www.aguirrenewman.es Informe del Mercado de Oficinas Información de Mercado Enero 2015 Aguirre Newman Mercado Inmobiliario Español Resumen de situación y previsiones
Información de Mercado. Enero 2015 AGUIRRE NEWMAN
Contenidos Mercado de Oficinas Información de Mercado. Enero 2015 Aguirre Newman 01 Coyuntura general del mercado 02 Conclusiones 03 Perspectivas 3
01 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO Durante el año 2014 se ha confirmado el cambio de tendencia de la economía que se empezó a observar desde la segunda parte del año 2013. La economía española ha mostrado en 2014 un comportamiento positivo durante los cuatro trimestres del año, experimentando un crecimiento positivo del PIB que se ha situado en tasa interanual en el 1,4%. El consumo privado y la inversión empresarial fueron los componentes de la demanda que registraron mayores crecimientos en 2014. La mejora del consumo privado ha estado acompañada de un acusado descenso de la tasa de ahorro de los hogares respecto de la renta disponible familiar. Las previsiones del conjunto de analistas de mercado para el año 2015 son positivas; la economía mantendrá un crecimiento en niveles próximos al 2,0%, según las últimas estimaciones realizadas. Este crecimiento económico se sustentará en el incremento de la demanda nacional interna, alentada por la reciente mejoría del empleo y facilidades en las condiciones del crédito para la financiación de empresas e instituciones, el mantenimiento de niveles crecientes en la confianza de los consumidores y también en el impacto de la reforma fiscal que ha entrado en vigor el presente año 2015. A todo esto hay que sumarle el descenso del precio del petróleo que favorecerá al aumento de las exportaciones y la mejora de la renta disponible de las familias. La contratación de espacios de oficinas, en los mercados de Madrid y Barcelona, durante el año 2014 ha tenido un comportamiento positivo, con un crecimiento en Madrid del 9,4% y un notable crecimiento en el mercado de Barcelona cercano al 47%. Los precios de alquiler confirman la tendencia apreciada a finales del año 2013, registrando ligeros incrementos en las zonas del Distrito de Negocios y ajustes en las zonas periféricas, aunque cada vez más livianos. Finalmente, se observa como la tasa de disponibilidad ha disminuido en ambos mercados como consecuencia del buen comportamiento de la demanda y de la escasez de nueva oferta. La inversión inmobiliaria en el mercado de oficinas durante el año 2014 se ha situado en el entorno de los 2.500 millones de euros en los dos principales mercados de España, Madrid y Barcelona. Este volumen de inversión es el más elevado de los últimos 10 años excluyendo los años 2006 y 2007, y supone triplicar la cifra de inversión registrada durante el año 2013. El volumen de inversión en rentabilidad en el mercado de oficinas de Madrid ha alcanzado los 1.650 millones de euros, cifra muy superior a los 530 Mn del año 2013. Por otra parte, en Barcelona, se han superado los 800 millones de euros, lo que supone casi triplicar los 270 millones registrados en el año 2013. El 67% del volumen de inversión se ha concentrado en el mercado de Madrid, mientras que el 33% restante han sido operaciones realizadas en el mercado de Barcelona. A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona: Variables Clave MADRID BARCELONA Enero 2014 Enero 2015 Variación (%) Enero 2014 Enero 2015 Variación (%) Stock a 31 de Diciembre (m²) 12.688.733 12.729.361 0,3% 5.914.269 5.881.469-0,6% Nuevos Proyectos (m 2 ) 56.359 40.628-27,9% 59.700 - -100,0% Absorción Bruta (m²) 395.181 432.195 9,4% 197.601 289.770 46,6% Absorción Bruta /Stock (%) 3,11% 3,40% 9,0% 3,34% 4,93% 47,5% Desocupación (%) a 31 de Diciembre 14,13% 12,9% -8,4% 15,03% 13,7% -8,9% Desocupación CDN (%) a 31 de Diciembre 12,75% 12,1% -5,4% 8,99% 7,7% -14,7% Desocupación DEC (%) a 31 de Diciembre 17,92% 16,9% -5,8% 21,95% 18,9% -13,7% Precio Medio de Alquiler CDN ( /m 2 /mes) 23,33 24,27 4,0% 14,50 15,65 7,9% Precio Medio de Alquiler DEC ( /m 2 /mes) 11,18 10,81-3,3% 10,50 10,86 3,4% Rentabilidad Inicial CDN (%) 6,00% 5,25% -12,5% 6,00% 5,25% -12,5% Información de Mercado. Enero 2015 AGUIRRE NEWMAN 4
