Stock de vivienda nueva sin vender DIRECCIÓ GENERAL D HABITATGE, REHABILITACIÓ I REGENERACIÓ URBANA 2014
Índice 1. Stock de vivienda nueva sin vender... 2 2. Porcentaje de stock sobre el parque residencial... 6 3. Relación stock, visados y transacciones en España... 8 4. Conclusiones... 9 1
1. Stock de vivienda nueva sin vender El Ministerio de Fomento emplea dos tipos de estimadores para computar el número de viviendas nuevas sin vender que se encuentran disponibles, publicando los resultados anualmente en el estudio sobre stock de viviendas nuevas sin vender de su web. En primer lugar, como estimador de viviendas terminadas se utilizan los datos de los certificados de fin de obra del Colegio de Arquitectos Técnicos corregidos de autopromociones, cooperativas y comunidades de propietarios. En segundo lugar, como estimador de ventas de viviendas de nueva construcción, se han considerado las compraventas de viviendas de la estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento. El mapa presenta la distribución porcentual del stock de vivienda nueva sin vender sobre el total nacional. Los datos muestran que en la vertiente mediterránea se concentran el mayor número de viviendas en Stock. Concretamente, la Comunitat Valenciana se sitúa como la Comunidad con un mayor número de viviendas, el 18,31%. Le siguen Andalucía (15,88%) y Cataluña (15,45%). Por su parte, entre las Comunidades que concentran un menor número de viviendas en stock se encuentran Navarra (0,03%), La Rioja (1,78%) y Asturias (2,13%). Cantabria y Extremadura presentan stocks nulos ya que no ha variado el número de viviendas nuevas sin vender desde el 1 de enero de 2004 (el stock es diferencial sobre el existente a 1 de enero de 2004). 2
De acuerdo con la metodología descrita, se observa la evolución de la estimación del stock de viviendas nuevas sin vender desde finales de 2005 hasta finales de 2014 para el caso español. En la Comunitat Valenciana y sus tres provincias, los datos expuestos abarcan desde 2012. Stock de vivienda nueva sin vender en España viviendas en stock 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 195.184 40,1% 273.363 51,3% 413.642 583.033 41,0% 649.780 642.793 11,4% 626.670 583.453 563.908 535.734 60% 50% 40% 30% 20% 10% variación internual 100.000 0-1,1% -2,5% -3,3% -6,9% -5,0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0% -10% De la estimación citada en España resulta un total de 535.734 viviendas en stock a finales de diciembre de 2014, lo que supone un descenso anual del 5%, unas 28.174 viviendas menos que en el año 2013. Conlleva así, una caída acumulada desde 2010 del 16,65%, unas 107.059 viviendas en el territorio nacional. viviendas en stock 104.000 103.000 102.000 101.000 100.000 99.000 98.000 97.000 96.000 95.000 Stock de vivienda nueva sin vender en la Comunitat Valenciana 103.522 101.266 98.087-2,2% -3,1% 2012 2013 2014 0% -1% -1% -2% -2% -3% -3% -4% variación interanual Variación interanual Viviendas en Stock En la Comunitat Valenciana, se alcanza la cifra de las 98.087 viviendas, un 3,1% menos sobre el stock existente en la misma fecha del año precedente. Desde 2012 el stock ha pasado de 103.522 a 98.087 viviendas, registrando así una caída acumulada del 5,25% (5.435 viviendas). 3
viviendas en stock 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Stock de vivienda nueva sin vender en las provincias de la Comunitat Valenciana 47.022 2,3% 44.180 45.391 29.247 28.007 26.632 27.253 27.868 27.275-2,1% -2,7% -3,5% -4,2% -4,9% 2012 2013 2014 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% variación Interanual Variación interanual Alicante Variación interanual Castellón Variación interanual Valencia Alicante Castellón Valencia Por provincias los resultados son los siguientes: La provincia de Alicante, que registra el 45% del stock autonómico, disminuye el número de viviendas en stock hasta 44.180, lo que representa una caída