Los precios crecen cerca del 5% en Madrid y Barcelona gracias a un inesperado tirón de la demanda Oficinas y locales, Oficinas Por: SANDRA LÓPEZ LETÓN* El mercado de oficinas se sitúa en el punto de mira de los inversores. En Madrid y Barcelona los precios han comenzado a subir. De hecho, la demanda ha estado tan activa que se han alcanzado unos niveles de contratación que no auguraban ni las previsiones más favorables. Idéntico comportamiento están teniendo los locales comerciales. E l mercado de oficinas de Madrid se ha desmarcado en 2004 y ha protagonizado un cambio de tendencia. El volumen de contratación aumentó un 16%, con respecto al pasado año, y la tasa de disponibilidad se ha reducido un 0,2%. Las previsiones apuntan a que la buena marcha del sector continuará en los próximos ejercicios. Por el momento, la contratación bruta ha alcanzado los 695.000 m 2 al cierre de 2004, el Oficinas en la calle Josefa Varcárcel (Madrid) comercializadas por Jones Lang Lasalle. 38 MECALUXNEWS
17% procedente de operaciones en edificios high tech (semi-industriales), que suponen una nueva alternativa a la hora de elegir ubicación. "En los edificios semiindustriales la contratación ha ascendido a 123.000 m 2 a lo largo de 2004", señala Ángel Estebaranz, director de Oficinas de Aguirre Newman Madrid. más caros Parque empresarial 'Platinum', situado en las proximidades del aeropuerto Madrid- Barajas y de la carretera nacional N-II. La mayor parte de las operaciones que han pasado de 452 a 658, lo que supone un crecimiento del 45% se han concentrado en el centro del distrito de negocios (desde Plaza de Cibeles hasta Nuevos Ministerios) y en la zona descentralizada de Madrid (comprende el área de influencia de la M-30 y algunas áreas de la M-40, como Campo de las Naciones y el Parque Empresarial La Moraleja), lo que confirma el atractivo que tienen estas dos ubicaciones para las empresas a la hora de buscar su nueva sede. Y en esa búsqueda están apostando por superficies no excesivamente grandes. "El mercado se está saneando con la contratación de pequeñas superficies inferiores a 500 m 2, que han supuesto el 60% de las operaciones", indica Rafael Merry del Val, director del Área Empresarial de la consultora internacional Knight Frank. Por el contrario, han disminuido las operaciones en superficies de más de 3.000 m 2, aunque no AIRE FRESCO EN LOS LOCALES MADRILEÑOS han faltado contratos de volumen importante. Por ejemplo, la compra de más de 20.000 m 2 que el Grupo Marsans ha efectuado en el edificio Pórtico, en el Campo de las Naciones; la adquisición El año pasado el volumen de inversión en oficinas alcanzó los 2.863 millones de euros, un 23,4% más que en 2003 de 6.800 m 2 en el Complejo IMCE en Pozuelo de Alarcón por parte de Halcón Viajes; y la firma de 4.300 m 2 (repartidos en 17 operaciones) en el edificio Midland, en Las Rozas. Este reforzamiento en el volumen de contratación total, junto con el retraso en la entrega de Aunque la oferta de locales comerciales en zonas prime, tanto en Madrid como en Barcelona, continúa siendo muy escasa, el cambio de tendencia de algunos ejes principales de la capital podría suponer un soplo de aire fresco para este sector. Algunos ejes high street tenderán a ampliar sus zonas comerciales en la misma calle o en calles próximas, como la ampliación comercial de la calle Serrano desde Goya hasta la Plaza de la Independencia. Los ejes comerciales serán ampliados con las calles Gran Vía, Puerta del Sol y Fuencarral, este último será a su vez dividido en dos tramos según el tipo de consumidores: por un lado el llamado Fuencarral alternativo, que se ubicará de Gran Vía al mercado de Fuencarral, y