inmueble Aspectos prácticos de la fianza en los contratos de arrendamiento: su doble función (Incluye modelo) " " Ana Sacristán Salvador Abogada Monereo, Meyer & Marinel-lo Abogados 52 En un contrato de arrendamiento, sea éste de vivienda o de uso distinto, el arrendatario se encuentra obligado a prestar la correspondiente fianza, con las peculiaridades de uno y otro caso, que veremos más adelante. La obligatoriedad de la fianza se debe al articulo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU), al establecer el carácter imperativo de, entre otros, su Título IV Disposiciones Comunes, en el que se encuentra regulada la prestación de dicha fianza. De esta forma, las partes de un contrato de arrendamiento no son libres a la hora de regular la obligación de prestar fianza en el correspondiente contrato. Asimismo, la fianza se ve afectada por la propia LAU en la que se dispone la obligación de depósito de la misma, si las correspondientes Comunidades Autónomas así lo han regulado. Se descubre así la existencia de una doble función de la fianza en los contratos de arrendamiento: como garantía de las " " Las partes de un contrato de arrendamiento no son libres a la hora de regular la obligación de prestar fianza en el correspondiente contrato obligaciones del arrendatario y como depósito administrativo obligatorio. PRIMERA FUNCIÓN: GARANTÍA DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIO- NES DEL ARRENDATARIO La prestación de fianza por parte del arrendatario al arrendador como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales del primero, se encuentra regulada en el artículo 36 LAU. Teniendo en cuenta esta primera función de garantía, la fianza arrendaticia es considerada por parte de la doctrina como una prenda irregular pecuniaria, ante la afectación de una cantidad de dinero al resultado final del contrato. Por lo tanto, se trata de una relación accesoria al propio contrato de arrendamiento. Entre las obligaciones del arrendatario cuyo cumplimiento se garantiza con la fianza, deben considerarse comprendidas la obligación de pago de la renta y aquellas otras cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, así como la indemnización por lo daños causados al inmueble o a sus accesorios y la indemnización por falta de restitución de la posesión del mismo al arrendador una vez resuelto el contrato.
Aspectos prácticos de la fianza en los contratos de arrendamiento Respecto a la posibilidad de compensar la fianza con las rentas adeudadas por el arrendatario, debe indicarse que existen pronunciamientos de nuestros tribunales en los que se admite tal compensación siempre que se haya producido la resolución del contrato y la puesta a disposición del inmueble por parte de la propiedad, y sin embargo, tal compensación no es admitida si no se encuentran acreditados los presupuestos anteriores. Sin embargo, debemos señalar que la compensación suele ser utilizada en la inmensa mayoría de las resoluciones de contrato por mutuo acuerdo las partes Forma, cuantía y actualización de la fianza: Respecto a la actualización de la fianza, los apartados 2 y 3 del citado artículo 36 LAU establecen la posibilidad de actualización de la misma. Tal actualización nunca podrá producirse antes del transcurso de 5 años de duración del contrato. Viene siendo habitual, sin embargo, el pacto en el que las partes acuerdan la actualización de la fianza con anterioridad a dicho plazo, cuestión que nuevamente nos obliga a recordar el carácter imperativo de estos preceptos y por lo tanto, tales cláusulas contractuales serán contrarias a la ley. Transcurridos 5 años de duración del contrato, la citada actualización podrá efectuarse hasta alcanzar el importe de una mensualidad de la renta actualizada para arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en el caso de contratos de uso distinto. El sistema de actualización de la fianza para la duración del contrato que exceda de los 5 años, puede ser pactada expresamente por la partes, pero en caso de no haber dispuesto nada al efecto, se estará al sistema de actualización de la renta. Respecto a la forma y cuantía en la que la fianza ha de