para el acero de refuerzo en la losa de techo excedía lo especificado por los planos estructurales. También estableció que las barras de acero de refuerzo positivo y negativo en el hormigón, no se habían colocado por el contratista conforme los planos aprobados por ARPE para la losa de techo en numeroso sitios. En la superficie exterior de la losa de techo observó el empozamiento de agua considerable a ambos lados de una viga invertida que hay en el techo. Ello denota que no se siguieron las especificaciones de los planos para proveer drenaje adecuado a la losa de techo. El Ingeniero Acevedo Alfau atribuyó las numerosas barras de refuerzos oxidadas, humedad, decoloración, manchas de óxido de acero de refuerzo, exudaciones de material arcilloso y desprendimiento de pedazos de la superficie interior de la losa de techo, al alto grado de impermeabilidad de la losa de techo, según construida por el contratista. Explicó que la colocación incorrecta de las barras de acero de refuerzo positivo y negativo en numerosos lugares de la losa de techo, le resta resistencia a los esfuerzos que debe resistir y que por ello la losa desarrolló grietas que aunque pequeñas, permiten un mayor paso de agua de lluvia a través del hormigón. Las barras de refuerzo positivo en la parte inferior de la losa son en su mayoría dirigidas a contrarrestar las grietas y los efectos de la expansión y retracción que sufre el hormigón de la losa de techo por cambios en temperatura. No obstante, su colocación impropia la hace propensa a grietas que permiten mayor paso de agua hacía las barras de refuerzo positivo. Como consecuencia, las barras de acero de refuerzo negativo se oxidan y al oxidarse se expanden. Ello causó que ocurriese la decoloración, manchas de óxido de acero de refuerzo y exudaciones de material arcilloso y desprendimiento de pedazos de la superficie interior de la losa de techo. Como evidencia de dicha condición fue admitido un pedazo o desconche de la losa de techo que mide aproximadamente ocho pulgadas de diámetro por cuatro pulgadas de alto, y que se desprendió del techo de la habitación principal del inmueble. (Véase Exhibit 9.) El perito de las querellantes explicó además, que las barras de acero que encontró durante sus exploratorias reflejaban un 30% de oxidación y que entendía que ningún porciento de oxidación era aceptable para éstas. En su opinión, de no efectuarse la reparación de la losa de techo, la misma amenazaba ruina estructural y se caería. La forma más efectiva de corregir dicha condición, según el perito, es demoler la losa de techo por completo y volver a construirla. El Sr. José F. Carmona, técnico del Departamento, por su parte, observó una serie de puntos en los plafones con un brote particulado de color óxido y desprendimiento del empañetado en unos puntos distribuidos en los plafones de todas las dependencias de la residencia. También señaló en su informe que apreciaba empozamiento de agua contiguo a la viga invertida de la sala y la cocina. Durante la vista administrativa, declaró que dicho empozamiento excedía lo permitido.
7 El Ingeniero Emiliano H. Ruiz, perito de la querellada, declaró que al inspeccionar el inmueble, observó múltiples lugares en la losa de techo donde ocurre o ha ocurrido corrosión de las barras de acero de refuerzo. El perito observó exudaciones de óxido y desconches del hormigón de recubrimiento de dichas barras. Señaló en su informe que el recubrimiento de dichas barras excede el mínimo requerido por los especificaciones de la hoja estructural S-1 de los planos de inmueble. Ello coincide con lo encontrado por el perito de la parte querellante en ese sentido y admitió que dicha situación permitiría la penetración de humedad ambiental. En su informe, el perito de la querellada señaló que en las áreas donde existe evidencia de corrosión, el patrón de corrosión es más puntual que lineal y por ello se produce una exudación de material arcilloso. El Ing. Ruíz explicó que la losa del techo no posee problema de resistencia y tampoco corrosión avanzada. Esto debido a que las varillas corroídas no tienen impacto en el diseño, y por tanto, tampoco la colocación de éstas. Sin embargo, contrario al perito de la querellante, éste no efectuó exploratorias ni tuvo oportunidad de observar las varillas. Tampoco realizó pruebas estructurales o de resistencia de materiales. Coincide el perito de la parte querellada con el Ingeniero Acevedo Alfau en cuanto a que la mayoría de las barras oxidadas son de refuerzo positivo dirigidas a afrontar los esfuerzos de retracción y cambio térmico. Expresó además, que en aquellos casos donde existía corrosión en barras de refuerzo de acero positivo, ello ocurría en zonas de esfuerzos flexores en compresión (bajo flexión negativa) por lo que no influyen en la capacidad de carga de la losa del techo. Coincidió también con el perito de las querellantes en cuanto a la existencia de penetración de humedad en la losa de techo, pero no relacionó dicha humedad con agrietamiento. El Ing. Ruiz reconoció el pedazo de losa de techo que se había desprendido del techo de la habitación del inmueble como uno que él había visto a punto de caer durante su inspección. Expresó que el exudado arcilloso que notó en los desconches de la losa de techo podría deberse a la posible contaminación del agregado con que se construyó la losa de techo del inmueble, pero que no puede establecerlo categóricamente, porque no realizo las pruebas pertinentes. El perito reconoció que aunque la losa de techo no presenta problemas de resistencia, la misma no es funcional. El Ing. Ruiz rechazó la conclusión del Ing. Acevedo en cuanto a que la mejor solución para corregir los vicios del inmueble es demoler y reconstruir la losa de techo. En su opinión, al inmueble no se le han efectuado las pruebas de resistencia necesarias para concluir que debe ser demolida la losa de techo. En su lugar, recomendó el sellado exterior de la losa de techo mediante el uso de un sellador impermeabilizante y sellar o encapsular la superficie interior de la losa de techo. Describió el procedimiento a usarse, indicando que una vez se sellara el techo exterior, se removería todo el empañetado interior de la losa de techo. Luego se trabajarían las cavidades que existieran y las que evidenciaban corrosión, removiendo el hormigón fracturado y limpiando las barras de acero corroídas expuestas y aplicándole un tratamiento anticorrosivo a éstas. Luego, procedería a rellenar las cavidades con un mortero expansivo y darle el acabado final al techo. Finalmente le aplicaría un sellador conocido como Silate T-70 o Cica Armatec 3020 al interior de la losa de techo para sellarla permanentemente. Indica el perito en su informe que los empleados de la querellada estimaron el costo de dicha reparación en $13,500.00.
8 Los desperfectos que según la prueba presentada adolece el inmueble objeto de este caso, exceden la medida que cabe esperar en el tipo específico de la estructura que trata este caso y por lo tanto adolece de ruina funcional. Fantauzzi v. Pleasant Homes, Inc., 113 D.P.R. 132 (1982), Geigel v. Mariani, 85 D.P.R. 46 (1963), Interstate v. Soto, 113 D.P.R. 298 (1982), Maldonado v. Las Vegas, 111 D.P.R. 573 (1981). Los hallazgos de los vicios que adolece el inmueble fueron objeto de testimonio tanto del perito de los querellante como el de los querellados. La diferencia principal entre las opiniones de los peritos estriba en cuál es la manera más efectiva de corregir dichos vicios y no en la existencia de los vicios que resultan en la ruina funcional del inmueble. Nos mereció entera credibilidad el testimonio de las querellantes en el sentido de que se han visto privadas del disfrute de su propiedad, ya que por los desprendimientos del material arcilloso, se ven obligadas a cubrir sus muebles y equipos electrónicos. Cabe señalar además, que el desconche de la losa de techo que se desprendió del techo de la habitación principal del inmueble, representa un peligro para las querellantes y/o sus invitados. La parte querellante estableció por la preponderancia de la prueba y testimonio pericial que la ruina funcional que adolece el inmueble objeto de este caso, responde a la condición en que se encuentra la losa de techo del mismo debido a vicios de construcción, y que obedece al uso de materiales y mano de obra deficiente por parte del contratista F & R y por no seguir ésta las especificaciones de los planos sometidos a ARPE para construcción del mismo. Federal Insurance Co. v. Dresser Ind. Inc., 111 D.P.R. 96 (1981), González v. Centex Construction Co., 103 D.P.R. 82, (1974), Pereira v. I.B.E.C., 95 D.P.R. 28, (1967), Geigel, supra.. Las medidas que tomaron las querellantes para intentar corregir los vicios de construcción que adolece el inmueble de su propiedad, como el intentar sellar el techo y sus intentos de resanar los desconches en la losa de techo fueron medidas dirigidas a mitigar los daños que sufrían. Como tales no constituyen de manera alguna intervención en la construcción de la obra que pueda relevar a las partes querelladas de su responsabilidad por los vicios de construcción que adolece el inmueble objeto de este caso y sí gestiones en cumplimiento de su obligación de mitigar sus daños conforme se requiere en nuestra jurisdicción. Computer Systems Corp. v. General Automation, Inc., 599 F. Supp. 819, (1984), Fresh-O-Baking Co. v. Molinos de Puerto Rico, 103 D.P.R. 509, (1975), Stella v. Municipio, 76 D.P.R. 