UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA

UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS MONOGRAFIA TEMA: REQUISITOS Y PROCEDENCIA DEL PACTO DE RETROVENTA PRESENTADO POR LOS EGRESADOS: HERNANDEZ SANDOVAL, JELIN NADINA JOVEL MARTINEZ, VILMA MARILYN VARGAS ESCOBAR, CARLOS ROBERTO PARA OPTAR AL GRADO ACADEMICO DE: LICENCIADA (O) EN CIENCIAS JURIDICAS ASESOR: MANUEL DE JESUS TORRES GAVIDIA MAYO 2007 SAN SALVADOR, EL SALVADOR, CENTROAMERICA

UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA FACULTAD DE JURISPRUDENCIA AUTORIDADES RECTOR: ING. MARIO ANTONIO RUIZ RAMIREZ VICERECTOR: DRA. LETICIA ANDINO DE RIVERA SECRETARIA GENERAL: LIC. TERESA DE JESUS GONZALEZ DE MENDOZA DECANO DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS: DRA. DELMY ESPERANZA CANTARERO MAYO DE 2007 SANSALVADOR, EL SALVADOR CENTROAMERICA

AGRADECIMIENTOS Dedico mi esfuerzo de estudiante, hasta mi envestidura como profesional en derecho, a Dios todo poderoso que bendiciéndome en su eterna bondad permite mi triunfo; a mi esposa Gladis Coralia Portillo de Vargas e Hijas que son la fuente de mi inspiración como el lucero del amanecer que guía al marinero a tierra firme, así como al regalo mas grande de la vida mi, madre Estebana Escobar Argueta que aunque sencilla pero sabia en su amor para conmigo. Carlos Roberto Vargas Escobar. A Dios todo poderoso que está presente en mi vida y es mi fortaleza; a mi madre Maria Elena Martínez, que ha sido un apoyo incondicional y siempre me ha apoyado para cumplir mis metas; a mi hija Damaris Méndez y a mi esposo José Rosemberg Méndez por su comprensión y apoyo moral que me han brindado para la culminación de mi Carrera. Vilma Marilyn Jovel Martínez. Agradezco a Dios, a mis padres, esposo e hijos por haberme dado la oportunidad de poder realizar mis estudios universitarios; por apoyarme y por darme fuerza para seguir adelante y obtener así el triunfo que siempre he anhelado, coronar mi carrera como profesional en ciencias jurídicas. Jelin Nadina Hernández Sandoval

INDICE Resumen Introducción....I CAPITULO I 1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 1.1 Antecedentes.....1 1.2 El contrato de compraventa dentro de la clasificación general de los contratos.. 2 1.3 Elementos del contrato de compraventa..5 1.3.1 Requisitos de existencia.....5 1.3.2 Requisitos de Validez. 12 1.4 Obligaciones en el contrato de compraventa 14 1.5 Pactos accesorios a la compraventa..19 1.5.1 Pacto de Retracto o Resolución..19 1.5.2 Pacto de Retroenmendo...20 1.5.3 Pacto Comisorio 21 1.5.4 Pacto de Retroventa.22 CAPITULO II 2. El PACTO DE RETROVENTA 2.1 Definición..23 2..2 Naturaleza jurídica del pacto de retroventa 24 2.3 Partes que intervienen en el pacto de retroventa...24 2.4 Clasificación general de la condición 25 2..5 Condición resolutoria del pacto de retroventa..27 2.6 Efectos del pacto de retroventa 28 2.8 Requisitos del pacto de retroventa 29

CAPITULO III 3. PROCEDENCIA DEL PACTO DE RETROVENTA 3.1 Procedencia frente a terceros..34 3.2 Procedencia del pacto de retroventa como fuente de crédito.35 3.3 Procedencia en bienes muebles e inmuebles.38 3.4 Cesión del derecho de retroventa.38 CAPITULO IV 4.1 Resultados de la Investigación.. 40 4.2 Conclusiones y Recomendaciones... 48 BIBLIOGRAFIA... 52 ANEXOS A Guía de Entrevista B Plan de Trabajo

