Desarrollo de vivienda social eco-sustentable Expositor Arq. Alejandro Vargas Barroso ESPHABIT S.A. DE C.V
INTRODUCCION PONENTE ARQ. JOSE ALEJANDRO VARGAS BARROSO Arquitecto egresado de la Universidad Popular Autónoma del Estado de Puebla (UPAEP)en México. Socio fundador y Director General de la empresa ESPHABIT S.A. de C.V. desarrollando más de 10,000 viviendas de tipo medio y de interés social en distintos estados de México como: Jalisco, Guanajuato, Tlaxcala y Puebla. Ha sido encargado del departamento de vivienda y ecología del Gobierno del Estado de Puebla y socio activo de la Cámara de la vivienda y representante en la comisión consultiva del Infonavit del 1994-2002. Ha sido catedrático en la materia de Promoción inmobiliaria en la facultad de arquitectura de la Universidad de las Américas Pueblas de 1993-1997. Es también egresado del Instituto Panamericano de Alta Dirección AD2 en 2013 y con su experiencia ha participado como ponente en distintos foros de vivienda nacionales como internacionales. Fue presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo de Vivienda (CANADEVI) en el Estado de Puebla del 2010-2012, actualmente es consejero y asesor nacional cupular, también es miembro de la mesa transversal de sustentabilidad interinstitucional para la incorporación de nuevas tecnologías así como el diseño de la NOM.
OBJETIVO: Dar a conocer como ha evolucionado la vivienda social en México, su problemática, errores y la influencia que hemos tenido en las políticas de control, las cuales han determinado el modelo de negocios de ESPHABIT. CONTENIDO: 1.- Evolución de la Política Pública de Vivienda en México 2.- Problemática del desarrollo urbano desmedido 3.- Políticas de solución y control 4.- El modelo de negocios de ESPHABIT 5.- Conclusiones 6.- Retos futuros
1.- EVOLUCIÓN DE LA POLÍTICA PÚBLICA DE VIVIENDA EN MÉXICO En 1963 se crea el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) y en 1972 se crean el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE). En los años 90 se transforma de organismos constructores financiadores a organismos promotores financiadores. ESPHABIT se funda en 1991 6.8 millones de nuevas viviendas entre 2000 y 2010 de acuerdo al INEGI Beneficiarios mas de 26.52 millones de mexicanos con vivienda propia por primera vez con condiciones de habitabilidad. 1.1.- EVOLUCION DEL MERCADO 2001 la política pública da financiamiento a la vivienda a través de programas desde instituciones del estado: FOVI se transforma en Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) Infonavit y Fovissste facilita crédito hipotecario Creación de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) Aumentan las facilidades de obtención de vivienda como los financiamientos, créditos hipotecarios y subsidios. Número de Créditos Otorgados por el INFONAVIT
2.- PROBLEMÁTICA DEL DESARROLLO URBANO DESMEDIDO Adquisición de reserva territorial alejada de los centros urbanos. Reducción del tamaño de la vivienda (~30m2). Falta de equipamiento urbano, el cual era facilitado por el desarrollador inmobiliario. Expansión de las zonas metropolitanas
2.1 Problemática: Boom del financiamiento desmedido de la vivienda horizontal Negocio sustentado en el margen financiero, por lo que la escala del desarrollo habitacional era fundamental siempre y cuando la velocidad de absorción fuera aceptable. El modelo de vivienda horizontal: Minimizaba el capital de trabajo Permitía operar por fases Re-inversión de los ingresos por ventas de la primera fase en fases posteriores.
2.2- Problemática: del desarrollador inmobiliario 80 % de la población económicamente activa, gana menos de $10,000 pesos Mexicanos (560 dólares) al mes. La inversión inicial se destinaba principalmente a la adquisición en reserva territorial alejada de centros urbanos El desarrollador financia infraestructura urbana, la cual se traslada al precio de vivienda. Desarrollos de 500, 1000 y hasta 10 000 viviendas. Con el endurecimiento de la política a partir del 2010, los desarrolladores con grandes reservas territoriales vieron afectada su viabilidad financiera.
3. POLITICAS DE SOLUCION Y CONTROL A partir del 2008, la política publica empieza a restringir la ubicación, equipamiento urbano y tamaño de la vivienda: Se incentivo la vivienda intra y peri urbana. Vivienda financiada con 38 m2 mínimo. Hipoteca Verde (eco-tecnologías) Incentivo en vivienda vertical sobre unifamiliar horizontal. Se formaron los polígonos de consolidación urbana para calificar la tierra según su nivel de desarrollo. En el año 2012 se crean los Perímetros de Contención Urbana
4.- EL MODELO DE NEGOCIOS DE ESPHABIT Esphabit es una empresa con 25 años de experiencia en la edificación y comercialización de vivienda económica de interés social, con presencia en los estados de Puebla y Guanajuato.