783 (1954). Los defectos y vicios de construcción que alegan las querellantes en cuanto a filtraciones, humedad, desprendimientos de la losa de techo y agua que sale por las tomas de corriente eléctrica, pese a que consten algunos de ellos enumerados en el Reglamento de a Ley 130 de 13 de junio de 1967, 17 L.P.R.A. 501 et seq., son de particular significación y no excluye el hecho de que puedan estos catalogarse como un causante de la ruina de una edificación, y que por lo tanto aplique el plazo de garantía de diez años estipulado en el estatuto de cumplirse con los requisitos probatorios del mismo. Rodríguez v. A&C Development Corp., Acosta y DACO, CE- 94-853-(11/26/97). Dichos vicios, por constituir los elementos de la ruina funcional alegada por las querellantes en su querella y probados mediante prueba pericial y testifical, fueron reclamados correctamente dentro del plazo decenal provisto para ese fin por el Artículo 1483, 31 L.P.R.A. 4124. Establecido el hecho de que una vivienda se encontraba en estado de ruina funcional, se activa la aplicación del plazo de garantía de diez (10) años. Rivera Rentas y Rodríguez, supra.
9 Ahora bien, las recomendaciones del Ingeniero de la parte querellante de demoler la losa de techo no están sustentadas por estudios o pruebas de carga. Este aceptó que un tratamiento adecuado podría detener la oxidación de las varillas, por lo cual nos parecieron mas atinadas y razonables las recomendaciones del Ingeniero Emiliano Ruiz, en cuanto a sellar con material impermeabilizante la superficie exterior de la losa de techo y encapsular la superficie interior, cuyo procedimiento ya fue explicado anteriormente. En cuanto a la reclamación de la parte querellante contra Mora, su alegación de que no es un profesional de la construcción no encuentra apoyo en la prueba presentada ni a la luz de lo resuelto en González, supra. Allí nuestro más alto foro señaló: [4] En lo esencial coincidimos con esa línea de pensamiento. Por analogía conceptual y fáctica no podemos ignorar el hecho de que si el dueño actuó como contratista, con el propósito de una venta inmediata, debe estar sujeto a la responsabilidad decenal. Bajo este prisma, es válida la dicotomía del tribunal de instancia de que esa responsabilidad - bajo la figura de dueño constructor - vendedor - depende de si tenía la intención de vender prontamente cuando construyó. (Negrillas y subrayado nuestro) Nuestra jurisprudencia ha requerido, por vía de excepción, que se establezca que el dueño de una obra es un profesional de la construcción para poder imputarle responsabilidad, conforme al ya citado Artículo 1483. Véase Acevedo Hernández v. Viñas Sorvá, 111 D.P.R. 633 (1981). A estos efectos, la jurisprudencia ha sido clara en torno a que, para poder llegar a una determinación de responsabilidad, la parte querellante deberá probar que el dueño de la obra es un profesional de la construcción, atendiendo a las peculiaridades de su intervención, la naturaleza de la construcción y su conocimiento de que la obra adolecía de graves defectos. Véase González v. Santos Cruz, 124 D.P.R. 396 (1989). Para llegar a tal determinación es requisito indispensable que la parte que reclama que el dueño de la obra es un profesional de la construcción establezca que éste, el promotor, concibe y organiza la construcción de la obra y que organiza la misma para que otros la adquieran, arrienden, o gocen de otro derecho real sobre ésta. Véase Acevedo Hernández v. Viñas Sorvá, supra. En el presente caso, la prueba desfilada demostró que la coquerellada promovió la obra, por lo que procede imponer responsabilidad a dicha parte. Por otro lado, es pertinente señalar que los daños que intentó reclamar la parte querellante durante la vista, no proceden en derecho. Nuestras reglas de procedimiento administrativo permiten aceptar evidencia de tal naturaleza durante la vista, si la otra parte no presenta objeción a la misma. Sin embargo, ante la oportuna objeción de los querellados, la enmienda mediante la prueba no es permisible. En la querella de autos no se reclamaron daños y sólo se solicitó que se corrigieran los defectos que presentaba el inmueble. Aunque reconocemos que los procedimientos administrativos son algo más flexibles, y no conllevan el rigor al que son sometidos los casos ante un tribunal, estamos obligados a garantizar a todas las partes la protección constitucional de un debido proceso de ley. Este Departamento, por tanto, debe mantener la norma de exigir a la parte que reclama la obligación de presentar sus alegaciones de manera tal que la parte contraria, al momento de comparecer a una vista administrativa, se hubiese preparado para confrontar la prueba que se presentara por las querellantes.