prestarse, la ley exige que la fianza se preste en metálico. En cuanto al importe, para los contratos de arrendamiento de vivienda será el equivalente a una mensualidad de renta y para el caso de contratos de arrendamiento de uso distinto (arrendamientos por temporada, actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales etc), el equivalente a dos mensualidades de renta. El carácter imperativo de este precepto legal obliga expresamente a que los importes de la fianza se ajusten a estas cantidades, por lo que pueden ser contrarias a la ley con los efectos correspondientes, aquellas cláusulas contractuales que dispongan importes distintos a los legalmente establecidos. La cuestión de la cuantía de la fianza, nos lleva a analizar otro punto que suele estar relacionado: si la garantía adicional prevista en el apartado 5 del artículo 36 LAU puede ser también prestada en metálico. Es claro que estas garantías complementarias se encontrarían abiertas a cualquier modalidad del mercado como por ejemplo, la entrega de un aval bancario, un tercero que actúe como fiador, etc. " " Debe tenerse en cuenta que la no prestación de la fianza por parte del arrendatario o no cumplir con su actualización es considerado como motivo suficiente para promover la extinción del contrato Debe tenerse en cuenta que la no prestación de la fianza por parte del arrendatario o no cumplir con su actualización es considerado como motivo suficiente para promover la resolución del contrato conforme a lo establecido por el artículo 27.2.b LAU. Una vez finalizada la relación arrendaticia el arrendador devolverá la fianza, habiendo comprobado previamente el estado del inmueble arrendado, ya que si tiene daños o desperfectos causados por el arrendatario, su valoración económica podrá deducirse de la cantidad entregada como fianza. La LAU no dispone plazo para esta entrega, aunque establece que ante la falta de restitución, los intereses empezarán a correr a partir de un mes desde la entrega de llaves. Supuestos especiales: La LAU no regula expresamente la fianza en el caso de contratos de arrendamiento de viviendas amuebladas al contrario de lo que venía regulado en la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En este supuesto especial, se viene entendiendo aplica- 53
Ana Sacristán Salvador ble, la cuantía exigida para los contratos de vivienda, es decir el equivalente a una mensualidad de renta, si se trata de un arriendo de vivienda como residencia permanente del arrendatario. Otro supuesto no expresamente regulado es el subarrendamiento, considerando la doctrina mayoritaria que no es necesaria la prestación de una nueva fianza, con independencia de que las partes en el subarrendamiento puedan pactar otras garantías. Por otra parte, con respecto a las viviendas suntuarias, es decir aquéllas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o cuya renta inicial pactada en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual (para el año 2005 establecido en 7.182.- Euros), a falta de regulación legal expresa para las mismas, la doctrina mayoritaria entiende que también es de aplicación la fianza equivalente a una mensualidad de la renta pactada. SEGUNDA FUNCIÓN: DEPOSITO OBLI- GATORIO EN SEDE ADMINISTRATIVA En su vertiente administrativa, como decíamos, la fianza ha de ser depositada conforme a lo previsto en la LAU y su desarrollo posterior por las correspondientes Comunidades Autónomas. El depósito de las fianzas arrendaticias, al no generar intereses a favor del depositante, es considerado como una importante fuente de financiación de las políticas de vivienda autonómicas y por ello, esta obligación legal se ha mantenido desde su establecimiento en 1949 y todavía se encuentra en vigor para aquellas Comunidades Autónomas que no hayan regulado específicamente la materia. Las comunidades con regulación específica son Andalucía, Aragón, Canarias, Cantabria, Principado de Asturias, Baleares, Castilla y León, Castilla La Mancha, Cataluña, Extremadura, Galicia, Madrid, La Rioja, Murcia, Navarra, Valencia, País Vasco. 