Potencial de compra de un predio ubicado en Hermosillo. Elaborado por Softec

Transcripción

1 Potencial de compra de un predio ubicado en Hermosillo Elaborado por Softec

2 Contenido 1. Introducción y objetivos. 2. Ubicación del predio bajo estudio. 3. Determinación de la zona de influencia. 4. Perfil demográfico y socioeconómico de la zona 5. Evaluación general del predio. 6. Tendencias. 7. Conclusiones y recomendaciones. 2

3 1. Introducción y objetivos

4 1. Introducción Desarrollo. Problemática. Giros a analizar. Objetivos El cliente está evaluando el potencial de un proyecto de vivienda, en un terreno ubicado en Hermosillo. La extensión del predio es de 15,000 m2, en el que se busca construir vivienda horizontal. El cliente desea conocer el contexto de mercado en el que los productos inmobiliarios tendrán que competir a fin de determinar el potencial inmobiliario del proyecto. Vivienda horizontal Definir la zona de influencia del giro inmobiliario a analizar. Estimar el tamaño del mercado del giro analizado. Identificar las características de los proyectos competencia Identificar las oportunidades de mercado. Realizar recomendaciones al proyecto con base en los hallazgos del estudio realizado, a fin de validar los espacios, ya delineados y sugerir las estrategias de desarrollo. Desarrollo del estudio. El análisis del mercado se realizó mediante el análisis de datos históricos y vigentes de vivienda recabados por Softec. El análisis de fuentes oficiales de información recopilada, y el empleo de los modelos de análisis de los mercados inmobiliarios complementaron los elementos de información para la evaluación del proyecto bajo estudio. 4

5 2. Ubicación del predio bajo estudio

6 Ubicación del proyecto 6

7 3. Determinación de la zona de influencia y segmentación

8 Zona de influencia Zona de influencia La zona de influencia contempla un entorno de varios kilómetros debido a que son áreas que han permanecido sin una oferta importante de vivienda en los últimos años. Hacia el oeste se incorporo un perímetro de 1.5 km debido a que son zonas que presentan niveles socioeconómicos menores a los que se contemplan como mercados meta de los segmentos R y RP de vivienda. 8

9 Segmentación del mercado de vivienda Oficinas C 9

10 4. Perfil demográfico y socioeconómico de la zona

11 Evolución histórica de la vivienda Vivienda Con base en los Conteos y Censos de población realizados por INEGI, se estima que la zona de influencia creció a una tasa anual del 1% en el quinquenio En el año 2011, la zona de influencia contaba alrededor de 149,247 viviendas. 11

12 Vivienda La mayor concentración de vivienda se da en la porción norte de la zona de influencia en la cual se encuentran colonias de niveles socioeconómicos medios 12

13 Nivel socioeconómico de las familias en la ZI De acuerdo con los censos publicados por el INEGI, el 16.9% de los hogares dentro de la zona de influencia cuentan con ingresos superiores a los $121,544 pesos mensuales. De igual manera en la ZI se encuentran 75,801 hogares con ingresos mayores a los $48,617 pesos mensuales, mismos que se consideran mercado potencial de vivienda R y RP. 13

14 Nivel Socioeconómico en la ZI El entorno del predio concentra nivel socioeconómico C+ y A/B mismos que son el mercado natural para vivienda R y RP 14

15 5. Evaluación general del predio

16 Ubicación, accesos y vialidades El entorno del predio concentra nivel socioeconómico C+ y A/B mismos que son el mercado natural para vivienda R y RP 16

17 Vialidades y Accesos El predio se ubica en la colonia, la cual cuenta con alto nivel de accesibilidad urbana, las principales vialidades de conexión regional son:

18 Equipamiento y Servicios detonadores de crecimiento En la zona de influencia se encuentran diferentes equipamientos de alcances regionales como universidades, hospitales, centros comerciales y estaciones de transporte mismas que dan un fuerte dinamismo a la zona 18

19 Uso de Suelo El predio bajo estudio, es resultado de una división predial. Este predio esta favorecido por la norma sobre vialidad correspondiente al tramo J-K (Anillo Periférico -Boulevard Adolfo Ruíz Cortines), la cual permite permite una zonificación Habitacional Mixto con 15 niveles, 30% de área libre y la densidad propuesta por el proyecto y aprobada por la delegación Coyoacán.

