EL CREDITO HIPOTECARIO EN COLOMBIA: EVOLUCIÓN Y CONDICIONES PARA SU AMPLIACIÓN Leonardo Villar Gómez* XXV CONGRESO INTERAMERICANO DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN CAMACOL Cartagena, Noviembre 2, 2006 *Codirector Banco de la República. Opiniones personales. No comprometen al Banco de la República ni a su Junta Directiva
TEMARIO I. Comportamiento reciente de la construcción y la cartera hipotecaria. II. Condiciones para la ampliación del crédito hipotecario.
TEMARIO I. Comportamiento reciente de la construcción y la cartera hipotecaria. II. Condiciones para la ampliación del crédito hipotecario.
Las licencias de construcción se aceleraron fuertemente entre mayo y agosto (último mes para el cual se tiene información). Miles de mts 2 1,600 1,500 1,400 1,300 1,200 1,100 1,000 900 800 Fuente: DANE Licencias de Construcción en Miles de Mts 2 Licencias del mes Crecimiento anual Sep-04 Oct-04 Nov-04 Dic-04 Ene-05 Feb-05 Mar-05 Abr-05 May-05 Jun-05 Jul-05 Ago-05 Sep-05 Oct-05 Nov-05 Dic-05 Ene-06 Feb-06 Mar-06 Abr-06 May-06 Jun-06 Jul-06 Ago-06 Crecimiento 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40%
Si se toman promedios móviles de 12 meses, para aislar fluctuaciones de corto plazo y movimientos estacionales, las últimas cifras de licencias de construcción aprobadas son las más altas en los últimos diez años Miles de mts 2 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 Ago-89 Ago-90 Fuente: DANE Licencias de Construcción en Miles de Mts 2 (Últimos 12 Meses) Licencias Crecimiento Ago-91 Ago-92 Ago-93 Ago-94 Ago-95 Ago-96 Ago-97 Ago-98 Ago-99 Ago-00 Ago-01 Ago-02 Ago-03 Ago-04 Crecimiento 50% Ago-05 Ago-06 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% Las tasas de crecimiento son inferiores a las del período 2001-2003, cuando los niveles de referencia eran muy bajos, pero se mantienen alrededor del 10% anual.
El dinamismo de la actividad de construcción privada se refleja también en las cifras de DANE sobre el PIB sectorial, que en el segundo trimestre mostraron un crecimiento superior al 20% real. Trabajos de construcción, construcciones y edificaciones Billones de Pesos constantes 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 1998-I 1998-III 1999-I 1999-III 2000-I 2000-III 2001-I 2001-III 2002-I 2002-III 2003-I 2003-III 2004-I 2004-III 2005-I 2005-III 2006-I Fuente. DANE
Características del auge reciente de la construcción 1. Los precios reales de la finca raíz empiezan a repuntar pero aun se encuentran en niveles muy bajos. 1. El auge ha sido muy poco apalancado con crédito.
1. Los precios de la finca raíz han repuntado pero aún se encuentran en niveles relativos bajos Según los datos del DNP, los precios de la vivienda nueva en términos reales son inferiores en cerca de 25% a los de mediados de los 90 120 Indice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) en términos reales (Enero 1994 = 100) 110 100 90 80 70 60 Ene-94 Ene-95 Ene-96 Ene-97 Ene-98 Ene-99 Ene-00 Ene-01 Ene-02 Ene-03 Ene-04 Ene-05 Ene-06 Fuente: DNP Fuente: DNP
1. Los precios de la finca raíz han repuntado pero aún se encuentran en niveles relativos bajos Según los datos del DNP, los precios de la vivienda nueva en términos reales son inferiores en cerca de 25% a los de mediados de los 90 120 110 100 90 80 70 Indice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) en términos reales (Enero 1994 = 100) Por su parte, los estimativos del Banco de la República sobre precios de la vivienda usada sugieren precios inferiores a los de mediados de los 90 en más de 10% real para no VIS y en más de 25% real para VIS 120 100 80 60 Indice de precios real de la vivienda usada 60 Fuente: DNP Ene-94 Ene-95 Ene-96 Ene-97 Fuente: DNP Ene-98 Ene-99 Ene-00 Ene-01 Ene-02 Ene-03 Ene-04 Ene-05 Ene-06 40 20 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 VIS 1996 1997 1998 No VIS 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Fuente: Banco de la República
2. El auge reciente ha sido poco apalancado con crédito Pese a la recuperación de la construcción, los saldos de crédito hipotecario siguieron cayendo hasta fines de 2005. En 2006 se aprecia algo de recuperación, pero los saldos de cartera siguen muy bajos: 4.1% del PIB en el segundo trimestre, frente a casi 11% del PIB en el período anterior a la crisis. 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 8.58% 9.88% Cartera Hipotecaria como % del PIB (incluye titularizaciones) 10.81% 10.90% 10.33% 7.05% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006- II Fuente: Superintendencia Financiera y DANE 6.01% 5.30% 4.43% 3.74% 3.31% 4.10%
Ventajas de la coyuntura actual. El menor endeudamiento de los hogares y los bajos precios relativos de la vivienda implican que estamos más lejos de una burbuja y que el riesgo de una crisis como la ocurrida a finales de los noventa es más bajo.