02 CONCLUSIONES MERCADO DE MADRID El stock de oficinas alcanza los 12.729.361 m². Durante 2014 la actividad promotora ha sido escasa, incorporándose al stock de Madrid únicamente 40.628 m² de oficinas, destacando el Edificio Cubik (C/ Hernani 59) y la rehabilitación integral de Génova 17. El crecimiento en el stock de oficinas en Madrid en el último año ha sido del 0,32%. El comportamiento de la demanda ha sido una de las mejores noticias del año 2014, registrándose un incremento del 9,4% en la contratación bruta de espacios de oficinas, alcanzándose la cifra de 432.195 m² frente a los 395.181 m² que se registraron en el total del año 2013. El buen comportamiento de la demanda ha sido posible gracias al notable incremento en el número de operaciones, pasando de las 392 realizadas en el año 2013 a 508 operaciones en el año 2014. A diferencia del año 2013, donde 2 operaciones marcaron totalmente la evolución del mercado (Vodafone y Cepsa), el año 2014 presenta una demanda mucho más atomizada, destacando operaciones como: Avda. América 81 (22.300 m²), Vía de los Poblados (15.000 m²) y Castellana 278 (14.000 m²). La absorción bruta del segundo semestre del año ha sido también muy positiva contratándose 219.757 m² lo que significa un incremento del 20% sobre el segundo semestre del 2013. El dato más positivo para el mercado es, sin duda, el descenso de la tasa de disponibilidad, pasando del 14,1% en enero 2014 al 12,9% en enero 2015. El escaso número de nuevos proyectos y los buenos datos de contratación han hecho que espacio disponible se reduzca en un valor absoluto de casi 150.000 m², siendo actualmente la cifra de desocupación para ocupación inmediata de 1.643.903 m². Durante el año 2014 la totalidad de las zonas han mejorado sensiblemente sus niveles de ocupación. La disponibilidad en el Distrito de Negocios (CDN+RDN), si tener en cuenta 4 Torres, se sitúa en el entorno del 7%. Se confirma el cambio de tendencia apreciado a finales del año 2013 en la evolución de los precios de alquiler, con incrementos de las rentas medias en el Distrito de Negocios en el entorno del 4% en el último año. Sin embargo, en las zonas periféricas las rentas siguen ajustándose aunque los datos obtenidos en el segundo semestre son más positivos que en el primero, ya que el ajuste medio ha pasado del entorno del 3-4% semestral hasta niveles del 1%. La renta media en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) o zona Prime ha subido hasta los 24,27 /m²/mes, mientras que las rentas máximas en esta zona permanecen en los 29 /m²/mes. Información de Mercado. Enero 2015 AGUIRRE NEWMAN 5
02 CONCLUSIONES MERCADO DE BARCELONA El stock de oficinas ha disminuido hasta los 5.881.469 m² a fecha 1 de enero de 2015. Del total del stock actual, más del 59% se localiza en la zona centro de la ciudad (RC). Durante 2014 han salido del mercado 47.100 m² debido al cambio de uso, principalmente a hotelero, en edificios localizados básicamente en las zonas Resto de la Ciudad (RC) y la zona Descentralizada (DEC). La previsión de nuevos proyectos para el próximo año 2016 es alentadora. Está previsto que salgan al mercado 42.700 m², de los cuales el 56,2% ya dispone de un usuario comprometido. Si bien es cierto que se finalizarán algunos procesos de rehabilitación en curso de edificios de oficinas, cabe destacar que para el presente año 2015, no está previsto que se incorpore ningún proyecto nuevo al mercado de oficinas. Durante el año 2014 la contratación bruta ha aumentado un 47% con respecto al pasado año 2013, situándose en los 289.770 m². Se aprecia una marcada diferencia entre los dos semestres en la cifra de absorción (119.023 m² primer semestre vs 170.747 m² en segundo semestre). Asimismo, cabe destacar el excelente comportamiento de la zona Descentralizada (DEC), donde la contratación ha alcanzado los 124.293 m², lo que supone el doble de absorción que en 2013. Resaltar especialmente el comportamiento de la tasa de desocupación que ha disminuido gradualmente a lo largo de 2014 hasta llegar al 13,69% del stock a fecha enero de 2015. Actualmente existen 805.306 m² de espacios de oficinas disponibles; habiéndose reducido la disponibilidad en 83.449 m² durante los últimos 12 meses. La tasa de disponibilidad en Centro del Distrito de Negocios (CDN) baja hasta el 7,68% y en el Resto del Distrito de Negocios se sitúa en el 3,9%. Como consecuencia del buen comportamiento de la demanda, la escasez de nueva oferta y la mejora de la disponibilidad, las rentas han mejorado sensiblemente en todas las zonas excepto en la zona de Fuera de la Ciudad (OUT) donde todavía se han seguido ajustando en un 8,5% de media en el último año. Las rentas medias en el Centro del Distrito de Negocios suben hasta los 15,65 /m²/mes, lo que significa un incremento de prácticamente el 7,9% con respecto al 2º semestre de 2013. Información de Mercado. Enero 2015 AGUIRRE NEWMAN 6
