INFORME DE CLASIFICACIÓN Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE EVALUACIÓN INMOBILIARIA MAPSA S.A. DICIEMBRE 2010 www.feller-rate.com Los informes de calificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poors Credit Market Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
INFORME DE EVALUACIÓN Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO INMOBILIARIA MAPSA S.A. Analista: Roxana Silva C. Fono: (562) 7570440 Clasificaciones Diciembre 2001 Junio 2002 Diciembre 2010 Políticas y procedimientos crediticios Más que Satisfactorio Más que Satisfactorio - Administración directa de activos Satisfactorio Más que Satisfactorio Más que Satisfactorio Más que satisfactorio: Señala un muy alto grado de habilidad, eficiencia y competencia en el aspecto evaluado. Generalmente difiere de la categoría Fuerte en que presenta ciertas debilidades relacionadas en tecnología o estabilidad financiera; Satisfactorio: Los procedimientos y controles, al igual que los parámetros de medición de desempeño están dentro de los estándares de la industria. La cantidad y capacidad del personal es adecuada, si bien la entidad puede tener limitaciones para tener mayores volúmenes de operación. Generalmente, los sistemas computacionales tienen funciones limitadas o no han sido suficientemente probados. Con todo, la categoría indica que la compañía puede realizar sus funciones con efectividad y cumple con las exigencias regulatorias y de mercado. FUNDAMENTACIÓN Feller Rate evalúa a Inmobiliaria Mapsa S.A. en su calidad de administrador de activos en Más que Satisfactorio. Sus políticas y procedimientos de recaudación y cobranza se caracterizan por una alta automatización de sistemas y controles efectivos de los entes externos y conocimiento del mercado objetivo y de su comportamiento de pago. La entidad ha desarrollado expertise en la administración de contratos de leasing, con un historial de desempeño superior al promedio. En 2008 tomó la decisión estratégica de no seguir originando contratos de leasing habitacional producto de las condiciones del mercado que hicieron menos rentable el producto. Acorde con ello readecuó su estructura organizacional. Entre 2008 y 2009 eliminó su área comercial focalizándose en operaciones y cobranza, concentrando sus esfuerzos en la administración primaria (alrededor de 6.000 contratos). Adicionalmente mantiene parte importante de los bonos subordinados asociados a los patrimonios separados en que participa como administrador primario. De esta manera, la inmobiliaria mantiene su derecho sobre los excedentes de los bonos securitizados, que están directamente relacionados al buen comportamiento que mantengan las carteras gestionadas. La mencionada reestructuración y redefinición de su estrategia trajo aparejada una contracción de su balance, producto de la salida del negocio de originación y venta de contratos. Actualmente, su activo está compuesto en gran medida por bonos MINVU y los señalados bonos securitizados que se encuentran valorizados conservadoramente. Asimismo, la entidad no tiene deuda y, aunque su generación es baja, logra operar con equilibrio operacional y sin pérdidas en su última línea. Aunque Mapsa cuenta con la estructura adecuada para gestionar su actual cartera, no dispone de la holgura suficiente para enfrentar un incremento en el volumen de contratos gestionados o para responder en forma ágil a contingencias relativas a la operación, en especial en regiones. En este sentido, su próxima integración con MV Servicios S.A. empresa de cobranza que pertenece a su grupo controlador se convierte en un elemento clave en su evaluación, puesto que la provee de una importante plataforma, tecnología, estructura y cobertura para fortalecer sus servicios de administración. Las sinergias derivadas de esta integración beneficiarán a Mapsa en el desarrollo de su actividad potenciando sus capacidades como administrador primario. Feller Rate monitoreará y evaluará el alcance y desarrollo de dicha integración que, de no cumplirse en los términos esperados, podría presionar su evaluación a la baja. Los impactos del terremoto han sido acotados, observándose sólo efectos friccionales en el desempeño de la cartera. Asimismo, existe un número reducido de garantías con problemas de mayor