REF: 16017EST FECHA: ABRIL 2016 ESTUDIO PARA EL DESARROLLO DE UNA AREA DE ACTIVIDADES ECONOMICAS EN ZUBIRI AYUNTAMIENTO DE ESTERIBAR A r i s t a A r q u i t e c t o s S. L. C/Nueva 16 Bajo. 31001 Iruña/Pamplona Tfno: 948 206 572 e-mail: arista@arista-arquitectos.com
1.- ANTECEDENTES Durante los últimos 6 meses se ha estado estudiando las posibilidades de desarrollo del área de Actividades Económicas previsto en Zubiri así como la posibilidad de su ampliación. 2.- OBJETO El presente documento recoge las conclusiones del estudio. Contempla la situación urbanística actual del ámbito, una propuesta esquemática de ordenación y una planificación para transformar el suelo. 3.- METODOLOGIA DEL ESTUDIO Puesto que el objetivo final es desarrollar suelo para actividades económicas que satisfaga la demanda actual y de los próximos años se han ido analizando los agentes y figuras de planeamiento que afectan al ámbito de actuación en Estudio. Así se han analizado los siguientes aspectos: - Planeamiento municipal y supramunicipal vigente - Operadores de servicios urbanos (Mancomunidad, Iberdrola, etc ) - Dirección de Obras Públicas - Mancomunidad de la Comarca de Pamplona Así mismo se han mantenido conversaciones con los agentes intervinientes: - Familia Agorreta, como propietarios de la parcela 74 del polígono 27 - Interesados en instalar sus empresas - Concejo de Zubiri - Nasuvinsa - Servicio de Desarrollo Industrial de Gobierno de Navarra Una vez conocidos los intereses y condicionantes, a nivel general se ha ido encanjando una propuesta de ordenación como punto de partida para que el Ayuntamiento pueda valorar las siguientes actuaciones a realizar. AYUNTAMIENTO DE ESTERIBAR 1/7
4.- PLANEAMIENTO MUNICIPAL 4.1. AREA ADU-2 Las NNSS de Zubiri, contemplan el área ADU-2 como única área de uso industrial con las siguientes características: SUPERFICIE: 10.267 m² CLASIFICACION: Suelo urbano CALIFICACION: Pequeña industria APROVECHAMIENTO: 8 naves de 20x20 o 16 de 20x10 INTENSIDAD DE USO: 0,32 m²/m² SISTEMA DE ACTUACION: Cooperación CESIONES: 7.067 m² AYUNTAMIENTO DE ESTERIBAR 2/7
4.2. PSIS AMPLIACION PARQUE FLUVIAL Con fecha 3-may-10 se publicó en el BON la aprobación del PSIS de la Ampliación del Parque Fluvial de la Comarca de Pamplona. La unidad ADU-2 se ve afectada por el miso en una pequeña banda junto al río Arga, de manera que los suelos incluidos en el PSIS se excluyen de la unidad ADU-2. Se ha solicitado la documentación gráfica en formato digital a Mancomunidad pero ésta todavía no ha sido facilitada. AYUNTAMIENTO DE ESTERIBAR 3/7
4.3. PSIS TUNELES DE ERRO Con fecha 24-NOV-10 se publicó en el BON la aprobación del PSIS de los Túneles de Erro en la carretera N-135. Auqnue no afecta físicamente a la unidad ADU-2 la proximidad de la misma genera un impacto tanto visual como acústico que debe tenerse en cuenta. 4.4. NUEVA DEPURADORA Mancomunidad de la Comarca de Pamplona tiene prevista la ejecución de una nueva Estación Depuradora de Aguas Residuales para Zubiri. La nueva depuradora se localiza al sur de la ADU-2, estando prevista la ejecución de un nuevo colector de fecales que atravesará la parcela 74 de norte a sur próxima al margen con el río. Asi mismo se renueva el colector existente que viene de las viviendas situadas en el cruce a Leranotz. La traza de este colector se ha consensuado con MCP y propiedad de manera que su ejecución no afecte al desarrollo urbanístico al Area. Sino que más bien al contrario, su ejecución permite liberar de la carga de trasladar el colector actual. AYUNTAMIENTO DE ESTERIBAR 4/7