RESUMEN (ABSTRACT) EL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Antecedentes, clasificación general de los contratos, elementos del contrato de compraventa, requisitos de existencia, requisitos de validez, obligaciones en el contrato de compraventa. Compraventa: es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero art. 1597 código civil. PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA: Pacto de Retracto o Resolución, Pacto de Retroenmendo, Pacto Comisorio, Pacto de Retroventa. El Código Civil Salvadoreño Civil en los capítulos X y XI, del titulo XXIII, Libro Cuarto establece los pactos accesorios al contrato de compraventa. PACTO DE RETROVENTA: definición, naturaleza jurídica, partes que intervienen, clasificación general de la condición, estado de la condición resolutoria, condición resolutoria del pacto de retroventa, efectos del pacto de retroventa, requisitos del pacto de retroventa. En el código civil salvadoreño esta regulado a partir del artículo 1679 hasta el 1683 señalando que es aquel por medio del cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipule y a falta de estipulación, lo que haya costado la compra. PROCEDENCIA DEL PACTO DE RETROVENTA, frente a terceros, como fuente de crédito, en bienes muebles e inmuebles, cesión del derecho de retroventa. El pacto de retroventa es una institución donde las relaciones de coordinación se manifiestan de acuerdo a la autonomía de la voluntad de las partes sin más limitaciones que las que nos da la ley a través de la legislación civil.

INTRODUCCION La presente monografía es el resultado de la investigación bibliográfica y práctica sobre el tema Requisito y Procedencia del Pacto de Retroventa; siendo este, un pacto accesorio que puede utilizarse en materia de compraventa, cuya naturaleza jurídica es un contrato sujeto a un condición resolutoria meramente potestativa expresada por parte del vendedor, mediante el cual se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida reembolsándole al comprador la cantidad que hayan pactado o la que estipule la ley; siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos y procedan apegado a derecho. Esta investigación esta desarrollada en cuatro capítulos; en el primero desarrollamos el contrato de compraventa de una forma general, para ubicar al lector en los aspectos generales del mismo, puntualizamos sus características, requisitos, elementos, obligaciones de las partes, así como los pactos accesorios a dicho contrato. En el segundo capitulo explicamos el pacto de retroventa en cuanto a efectos, naturaleza jurídica, requisitos legales a cumplir, y en el tercer capitulo la procedencia y los efectos en relación a terceros, como una condición resolutoria, como cesión de derecho, y como una fuente de crédito. El cuarto capítulo esta basado en la investigación de campo realizada a través de entrevistas a profesionales del derecho como Jueces en materia Civil, Notarios en el ejercicio de la profesión y Registradores del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; para conocer el nivel de conocimiento que tienen sobre la aplicación de la compraventa con pacto de retroventa en su uso práctico. Asimismo se deja constancia de una serie de conclusiones y recomendaciones concensuadas por el equipo de trabajo, basadas en los resultados de la investigación bibliográfica y de campo. i

CAPITULO I 1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 1.1 ANTECEDENTES En principio los seres humanos utilizaron el trueque o intercambio para satisfacer sus necesidades básicas; haciendo uso del primer contrato en la historia de la humanidad que fue la permuta o cambio, que consistía básicamente en intercambiar una especie o cuerpo cierto por otra, lo que constituía el medio rudimentario al alcance del hombre con el que obtenía los elementos necesarios para su existencia. Con el surgimiento de la moneda y por ende del comercio, las relaciones comerciales se intensifican y paralelamente surge el contrato de venta, consecuencia de ello la permuta fue relegada a un segundo plano e incluso fue discutido por los tratadistas si debía subsumirse al contrato de venta, situación que en muchos ordenamientos jurídicos ocurrió. En la legislación civil salvadoreña el contrato de permuta es brevemente regulado a partir del artículo 1687 al 1690 del código civil; sin embargo, se hace relación en las mismas que son objeto de permuta aquellas cosas que lo son de la venta, y que las personas hábiles para celebrar dicho contrato son aquellas que pueden realizar ventas, en términos generales la legislación civil salvadoreña establece que las disposiciones relativas a la compraventa tienen aplicación en el contrato de permuta siempre que no se opongan a la naturaleza jurídica de dicho contrato. Como se ha señalado, cuando la humanidad siente la necesidad de tener un objeto de medida de valores para determinar el precio de las cosas y facilitar su cambio, es que surge la moneda, la que da nacimiento de una nueva figura jurídica en un inicio conocida como venta y adoptada por los legisladores como compraventa; la cual se ha convertido en una institución básica en materia contractual, su aparecimiento 1

