Consejos útiles para vender tu casa Nuestra primera recomendación es que contrates a una inmobiliaria de tu barrio, que son los expertos de tu zona. Pero si ya has decidido venderla por tu cuenta, esperamos que nuestros consejos te hagan más fácil conseguirlo.
Sumario S u m a r i o La decisión de vender Qué precio poner El estado del inmueble Hazlo saber: la publicidad Cargos y Registros de la propiedad El principio de la venta: la cita La financiación Reserva: lo estamos consiguiendo! La venta Conclusiones
La decisión de vender Has tomado una decisión muy importante y me gustaría poder ayudarte. Soy Alberto, Presidente del Grupo Facilisimo.com. No sé cuáles habrán sido las motivaciones que te han llevado a tomar la decisión de vender tu inmueble, pero en mi caso coincidieron dos factores. El valor de mi vivienda había incrementado y pensé que era el momento adecuado para cambiar de casa, optando por una que contara con zonas verdes, principalmente porque ya tenía dos hijos y quería que crecieran en un ambiente más sano. Espero que éstos sean algunos de los argumentos que te llevan a vender tu casa, pues en ese caso son noticias muy gratas. No obstante, algunos buenos amigos míos han tenido que vender la suya porque su nivel de ingresos ha bajado y no han podido hacer frente a los gastos de la vivienda. Sea cual sea tu motivación, sé que cuando uno toma la decisión, lo que se necesita es que se venda la casa lo antes posible y por el dinero que se ha propuesto. Espero que los consejos que en las siguientes líneas te voy a exponer sirvan para que consigas venderla rápidamente, y con los objetivos que te has marcado. Quizás algunas de estas recomendaciones sean demasiado evidentes, pero son las que al final se suelen pasar por alto. Mucha suerte. Qué precio poner Los precios de la vivienda se han modificado tanto en los últimos años que algunas veces puede ser difícil elegir o determinar cuál es el que debemos poner. La cuantía de la venta depende de la oferta y la demanda existente en el entorno de tu inmueble. Una buena forma de saber qué cantidad pedir es el analizar cuál es el precio de otras viviendas de tu zona. Para empezar, puedes entrar en Facilisimo.com para establecer una media del precio de las casas que se encuentran en venta en tu barrio. Por otro lado, te aconsejamos que preguntes en el mismo edificio o construcciones colindantes si se ha vendido o está en venta alguna casa, consultando sobre su precio. También es sumamente importante averiguar el tamaño de dichos inmuebles, para determinar el precio por metro cuadrado. Otro punto relevante es el estado de los pisos. Una vez reunida toda esa información, tendrás una buena referencia para poner el valor de tu vivienda. El precio es un motivo directo en la rapidez de venta del inmueble. Algunas veces enseñamos la casa en repetidas ocasiones y no la vendemos porque su valor es muy elevado con respecto a la media de la zona. Mi consejo personal es que incrementes el precio en 1.800 ó 3.000 euros, porque a todo el mundo aquí, en España, le gusta que se le haga alguna rebaja. Muchas veces, el comprador te hace un ofrecimiento muy inferior al que tú pides, y tu necesidad económica de venta te puede traicionar. Así que, ya sabes, guárdate tus márgenes.