10 Ante las innumerables suspensiones de vista, la parte querellante tuvo tiempo suficiente para enmendar las alegaciones de manera tal que la parte contraria conociera el alcance de las mismas antes de la vista en su fondo. En vista de ello, este Departamento se reitera en su determinación en cuanto a que la alegación de daños fue una tardía, ante la oportuna objeción de los querellados. Por tal razón, no proceden los daños. Por último, las coquerelladas F & R y Mora fueron temerarias en reparar los vicios de los que adolecía la residencia, por lo que sí procede la imposición de honorarios de abogados a favor de la parte querellante. De conformidad con las determinaciones de hechos y conclusiones de derecho contenidas en la presente resolución este Departamento emite la siguiente ORDEN Se declara Con Lugar la querella de epígrafe. Se ordena a las partes coquerelladas Mora Development Corporation y F & R Construction, S.E. en el término de cuarenta y cinco (45) días, realizar las reparaciones de la losa de techo de la residencia de las querellantes, conforme a las recomendaciones del Ingeniero Emiliano H. Ruiz y el procedimiento por él detallado. En caso de incumplimiento, las partes coquerelladas vendrán obligadas a pagar a las querellantes la suma de $13,500.00. Esta suma devengará el interés legal vigente. Se impone a las querelladas F & R Construction y Mora Development además el pago de $5,000.00 por concepto de costas y los honorarios de abogados incurridos por las querellantes en la tramitación de la querella de epígrafe. Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha Resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones en revisión judicial, dentro del termino de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Ley Num. 247 del 25 de diciembre de 1995. Severiano Aponte Correa v. Policia de Puerto Rico, 96 JTS 157 (1996). Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan a base de días naturales. Si la parte afectada opta por solicitar la Reconsideración de la Resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose la palabra Reconsideración como título y en el sobre de envío. La misma deberá ser enviada al Departamento de Asuntos del Consumidor, Oficina Regional de Bayamón, Apartado 1498, Bayamón, Puerto Rico 00960. Copia de dicha solicitud deberá ser enviada a la otra parte. Copia de dicha solicitud de reconsideración deberá ser enviada a la otra parte dentro del término de veinte (20) días antes mencionado, lo cual deberán certificar expresamente en el cuerpo de la Reconsideración o mediante documento aparte. De no hacerlo así, la parte que solicita la Reconsideración se expone a que este Departamento no acoja ni considere la misma.
11 Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento. Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción de reconsideración radicada, el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una copia de la notificación de la Resolución de la agencia, resolviendo definitivamente la moción de reconsideración fue solicitada. Dicha Resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la moción de reconsideración. De lo contrario, el Departamento perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa (90) días, prorrogue dicho término por un periodo que no excederá de treinta (30) días adicionales. En Bayamón, Puerto Rico a 30 de marzo de 2005. Remitido por correo hoy Alejandro J. García Padilla Secretario Designado María A. Marcano De León Juez Administrativo Certifico: que en esta misma fecha se archivó en autos y se envió copia de la presente Resolución a las siguientes personas: María Rocío Fonte Elizondo P.O. Box 2816 Guaynabo, Puerto Rico 00970-2816 Lcdo. Carlos A. Aguilar Pérez P.O. Box 193600 San Juan, Puerto Rico 00919-3600 F & R Construction, S,.E. P.O. Box 9932 San Juan, Puerto Rico 00908-9932 Lcdo. Juan E. Náter Santana PO Box 7469 Caguas, Puerto Rico 00726
12 Mora Development Corp. P.O. Box 190249 San Juan, Puerto Rico 00919 Lcdo. Juan Carlos Garay Massey PMB 347 #5900 Isla Verde Ave. L-2 Carolina, Puerto Rico 00979-4901 Firma