supone un estudio avanzado de la civilización y el derecho, tal situación ha sido retomada por Guillermo Cabanellas, al definir el contrato de compraventa en su Diccionario Jurídico Elemental, señalando que habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir la propiedad de una cosa a la otra y esta se obliga a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. 1 El código civil salvadoreño retoma los elementos básicos de la anterior definición y en su artículo 1597, literalmente dice: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. En la definición legal puede evidenciarse que al señalar que una de las partes se obliga a dar una cosa esta negando que este contrato tenga carácter real y afirma que es consensual, es decir, que el mismo se perfecciona por el simple consentimiento de las partes involucradas; sin embargo, en atención al contenido del artículo 1605 inciso segundo del código civil, debe entenderse que excepcionalmente este contrato requiere para perfeccionarse observar ciertas formalidades, las que dan al mismo el carácter de solemne. 1.2 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DENTRO DE LA CLASIFICACION GENERAL DE LOS CONTRATOS Existen muchos puntos de vista en cuanto a la clasificación de los contratos, por lo que en primer lugar es importante estudiar la clasificación establecida en el código civil a partir de los artículos 1310 al 1314, de la manera siguiente: 1 Cabanellas de Torres, Guillermo: Diccionario jurídico Elemental, 15ª. Ed., Heliastas, Argentina, 2001, Pág. 79 2

Atendiendo al número de partes que se obligan, los contratos de conformidad con el artículo 1310 se clasifican en: unilaterales, es decir, aquellos en los que únicamente una de las partes se obliga para con otra, que no contrae obligación alguna, y bilaterales en los cuales ambas partes adquieren recíprocamente obligaciones, es esta característica que de conformidad a su definición aplica al contrato de compraventa. En atención a la utilidad que reportan los contratos de conformidad con el artículo 1311 del código civil se clasifica en gratuitos, que son aquellos contratos que solo reportan utilidad a una de las partes contratantes, quien no da nada a cambio para obtener dicho beneficio; y onerosos, aquellos en donde ambas partes contratantes se benefician recíprocamente, es esta característica la que aplica para el contrato de compraventa.los contratos onerosos se pueden clasificar atendiendo a la equivalencia de las prestaciones a las cuales las partes se obligan, todo de conformidad a los regulado por el 1312 del código civil, en este sentido un contrato podrá ser oneroso, conmutativos, cuando las prestaciones se miran como equivalentes, en ellas las partes pueden determinar desde el momento de contratar los beneficios o pérdidas que el contrato les reportará; y aleatorios, que son aquellos contratos en donde al momento de contratar, las partes no pueden establecer el beneficio o perdida que dicho contrato les reportará ya que su existencia depende de un acontecimiento futuro e incierto. En este marco de referencia el contrato de compraventa será por regla general considerado como un contrato conmutativo; sin embargo, por excepción, atendiendo al objeto del contrato puede ser considerado aleatorio. En atención a la forma como existen de conformidad con el artículo 1313 del código civil, los contratos se clasifican en principales y accesorios, entendiendo por los primeros aquellos que subsisten por si mismos y no necesitan de otro contrato para nacer a la vida jurídica; en consecuencia los segundos son aquellos que para subsistir necesitan la existencia previa de otro contrato de carácter principal, ya que los mismos se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, 3