El estado del inmueble Sobre este tema hay diferentes opiniones. En algunos casos se invierte una gran cantidad de dinero en hacer reformas costosas y, en otros, el inmueble está en muy mal estado y no se sabe si conviene arreglarlo antes de venderlo. En la primera opción, el propietario no suele sacar todo el dinero invertido en la reforma y, muchas veces, el pedir 18.000 ó 24.000 euros más dificulta la venta. En el segundo caso, el inmueble puede tener mal aspecto, pero el precio es más asequible y dejas la libertad de reformar la propiedad a los compradores, haciéndolo a su gusto o necesidad. Conozco el caso de algunas personas que han invertido en el saneamiento general del inmueble 6.000 euros, y luego lo han vendido con un margen adicional de 15.000 euros, obteniendo, por consiguiente, 9.000 euros más de lo pensado inicialmente. Pero en este caso, el propietario no tenía prisa por vender. Podía esperar el tiempo necesario para realizar la reforma. Mi consejo personal es que enseñes la casa lo más limpia y organizada posible. Si lo necesita y te lo puedes permitir, lávale la cara e invierte en un pintor 600 ó 700 euros. Recuerda: cuida el estado del inmueble, muéstralo limpio y ordenado, porque a todos nos gusta el buen aspecto de las cosas. Hazlo saber: la publicidad En la actualidad, en España ya el 40% de las compras de vivienda se inicia a través de Internet. En tu caso, como ya lo has publicado en Facilisimo.com, esa tarea la tienes bastante avanzada. Sin embargo, estamos convencidos de que a la hora de vender hay que intentar acercarse al mayor número de posibles compradores. Por experiencia, entre los medios físicos, el más efectivo para llegar al comprador de vivienda es un letrero en la fachada del inmueble. Por eso, hemos desarrollado un letrero muy útil que podrá cubrir esa necesidad de comunicación. Pero te animamos también a que utilices todos los medios posibles para encontrar candidatos a la compra. Si yo estuviera en tu caso, lo anunciaría con asiduidad en los periódicos de carácter gratuito. Además, lo incluiría en otros portales de Internet en los que se puedan publicar anuncios clasificados gratuitamente.
Cargas y Registro de la Propiedad Cuando una persona va a comprar una casa, evidentemente, le interesa que la documentación esté en regla. Por eso, te aconsejamos que revises los documentos que te detallamos a continuación. Las cargas de una finca constan en documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad: hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc. No todas suponen derechos económicos y son cancelables. Las cargas de un inmueble que hay que tener en cuenta a la hora de su transmisión son las inscritas en el Registro de la Propiedad, así como las procedentes de deudas con la comunidad de propietarios. Para conocerlas, hay que acudir a la oficina del Registro de la Propiedad, solicitar una nota simple y facilitar al registrador la dirección o los datos registrales de la finca. El inconveniente que tienen las notas simples es la dificultad para conocer las terminologías utilizadas y el significado de las notas marginales. También hay que solicitar al presidente de la comunidad de propietarios un certificado del estado de cuentas del inmueble con respecto a las cuotas comunitarias. El principio de la venta: la cita Durante todo el proceso de la venta te encontrarás candidatos de lo más variopintos. Unos te parecerán mejor y otros te parecerán peor, pero lo que tienes que tener claro es que la venta, en gran medida, depende de tu disposición a encontrar soluciones a todas las trabas que pueda ponerte el posible comprador. Por lo general, éste trata de no ilusionarse, pues demostraría debilidad ante la negociación del precio del inmueble. Debes actuar con una actitud positiva, tener la casa muy ordenada y limpia, mostrarte siempre amable y tratar de conocer las características personales del posible comprador: Tiene hijos?, por qué razones busca un inmueble en esta zona?, es su primera vivienda?... y otras muchas preguntas que puedan hacer una tertulia amigable. Tienes que sacar a relucir todos los aspectos positivos que tiene tu vivienda: es muy soleada, muy fresquita, la vecindad es muy agradable, dispone de fenomenales zonas comunes, es poco ruidosa, tiene muy buenas comunicaciones y servicios, los colegios son de buena categoría, etc. En definitiva, resalta todos los aspectos positivos que tú ya conoces y que a lo mejor pasas por alto. Piensa que la gran mayoría de los candidatos a la compra intentarán negociarte el precio. Conseguir que en mayor o menor medida obtengan parte de su propósito facilitará la venta. Por eso, como antes te había comentado, guárdate un margen 1.800 en el ó precio de 3.000 euros para poder hacerte cargo durante la negociación de la plusvalía municipal, de los gastos del notario del comprador o, incluso, regalarle los costes de su mudanza. No debes impacientarte, pues la media para vender un inmueble es de unas veinte citas. Utiliza tus armas de buen vendedor y poténcialas con los consejos de este manual.