envergadura o pérdida total, estando todas ellas cubiertas por seguros. No obstante, la revisión del estado de las garantías de toda cartera expuesta al terremoto y la gestión de denuncias y pago de siniestros han traído una carga operativa adicional importante. Esta se ha subsanado con la contratación de un equipo especial, de 3 personas abocado a estas tareas. El desempeño de su cartera se vio impactado a partir de 2008, por la crisis económica. Esta afectó especialmente a el segmento de Mapsa, no obstante el incremento de la mora fue acotado y de acuerdo a lo esperado. Aunque, el terremoto ocurrido en febrero de 2010, también impactó sus niveles de morosidad, este efecto fue temporal y obedeció principalmente a fricciones operativas. Así, a partir de mediados de 2010 se observa una recuperación de sus indicadores de mora en todas sus carteras administradas por Mapsa. No obstante, al hacer un análisis anual de las cifras de recuperación, tanto en plazos como en monto, se observa un deterioro a partir de 2009. Esto puede atribuirse; a la coyuntura económica que hace más difícil la venta de casas y/o a fricciones en la entrega de subsidios, pero también a que Mapsa ya no cuenta con la posibilidad de ofrecer el financiamiento de las casas que mantiene en stock, lo que disminuye las posibilidades de su recolocación. Feller Rate retiró la calificación de las políticas y procedimientos crediticios de Mapsa, considerando la señaladadecisión de no seguir originando contratos de leasing habitacional. 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Feller-Rate ADMINISTRACIÓN DIRECTA DE ACTIVOS Cono se mencionó, la entidad ha desarrollado una importante experiencia en la administración de contratos de leasing para terceros. En la actualidad administra siete patrimonios separados, gestionando una cartera total de alrededor de 6.000 contratos. Sus procedimientos de cobranza prejudicial y judicial se caracterizan por controles efectivos y un seguimiento cercano de los prestadores de servicio, con buena oportunidad de cobro y conocimiento del mercado objetivo. Con todo, mayores niveles de actividad requerirán de un fortalecimiento en su estructura. En este sentido, la señalada integración a MV Servicios fortalecería su capacidad de administrar contratos y potenciaría sus capacidades en términos de gestión de la morosidad. La estructura organizacional es sencilla, acorde al tipo de operaciones que desarrolla. Actualmente su dotación es de 15 personas, distribuidas entre las áreas de operaciones, normalización y administración y finanzas. Las funciones de contraloría y recursos humanos son compartidas con su matriz, lo que permite ciertos ahorros de costos. La entidad subcontrata con terceros los servicios legales de tasación, recaudación y cobranza prejudicial y judicial. Todos los prestadores de servicios son empresas de reconocido prestigio y experiencia en su rubro. Los directores participan activamente en la marcha de la empresa. Además de la reunión mensual del directorio, participan en comités semanales donde se analizan la marcha del negocio y las estrategias, financieras, de operaciones, y cobranza. La emisión y recaudación de los arriendos está a cargo de la subgerencia de operaciones. En tanto, la cobranza prejudicial y judicial de los deudores en mora depende de la subgerencia de normalización. Tanto la emisión y recaudación como la cobranza son efectuadas por proveedores externos, en tanto, las respectivas áreas internas de la inmobiliaria son las responsables de procesar y controlar la labor de los terceros. Aunque la cobranza prejudicial ya estaba externalizada con MV Servicios, y su gestión era controlada por la inmobiliaria, la mencionada integración le permitirá realizar una cobranza más activa con mayor tecnología y la proveerá de amplia cobertura geográfica. El servicio actualmente incluye avisos por correspondencia, llamadas telefónicas, actualización de la información de los deudores con problema, antecedentes del retraso y convenios para actualizar los arriendos. La cobranza judicial está a cargo de 3 abogados externos, con control al interior de la empresa. MV Servicios es una importante empresa de cobranza que inició sus operaciones en la década de los 90, cuyo accionar se concentra en la gestión y