por otro, de la Glorieta de Bilbao a la Glorieta de Quevedo. El eje Orense pasará de ser secundario a comercial. ciertos proyectos y los cambios puntuales en el uso de algunos edificios (más destacado en la ciudad de Barcelona) han dado como resultado un descenso en el ratio de disponibilidad. "Tras el progresivo incremento que experimentó la tasa de desocupación desde el verano de 2001, pasando del 3% hasta el 9,1%, que alcanzó a finales del año 2003, en 2004 se confirmó un cambio de tendencia. En los últimos 12 meses se ha apreciado un descenso del 0,2% situando la tasa de desocupación en el 8,9%, cifra que se ha mantenido estable a lo largo de 2004", señala Ángel Estebaranz. La mayor ocupación del espacio de oficinas es más significativa en el centro de Madrid, "ya que no tenía el lastre de la oferta aportada por las nuevas promociones", según Rafael Merry del Val. Y podría seguir bajando. "Para 2005 y 2006 el mercado vivirá un proceso de saneamiento con el objetivo de alcanzar una tasa de disponibilidad de entre el 6% y el 7%", indican en la consultora Menos construcción de oficinas en Madrid La oferta del mercado madrileño ha iniciado su descenso. Ha tardado cuatro años en moderar los ritmos de construcción, pero el mercado de MECALUXNEWS 39
RENTAS DE LOCALES COMERCIALES AL POR MENOR EN EL CUARTO TRIMESTRE BANDA DE RENTAS PRIME DE CENTROS COMERCIALES Euros/m 2 /mes Madrid 75-100 Barcelona 60-80 BANDA DE RENTAS PRIME DE MEDIANAS SUPERFICIES Euros/m 2 /mes Madrid 18-21 Barcelona 15-18 BANDA DE RENTAS PRIME DE LOCALES COMERCIALES Madrid Preciados 150 Madrid Serrano/ Ortega y Gasset 135 Barcelona 125 Jones Lang Lasalle. EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LOCALES COMERCIALES EN MADRID Evolución precios (euros/m 2 /mes) 2000 2001 2002 2003 Junio 2004 Serrano 98,57 111,19 120,20 126,21 133,78 Goya 60,10 69,12 81,14 90,15 93,75 Preciados 100,97 111,79 122,01 129,22 135,68 Bravo Murillo 42,07 45,08 46,28 46,88 47,81 Princesa 52,59 60,10 69,12 72,12 75,72 Alcalá/Quintana 43,57 49,28 51,09 52,29 53,85 Pº Habana 42,67 45,08 46,28 47,48 48,90 Orense 45,08 46,88 44,47 45,08 48,23 Av. Albufera 42,07 44,47 48,08 51,09 52,62 SUPERFICIE DE LOS LOCALES COMERCIALES EN MADRID Entre 400-700 Más de 700 m 2 HIGH STREET Serrano 54% 32,4% 9,3% 4,3% Goya 66% 26,5% 5,5% 2% Preciados 76% 18,2% 4,2% 1,6% EJES COMERCIALES Bravo Murillo 59% 30% 7% 4% Princesa 75,5% 35% 5,5% 2% Alcalá/Quintana 49,6% 36,7% 9,1% 4,6% EJES SECUNDARIOS Pº Habana 66% 18% 11,3% 4,7% Orense 77% 12% 7,3% 3,7% Av. Albufera 47,2% 39% 8,2% 5,6% Menos de 200 m 2 Entre 200-400 oficinas ha aprendido la lección y aunque el nivel de edificación ha sido alto está por debajo de los niveles máximos. "Unos 460.000 m 2 se han sumado al stock de oficinas madrileño, frente a los 650.000 m 2 edificados en 2003", según la consultora King Sturge. Para los próximos ejercicios la tendencia será la misma. "La superficie generada por los proyectos previstos para el bienio 2005 y 2006 es de unos 463.000 m 2, lo que supone una disminución del 48% respecto a los años 2003 y 2004", señala el representante de Esto ayudará a sanear el mercado en los próximos dos años, pero a partir de 2007 la incorporación de nuevos macroproyectos Madrid Arena (224.000 m 2 ), Pegaso Park (520.000 m 2 ) o los proyectos de Renault (92.000 m 2 ), puede afectar directamente a un mercado en pleno proceso de recuperación. La inmensa mayoría de la superficie en venta sigue estando fuera del anillo de la M-30 (el 80%). Por esto, "el volumen total de superficie disponible de las zonas céntricas supone únicamente unos 168.000 m 2, mientras que en las áreas más alejadas (principalmente fuera del