54 Un supuesto que ha planteado importantes discusiones doctrinales es el de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas por temporadas, que tal y como dispone la LAU, tienen la consideración de contratos de uso distinto y en los que, por tanto, el arrendatario habrá de prestar dos mensualidades de renta como fianza. La doctrina viene comentando que la aplicación estricta de la LAU a estos supuestos puede resultar absurda, pudiéndose dar el caso de que para contratos de duración de tan sólo 15 días, se haya de prestar dichas dos mensualidades de renta como fianza. Supuestos especiales de fianzas viviendas amuebladas sin regulación especial: una mensualidad de renta subarrendamiento: no es necesaria la fianza viviendas suntuarias, (+ 300 m2 o renta superior a 5,5 veces el SMI una mensualidad de renta viviendas de temporada: dos mensualidades de renta como fianza. " " Pueden ser contrarias a la ley con los efectos correspondientes, aquellas cláusulas contractuales que dispongan importes distintos a los legalmente establecidos Este sistema de depósito como decimos es obligatorio para el arrendador y se complementa en la legislación autonómica con una serie de sanciones a los arrendadores que no efectúen el citado depósito e incluso recargos para los que lo realicen fuera del plazo establecido por cada Comunidad Autónoma. En algunas Comunidades Autónomas existe un régimen de conciertos que permite que aquellos arrendadores con cierto volumen de contratos de arrendamiento, estén obligados al depósito del 90% de las fianzas, reservándose el resto para la devolución de las que le vayan siendo exigidas. De forma anual y/o semestral, se realiza un sistema de liquidación entre las fianzas cuya devolución le ha sido exigida y las nuevas fianzas que han de depositarse en sede administrativa. Se propone, a título de
Aspectos prácticos de la fianza en los contratos de arrendamiento ejemplo, un modelo de concierto autonómico con liquidación anual, en el que se puede observar todas las circunstancias señaladas. Resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador habrá de solicitar ante la correspondiente administración la restitución del depósito, devengándose el interés legal sobre el importe depositado una vez transcurrido un mes desde la finalización del contrato. Según la doctrina mayoritaria, este precepto parece referirse a que el plazo de devengo de intereses se iniciará desde la fecha de solicitud de la devolución de la fianza ante la administración, por el arrendador y no propiamente a la fecha de resolución del contrato. Finalmente, debe tenerse en cuenta que si el arrendador renunciara a exigir la fianza al arrendatario, pacto que entre las partes sería válido, estaría obligado no obstante, al depósito del importe correspondiente ante el organismo público competente y asimismo, estaría sujeto a las correspondientes sanciones y recargos si incumpliera tal obligación. MODELO DE CONCIERTO DE DEPÓSITO DE FIANZAS En, a de de 2005 De una parte (Representante de la Administración competente); De otra parte (el ARRENDADOR); Ambas partes se reconocen la capacidad legal necesaria para formalizar el presente CON- CIERTO, y en consecuencia 55 EXPONEN Las empresas o propietarios que tengan autorizado el régimen de concierto de fianzas, sustituirán la consignación de éstas por el ingreso directo y anual en (Administración competente y entidad bancaria colaboradora), quedando a disposición de ésta el 90% del volumen total de las fianzas que tengan en su poder, y de las que en lo sucesivo se constituyan, reservándose el 10% restante para atender a la devolución de las fianzas que aisladamente le sean exigidas y para liquidar las responsabilidades a que aquéllas estén afectadas. Las Entidades o propietarios que hayan concertado este régimen con (Administración competente), no podrán pedir la devolución parcial del depósito hasta la realización de la liquidación. Estando interesado (ARRENDADOR) en que se le autorice el régimen de concierto, habiéndose acreditado el cumplimiento de los requisitos para acogerse al citado régimen, y en atención a las garantías ofrecidas por la solicitante, se lleva a cabo la formalización del presente CON- CIERTO, de acuerdo con las siguientes.