por lo que son conocidos como cauciones de las que hace referencia el artículo 44 del código civil. Atendiendo al momento en que se perfeccionan los contratos de conformidad al contenido del artículo 1314 del código civil se clasifican en consensuales, solemnes y reales. Un contrato es consensual porque se perfecciona por el solo consentimiento de las parte, sin la necesidad de observar solemnidades ni tener que hacer entrega inmediata de la cosa objeto del contrato. En el marco de esta clasificación el contrato de compraventa se perfecciona por el simple consentimiento de las partes, es decir, que es un contrato consensual, lo cual es claramente señalado por el inciso primero del artículo 1605 del código civil cuando dice La venta se reputa perfecta, desde que las partes han convenido en la cosa que es objeto de la venta y en el precio, salvo las excepciones siguientes y las contenidas en las leyes especiales. Esta disposición de igual manera da la pauta para señalar que el contrato de venta excepcionalmente será clasificado como solemne, al señalar que la venta de cosas sujetas a leyes especiales no son perfectas mientras no se de cumplimiento a las formalidades exigidas por las leyes especiales que las regulan, al igual que cuando el objeto del contrato son bienes raíces, servidumbres y sucesiones hereditarias y la venta no se ha realizado ante los oficios de un notario en la escritura matriz correspondiente. La doctrina amplía la clasificación general de los contratos, y señala que considerando la denominación y regulación estos pueden ser nominados o innominados, según se encuentren expresamente estipulados y regulados por la ley o no, clasificación que otorga a la compraventa la característica de ser un contrato nominado. En atención a la forma como se cumplen los efectos de las obligaciones que contienen, los contratos pueden clasificarse como de ejecución instantánea que son aquellos en los cuales las obligaciones adquiridas por las partes se cumplen en un solo acto, como es el caso del contrato de compraventa; sin embargo, dentro de esta 4

clasificación los contratos pueden ser considerados también como de tracto sucesivo, cuando las obligaciones derivadas del mismo entre las partes se cumplen de una forma periódica, como el caso del contrato de arrendamiento. 1.3 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA En todo contrato tal como lo establece el artículo 1315 del código civil pueden identificarse tres clases de elementos: 1) Esenciales, que son aquellos sin los cuales no produce efecto alguno, o degenera en un contrato diferente; 2) naturales, aquellos que sin ser esenciales le pertenecen al contrato sin necesidad de que deban ser considerados en una cláusula especial; 3) Accidentales, aquellos que no son ni de su esencia, ni de la naturaleza del contrato pero que se incorporan al mismo por medio de cláusulas especiales establecidas por las partes dentro del marco del principio de la autonomía de la voluntad. Dentro de los elementos esenciales de los contratos antes mencionados se identifican requisitos que dan existencia y validez al mismo, sin los cuales un contrato no nace a la vida jurídica, en adelante se desarrolla en detalle cada uno de los elementos de la esencia de los contratos en general y se hace relación al contrato objeto de estudio de manera específica. 1.3.1 REQUISITOS DE EXISTENCIA Estos requisitos los encontramos regulados taxativamente en el contenido del artículo 1316 del código civil, siendo estos: 5

La capacidad Que es la aptitud de una persona para adquirir derechos y contraer obligaciones y así poderlas ejercer por si mismo; y en el caso de la compraventa interviene por una parte el comprador, que es la persona que se obliga a dar el precio, y por otra parte el vendedor que es quien se obliga a entregar la cosa, y de conformidad al articulo 1599 relacionado con el 1317 ambos del código civil, son capaces para celebrar el contrato de venta todas aquellas personas que la ley no ha declarado incapaces o inhábiles para celebrarlo o para celebrar otro contrato. En cuanto a la incapacidad a la que hace referencia el artículo 1318 del código civil, ésta es considerada como una excepción a la regla general de que todas las personas somos capaces. En este marco debe entenderse que la incapacidad puede ser: absoluta y relativa y según el articulo anteriormente citado, son absolutamente capaces, los dementes, impúberes y los sordos que no puedan darse a entender de forma clara; y son relativamente incapaces los menores de edad. Asimismo existen incapacidades de carácter especial en el contrato de compraventa entre las que podemos mencionar: Incapacidad solo para vender, estipulados en los artículos 1601, 1604,1904 del código civil. Incapacidades solo para comprar, señaladas en los artículos 1602, y 1603 del código civil. Incapacidades para comprar y vender, reguladas en los artículos 1600 del código civil relacionado con los artículos 206 y siguientes del código de familia. 6