02 CONCLUSIONES MERCADO DE INVERSIÓN La inversión inmobiliaria en el mercado de oficinas durante el año 2014 se ha situado en niveles de 2.500 millones de euros en los dos principales mercados de España. Se trata del volumen de inversión más elevado de los últimos 10 años excluyendo los años 2006 y 2007. Del total del volumen transaccionado, el 67% se ha realizado en Madrid y 33% en Barcelona. En resumen, el año 2014 ha triplicado el volumen de inversión respecto a los años 2012 y 2013. Aumento notable en el número de inmuebles que se han vendido en operaciones de inversión en rentabilidad. Frente a los 38 inmuebles que se vendieron en el año 2013, en el periodo 2014 se han vendido 84 inmuebles en 51 operaciones de inversión, consecuencia de las compras por parte de Socimis de diversas carteras inmobiliarias. Cabe destacar que una importante parte de las operaciones se han realizado durante la segunda mitad del año. El volumen medio de las operaciones de inversión en 2014 se sitúa en los 48 millones, cifra notablemente superior a la registrada en el anterior periodo, como consecuencia del gran volumen de las operaciones de carteras por parte de Socimis principalmente y de la venta por parte de la Generalitat de 13 inmuebles a la compañía aseguradora Zurich. En términos de volumen medio de inversión por edificio vendido, los valores convergen hacia una cifra de 30 millones de euros. El retorno de la economía a una situación de estabilización y crecimiento ha favorecido, no sólo la vuelta al mercado de dichos inversores tradicionales, sino la llegada de nuevos inversores. Las previsiones económicas a corto y medio plazo son positivas, incluso por encima de los países de nuestro entorno, lo que sitúa a nuestro mercado en una buena posición desde el punto de vista de la asignación geográfica de capital por parte de los inversores internacionales. Una de las claves de los elevados niveles de inversión registrados en España ha sido la entrada de nuevo capital extranjero no presente en España. En este sentido inversores americanos, canadienses, sudamericanos, árabes, israelitas, rusos o chinos, que no eran habituales de nuestro mercado inmobiliario, han estado muy activos en el análisis de operaciones de inversión en el mercado de oficinas. La aparición de las Socimis ha sido clave para que se haya producido este fuerte incremento en el volumen de inversión en 2014. La creación de varias de ellas en un espacio de tiempo muy similar, y su necesidad de invertir en un plazo relativamente corto, han provocado que hayan concentrado aproximadamente el 37,5% del volumen total de inversión en el mercado de oficinas durante el año 2014. La estabilización de las rentas de alquiler en las zonas no periféricas en el mercado de oficinas durante el año 2014 ha sido un aspecto clave. Los inversores tienen la convicción de que, tras un ajuste en rentas de alquiler superior al 40%, desde máximos del año 2007-2008, éste ha llegado a su fin, proyectando crecimientos de rentas significativos en el corto o medio plazo dependiendo de la zona. Mejora del mercado de financiación. Los principales bancos nacionales y extranjeros, especializados en la financiación de operaciones inmobiliarias de inversión, han vuelto al mercado de una forma activa, con menores restricciones y márgenes más ajustados. Información de Mercado. Enero 2015 AGUIRRE NEWMAN 7
03 PERSPECTIVAS A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado del oficinas de Madrid y Barcelona: MERCADO DE MADRID El desarrollo de nuevos proyectos para los próximos dos años continúa siendo francamente escaso. Se prevé que durante el año 2015 se incorporen únicamente al mercado de oficinas de Madrid 84.117 m², de los cuales el 83% tienen usuario comprometido a fecha 1 de enero de 2015. Destaca, por tamaño, la terminación de la segunda fase de la nueve sede del BBVA en las Tablas (70.000 m²). Para el año 2016 está previsto que se incorporen al mercado 156.312 m², de los cuales únicamente el 36% (56.000 m²) saldrán al mercado disponibles. Destacar por volumen la sede del Banco Popular con 70.000 m². A pesar de la escasa construcción de nueva planta, resaltar el desarrollo de reformas y rehabilitaciones de edificios. Estos se localizan