municipio), se eleva hasta los 646.000 m 2, lo que implica una cifra casi cuatro veces superior", dice Ángel Estebaranz. Así las cosas, actualmente existen disponibles 1,1 millones de m 2 en edificios exclusivos, 191.731 m 2 en edificios high tech y casi 46.000 m 2 en mixtos. En la asignatura de las rentas el ejercicio se ha cerrado con un aprobado. "La bajada anual se cifra en un inapreciable 0,49%", según Knight Frank. Pero no todos los precios se han abaratado. Así, las zonas de oficinas situadas dentro del anillo de la M-30 han experimentado una subida ligeramente superior al 4,59%, que contrasta con el 1,36% de disminución en los parques empresariales y áreas de negocio externos a la vía de circunvalación. Y es que el mercado del centro de Madrid ha comenzado a reactivarse en los dos últimos trimestres, lo que unido a la falta de disponibilidad está tirando al alza los precios, que han subido un euro por metro cuadrado en los últimos tres meses. Esto es debido a la escasez de producto de calidad y al mantenimiento de un nivel de demanda muy activo. Los precios de salida en la 40 MECALUXNEWS
En estos momentos hay en España 65 proyectos de centros comerciales que estarán en marcha antes de cuatro años. zona prime han alcanzando un abanico de entre 255 y 325 euros por metro cuadrado al año. Por el contrario, la periferia lejana (fuera de la M-40) ha experimentado un leve descenso, situándose entre los 110 y 145 euros por metro cuadrado al año. En esta línea, la inversión en oficinas ha sido buena. El sector ha acaparado un volumen que asciende a 2.863 millones de euros entre Madrid y Barcelona, un 23,4% más que en 2003 (Madrid ha sumado 2.112 millones de euros de inversión). La elevada liquidez existente en el mercado se ha manifestado en un incremento de las operaciones de inversión, el 82% realizadas por inversores nacionales. Y es que los expertos coinciden en que la compra de oficinas, sobre todo en el centro del distrito de negocios de Madrid, es una inversión segura porque los alquileres volverán a subir. Eso sí, la coyuntura del mercado ha hecho que los ahorradores se hayan tenido que amoldar a unas nuevas condiciones. "La inexistencia de inmuebles totalmente ocupados, las rentas bajas consecuencia de un mercado en depresión en los últimos años, la reducción de los períodos de contrato y la alta liquidez existente han obligado al inversor a tomar posturas más arriesgadas", indica Knight Frank. Actualmente se busca más el recorrido de rentas a dos años vista o adquirir desarrollos en zonas de claro crecimiento, que la rentabilidad actual de los inmuebles. Muchos inversores han optado por comprar edificios vacíos con garantías de rentas. El caso es combatir el ligero descenso de las rentabilidades, motivado por las bajadas de renta sufridas en los últimos años y el mantenimiento de los precios de venta. Las rentabilidades en la zona prime de Madrid se sitúan entre 1.900 MILLONES DE EUROS EN CENTROS COMERCIALES Después de dos años récord en cuanto a aperturas de centros comerciales, 2004 ha sido algo más moderado, con la inauguración de 33 complejos comerciales, cuatro ampliaciones de centros ya existentes y una superficie bruta alquilable (SBA) nueva de 845.849 m 2. Así, el stock total a comienzos de este año estaba en 427 centros comerciales (+7,7%) y la SBA alcanzaba casi 10 millones de m 2. Pero es que actualmente existen 65 proyectos que seguramente verán la luz en los próximos cuatro años, por estar ya en construcción o por tener licencias. Esto supondrá un incremento en superficie del 23% hasta 2008, alcanzando los 12 millones de m 2. Si además, aquellos proyectos que aún no tienen licencia pero