El Consentimiento: Este elemento esencial de los contratos, exigido por el artículo 1316 numeral segundo del código civil requiere acuerdo de voluntades de las partes, expresando en el texto del contrato; caso contrario quien no haya pactado su consentimiento para generar el contrato no puede reclamar los derechos que este genera, ni resultar afectado de las obligaciones que de el nace. En el caso del contrato de compraventa, por tratarse de un contrato bilateral el acuerdo de voluntades es indispensable para su existencia, el cual no debe de adolecer de vicios, entendidos estos como: error, fuerza y dolo, regulados por el artículo 1322 del código civil. Es necesario aclarar que existen dos clases de error: de hecho y de derecho, y que el error sobre un punto de derecho, tal como lo regula el artículo 1323 del código civil, no es capaz de viciar el consentimiento, por que, para efectos legales la ignorancia es equivalente a error, aspecto que queda aclarado cuando en la primera parte del artículo 8 del código civil salvadoreño se expresa No podrá alegarse ignorancia de la ley por ninguna persona,es decir, que no se puede invocar esta disposición para alegar la nulidad del consentimiento y está afirmando la presunción de derecho. El artículo 1324 del código civil establece que el error de hecho vicia el consentimiento, un ejemplo claro seria en el caso de la compraventa cuando el vendedor entiende que esta vendiendo determinada cosa y el comprador que esta comprando otra. La fuerza según Somarriva, es la presión o consentimiento que se ejerce sobre una persona por actos materiales o amenazas para inducir a consentir ; del contenido de los artículos 1327 y 1328 del código civil, se desprende que la fuerza es la presión que se ejerce sobre una persona sea moral o física, y que únicamente es capaz de 7

viciar el consentimiento si es tal que genera una fuerte impresión en una persona de sano juicio, considerando su edad, sexo y condición, la cual obliga a consentir en un acto o contrato. Por dolo, según Claro Solar, se debe entender toda especie de maniobra reprobada por la buena fe que uno emplea para hacer que otra incurra en un error que la determine a contratar. La legislación civil salvadoreña establece en el inciso final del artículo 42 que dolo, es la intención positiva de inferir injuria a la persona o patrimonio de otro; sin embargo, debe tenerse en cuenta que no todo engaño es capaz de viciar el consentimiento pues para que esto aplique debe haber sido cometido de forma directa por una de las partes y haber sido suficiente y determinante para obtener el consentimiento, tal como lo establece el artículo 1329 del código civil. El objeto El objeto de todo contrato es la obligación que genera la que consiste siempre en una prestación; y esta recae sobre una cosa material, y en el caso de la compraventa el objeto esta constituido por el precio que es el objeto de la obligación del comprador; y por la otra la cosa vendida que es el objeto de la obligación del vendedor. La cosa vendida es el objeto del contrato de compraventa y es el objeto de la obligación del vendedor; si falta la cosa vendida la obligación del vendedor carece de objeto y como consecuencia la obligación del comprador carece de causa. La Cosa vendida: En el entendido de que cosa es todo aquello susceptible de ser vendido; el cual necesita de ciertos requisitos entre los que se pueden mencionar: 8

Que la cosa pueda venderse; según la disposición del artículo 1614 del código civil donde establece que pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales, siempre y cuando la enajenación no este prohibida por la ley, entre los que podemos mencionar: los bienes de uso publico artículo 571 del código civil, los derechos de uso y habitación, tal como lo señala el artículo 821 del código civil, los derechos que nacen del pacto de retroventa artículo 1682 del código civil. Que la cosa exista o se espere que exista: de conformidad con el artículo 1332 del código civil, no solo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad; sino que también las que no existen, siempre y cuando esta sea una cosa lícita y que sea comercial; aunque en el artículo 1617 del código civil de la compraventa de cosa futura que por regla general sino existe la cosa vendida no hay compraventa y la venta es nula. Que la cosa sea determinada: la cosa vendida debe ser específica; ya que no se acepta que recaiga sobre la totalidad de todos los bienes esto de conformidad con el artículo 1615 del código civil; aunque hay que aclarar que se acepta la venta de todos los bienes, siempre que se individualicen. Venta de cosa ajena: en nuestra legislación es válida la venta de cosa ajena; lo cual se desprende de la disposición del artículo 1619 inciso primero del código civil, al decir que la venta de cosa ajena produce entre las partes las obligaciones propias de la compraventa; contrario a lo que establece en el inciso tercero que la venta de cosa propia no vale. El precio: es uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa: el cual es el dinero que el comprador da por la cosa vendida, la omisión del precio trae por una parte la falta de objeto de la obligación del comprador y consecuentemente la falta de la causa de la obligación del vendedor. 9