Desventajas de un bajo apalancamiento financiero Sin crédito, se hace más difícil prolongar en el tiempo el dinamismo de la construcción. La demanda por finca raíz se restringe a la que puede financiarse con los activos que tiene cada hogar. (V.gr.: el cambio de portafolio de activos líquidos en moneda extranjera hacia activos en finca raíz sólo puede darse una vez). -Sin crédito, la demanda de vivienda se concentra en los estratos altos, que cuentan con ahorros acumulados. -Estos problemas se exacerban por los sesgos que generan los estímulos tributarios de las AFC, cuyos beneficiarios son los compradores de vivienda de estratos altos.
De hecho, el auge reciente se concentra en vivienda de estratos altos, con caída en la participación relativa de la VIS La participación de la VIS en los desembolsos de crédito se redujo de más de 50% en 2002 a menos de 25% en la actualidad.
Lo anterior indica que sólo con un mayor desarrollo del crédito hipotecario se podrá sostener el dinamismo de la actividad de la construcción y avanzar en la reducción del déficit habitacional 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% CARTERA HIPOTECARIA COMO PORCENTAJE DEL PIB. 2003 95% 60% 50% 50% 40% 12% 6% 4% 2% Dinamarca USA Suecia Alemania España Corea Colombia México Brasil El crédito hipotecario en Colombia se compara favorablemente con el de otros países de América Latina pero es muy bajo frente a los países desarrollados. Fuente: Amaya y Martínez (2005)
TEMARIO I. Comportamiento reciente de la construcción y la cartera hipotecaria. II. Condiciones para la ampliación del crédito hipotecario.
Antecedentes: el sistema UPAC Durante la vigencia del sistema UPAC, la cartera hipotecaria en Colombia llegó a ser alta para estándares latinoamericanos (aunque muy inferior a la de países desarrollados). Dos pilares del esquema: Crédito de largo plazo fondeado con ahorro a la vista Mercado financiero fuertemente regulado y monopolio de las CAV en la captación de ahorro a la vista Esquema insostenible en entorno de apertura y deregulación financiera: Competencia en captación de ahorros obliga a vincular el UPAC a la DTF para evitar crisis de liquidez. El riesgo de variaciones en las tasas de interés se traslada a los deudores y se hace manifiesto con el aumento de tasas de interés de 1999.
Nuevo esquema (Ley 546 de 1999). Principio básico: El crédito de largo plazo debe ser fondeado con recursos de largo plazo Para ello los bancos pueden: 1. Emitir bonos hipotecarios de largo plazo. 2. Convertirse en originadores de crédito hipotecario, asignando los créditos y vendiendo la cartera en el mercado de capitales a través de titularizaciones. La tasa de interés relevante para el fondeo de los créditos pasa a ser la tasa de largo plazo vigente en el mercado de capitales, cuyo principal referente es la tasa de los TES. Las fluctuaciones en la tasa de interés de corto plazo pierden relevancia para el mercado de crédito hipotecario.
Avances en el nuevo esquema 1. Tras sólo cinco años de la creación de la Titularizadora Colombia, la cartera titularizada ya representa cerca del 30% de la cartera hipotecaria.
Avances en el nuevo esquema 1. Tras sólo cinco años de la creación de la Titularizadora Colombia, la cartera titularizada ya representa cerca del 30% de la cartera hipotecaria. Cartera Titularizada como % de la Cartera Total 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Abr-02 Jul-02 Oct-02 Ene-03 Abr-03 Jul-03 Oct-03 Ene-04 Abr-04 Jul-04 Oct-04 Ene-05 Abr-05 Jul-05 Oct-05 Ene-06 Abr-06 Jul-06 Oct-06 Fuente: Titularizadora Colombia y Superintendencia Financiera. Estimación para septiembre y octubre de 2006.
Avances en el nuevo esquema 1. Tras sólo cinco años de la creación de la Titularizadora Colombia, la cartera titularizada ya representa cerca del 30% de la cartera hipotecaria. 1. Los créditos hipotecarios a tasa fija están desarrollándose rápidamente, con lo cual se mitiga la renuencia de muchos hogares a demandar crédito en UVR, cuyos riesgos todavía se perciben asimilables a los del UPAC.
