Javier Guzmán Calafell, Subgobernador del Banco de México Magno Evento de Vivienda Banorte 2015 Ciudad de México, 4 de febrero de 2015 1
La generación de empleos formales en la economía juega un papel fundamental en el desarrollo del mercado de vivienda: Fuente de mayores ingresos para potenciales compradores, a través de las ganancias en productividad inherentes al sector formal. Disminuye la incertidumbre asociada al flujo futuro de ingresos. Los beneficios y prestaciones asociados facilitan la formación de hogares. Permite el acceso a los medios de financiamiento requeridos. Fomenta historiales crediticios sanos, indispensables para la obtención de créditos. Al mismo tiempo, el desarrollo del sector vivienda acarrea importantes beneficios para los empleados en el sector formal. 2
Por su parte, la generación de empleos formales depende de una serie de factores, entre los que destacan: 1.Un crecimiento económico sólido y sostenido. 2.Un marco regulatorio, laboral y fiscal que simplifique y facilite la transición a la formalidad, particularmente entre las micro y pequeñas empresas. 3.Beneficios e incentivos (e.g. seguridad social, servicios financieros, capacitación, etc.) que promuevan la permanencia en la formalidad en el mediano y largo plazos. 4.Un sistema de supervisión efectivo del cumplimiento de la regulación formal. 3
En México se han hecho esfuerzos importantes en varias de estas áreas. En particular, la conducción de la política monetaria ha contribuido a sentar las bases de estabilidad macroeconómica necesarias para un crecimiento sostenido, a través de un progreso continuo en la reducción de la inflación Inflación General Régimen de objetivos de inflación Inflación General % Anual Enero 180 160 140 Ene 8.0 7.0 120 6.0 100 80 Inflación General 5.0 60 4.0 40 20 3.0 1970 1972 1974 1976 1979 1981 1983 1985 1988 1990 1992 1994 1997 1999 2001 2003 2006 2008 2010 2012 2015 Fuente: Banco de México. 0 ene-13 feb-13 mar-13 abr-13 may-13 jun-13 jul-13 ago-13 sep-13 oct-13 nov-13 dic-13 ene-14 feb-14 mar-14 abr-14 may-14 jun-14 jul-14 ago-14 sep-14 oct-14 nov-14 dic-14 ene-15 4 2.0
así como del anclaje de la inflación y sus expectativas de mediano y largo plazo aun ante choques importantes. 125 105 85 65 45 Régimen de objetivos de inflación Inflación, Expectativas y Choques Inflacionarios % Anual <- Tipo de Cambio FIX USD/MXN Enero Inflación General -> 70 60 50 40 30 42 36 30 24 18 12 6 <- Frutas y Verduras Enero Expectativas de Inflación: 12 meses -> 2 años -> 4 años -> 20 18 16 14 12 10 8 25 20 0 6 5 10-6 -12 4 2-15 1992 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2015 Fuentes: Banco de México e INEGI. 0-18 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 5 0
Además de su efecto sobre la generación de empleos formales, la estabilidad de precios genera otros beneficios para el desarrollo del sector vivienda: La estabilidad de precios tiene como consecuencia tasas de interés bajas y estables. La estabilidad de precios y tasas de interés son, a la vez, una condición que propicia el desarrollo del mercado hipotecario ya que pueden ofrecerse créditos a plazos largos con menores tasas de interés, denominados en pesos, y con pagos fijos. Mayores plazos de crédito y con tasas progresivamente más bajas, contribuyen a mejorar sustancialmente la capacidad de compra de los acreditados. Estas condiciones de mayor oferta y demanda de productos de crédito hipotecario favorecen el desarrollo y crecimiento estable del mercado hipotecario. Como vemos la estabilidad de precios y el desarrollo del sector vivienda interactúan en un círculo virtuoso. 6
En el caso de México, dichos beneficios pueden apreciarse con claridad. En la actualidad, la población tiene acceso a créditos hipotecarios a tasas fijas, en pesos, a plazos de hasta 30 años. Esto era imposible en las épocas de inflación elevada, cuando las tasas hipotecarias estaban indexadas a la inflación, o bien los créditos estaban denominados en UDI s o sujetos a tasas de interés variables. Nuevos Créditos Hipotecarios en 2000 Porcentaje por tipo de tasa 97% 3% Tasa fija en dólares Tasa variable 1/ 1/ Incluye tasa variable en pesos, dólares, UDIs y VSM. Nota: El dato corresponde a uno de los cinco bancos más grandes del sistema financiero medido por su captación bancaria. Nuevos Créditos Hipotecarios para Adquisición de Vivienda Nueva y Usada Porcentaje por tipo de tasa y moneda 2010 2011 2012 2013 2014 Tasa fija pesos Tasa fija VSM 1/ Otros 2/ 1/ Veces el salario mínimo. 2/ Otros incluye créditos otorgados a tasa fija en dólares, tasa fija en UDIs, tasa variable en pesos, tasa variable en dólares y tasa mixta en pesos. Nota: El dato de 2014 corresponde al periodo de enero a noviembre. Fuente: Banco de México. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 7
Adicionalmente, la tasa de interés de créditos hipotecarios a tasa fija y en pesos ha disminuido a través del tiempo. Tasa de Interés Promedio Ponderada de Nuevos Créditos Hipotecarios a Tasa Fija y en Pesos % Anual Noviembre 13.0 12.0 11.0 10.0 9.0 8.0 ene-10 abr-10 jul-10 oct-10 ene-11 abr-11 jul-11 oct-11 ene-12 abr-12 jul-12 oct-12 ene-13 abr-13 jul-13 oct-13 ene-14 abr-14 jul-14 oct-14 Fuente: Banco de México. 8