recupero de cuentas morosas, ofreciendo soluciones integrales de Call Center con tecnología de punta. Su casa matriz se ubica en Santiago y cuenta con sucursales en Viña del Mar y Concepción. A pesar de su reducida red de oficinas, posee cobertura propia con personal en terreno desde Arica hasta Puerto Montt. La empresa cuenta con importantes clientes del retail y sistema financiero. Procedimientos La inmobiliaria envía los antecedentes para la emisión de los arriendos a los entes recaudadores, los que se encargan de distribuirlos a los arrendatarios. La cobranza se inicia desde el primer día de mora con el envío de una carta y llamados telefónicos. Las operaciones con una cuota morosa son gestionadas por MV Servicios. En SERVICIO DE EVALUACIÓN INMOBILIARIA MAPSA S.A - DICIEMBRE 2010 2
Feller-Rate tanto, los deudores con más de una cuota en mora son distribuidos entre MAPSA y la empresa externa de acuerdo al conocimiento que la administración tiene de su cartera. Al igual que en la etapa previa, el envío de cartas se complementa con múltiples llamados con el fin de lograr acuerdos de pagos. En el caso de los deudores inubicables se realizan visitas a terreno. La cobranza judicial se inicia al cumplir la tercera cuota morosa. Está a cargo de tres abogados externos, que son controlados por el departamento legal de Mapsa. La industria, y en especial Mapsa, ha ido adquiriendo experiencia en la cobranza judicial. Ello ha redundado en la aplicación de una serie de cambios en los procedimientos que debieran traducirse en una disminución de los tiempos de recuperación de los activos. Desempeño El desempeño de su cartera se vio impactado a partir de 2008, por la crisis económica, que afectó especialmente a este segmento, no obstante el incremento de la mora fue acotado y de acuerdo a lo esperado. Aunque, el terremoto ocurrido en febrero de 2010, también afectó sus niveles de morosidad, este efecto fue temporal y obedeció principalmente a fricciones operativas. Así, a partir de mediados de 2010 se observa una recuperación de sus indicadores de mora en todas sus carteras administradas. Evolución morosidad Cartera total 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Ene-08 Mar-08 May-08 Jul-08 Sep-08 Nov-08 Ene-09 Mar-09 May-09 Jul-09 Sep-09 Nov-09 Ene-10 Mar-10 May-10 Jul-10 Sep-10 con 1 cuota morosa con 3 cuotas morosas con 2 cuotas morosas con 4 o más cuotas morosas Fuente: Mapsa Corte de la información día 30 de cada mes. Inmobiliaria Mapsa ha desarrollado procesos de liquidación y recolocación de activos estructurados. A mayo 2010, la entidad había recuperado y vendido 473 viviendas por más de UF 390.000, acumulando una importante experiencia en esta materia. Los valores de venta de las viviendas recuperadas son en promedio de SERVICIO DE EVALUACIÓN INMOBILIARIA MAPSA S.A - DICIEMBRE 2010 3
Feller-Rate alrededor del 86% del valor de compraventa original de la vivienda y la pérdida final (neta de gastos) de los contratos terminados está en torno al 5%. Por su parte, los plazos de recuperación y venta de viviendas han sido superiores a lo esperado. No obstante, la mayor experiencia adquirida por la entidad y la industria se han reflejado en importantes mejoras. Feller Rate espera que éstas sigan produciéndose. Al hacer un análisis anual de las cifras de recuperación, tanto en plazos como en monto, se observa un deterioro a partir de 2009. Ello puede atribuirse; a la coyuntura económica que hace más difícil la venta de casas y/o a fricciones en la entrega de subsidios, pero también a que Mapsa ya no cuenta con la posibilidad de ofrecer el financiamiento de las casas que mantiene en stock, lo que disminuye las posibilidades de su recolocación. Evolución principales indicadores de desempeño de la cartera Dic.2008 Dic.2009 Oct.2010 Morosidad dinámica* 1 cuota morosa 12,1% 14,1% 15,0% 2 cuotas morosas 6,9% 8,2% 8,7% 3 cuotas morosas 3,3% 4,7% 4,5% 4 o más cuotas morosas 8,0% 9,0% 8,5% Total morosos 30,4% 36,0% 36,6% Incumplimientos reales 5,7% 7,3% 8,4% Severidad de la Perdida 2,9% 15,7% 9,6% Perdida de Valor de la Vivienda 12,8% 24,7% 21,3% Prepagos totales acumulados*** 7,1% 9,0% 10,8% Fuente: Mapsa SERVICIO DE EVALUACIÓN INMOBILIARIA MAPSA S.A - DICIEMBRE 2010 4
La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com