UNIVERSIDAD POLITECNICA DE MADRID ESCUELA TECNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCION Y TECNOLOGIA ARQUITECTONICAS Curso Académico 2014-2015 Caso Práctico C2: Adquisición de Edificio de Renta Edificio Mapfre 1
Caso Práctico Nro 3: Oficinas 1. Introducción: El directorio de una empresa rentista Argentina que cotiza en Bolsa ha decido ampliar su cartera de inmuebles de renta. A tales efectos, el gerente de inversiones de la empresa ha establecido contacto con algunas de las inmobiliarias más importantes de Buenos Aires con el fin de analizar oportunidades de inversión. Después de estudiar varios edificios como alternativas de inversión decidieron centrar el análisis en la posibilidad que brinda el Edificio Mapfre, sobre el cual les han solicitado un precio de venta de U$S 45 millones. Para lo cual ha decidido contratar a un equipo de consultores (que son Uds.), con el fin de determinar cuál es el Valor de Mercado y cuál es el techo admisible de precio para plantear la estrategia de negociación del mismo. 2. Características del Inmueble: Se trata de un moderno edificio conformado por tres subsuelos, planta baja y ocho niveles de oficinas con una superficie de 21.465 m 2, edificado sobre un terreno de 2.326 m 2 de superficie. Nació como un edificio institucional (ex ING Rei Investment) pero hoy se encuentra ocupado por diferentes empresas entre las que se destacan el Grupo asegurador MAPFRE, quien además utiliza los dos carteles publicitarios con que cuenta el edificio. Tanto por las condiciones espaciales de diseño, de implantación y ubicación, como por el uso de los materiales de terminación y la tecnología empleada, desde el punto de vista del mercado puede considerarse como un Edificio AAA. Su carácter emblemático lo destacan como uno de los edificios más importantes del Dique 4, en donde sobresale el fino trazado arquitectónico, cuyo proyecto fue realizado por el estudio M/SG/S/S/S de los arquitectos Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Sallaberry; y la excelente calidad de su construcción y materiales que lo componen, efectuado por Constructora Sudamericana. En los niveles de subsuelo se encuentran ubicadas las cocheras, con capacidad para 175 vehículos; la planta baja incluye una plaza pública exterior por donde se accede al edificio con amplias perspectivas, el hall de acceso en doble altura, tres salones auditorios, un comedor para uso interno de la compañía, un minibanco y un local para uso comercial u oficinas. 2
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El resto del edificio se completa con ocho pisos de oficinas, con una planta tipo (de 1.570 m 2 ) flexible con una altura libre de 2,60 metros; con piso flotante de altura regulable y cielo raso modulados. Superficie Planta Semi Cubierta Cubierta Descubierta Propia Común Cocheras Total Cocheras Tercer Subsuelo - 1.390,71 935,02 2.325,73 74 Segundo Subsuelo 473,13 473,13 1.154,41 682,59 2.310,13 54 Primer Subsuelo 439,04 439,04 1.516,73 354,36 2.310,13 27 Planta Baja 1.000,27 89,63 698,79 1.788,69 540,34 2.329,03 Primer Piso 1.266,63 1.266,63 193,94 1.460,57 Segundo Piso 1.403,39 1.403,39 194,06 1.597,45 Tercer Piso 1.338,25 1.338,25 255,40 1.593,65 Cuarto Piso 1.388,34 1.388,34 203,86 1.592,20 Quinto Piso 1.383,49 1.383,49 181,35 1.564,84 Sexto Piso 1.370,41 1.370,41 183,62 1.554,03 Septimo Piso 1.175,96 166,08 1.342,04 186,20 1.528,24 Octavo Piso 877,34 257,73 1.135,07 164,65 1.299,72 Totales 12.116,25 89,63 1.122,60 13.328,48 6.165,27 1.971,97 21.465,72 155 Nota: los valores arriba detallados son indicados al sólo efecto académico, pudiendo guardar o no relación con la realidad. 3. Valores a Determinar: Es por ello, que el directorio le encomienda la tarea de determinar lo siguiente: a) Valor de Mercado del inmueble. b) Valor techo de negociación. Datos del negocio: El ingreso por alquileres es por mes adelantado. La administración del consorcio es realizada por una empresa tercerizada. Todas las unidades del edificio están con contratos de locación vigentes. A los efectos del cálculo financiero, no hay que considerar los ingresos producidos por los depósitos en garantía de los contratos de alquiler, como así tampoco, la comisión inmobiliaria por los nuevos contratos que se realizan durante la vida del proyecto. 4
4. Entrega: Fecha de Entrega: 14 de Octubre Líderes de Grupo: Grupo Nro 1 Arpa Verde: MALDONADO, Juan Pablo Grupo Nro 2 Líbero: DEJESUS DOLDAN, Hernando Grupo Nro 3 Más: CARISIMO CANILLAS, Javier Grupo Nro 4 Manantiales 4: CASTILLO, Mauricio 5
Datos Anexo Nro 1: Localización 6
Anexo Nro 2: Plantas del Edificio Planta Tipo 7