20 6. Tendencias

21 Tendencias del crecimiento habitacional

22 Proyección de población y vivienda Vivienda En lo referente a vivienda, se espera que esta cifra podría aumentar a 187,062 unidades al final del año 2020 de mantener su tasa de crecimiento del 1% anual observada en el periodo Actualmente el número de viviendas estimado asciende a 153,040 viviendas dentro de la zona de influencia. 22

23 Tendencias del crecimiento habitacional Debido a que la oferta de vivienda nueva terminada en la delegación y específicamente en la zona de influencia ha sido baja en los últimos años, el crecimiento que ha presentado ha sido de los mas bajos de la Ciudad. La oferta y el crecimiento de la vivienda se ha concentrado en delegaciones centrales y algunas otras zonas. 23

24 Análisis general de vivienda nueva terminada en Guadalajara

25 Introducción Introducción y objetivos Este capitulo tiene como objetivo analizar la evolución reciente y actual de la zona de influencia, a fin de percibir las tendencias, tanto de desarrolladores como de compradores en el sector inmobiliario. Se analizarán ventas, precios, precios por m2, áreas, así como el éxito comercial que han tenido los desarrollos. Para el análisis de este estudio se tomaron en cuenta las colonias, dentro de las principales. El estudio se enfocará a la vivienda de los segmentos.

26 Ventas y Valor de Ventas Mensuales Ventas anuales por segmento A pesar de que la tendencia de ventas era a la alza, en el período, el mercado inmobiliario solo alcanzó un máximo de unidades para el último año. Posterior a este período, las ventas tuvieron un incremento de unidades vendidas.

27 Ventas por área habitable Ventas mensuales por rango de área Las repercusiones de la crisis inmobiliaria de comenzaron a ser evidentes. En el último año, la vivienda con área han tenido un mejor desempeño en sus ventas.

28 Ventas mensuales por precio Ventas mensuales por rango de precio Posterior a la crisis inmobiliaria, se observa que el mercado comenzó a tomar una tendencia de disminución en sus precios, repercutiendo favorablemente en sus ventas.

29 Ventas mensuales por precio por m2 Ventas mensuales por rango de precio por m2

30 Ubicación de los proyectos vigentes VERSIÓN PARA REVISIÓN

31 Resumen del mercado Resumen de mercado por clasificación

32 Agotamiento del mercado Ventas según clasificación

33 Situación del mercado Tamaño de mercado El desplazamiento de la muestra es de unidades mensuales. Se encontraron proyectos de vivienda comparables, con una absorción promedio de unidades mensuales. El segmento presenta mejor desplazamiento con hasta unidades mensuales, mientras que la vivienda desplaza en promedio unidades. Tipo de Mercado La zona de influencia ha desarrollado vivienda principalmente del segmento.

34 Desempeño del mercado Desempeño por tamaño de producto El segmento cuenta con áreas, donde las áreas menores presentan un mejor desplazamiento en el mercado. Los proyectos cuentan con áreas, sin embargo su ritmo de ventas es mucho más lento. Desempeño por precio El mercado en análisis presenta una correlación en precio con el área, sin embargo las ventas del segmento donde los factores determinantes para los agentes económicos son por ubicación y diferenciación en sus proyectos.

35 Perspectivas a futuro

36 Metodología de la estimación Para la estimación de la demanda de vivienda se realizó un modelo basado en la tendencia histórica de las siguientes variables: Nivel socioeconómico de los hogares. Crecimiento anual del parque habitacional. Porcentaje de viviendas autoconstruidas del parque habitacional. Participación del mercado de cada uno de los segmentos económicos. Bajo los siguientes supuestos: La demanda de vivienda esta definida por el parque habitacional. Este supuesto básico, nos permite realizar estimaciones con resultados estimados muy próximos al comportamiento histórico, es decir, no especula sobre la demanda, ya que muestra una evolución en base a la tendencia y a acontecimientos coyunturales reales. El nivel socioeconómico de los hogares determina la demanda de vivienda por segmentos, manteniendo una relación de acuerdo a n-veces el salario mínimo y al comportamiento observado del consumidor, es decir, los hogares con nivel, parte de su demanda también se enfoca, esta participación se realiza en base a la evidencia empírica de la plaza (participación de mercado) y al estudio histórico de Softec sobre el sector inmobiliario.

37 Demanda de vivienda 37

38 Conclusiones En el período anterior a la crisis inmobiliaria, la vivienda presentó un crecimiento menor al período posterior a la crisis donde los proyectos que entraron al mercado comenzaron a ofrecer precios menores con espacios. De esta forma, tuvo un mayor impacto en el mercado. Sin embargo, en el último año se observa que el segmento, el cual ha persistido a lo largo del período presenta mejores desplazamientos en sus proyectos. En general, sólo algunos de los proyectos analizados han podido destacar en sus ritmos de ventas, ya que su ubicación ha sido estratégica o ya sea a que se han ido adaptando a la dinámica del mercado en general.