Las valoraciones en la Ley 8/2007 de Federico García a Erviti Arquitecto
Derecho de propiedad y Clasificación n del suelo Art. 61 Ley del 1956 Art. 76 Ley del 1976 Art. 8 Ley del 1990 Art. 2 Ley del 1992 Ley 6/1998
Situación n previa (Ley 6/1998) Régimen urbanístico de la propiedad Clasificación n del suelo (arts( arts.. 5 a 16 Ley 5/1999) Derechos y deberes (arts( arts.. 17 a 29 Ley 5/1999) Clase SR SUBZ SU Categoría No delimitado Delimitado No consolidado Consolidado Derechos * Uso * Uso * Consulta * Uso * Promoción * Urbanización * Edificación Deberes * Destino * Cesión * Equidistribución * Urbanización * Edificación * Urbanización * Edificación Valor
Ley 8/2007: Exposición n de motivos Se prescinde de regular las clases de suelo La clasificación n del suelo es una técnica t urbanística que no corresponde regular al legislador estatal, pero: No es necesaria para fijar los criterios legales de su valoración Ha contribuido a la inflación n de los valores de suelo Incorpora expectativas de revalorización n antes de que se materialicen las determinaciones urbanísticas de los poderes públicosp Ha fomentado las prácticas especulativas
Exposición n de motivos: criterios de valoración Situación n previa: En la búsqueda b del valor real no se valoraba la realidad, sino las expectativas generadas por la acción n urbanística de los poderes públicosp blicos [ Forman parte del valor real (de la realidad del valor de mercado del suelo) las expectativas? ] Desvinculación n de clasificación y valoración: debe valorarse lo que hay (existing value), no las determinaciones del planeamiento
Régimen del suelo Situaciones básicas b del suelo (art.( 12) A) rural Casos art.12.2 El preservado por la ordenación n de su urbanización mediante la transformación El que los instrumentos de ordenación n prevean su paso a suelo urbanizado, hasta que termine la actuación n de urbanización Clases rústico urbanizable urbano Identificación Categorías as No delimitado Delimitado No consolidado
Régimen del suelo: Situaciones básicas b del suelo (art. 12) urbanizado: El integrado en la red de dotaciones y servicios (D.A.( D.A.Única Reglamento Decreto 22/2004) Dotaciones y servicios Requeridos por la legislación urbanística Los que puedan llegar a contar con ellos mediante conexión n de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento Los establecidos por la legislación urbanística para los núcleos n tradicionales en el medio rural. Identificación Clases Categorías as urbano rústico Consolidado No consolidado Asentamiento tradicional
Valoraciones: Aplicación n (D.T( D.T.. 3ª) 3 Expedientes iniciados a partir de la entrada en vigor de la Ley del, excepto: urbanizable sectorizado: Criterios de la Ley 6/1998 hasta: Vencimiento de plazos de ejecución n de planeamiento o, en su defecto: 3 años a desde la entrada en vigor de la Ley del Artículo 21 Ley 5/1999: Plazos para el cumplimiento de deberes urbanísticos En defecto de plazo expreso: ocho años a desde la aprobación n definitiva del instrumento
Clase y categoría SR SUbzND SUbzD SUNC SUNC SUC CRITERIOS DE VALORACIÓN Situación n BásicaB Rural Urbanizado Vacante Edificado Art. 22.1.a Método de Capitalización (*) + Prima Accesibilidad Edificación + Instalaciones Art. 22.1.b Método del Coste(*) Art. 23.1 Método Residual - estático(*) tico(*) Art. 23.2 El mayor de: - Método de Comparación(*) - Método Residual estático(*) tico(*) Federico García Erviti, 2007 *D.T.. 3ª3: 3 3: Orden ECO/805/2003
Indemnizaciones en el proceso de transformación n de suelo Indemnización n de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización n (art.( 24) Aplicación n del porcentaje de cesión n de aprovechamiento a la diferencia entre el valor del suelo en su situación n de origen y el que le correspondería a si estuviera terminada la actuación % Cesión n x (V suelo urbanizado V suelo rural) Indemnización n de la iniciativa y promoción n de actuaciones de urbanización n o edificación n (art. 25) Gastos y costes que devengan inútiles + (Prima de riesgo + Tasa libre de riesgo) Valoración n de las actuaciones ya iniciadas según n el grado de ejecución