4.5. OTROS SERVICIOS Habrá que resolver con los diferentes operadores los servicios urbanísticos. Con Mancomunidad de la Comarca de Pamplona las condiciones de la red de abastecimiento y saneamiento; con Iberdrola las condiciones de la red de fuerza; con Telefónica las condiciones de la red de telecomunicaciones; con el Concejo de Zubiri las condiciones de la red de alumbrado público y con Gas Natural las condiciones de la red de gas. 5.- DEMANDA ACTUAL El presente estudio se realiza conociendo la existencia de una demanda para suelo de actividades económicas y conociendo las dificultades para que un promotor privado urbanice suelo para satisfacer dicha demanda. Con fecha 11-FEB-16 se mantuvo reunión con interesados para implantarse en Zubiri contando con un listado de 7 empresas que demandan 2.400 m² de parcela edificable. A esta demanda se incorpora un particular que solicita 225 m². AYUNTAMIENTO DE ESTERIBAR 5/7
6.- PROPUESTA ORDENACION 6.1.- AMBITO DE ACTUACION El ámbito de actuación corresponde con la parcela 74 del polígono 27 de Zubiri, la misma tiene una superficie de 17.638,93 m². Dicho ámbito queda claramente delimitado al norte por el casco urbano de Zubiri, al oeste porla carretera N-135, al sur por el barranco Leranotz y al este por el río Ultzama. 6.2.- JUSTIFICACION La modificación de la ordenación está justificada por las siguientes razones: 1. El área industrial prevista en la unidad ADU2 no puede materializarse tal y como figura en las NNSS de Zubiri ya que se han realizado actuaciones que le afectan: PSIS del parque fluvial de la comarca, ocupación de terrenos junto a la carretera que impiden resolver el acceso y nuevo colector de fecales que atraviesa el ámbito. 2. El área destinada a parque público, gestionado mediante un sistema general, trascurridos más de 20 años desde la aprobación por el concejo de las NNSS no es de interés mantener por parte del Ayuntamiento de Esteribar. 3. Existe demanda de suelo para actividades económicas en Zubiri. La única área prevista para este tipo de suelos es la localizada en la ADU2. Siendo por tanto de interés público resolver la problemática de la unidad ADU2 y desarrollar la unidad. 6.3.- ESQUEMA ORDENACION Se ha planteado un esquema de ordenación en anillo con un único acceso próximo al casco viejo de Zubiri, sin giros a izquierdas protegidos. Dado el carácter urbano de la travesía y la pequeña entidad del polígono se ha estimado suficiente dicho acceso. Se ha generado un pequeño espacio público a modo de plaza en la parte próxima al casco viejo. Dicho espacio queda delimitado por usos comerciales. El resto de naves de la manzana son de pequeño formato, 225 m² con pequeña campa delantera para aparcamiento de vehículos. En otra manzana se localiza una manzana con naves de mayor formato entre 500-750 m². AYUNTAMIENTO DE ESTERIBAR 6/7
Las zonas verdes se localizan en el perímetro de la actuación, tanto hacia el rio Ultzama y barranco Leranotz como hacia la carretera N-135, sobre la que se dispone un recorrido peatonal paralelo a la carretera. 6.4.- ALTERNATIVAS Se ha valorado la inclusión de uso residencial en la parte próxima al casco viejo, sin embargo se ha estimado que esta alternativa genera inconvenientes para resolver el acceso y que el uso residencial no es una necesidad actualmente en Zubiri siendo más interesante plantear reservas de suelo para actividades económicas en el ámbito. 7.- PLAZOS El plazo para disponer de suelo urbanizado para actividades económicas se establece en 20-24 meses en función de lo agil que sea la tramitación, que se desglosan de la siguiente manera: MODIFICACION DE PLANEAMIENTO Proceso de participación ciudadana Aprobación inicial Aprobación provisional Aprobación definitiva 10 MESES REPARCELACION Aprobación inicial Aprobación definitiva 4 MESES URBANIZACION Aprobación inicial Aprobación definitiva 4 MESES EJECUCION URBANIZACION 6 MESES AYUNTAMIENTO DE ESTERIBAR 7/7