El precio tiene los siguientes requisitos: Debe ser real: que se de efectivamente una cantidad en dinero por la cosa vendida de modo que el vendedor tenga derecho a exigirla y el comprador a entregar la cosa; caso contrario estamos frente a otra clase de contrato como el de donación. Debe fijarse en dinero: de conformidad con el artículo 1597 del código civil el comprador se obliga a pagar en dinero el precio de la cosa; entendiendo como dinero, la moneda de curso legal instituida por el Estado. No obstante en la práctica las partes pueden estipular pagar el precio en dinero o en otra cosa que no sea dinero de lo que encontramos su base en el artículo 1598 del código civil donde establece cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale mas que el dinero. Y venta cuando el dinero sea igual o mayor que el valor de la cosa. Deberá ser determinado: debe ser señalada en forma exacta la cantidad que se debe pagar por la cosa, de conformidad con los artículos 1612 y 1613 ambos del código civil, la determinación del precio puede hacerse por las partes o un tercero. Las arras: consisten en la suma de dinero o cosas muebles que una persona da a otra en garantía de la celebración del contrato o bien como parte del precio; o en señal de quedar convenidos. Las arras desempeñan tres funciones: Representar la voluntad de las partes para retractarse: de conformidad con el artículo 1607 relacionado al 1677 ambos del código civil, en el entendido que se establecen dos casos; si el comprador se arrepiente de realizar la compra pierde el derecho que el vendedor le devuelva las arras objeto de 10

la compra; y si el vendedor se retracta tendrá que restituirle al comprador las arras dadas mas una cantidad igual a la antes mencionada. Pueden darse como parte del precio: de acuerdo a la disposición del artículo 1609 del código civil cuando se da como parte del precio, las partes no podrán bajo ningún aspecto retractarse; dado que la venta queda perfeccionada sin incurrir en las solemnidades que se requiera para realizar un contrato; por tales efectos las arras valdrán como prueba del contrato concluido. Causa De acuerdo al articulo 1338 del código civil, podemos dilucidar que se entiende por causa el motivo inmediato que induce a contraer la obligación y en el caso de la compraventa el comprador como causa final contrae la obligación de pagar el precio, la causa del contrato para él es obtener el goce y la disposición tranquila de la cosa que adquiera; es decir que la causa final del contrato de compraventa seria la misma que la de todos los contratos de compraventa independientemente de lo que motivo a las partes para contratar. Solemnidades Las solemnidades constituyen otro requisito de los actos o declaración de voluntad; pero no siempre resulta indispensable. El articulo 1605 inciso primero del código civil, como ha sido señalado establece que por regla general la compraventa es consensual y por excepción es un contrato solemne. Las solemnidades del contrato de compraventa pueden ser: legales y voluntarias. 11