sí posibilidades de obtenerla se desarrollasen el aumento sería del 25%. Han marcado el ejercicio inauguraciones como Príncipe Pío, en Madrid (33.000 m 2 ); Plaza Norte 2, en San Sebastián de los Reyes, Madrid (55.000 m 2 ); Espacio León, en León (37.000 m 2 ); Zubiarte, en Bilbao (21.500 m 2 ); las primeras fases de Airesur, en Castilleja de la Cuesta, Sevilla (47.000 m 2 ); y Megapark Baracaldo, en Bilbao (63.000 m 2 ). "El 33% de las aperturas ha correspondido a centros pequeños, mientras que los centros grandes y medianos representan el 21% cada uno, y los parques comerciales y de medianas dimensiones han supuesto el 9% y el 6% respectivamente", comentan en Jones Lang LaSalle. La inversión en la promoción de estos 33 centros comerciales ha alcanzado los 1.900 millones de euros, una cifra que ha engordado en los últimos años debido al mayor gasto en los elementos arquitectónicos y estéticos de los centros comerciales. El crecimiento de las rentas prime de los centros comerciales, para locales de entre 100 y 150 m 2, ha sido de cerca del 10% en Madrid y el 15% en Barcelona. Respecto a las medianas superficies, de tamaño comprendido entre 2.000 y 2.500 m 2, las rentas se han mantenido en los mismos niveles a lo largo de 2004. En el capítulo de inversión, el pasado ejercicio se ha caracterizado por el reducido número de transacciones, que han totalizado 563 millones de euros. Por volumen, éstas han disminuido un 50% respecto al año 2003 y un 22% comparado con la media de las transacciones del periodo comprendido entre 2000 y 2002. Pero no sólo se ha reducido el volumen total de operaciones, sino el número y la cuantía media por transacción. Los factores que han motivado este descenso han sido varios: ha habido pocas compraventas de centros comerciales regionales; no se ha vendido ninguna cartera de centros; y los vendedores habituales como Riofisa o ING no han estado muy activos. 42 MECALUXNEWS
OFERTA PREVISTA DE NUEVA SUPERFICIE DE OFICINAS EN MADRID PARA 2005 Zona Metros cuadrados Porcentaje CDN (Centro Distrito de Negocios) 9.633 3,8% A-1 (Resto Distrito de Negocios) 46.600 18,3% A-2 (Resto ciudad) 0 0% DEC (Descentralizado) 97.902 38,5% OUT (Fuera de la ciudad) 100.100 39,4% TOTAL 254.235 100% No se incluye la Ciudad de Telefónica. zación de los precios en los últimos 12 meses en las zonas más céntricas viene provocada por la cautela de los propietarios, que prefieren tenerlo alquilado a subir demasiado las rentas y mostrar unas tasas de desocupación que no les resulten rentables", indica Sergi Mirapeix, director de Oficinas de Aguirre Newman Barcelona. "Los niveles de desocupación han pasado de un 7% a un 7,6% en 2004, aunque éste es un incremento poco importante dado el volumen de la demanda", según Mirapeix. Panorama al que también ha contribuido la mínima variación en los alquileres en la mayoría de las zonas. Durante el segundo trimestre de 2004, los precios de alquiler de oficinas se han mantenido estables en la zona prime, "aunque se han detectado ligeros repuntes por encima de los 23 euros por metro cuadrado y mes para operaciones aisladas en los mejores edificios", según Jones Lang LaSalle. "La estabiliel 5% y el 5,5% en algún caso bajan ligeramente del 5%. Los márgenes de los inmuebles dentro de la M-30 pueden repuntar un poco este año 5,25% o 5,75%, pero en la periferia habrá que esperar hasta 2006 para apreciar una subida -aquí las rentabilidades se mantendrán e incluso podrían disminuir situándose entre el 7% y el 7,5% al cierre del año-, según Knight Frank. Más demanda y precios más altos en locales comerciales Pero no sólo el mercado de oficinas ha dado que hablar. El sector de locales comerciales