principalmente dentro de la M-30, durante los próximos dos años se debería terminar la rehabilitación de edificios como Paseo de Recoletos 4, Castellana 77, Castellana 81, etc... Las buenas cifras de contratación alcanzadas en el año 2014, unido a las buenas perspectivas macroeconómicas que se esperan para el año 2015 por el total de los analistas (PIB 2%), hacen que consideremos una mejora en los niveles de contratación bruta para el año 2015, pudiendo alcanzar los 485.000 m², que supondría un incremento del 12% respecto a los niveles de absorción bruta alcanzados en el año 2014. Como consecuencia de la escasa nueva oferta prevista que se incorpore al mercado de oficinas en el año 2015 y la previsible mejora en los niveles de contratación previstos para el presente año, se prevé una nueva mejora en la disponibilidad. No obstante, algunas futuras relocalizaciones dejarán espacio disponible de segunda mano en el mercado, por lo que el ajuste será gradual. En cuanto al comportamiento de los precios de alquiler en el año 2015, se estima que se duplique el crecimiento de las rentas en el Distrito de Negocios ya registrado en el año 2014, pudiéndose situar estas subidas en el entorno del 8%. Las zonas Resto de la Ciudad y Descentralizada deberían tender a la estabilización de las rentas, mientras que la zona OUT (Fuera de la Ciudad) continuará con nuevos ajustes aunque en menor cuantía que en semestres anteriores. MERCADO DE BARCELONA La actividad promotora en 2015 es nula, ya que durante los próximos 12 meses no hay previstas entregas relevantes de nuevos inmuebles de oficinas. En el año 2016 los nuevos proyectos que se incorporarán al mercado totalizan 42.700 m², de los que tan sólo un 43,8% (18.700 m²) entran en el mercado como disponibles. Dados los excelentes resultados de contratación obtenidos en 2014 y las buenas perspectivas macro económicas para los próximos meses, se considera que la mejora en la absorción bruta se pueda consolidar, pudiendo alcanzar los 300.000 m² para el total del año 2015, lo que supondría un incremento del 4%. Con respecto a la tasa de disponibilidad, al ser prácticamente nula la incorporación de nueva oferta al mercado para el año 2015 y teniendo en cuenta la absorción prevista, se estima que continúe la evolución positiva de esta variable en todas las zonas. Observado el comportamiento de los precios de alquiler durante el último semestre del año, donde finalmente se ha producido el esperado repunte de las rentas en casi todas las zonas, se prevé una consolidación de esta tendencia para los próximos meses a excepción de las zonas más alejadas de la ciudad (OUT), donde se estima que los precios tocarán fondo. En el resto de zonas, las rentas de alquiler seguirán evolucionando en función de los niveles de disponibilidad concreta que muestre cada una y del ritmo de contratación efectiva durante el periodo. Información de Mercado. Enero 2015 AGUIRRE NEWMAN 8
03 PERSPECTIVAS MERCADO DE INVERSIÓN La tasa de rentabilidad inicial mostrará una ligera presión bajista para los mejores inmuebles a lo largo de 2015, con niveles en el entorno del 5% para la zona Prime como consecuencia de las buenas perspectivas macroeconómicas y el previsible recorrido al alza de las rentas de alquiler. La falta de producto en el mercado puede derivar en un descenso en el volumen y el número de operaciones de inversión respecto a los excelentes registros del año 2014. Desde el punto de vista de la demanda, hay un elevado interés por parte de toda tipología de inversor (privado, family office, institucional, oportunistas) por el mercado de oficinas. En los actuales niveles de valores capitales, las expectativas de incremento de valor en el medio plazo, hacen de este mercado una inversión muy atractiva. Continuará la mejora de la financiación, con la apertura por parte de los principales bancos nacionales e internacionales especializados en el mercado inmobiliario, con menores restricciones y márgenes más ajustados. También continuará muy activa la demanda como consecuencia de los buenos datos de la economía en el corto-medio plazo y el posible recorrido al alza de las rentas en las zonas del centro de la ciudad. Las Socimis continuarán siendo uno de los principales actores del mercado de inversión, igualmente se mantendrá el interés por parte de toda tipología de inversor. Información de Mercado. Enero 2015 AGUIRRE NEWMAN 9
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