LIMA MERCADO INDUSTRIAL
Análisis del Mercado Industrial en Lima Debido al crecimiento que nuestra economía experimentó en los últimos años, los precios de los terrenos y propiedades se incrementaron considerablemente. Teniendo en cuenta la disminución de ofertas de terrenos y locales industriales en las zonas tradicionales de nuestra ciudad, esto ha generado que las grandes industrias migren hacia las zonas periféricas de Lima, es el caso de Lurín y Chilca en el sur, Puente Piedra en el norte y Huachipa en el este. En donde el costo del terreno es menor. Los predios que dejan estas industrias en zonas consolidadas de Lima son adquiridos, en su mayoría, por desarrolladores inmobiliarios quienes solicitan el cambio de zonificación en la municipalidad respectiva para poder realizar desarrollos residenciales y/o comerciales, este es el caso de zonas ubicadas en la zona centro de Lima, como la Av. Argentina y Av. Benavides (Ex Colonial). Hasta hace un par de años atrás, la oferta de naves, almacenes y parques industriales era muy limitada. Sin embargo, en la actualidad este nicho de mercado está en pleno desarrollo y se están entregando varios complejos de naves de almacenamiento en Villa El Salvador y Lurín. Observamos así mismo que existe interés de varios fondos de inversión y operadores extranjeros en participar en este segmento.
Las zonas de Lurín y Chilca se encuentran ya encaminadas a consolidarse como un eje industrial importante, puesto que cuenta con la mayoría de proyectos de parques industriales. Estas dos zonas albergan industrias manufactureras, metalmecánicas, agroindustrial, alimentos y energía. Sin embargo, uno de los mayores problemas que enfrentan estos parques industriales nuevos es que aún no cuentan, la gran mayoría, con la factibilidad de servicios como agua y desagüe y otros están en proceso de cambio de zonificación y habilitación. Esta problemática desalienta el arribo de más industrias a la zona, situación que irá cambiando conforme se resuelva esta problemática. Con relación a otros países como Mexico (540 parques industriales) Colombia (300) y Argentina (315), contamos con un deficit de parques industriales y almacenes. Las condiciones actuales para el sector industrial muestran un comportamiento conservador de las inversiones a corto plazo, esta conducta repercute en menor velocidad de ventas de locales y terrenos industriales. Es por ello que el estado emitio el decreto Legislativo 1199 a fin de impulsar el desarrollo de parques industriales, promoviendo el desarrollo de espacios adecuados y modernizar la infraestructura para la operación industrial.
Parques Industriales en Lima PARQUE UBICACION AREA (Ha) BRYSON HILLS CAJAMAMARQUILLA LURIGANCHO 478 INDUPARK CHILCA 200 SECTOR 62 CHILCA 212 LA CHUTANA CHILCA 525 MACROPOLIS LURIN 970 TOTAL 2,385
LIMA CENTRO Los locales y terrenos inustriales se concentrán en los ejes conformados por la Av. Argentina y la Av. Benavides (ex Colonial), esta actividad industrial se encuentra en pleno desplazamiento debido a la demanda residencial y cambios de zonificación. LIMA NORTE La gran mayoría de empresas industriales de la zona se encuentran en pleno desplazamiento hacia otros sectores, debido a la actividad comercial y demográfica de esta zona. En algunos casos estas zonas cuentan con zonificaciones I1 y I2. El 70 % de locales industriales en oferta cuentan con menos de 5000 m2. CALLAO Esta zona experimenta una gran actividad industrial por su proximidad al aeropuerto y puerto de Lima. Se encuentra presencia de almacenes, empresas pesqueras y operadores logísticos. El corredor Gambetta es el mas importante eje logístico del Perú. LIMA ESTE Cuenta con Cajamarquilla y Huachipa como el eje industrial de la zona, con rubros como almacenaje, metalmecánoca y textiles. LIMA SUR Lurín y Chilca van camino a consolidarse como un eje industrial importante de la zona Sur de Lima. Esta zona alberga la mayoría de proyectos de parques industriales.
Precios LIMA NORTE Almacenes $ 3.00 - $ 7.0 - Terreno Industrial $ 1.35 - $ 2.75 $ 700 - $ 1,400 LIMA CENTRO Almacenes $ 4.5 - $ 8.0 - Terreno Industrial $ 2.0 - $ 3.0 $ 800 - $1,500 LIMA SUR Almacenes $6.50 - $9.50 - Terreno Industrial $ 2.0 - $ 2.5 $ 100 - $ 400
LIMA ESTE Almacenes $ 5.0 - $ 8.0 - Terreno Industrial $ 1.5 - $ 4 $ 170 - $ 1,300 LIMA OESTE (CALLAO) Almacenes $ 7.00 - $ 9.50 - Terreno Industrial $ 2.0 - $ 4.0 $ 300 - $ 1,400
Proyecciones Después de los resultados de la primera vuelta de las elecciones presidenciales de este año hemos experimentado una reactivación de la demanda en el sector de bienes raíces. Esta tendencia se ha acentuado con la aprobación del uso del 25% del fondo acumulado en las AFP para la compra de la primera vivienda y amortización de hipotecas. Se espera que las medidas que implementará el próximo presidente en materia de seguridad ciudadana, destrabar la inversión privada y reactivar nuestra economía, genere dinamismo en el sector industrial y que las empresas necesiten mayor área para operar y que más empresas multinacionales se establescan en el país. En ese sentido la zona de Lima Sur se irá consolidando paulatinamente como el centro de desarrollo industrial de Lima debido a su estratégica ubicación entre el puerto del Callao y el puerto de Pisco, con vías de acceso fáciles y rápidas. Se verá sumamente favorecida por la pronta culminación de la ampliación de la Panamericana Sur (Chincha Pisco) lo que le permitirá tener un rápido y fácil acceso al aeropuerto internacional de Pisco y al puerto de la misma ciudad; lo que le brindará acceso al comercio internacional. Los predios ubicados en el eje de la Panamericana Sur, entre Chilca y Pisco se irán revalorizando, y se prevé habrá cambios de zonificación a industrial, lo que atraerá más inversiones en parques industriales y naves de almacenamiento. Prevemos que el precio de la tierra en esta zona se incremente entre un 80 a 100% en los pròximos dos años.