Ana Sacristán Salvador CONDICIONES PRIMERA.- Se asigna el número de concierto a (ARRENDADOR). SEGUNDA.- El concertado realizará directamente el ingreso del 90% del volumen total de las fianzas que tenga en su poder y de las que en lo sucesivo se constituyan, reservándose el 10% restante para atender a la devolución de las fianzas que aisladamente le sean exigidas y para liquidar las responsabilidades a que aquéllas estén afectadas. 56 TERCERA.- El concertado deberá presentar en el mes de enero de cada año, un estado demostrativo de las fianzas constituidas, de las devueltas durante el año anterior, y de las responsabilidades liquidadas con cargo a las mismas, utilizando al efecto el modelo El saldo resultante constituirá la base para efectuar el ingreso antes del 31 de enero de cada año y, cuando la cuantía de las fianzas constituidas supere a las de las devueltas y responsabilidades liquidadas con cargo a las mismas, se realizará por el concertado un ingreso del 90% correspondiente; en caso contrario, la administración competente realizará la entrega del importe que corresponda en el plazo de CUARTA.- Tras la formalización del presente CONCIERTO, el concertado deberá depositar, en los términos establecidos en las condiciones segunda y tercera anteriores, el importe de las fianzas correspondientes a los arrendamientos, formalizados con anterioridad a la fecha del presente CONCIERTO, que se detallan en el anexo QUINTA.- Este régimen será de aplicación a partir de la fecha de la formalización del presente CONCIERTO, y, quedará automáticamente sin efecto, cuando el concertado incumpla alguno de los requisitos establecidos por la norma autonómica correspondiente, para acogerse al régimen de concierto, o a algunas de las condiciones establecidas anteriormente. Administración competente Concertado
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Cordier Law Offices Córdoba Roda Coronel de Palma & Asociados Coudert Brothers Cuatrecasas Abogados De Dios, Lanau y Masanella De Olivar & Selva & Zegrí,Abogados Asociados Deloitte & Touche, Jurídico Tributario Demolin & Brulard Departamento Jurídico de Damm, S.A. Departamento Jurídico de El Corte Inglés Departamento Jurídico de FECSA-ENDE- SA Departamento Jurídico de la Caixa de Catalunya Departamento Jurídico de la Caixa de Pensions i Estalvis de Barcelona Departamento Jurídico de la Fundación Tutelar Privada Aspanias Departamento Jurídico de Nestlé España, S.A. Departamento Jurídico de Nissan Motor Ibérica Departamento Jurídico de Pepsico, S.A. Departamento Jurídico de Sorea, AGBAR De Pascual & Marzo y Asociados Despacho Ferrer de San Segundo, Abogados y Asesores Despacho Frübeck Despacho Jiménez de Parga, Abogados Asociados Despacho Melchor de Las heras Diputación de Barcelona DLA Domenech Mascaró, Abogados E & Y Law-Ernst & Young Abogados Ebame Abogados Asociados EDM Holding Ernesto Hernández Baquero,Abogados Escudero & Sastre Estudio Jurídico de Rodrigo de Larrucea Estudio Jurídico Ferrer-Monforte & Bonmatí Estudio Jurídico Profesor Rodríguez Mourullo Estudio Jurídico Venegas Caruana Estudio Legal Foro de Europa Fàbregas i Oriola Fenwick Elliot Fes Gabinete Jurídico Figueroa,Yañez & Huidobro Finers Stephens Innocent Foro Legal,Asesores Franco Caiado,Abogados Freshfields Bruckhaus Deringer Gabinete Ros Petit García Vidal, Abogados Garrigues Gibelman & Salvoni Gil Gibernau Abogados Asociados Gimenez-Salinas & Trias de Bes Abogados Asociados Gloor & Sieger Rechtsanwälte Goldman Antonetti&Cordoba P.S.C. Gomáriz, Rofés & Carballeda, Abogados Asociados Gómez-Acebo & Pombo Gómez-Toledo Abogados Asociados Goñi & Co. Abogados Guzmán Guía Calvo Halliwells Herus Estudi Legal Hispajuris A.I.E. Hochelaw IDLO ING Lease España Inter-American Bar Association J. Carlos Pin Asesores (Centro de Estudios Legales) Jausàs Javier Boig Reig,Abogados Jesús Casas Robla Jesús Zarzalejos Nieto Joaquim Hergueta,Abogados Joli-Coeur, Lacasse, Lemieux, Simard, St. Pierre José Ramos, Abogados Jufresa y Asociados,Abogados Penalistas KPMG Abogados KSB Law Laboratorios Lacer Lahoz & De Ramon Landwell Lamy Lexel Legal Link, Derecho de las Telecomunicaciones y Tecnología Legalia Abogados Lexland- De Pascual Marzo Lindhs Advokatbyra Linklaters Llaneza y Asociados, Abogados Lliset Abogados Asociados Ludovissy & Asocies Lupicinio Eversheds Manuel Delgado, Abogados Marianne C. 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