está más de moda que nunca. Un total de 27 firmas, entre las que se encuentran Adolfo Domínguez, Camper, Häagen & Dazs o Calzedonia, se han cansado de pagar precios excesivos por el alquiler de locales y de frenar sus planes de crecimiento por la falta de ubicaciones adecuadas y Y en Barcelona, también cambio de ciclo El mercado de alquiler en esta ciudad durante el segundo trimestre de 2004 ha alcanzado las expectativas de contratación y, por primera vez en varios años, se muestran los primeros síntomas de cambio de ciclo, según el informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle. La demanda ha estado tan activa que se han alcanzado unos niveles de contratación que no auguraban las previsiones más favorables, situándose por encima de los 365.000 m 2 contratados, casi un 60% más que en 2003. Ha ayudado que el mercado de oficinas ha ampliado su oferta en 186.000 m 2, casi un 15% menos de lo que se preveía en el primer semestre del año, motivado por el retraso en la entrega de algunos edificios. Casi el 92% de la nueva oferta se ha situado en las zonas descentralizadas (o áreas de nueva centralidad) y de fuera de la ciudad, como es lógico si se tiene en cuenta la escasez de suelo existente en el centro de la ciudad cuya oferta se limita a la rehabilitación de algún edificio. En las áreas de máxima demanda distrito de negocios y proximidades sólo se han añadido 4.000 m 2, un 2,1% de la nueva oferta. Del nuevo stock que ha salido al mercado durante 2004, casi el 40% está ya ocupado. PRECIOS RENTAS DE OFICINAS EN MADRID ( /m 2 /mes) Zona Segundo semestre de 2003 Pimersemestre de 2004 Segundo semestre de 2004 Precios Precios Precios Precios Precios Precios máximos medios máximos medios máximos medios Prime 27,50 24,25 26,00 23,57 30,00 25,47 A1 30,00 21,10 28,00 20,12 28,00 20,90 A2 25,00 16,90 23,00 15,95 21,00 15,65 DEC 22,30 15,74 20,20 14,64 20,50 15,22 OUT 18,00 11,16 16,00 9,22 17,50 9,05 ZONA C.D.N. (Prime) - Centro Distritode Negocios. Desde Plaza de Cibeles hasta Nuevos Ministerios. Además se incluyen dentro de esta clasificación edificio ubicados en otras zonas cercanas (Castellana 110, Edificio Beatriz, Torre Picasso, Torre Serrano). ZONA A 1. Comprende el resto del principal distrito de negocios de Madrid: Azca, Serrano, Velázquez, Príncipe de Vergara, Goya, etc. ZONA A 2. Esta zona abarca el centro histórico de la capital así como el resto de la almendra central que no está englobada en las zonas anteriormente señaladas. TIPO EDIFICIO: Edificio España, Gran Vía 14, Alcalá 30-32, Edificio Compostela, Gran Vía 30, Torre de Madrid, Princesa 3, etcétera. DEC - Zonas Descentralizadas o de Nueva Centralidad.Se trata de la zona descentralizada de Madrid, que comprende el área de influencia de la M-30 y algunas zonas de la M-40 como el Campo de las Naciones y el Parque Empresarial La Moraleja. OUT - Zonas fuera de ciudad. Comprende los edificios de oficinas localizados fuera del municipio de Madrid o alejados sensiblemente del núcleo urbano. Dentro de esta zona podemos encontrar cuatro subzonas diferenciadas: Tres Cantos, N-I, N-II y N-VI. 44 MECALUXNEWS