4.- EL MODELO DE NEGOCIOS DE ESPHABIT Nuestro modelo de negocio siempre fue distinto al de la industria, desarrollando en terrenos de dimensiones intra-urbanas de entre 1 y 3 hectáreas con vivienda vertical de interés social en promedios que oscilan entre 150 a 250 viviendas por hectáreas. El modelo constructivo consta de 3 a 5 niveles con departamentos 47 a 54 m2. Se incorporan eco-tecnologías, imagen urbana, ubicación y áreas de recreación, destacando nuestra vivienda por ser pioneros en la aplicación criterios de sustentabilidad de Infonavit y CONAVI obteniendo así el reconocimiento de agencias internacionales como la KFW de Alemania, la afc de Francia, y el Banco Inter-Americano de Desarrollo (BID). Nuestra vivienda cuenta con certificado del programa NAMA.
4.- EL MODELO DE NEGOCIOS DE ESPHABIT Mantenemos vigente el espíritu de nuestro modelo anticipándonos a los lineamientos de la política publica de vivienda nacionales e internacionales: Vivienda vertical con ubicación intra-urbana, minimizando la creación de infraestructura y maximizando el uso de la tierra existente ociosa. Ubicación intra-urbana que favorece la movilidad no motorizada y el uso de transporte publico. Ubicación intra urbana de algunos de los desarrollos ESPHABIT así como dentro de los Polígonos de Contención Urbana (U1,U2,U3) Villas los frutales U2, Villas los Ciruelos U3, Villas los Perales U3
4.1.- Modelo de vivienda ecológicamente responsable Nuestro negocio siempre ha buscado aplicar la vanguardia tecnológica y estar atento a la innovación. La sustentabilidad la vemos como un incentivo de atracción de nuestros clientes lo cual nos ha permitido tener un negocio mas rentable: Acelera el retorno de capital, al ser mas rápida la absorción de la vivienda por tener mejor ubicación. Suelo intra-urbano: reduce la inversión en infraestructura de la ciudad y mejora la movilidad. Este esquema nos lleva a facilidades de financiamiento para la construcción de vivienda (crédito puente SHF-ecocasa) y crédito individual para desplazar la vivienda: hipoteca verde Infonavit, Fovissste, ISSFAM subsidio Conavi y PCRU.
4.2.- Eco tecnologías aplicadas Se determina el clima del área donde desarrollaremos (Cálido húmedo, cálido sub húmedo, saco, muy seco, templado sub húmedo, templado húmedo). De acuerdo al clima se aplican las eco-tecnologías requeridas de acuerdo nuestra zona correspondiente: Luminosidad, orientación y ventilación. Materiales de construcción que favorecen el aislamiento térmico. WC y válvulas ahorradoras de agua. Focos y lámparas ahorradoras. Lámparas solares. Calentadores solares complementados con calentadores de paso.
5.- CONCLUSIONES Parte de la estrategia que nos ha llevado a tener una empresa exitosa son: Financiamientos con tasas preferenciales para la construcción. Subsidio al frente. Densidades de vivienda por hectárea altas (para avanzar en la consolidación y compactación de áreas urbanas). Aprovechamiento de terrenos Intra-urbanos. Para el cumplimiento de estos objetivos, se determinaron cuatro estrategias: 1. Lograr una mayor coordinación interinstitucional. 2. Transitar hacia un desarrollo urbano explosivo a uno implosivo. 3. Reducir de manera responsable el rezago de vivienda. 4. Procurar una vivienda digna para las familias de menores ingresos.
5.- CONCLUSIONES Tierra Ahorro previo del trabajador Genera arraigo y sentido de propiedad Tramites Hipoteca de largo plazo Viabilidad de pago al trabajador Urbanizac ión Valor de la vivienda Beneficiario Subsidio al saldo de la hipoteca Abate el saldo y facilita el pago Edifica ción Eco tecnolo gía Costo financiero Subsidio de eco - tecnologías Subsidio a la ubicación Trabajo, equipamiento, recreo, educación, salud Ahorro de energía y agua, reducción de emisiones.
6.- RETOS FUTUROS Definir las nuevas políticas urbanas eco-sustentables para las ciudades pequeñas, medianas y grandes. Privilegiar los modelos de movilidad colectiva para el ahorro de energía y disminución de emisiones tóxicas. Fortalecer las políticas de inversión en tecnología para el reciclaje de residuos sólidos. Lograr los retornos suficientes del capital de las financieras para su fortalecimiento y reinversión. Fortalecer las bolsas de subsidio gubernamentales al frente para abatir el costo y el tiempo de las hipotecas. Buscar participación mas intensiva de los fondos internacionales para abatimiento a la pobreza.
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