Además de su contribución a través de una inflación baja, estable y predecible, el Banco de México lleva a cabo otras funciones que impulsan el desarrollo del sector vivienda : 1. Transparencia y promoción de competencia Regula y promueve la divulgación de información como son, entre otros, el CAT. Asimismo publica periódicamente información de costo del crédito hipotecario. 2. Protección de los intereses del público Registra y vigila las comisiones de, entre otros, el crédito hipotecario y prohíbe el cobro de intereses por adelantado. 3. Regulación prudencial Participa en la publicación de regulación relativa a capital y reservas crediticias del crédito hipotecario. 4. Promoción y desarrollo del mercado Participa en los órganos de gobierno de las entidades de banca de desarrollo como asesor financiero del gobierno federal. 9
La estabilidad macroeconómica, en conjunto con otras medidas (la reforma laboral, el Régimen de Incorporación Fiscal, y campañas como Crezcamos Juntos y el Programa para la Formalización del Empleo ), han contribuido a un incremento importante de la generación de empleos formales y a un descenso de los indicadores de informalidad: Trabajadores Asegurados en el IMSS y Población Ocupada Índices 2012 = 100, a.e. Trabajadores Asegurados en el IMSS 1/ 112 109 106 Tasa de Informalidad Laboral Por ciento, a.e. Diciembre 62 61 Población Ocupada 2/ Diciembre III Trimestre 103 100 97 94 91 88 85 60 59 58 57 2007 2008 2009 2010 2011 a.e./ Cifras con ajuste estacional. 1/ Permanentes y eventuales urbanos. Desestacionalización por Banco de México. 2/ Elaboración de Banco de México con información de INEGI. Fuente: IMSS e INEGI. 2012 2013 2014 2005 2006 2007 2008 a.e./ Cifras con ajuste estacional y de tendencia. Fuente: INEGI. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 56 10
Sin embargo, para alcanzar la expansión requerida del empleo formal se necesitan esfuerzos adicionales y, en particular, tasas de crecimiento económico mayores. Entre 1980 y 2013, el PIB real registró una tasa de crecimiento de apenas 2.5% en promedio anual. Lo anterior se explica en parte por tasas de inversión relativamente bajas, pero principalmente por la tendencia decreciente en la productividad total de los factores. Bajo el supuesto de una adecuada implementación, el conjunto de reformas estructurales recientemente aprobadas en nuestro país deberían tener en los próximos años un papel determinante en la reversión de dichas tendencias. 11
El impacto potencial de un incremento del empleo formal en el sector de la vivienda es significativo. Suponiendo que la tendencia de reducción en la tasa de informalidad laboral observada de 2012 al tercer trimestre de 2014 (el promedio anual pasó de 59.8% a 58.2%), se mantuviera durante los próximos dos años, además del crecimiento natural de hogares dentro del sector formal, estimado en 1.2 millones, se adicionarían alrededor de 500 mil hogares a este sector. Respetando la estructura de ingresos de la Encuesta de Ingreso Gasto de 2012, de ese total aproximadamente 80 mil hogares tendrían ingresos de 7 salarios mínimos o más, población susceptible de atender por la banca comercial, y 420 mil hogares ingresos de entre 2 y 6 salarios mínimos, población que caería dentro de la atención de INFONAVIT y FOVISSSTE. 12
Como se mencionó anteriormente, la interacción entre el empleo formal y el mercado de vivienda es mutuamente benéfica. En este sentido, las acciones recientes en México en el sector ofrecen oportunidades importantes a los trabajadores del sector formal: Mejores niveles de eficiencia del sector financiero a través de una mayor competencia. Incremento del crédito de la banca de desarrollo, incluyendo la ampliación del alcance y vocación de algunas de las instituciones orientadas al sector vivienda. Menores costos para la obtención y pago de créditos hipotecarios. Apoyo especial a sectores de la población de menores ingresos. Impulso a programas de renta de vivienda y compra de vivienda usada. Medidas de apoyo a la industria de la vivienda que deberían reflejarse en precios más accesibles. Mayor eficiencia del marco público institucional para el desarrollo integral del sector de la vivienda. 13
Algunos retos que se vislumbran y que caen dentro del ámbito de acción del Banco de México incluyen los siguientes: Mejorar la implementación de la normatividad orientada a facilitar la movilidad de hipotecas entre intermediarios financieros, aumentando las condiciones de transparencia y competencia en el mercado, principalmente a través de la reducción de barreras de salida y mitigación de costos en los procesos de sustitución de acreedor. Promover el uso de instrumentos del mercado de valores que den liquidez al mercado de crédito hipotecario. En este aspecto se considera que existen retos importantes para fortalecer la confianza de los inversionistas en este tipo de títulos a través de mayor transparencia y estandarización de los instrumentos. Promover estándares crediticios para la industria que eviten un endeudamiento excesivo de los usuarios del crédito hipotecario, buscando que se generen hipotecas sustentables desde el punto de vista financiero, tanto en niveles de aforo como de razones servicio de la deuda/ingreso durante las diferentes etapas del ciclo económico. Quizá el más importante, mantener una política de combate a la inflación que contribuya al círculo virtuoso antes mencionado. 14
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