Solemnidades voluntarias: son aquellas que la ley específica que requerirán para su perfección establecerse en instrumento público, artículo 1605 inciso segundo del código civil, y dentro de estas solemnidades se enmarcan las especiales las cuales pueden darse por las circunstancias en que se celebra el contrato o por la calidad de las personas que intervienen, ejemplos claros de ello la venta forzada, artículo 652 inciso tercero del código civil y la venta de bienes pertenecientes a personas incapaces artículos 230, 322 numeral segundo del código de familia. Solemnidades voluntarias: de acuerdo al principio de autonomía de la voluntad de los contratantes pueden estipular determinadas solemnidades en el contrato de compraventa; los cuales se vuelven requisitos esenciales; en el entendido que solo podrán hacerlo en los casos en que la ley no las exija expresamente esto de conformidad con el artículo 1606 del código civil 1.3.2 Requisitos de Validez Son aquellos que no obstante se han cumplido en los requisitos de existencia son necesarios dado que alteran los efectos jurídicos del contrato de compraventa entre estos tenemos: consentimiento exento de vicio, objeto lícito, causa lícita y capacidad de las partes. Consentimiento exento de vicio: en el contrato de compraventa el acuerdo dado entre comprador y vendedor no deberá estar viciado por error, fuerza y dolo, artículo 1322 del código civil. Objeto lícito: según claro solar dice que es aquel que se conforma con la ley, es reconocido por ella y lo protege y ampara. Pero también es digno de 12

mencionar que existe objeto ilícito que son aquellos que generalmente en todo acto o contrato son prohibidos por las leyes, lo cual esta estipulado en el artículo 1333 del código civil y en el caso de la compraventa en el artículo 1614 del mismo cuerpo normativo, que establece que pueden ser objeto de venta todas las cosas corporales e incorporales cuya enajenación no contravenga las leyes Salvadoreñas. Causa lícita: de conformidad al artículo 1338 del código civil no puede haber obligación sin una causa lícita y en el caso de la compraventa, la obligación del vendedor es entregar la cosa y transferir el dominio; la del comprador la de pagar el precio las cuales no están prohibidas por la ley. ELEMENTOS NATURALES De conformidad con el artículo 1315 del código civil, como se ha expresado antes son de la naturaleza de un contrato los elementos que no siendo esenciales en el se entiende pertenecerle sin necesidad de una cláusula especial; es decir, que son los que se producen de manera normal o natural en el acto jurídico celebrado; se entienden en el acto jurídico sin necesidad de estipularlos o mencionarlos; por ejemplo en el contrato de compraventa una vez este perfeccionado lo normal es que genere obligaciones para ambas partes como en el caso del artículo 1639 del código civil el cual establece que no es necesario que se estipule la obligación de garantía que tiene el vendedor, por ser un elemento natural. Es de importancia establecer dos aspectos de los elementos del contrato de compraventa que son: El vendedor debe proporcionarle al comprador la posesión pacifica de la cosa. Que la cosa vendida cumpla con la finalidad para la cual fue comprada. 13

ELEMENTOS ACCIDENTALES Son aquellos que ni esencialmente ni naturalmente pertenecen al acto jurídico y por medio de pactos o cláusulas se encuentran dentro de los contratos jurídicos; pueden ser por varias formas, según la intención de las partes como la condición, plazo, modo, la alternabilidad y la solidaridad en las obligaciones: por tanto en el contrato de compraventa el deudor puede entregar la cosa debida distinta de la que prometió, siempre y cuando se haya pactado expresamente en el contrato. Otro elemento accidental en la compraventa es la estipulación de un plazo para que el vendedor entregue la cosa o estipulación de plazo para que el comprador entregue el precio; también cuando en el contrato de compraventa se estipulan pactos accesorios como el de retroventa, retroenmendo, retracto y comisorio. 1.4 OBLIGACIONES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Las obligaciones en forma general en el contrato de compraventa se dividen en: obligaciones del vendedor y obligaciones del comprador. De conformidad al artículo 1627 del código civil, las obligaciones del vendedor son la entrega de la cosa vendida y el saneamiento de la cosa vendida, que serán detalladas posteriormente. Pero además de las obligaciones antes mencionadas existen otras obligaciones que debe cumplir, entre las cuales destacan: Conservar y custodiar diligentemente la cosa que se ha obligado a entregar. El vendedor esta obligado en entregar la cosa en buen estado y custodiarla como si fuera suya todavía porque de lo contrario estará obligado a responderle al comprador por la perdidas o deterioros que ha experimentado la cosa mientras este en su poder, pero si el deterioro o la perdida no fueren 14