del 2,7% interanual. Desde 2012, el número de viviendas nuevas sin vender se reduce en 2.842 viviendas, lo que constituye una caída acumulada del 6,04%. Castellón registra el 27,8% del total de la Comunitat y anota 27.275 viviendas en stock, un 2,1% menos que el stock de 2013. En los dos últimos años Castellón ha pasado de las 27.253 viviendas a 27.275, lo que constituye un aumento acumulado del 0,08%. En general, la provincia de Castellón no ha reducido su stock en los dos últimos años. Por último, en la provincia de Valencia que posee un 27,2% del stock autonómico, se anotan a finales de 2014, 26.632 viviendas nuevas sin vender frente a las 28.007 viviendas registradas el año precedente, de lo que resulta una variación interanual negativa del 4,9%. La participación del stock de viviendas de la provincia de Valencia sobre el stock autonómico es del 27,2%. Desde finales de 2012, el indicador experimenta una caída acumulada del 8,9% 4
Variación acumulada 2012/2014 del stock de vivienda nueva sin vender 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0,08% -2% -4% -6% -8% -10% -8,18% España -5,25% Comunitat Valenciana -6,04% -8,94% Alicante Castellón Valencia En el caso de la Comunitat Valenciana, con un volumen de viviendas a la espera de comprador más importante (el 18,31% del total nacional) que el resto de las Comunidades Autónomas, ha presentado, en el último trienio, un nivel de absorción de stock inferior a la media nacional. Mientras que en el territorio nacional el stock de viviendas nuevas representaba una caída del 8,18% en relación a 2012, en la Comunitat Valenciana se consigue liquidar únicamente el 5,25% del agregado autonómico. Territorializando los datos por provincias, la de Valencia representa una disminución de las viviendas a la espera de vender del 8,94% (superior a la media nacional), mientras que la provincia de Alicante sólo consigue reducir el número un 5,25%. Caso aparte, es la provincia de Castellón, que incrementa el stock un 0,08% en los últimos tres años disponibles. A pesar de estas disminuciones, el número de viviendas pendientes de ser comercializadas en España se situó en 2014 en niveles superiores a los alcanzados en 2007, cuando sumaba 413.642 viviendas nuevas sin vender. 5
2. Porcentaje de stock sobre el parque residencial En cuanto al porcentaje de viviendas en stock sobre el parque residencial perteneciente a cada una de las comunidades autónomas, La Rioja es la que presenta un mayor ratio con el 4,73% sobre el parque de viviendas. Le siguen Castilla-La Mancha con el 3,57%, Murcia (3,18%) y la Comunitat Valenciana con el 3,10%. Por el lado contrario se encuentran Navarra (0,06%), Cantabria (1,13%) y la Comunidad de Madrid (1,41%). Porcentaje de viviendas nuevas en stock sobre el parque residencial en España y la Comunitat Valenciana 3,5% 3,0% 3,28% 3,20% 3,10% 2,5% 2,0% 2,30% 2,22% 2,10% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2012 2013 2014 España Comunitat Valenciana 6
En España, el porcentaje de stock sobre el parque de viviendas pasa del 2,3% en 2012 al 2,10% en el último dato disponible, mientras que la Comunitat Valenciana pasa del 3,28% al 3,10%. En términos absolutos, la Comunitat Valenciana posee más stock de viviendas sobre el parque residencial que la media nacional. Porcentaje de viviendas nuevas en stock sobre el parque residencial en las provincias de la Comunitat Valenciana 7% 6,46% 6,60% 6,45% 6% 5% 4% 3% 2% 3,68% 3,55% 3,45% 2,01% 1,92% 1,82% 1% 0% 2012 2013 2014 Alicante Castellón Valencia Por provincias, la provincia de Castellón sobresale de la media, registrando en el último dato disponible el 6,45% del parque residencial. En la provincia de Alicante el stock representa el 3,45% del parque y la de Valencia el 1,82%. 7