La financiación Por experiencia propia, tanto personal como por mis años en el sector, te puedo asegurar que la venta depende en gran medida de la capacidad del comprador para conseguir la financiación apropiada. Puede que una persona se interese mucho por la vivienda, pero si su banco no se lo facilita, habrás perdido esa oportunidad. En la mayoría de los casos, la mayor parte del capital de la compra del inmueble procede de una entidad financiera. Por ejemplo, si el piso cuesta 240.000 euros, en una financiación normal con un banco el comprador necesita tener ahorrado el 20% del total. Es decir, 48.000 euros para la entrada, más otros 24.000 euros para los gastos de escrituración y transferencia conoces a muchas personas que tomen la decisión de ser propietarios de una vivienda con ese dinero ahorrado? En este punto quiero expresar mi felicitación a las agencias inmobiliarias, porque ellas hacen fácil al comprador la difícil tarea de encontrar la financiación de incluso hasta los gastos de escrituración y transferencia. La reserva: lo estamos consiguiendo! Aunque no es habitual, es posible que después de que una persona te haya dado una señal por tu casa, aparezca otra que esté dispuesta a pagar más. Si así fuese y tú lo consideras apropiado, sólo tendrías que devolver el dinero de la señal y una penalización de la misma cantidad que se hubiera puesto como reserva. La reserva es un seguro para las dos partes que intervienen en la transacción en el caso de que una de ellas decida dar marcha atrás a la operación. Si esto ocurre, la parte afectada recibirá una compensación monetaria que corresponderá al mismo valor de la señal. También existe otra forma de realizar la venta, mediante un contrato de compra venta. Lo que se realiza es la venta de forma privada; en la mayoría de los casos con el pago aplazado hasta el momento de la escritura pública. Cuando se firma, el inmueble ya es propiedad del comprador. Llegado a este punto, el vendedor y el comprador no pueden retroceder la operación. Si así lo hicieran, sería delito y debería ser un juez quien tuviera que determinar la resolución del conflicto. Existen dos maneras de reservar una venta: mediante un contrato de compra venta o mediante uno de reserva o arras. Las dos alternativas tienen aspectos positivos y negativos. En los dos tipos de contrato, la cantidad de dinero que constituirá la reserva o el primer pago también es un factor a negociar. Debe ser lo suficientemente cuantiosa como para persuadir al comprador de que no se retracte en el contrato. Por fin se acerca el gran día. Espero que, cuando llegues a este punto, no te hayas llevado ningún disgusto.
La venta Enhorabuena, lo has conseguido. Hoy es el gran día, tendrás que acudir ante el Notario junto al comprador y la entidad financiera que le ha hecho posible adquirir el inmueble. Normalmente, esta entidad llevará el peso de todo el proceso, pues quiere atar todos los cabos. Es, de alguna manera, la que legalmente se encargará de que no exista ningún tipo de anomalía. El banco lo tendrá todo controlado. Normalmente, se realizarán en el mismo acto dos escrituras, una por la compra venta y otra por la garantía hipotecaria que va a constar en la primera escritura. Hasta que no estén las dos firmadas, el banco no sacará el talonario. En este proceso se puede generar una variable nueva: el dinero de la transacción que no conste en las escrituras. Normalmente, los notarios no quieren saber nada de ello. Por lo general, la parte que se entrega en efectivo se hace delante incluso de la entidad financiera, pero el Notario suele hacer un receso y abandona la sala hasta que se cierre un acuerdo válido para todas las partes. Cuando el Notario vuelve a entrar, preguntará a ambas partes si están de acuerdo en la cuestión económica y pasará a firmar los documentos. Antes de hacerlo, tómate tu tiempo y cuenta tranquilamente el dinero o revisa bien las cifras del cheque. Enhorabuena otra vez. Conclusiones Para vender tu inmueble vas a tener que enseñarlo muchas veces. Ten paciencia y mantén el ánimo, que eso ayuda a cerrar la venta. El mejor argumento que puedes utilizar en tu favor es la posibilidad de que el precio de tu casa se reduzca a tan solo una cuota mensual. No es lo mismo vender una vivienda de 180.000 euros que venderla por 600 euros al mes. Por eso, aconseja a tu potencial comprador que busque una financiación adecuada. La parte más tediosa es el papeleo, pero es la crucial. Hazlo con calma, pero metódicamente. Anúnciate en la mayor cantidad de medios gratuitos posibles. Aunque es muy probable que sea el cartel el que te genere la venta. Yo, por mi parte, te deseo la mejor de las suertes en tu propósito y espero que este manual te ayude a cumplir satisfactoriamente tan importante objetivo. Alberto Fernández Presidente del Grupo Facilisimo.com
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