se han unido para tratar de controlar el alza del alquiler de los establecimientos. El crecimiento de las rentas de los locales comerciales en calles prime a lo largo de 2004 ha sido del 13% para Madrid y del 7% para Barcelona, señala la consultora Jones Lang LaSalle. Y eso que "en general se ha observado una estabilidad en los precios de alquiler durante los últimos 12 meses, produciéndose una progresión más moderada que el año anterior", puntualiza Carlos Mallo, director de Locales Comerciales de Aguirre Newman Madrid. Los precios más altos de Madrid son los de las calles Preciados y Serrano, que han visto al igual que el eje de Princesa, crecer sus precios en torno al 5% durante el primer semestre de 2004 a causa de la fuerte demanda. En el resto de la calles, el incremento en los alquileres ha sido muy similar al producido en el IPC durante 2003, oscilando entre el 2% del eje de Bravo Murillo y el 3% en los ejes de Alcalá, Quintana y Paseo de la Habana. En buena parte de estas calles la oferta se cuenta con los dedos, sobre todo en las más cotizadas. "Mientras la demanda sigue siendo muy elevada, la oferta de locales comerciales en zonas prime, tanto de Madrid como de Barcelona, continúa resultando muy escasa, especialmente para los locales más demandados, los de 100 a 200 m 2 ", indican en Jones Lang LaSalle. De hecho, el 70% de los establecimientos que se buscan en Madrid tiene una superficie inferior a 200 m 2 y en los ejes principales (Serrano, Goya, Preciados, Bravo PRECIOS DE RENTAS DE OFICINAS EN BARCELONA ( /m 2 /mes) Zona Enero de 2004 Julio de 2004 Enero de 2005 Precios Precios Precios Precios Precios Precios máximos medios máximos medios máximos medios Prime 23,00 19,70 23,00 19,50 23,50 18,05 A1 21,00 15,70 21,00 16,75 20,50 16,10 A2 17,00 12,80 18,00 13,50 18,00 13,20 DEC 18,00 13,50 18,50 14,50 19,00 14,55 OUT 13,00 10,50 13,00 10,50 15,00 10,40 Zona C.D.N. (Prime) - Centro del Distrito de Negocios. Esta zona se sitúa a lo largo del Paseo de Gracia y de la Avda. Diagonal, desde la Plaza Francesc Macià, hasta la Gran Vía de Carlos III. Zona A-1. Estas zonas suponen una alternativa a las Zonas Prime. Son las zonas de la calle Tarragona, junto al Recinto Ferial de Barcelona, Avenida Diagonal, entre Francesc Macià y Pau Clarís, Avda. Josep Tarradellas, Vía Augusta, Plaza Catalunya y Gran Vía Carlos III, entre otras. Zona A-2. Se trata principalmente del ensanche barcelonés, zona mayoritariamente de carácter resi- Murillo, Princesa y Alcalá/Quintana) el volumen de locales superior a 400 m 2 es inferior al 10%. "Parte de esta demanda son inversores privados que buscan una diversificación de riesgos en su cartera inmobiliaria y que invierten tanto en los ejes más comerciales como en los se- Oficinas en Diagonal Mar (Barcelona). dencial y de edificios de oficinas estilo años setenta. DEC - Zonas Descentralizadas o de Nueva Centralidad. Villa Olímpica, Plaza de las Glorias, World Trade Center, Plaza Cerdá... Pasarán a formar parte, también, de estas zonas la ampliación de la Diagonal hasta el mar y toda la reestructuración del Pueblo Nuevo. OUT - Zonas fuera de ciudad. Durante los últimos años, las zonas de fuera de la ciudad están tomando gran importancia dentro del mercado inmobiliario en general. En esta área se incluyen Sant Joan Despí, Esplugues, Aeropuerto, Cornellá y Sant Cugat. cundarios, así como fondos inmobiliarios de origen alemán y holandés con gran liquidez que sólo destinan su dinero a producto Clase A (óptima situación, arrendado a inquilino solvente y de prestigio)", analiza Carlos Mallo. Precisamente la existencia de esa demanda de inversión que busca un producto de alta calidad ha provocado un aumento de precios y, como consecuencia, una disminución de las rentabilidades. Las tasas de rentabilidad en los ejes high street y comerciales que están entre el 4,5% y el 5,5% las primeras y el 6% y 7% las segundas, han descendido medio punto. En los ejes secundarios la menor actividad registrada y la mayor desocupación han dado lugar al mantenimiento de esas tasas (entre el 7% y el 8%). *Sandra López Letón es una periodista especializada en información inmobiliaria. Es redactora en el suplemento Propiedades (El País). 46 MECALUXNEWS