3. Relación stock, visados y transacciones en España 1.000.000 900.000 800.000 700.000 Relación visados de obra nueva, transacciones de vivienda nueva y stock de vivienda nueva en España viviendas 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stock vivienda nueva Visados de obra nueva Transacciones vivienda nueva Se muestra, en rasgos generales, la relación existente entre los visados de obra nueva sobre viviendas 1, las transacciones de vivienda nueva 2 y el stock de vivienda nueva sin vender. Por una parte, la generación de nuevas viviendas en los años posteriores a 2007 y la evidente caída de las transacciones de vivienda nueva, explican en gran medida el fuerte incremento del stock de vivienda nueva sin vender. Sin embargo, a partir del 2008, el fuerte ajuste experimentado en el precio de la vivienda, la dinámica de las transacciones de vivienda nueva es superior al la de los visados de obra nueva, lo que permite una disminución del stock de vivienda nueva hasta el último dato disponible. 1 Contiene viviendas unifamiliares, en bloque y en otros edificios. Todas ellas son viviendas familiares. 2 Contiene transacciones de vivienda nueva libre y protegida 8
4. Conclusiones Tanto en España como en la Comunitat Valenciana y sus tres provincias, el stock de vivienda nueva continúa disminuyendo. Los factores más lógicos que podríamos pensar que afectan a esta variable indican que el proceso de liquidación de las viviendas en stock va a seguir adelante. Estos factores son los siguientes. En primer lugar las buenas perspectivas de la economía española continúan un trimestre más en positivo, creciendo un 3,9% en relación al mismo periodo del 2014. En segundo lugar, las mejorías en el mercado laboral en el que el número de ocupados de la Comunitat alcanza el 1.882.900 personas, registrando incrementos del 5,18% interanual y del 16,2% en el caso de los más jóvenes, estimulan la demanda estructural necesaria para el buen funcionamiento del sector. Aun así resulta evidente los grandes esfuerzos por desarrollar en el ámbito del empleo juvenil derivados de las altas tasas de desempleo que se desprenden (del 37,1% en la población de entre 19 y 29 años 3 ). Además, la estabilización del nivel de precios de la vivienda incentiva una mayor dinámica en los indicadores de compraventas de viviendas nuevas, que hasta ahora ha resultado muy inferior a la registrada sobre viviendas de segunda mano. Las mejores perspectivas económicas-laborales y del mercado de la vivienda, propician un mayor ritmo en la formación de nuevos hogares en la Comunitat, que en el último año pasó de 1.996.000 hogares a 2.007.500, representando un incremento del 0,57% anual. Por otro lado, la constitución de nuevas hipotecas así como el crédito hipotecario destinado a vivienda, también se sitúan en positivo, lo que indica una mayor liquidez en el sistema y por consiguiente un mayor acceso a la financiación de la compraventa. Sin embargo, a pesar de ello el acceso a la vivienda sigue exigiendo un gran esfuerzo en términos salariales y sobre todo en los más jóvenes (10,5 salarios anuales de la población entre 16 y 29 años de edad 4 ), resultando necesaria una mejoría del mercado laboral que propicie unas mayores rentas a las familias y por consiguiente mayores niveles de demanda de viviendas, ya que pese a los bajos tipos de interés de referencia del mercado hipotecario (EURIBOR) que cerró el mes de octubre en el 0,128%, ésta sigue sin registrar niveles suficientes para una aceleración en la absorción del stock. Con todo, y contando en que los bancos van a dar salida a los activos inmobiliarios acumulados durante los próximos años, que los extranjeros mantendrán la demanda de viviendas en torno a las 500 trimestrales en la Comunitat, y el cambio de rumbo en los precios, animará el mercado y consecuentemente al proceso de liquidación de las viviendas en stock. 3 Dato obtenido del Boletín del Observatorio joven de la emancipación de la Comunitat Valenciana 4 Dato obtenido del Boletín del Observatorio joven de la emancipación de la Comunitat Valenciana. 9