Los créditos hipotecarios a tasa fija pasaron de ser virtualmente inexistentes hace tres años a representar más de 50% de los desembolsos. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Desembolsos para construcción y adquisicion de vivienda segun moneda May-02 Sep-02 Ene-03 May-03 Sep-03 Ene-04 May-04 Sep-04 Ene-05 May-05 Sep-05 Ene-06 May-06 En este resultado han sido esenciales la reducción de la inflación y la credibilidad en las metas del Banco de la República. Pesos UVR Fuente: Superintendencia Financiera
Avances en el nuevo esquema 1. Tras sólo cinco años de la creación de la Titularizadora Colombia, la cartera titularizada ya representa cerca del 30% de la cartera hipotecaria. 1. Los créditos hipotecarios a tasa fija están desarrollándose rápidamente, con lo cual se mitiga la renuencia de muchos hogares a demandar crédito en UVR, cuyos riesgos todavía se perciben asimilables a los del UPAC. 1. Las tasas de interés de los créditos hipotecarios han empezado a reducirse de manera sustancial.
Las tasas de interés hipotecarias se redujeron más de siete puntos porcentuales para constructores y en cerca de cuatro puntos para adquisición de vivienda no VIS. (margen sobre UVR) 15.00 14.00 13.00 12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 Tasas de interés promedio de los desembolsos May-02 Sep-02 Ene-03 May-03 Sep-03 Ene-04 Construcción no VIS Adquisición no VIS May-04 Sep-04 Ene-05 May-05 Sep-05 Construcción VIS Adquisición VIS Ene-06 May-06 En el caso de VIS, la reducción es menor pero las tasas también se separaron de los topes máximos establecidos. Fuente: Superintendencia Financiera
A pesar de estos avances, los desafíos siguen siendo muy grandes En necesario avanzar en el financiamiento de cartera hipotecaria en el mercado de capitales. Pese al desarrollo de las titularizaciones, buena parte de ellas permanece en poder de los bancos y no ha ido realmente al mercado de capitales. 2. Es indispensable avanzar en la reducción de las tasas de interés del crédito hipotecario. Pese a la reducción reciente en las tasas de interés, éstas siguen siendo muy superiores a las de países con sistemas hipotecarios desarrollados
El porcentaje de la cartera hipotecaria realmente fondeado en el mercado de capitales es inferior al 4%. Aunque las titularizaciones representan más del 30% de la cartera hipotecaria, sólo un 16% de ellas ha salido de los establecimientos de crédito. Tenencia de titulos respaldados por hipotecas por tipo de agente Septiembre de 2006 Fondos de Pensiones y Cesantías, 3.7% Otros, 13.0% Establecimientos de Crédito, 83.3% El porcentaje de la cartera hipotecaria fondeado en el mercado de capitales es superior al 60% en países como EEUU, Suecia o Dinamarca. Fuente: Titularizadora Colombiana
Paradoja de los estímulos tributarios Los Fondos de Pensiones deberían ser los compradores naturales de las titularizaciones, pero tienen menos del 4% de ellas y menos del 1% de la cartera hipotecaria. Razón: La exención tributaria de los TIPS los hace poco atractivos para entidades exentas.
Pese a la reducción reciente, las tasas de interés del crédito hipotecario para adquisición de vivienda se ubican actualmente cerca del 10% real anual. Estas tasas siguen siendo excesivas frente a las de países desarrollados y frente a las que harían viable un aumento sustancial en el crédito hipotecario. Cómo bajarlas?
Cómo bajar las tasas de interés del crédito hipotecario? 1. Topes administrativos no son la solución Las tasas de mercado han bajado más allá que los techos. Los techos pueden disminuir el dinamismo de cartera hipotecaria en sectores como el de VIS, cuyo financiamiento es más costoso.
Cómo bajar las tasas de interés del crédito hipotecario? 1. Reducción en los riesgos para bancos originadores de cartera hipotecaria y para inversionistas en titularizaciones. Galindo y Hofstetter (2006): -Menores riesgos de pago de la cartera -Facilidad de recuperación de cartera (procesos judiciales) -Menores riesgos de descalce financiero (porcentaje financiado en el mercado de capitales) -Menores riesgos jurídicos sobre estabilidad de los contratos (confianza en estabilidad de tasas de interés pactadas)
Cómo bajar las tasas de interés del crédito hipotecario? 3. Reducción en las tasas de largo plazo de los TES (Galindo y Hofstetter, 2006) - Spreads de la deuda soberana - Situación fiscal - Expectativas de inflación. Un aumento en las tasas de corto plazo del BR puede ayudar a mantener bajas la tasas hipotecarias si contribuye a controlar las expectativas de inflación.
GRACIAS