Son actos de confianza en virtud de los cuales, una persona entrega a otra bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos, para que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del constituyente o de un tercero. Según se transfiera o no la propiedad de los bienes entregados, se dividen en: - Encargos Fiduciarios - Fideicomisos Mercantiles
Constituyente: Es la persona natural o jurídica propietaria de los bienes que son entregados o transferidos al negocio fiduciario. Cabe la posibilidad de que un tercero distinto al constituyente se adhiera y acepte las disposiciones del contrato, caso en el cual se le denominara Constituyente Adherente.
Beneficiario: Es la persona natural o jurídica, designada en el contrato como tal y quien tendrá derecho a recibir los beneficios del contrato. - Una persona que se espera que exista. - Coexistencia de varios Beneficiarios (niveles de prelación). - Beneficiarios Sustitutos.
Fiduciario: Las Administradoras de Fondos y Fideicomisos son sociedades anónimas autorizadas por la Superintendencia de Compañías y Valores.
ENCARGO BENEFICIARIO Es un contrato a través del cual una persona llamada constituyente instruye a otra llamada fiduciario, para que de manera irrevocable, con carácter temporal y por cuenta de aquél, cumpla diversas finalidades, a favor del propio constituyente o de un tercero llamado beneficiario. El Constituyente conserva la propiedad de los bienes y únicamente los destina al cumplimiento de finalidades pre establecidas. CONSTITUYENTE
Solemnidad Irrevocabilidad Indelegabilidad Son aplicables las Normas referentes al mandato del C.C.
El Constituyente transfiere temporal e irrevocablemente la propiedad de bienes (muebles e inmuebles, corporales e Incorporales que existan o se espera que existan) a un patrimonio autónomo (dotado de personería jurídica), para que la Fiduciaria, que es su representante legal, cumpla con finalidades específicas, en favor de un Beneficiario.
Esquema gráfico del fideicomiso FIDUCIARIA CONSTITUYENTE (FIDEICOMITENTE) FIDEICOMISO (PATRIMONIO AUTÓNOMO) BENEFICIARIO (FIDEICOMISARIO)
Esquema gráfico del fideicomiso FIDUCIARIA BIENES O DERECHOS CONSTITUYENTE (FIDEICOMITENTE) FIDEICOMISO (PATRIMONIO AUTÓNOMO) BENEFICIARIO (FIDEICOMISARIO)
Esquema gráfico del fideicomiso FIDUCIARIA BIENES O DERECHOS OBJETO O FIN CONSTITUYENTE (FIDEICOMITENTE) FIDEICOMISO (PATRIMONIO AUTÓNOMO) BENEFICIARIO (FIDEICOMISARIO)
Transferencia de bienes. Patrimonio Autónomo : Con cada fideicomiso mercantil, se constituye un PA, independiente y dotado de personería jurídica, El patrimonio autónomo no es, ni podrá ser considerado como una sociedad civil o mercantil, sino únicamente una ficción jurídica capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones. Solemnidades, constitución mediante instrumento publico abierto Inscritos o no.
Transferencia a Título de Fideicomiso Mercantil: no es onerosa ni gratuita, ya que la misma no determina provecho económico para el Constituyente ni para el Fiduciario, se da como medio para alcanzar un fin. Consecuentemente esta transferencia esta exenta de todo tipo de impuestos, tasas y contribuciones. Duración: no mayor a 80 años, a excepción de si la condición resolutoria es la disolución de una PJ o Fideicomisos con fines culturales, de investigación o filantrópicos Existencia de Órganos Reguladores.
Inembargabilidad: Los bienes del Fideicomiso no pueden ser embargados ni sujetos a ninguna medida precautelar o preventiva por acreedores del Constituyente y/o Beneficiario o del Fiduciario. Mas no aplica esta disposición para obligaciones del Fideicomiso. Régimen Tributario: Son considerados sujetos pasivos del Impuesto a la renta; sin embargo están exentos de este pago, los ingresos que obtengan los Fideicomisos que no desarrollen actividades empresariales u operen un negocio en marcha, siempre y cuando realice la retención en la fuente en los porcentajes establecidos para distribución de dividendos o utilidades
Administrar profesional, prudente y diligentemente los bienes del negocio fiduciario. Mantener los bienes de los negocios fiduciarios, separados de su propio patrimonio. Llevar Contabilidad separada de cada negocio fiduciario Rendir cuentas de gestión a Constituyentes y Beneficiarios. Presentar informes de gestión a los entes de control con periodicidad establecida para cada uno. Transferir los bienes a la persona que corresponda.
Tipos de Fideicomiso Mercantil DE GARANTIA ACTIVOS FIJOS CARTERA TITULOS VALORES
Tipos de Fideicomiso Mercantil DE GARANTIA ADMINISTRACION ACTIVOS FIJOS CARTERA TITULOS VALORES FLUJOS BIENES DERECHOS
Tipos de Fideicomiso Mercantil DE GARANTIA ACTIVOS FIJOS CARTERA TITULOS VALORES ADMINISTRACION FLUJOS BIENES DERECHOS TITULARIZACION FLUJOS FUTUROS CARTERA PROYECTOS INMOBILIARIOS OTROS ACTIVOS
Tipos de Fideicomiso Mercantil DE GARANTIA ADMINISTRACION TITULARIZACION INMOBILIARIO ACTIVOS FIJOS FLUJOS FLUJOS FUTUROS PREVENTAS CARTERA TITULOS VALORES BIENES DERECHOS CARTERA PROYECTOS INMOBILIARIOS PUNTO DE EQUILIBRIO INTEGRAL OTROS ACTIVOS
Tipos de Fideicomiso Mercantil DE GARANTIA ADMINISTRACION TITULARIZACION INMOBILIARIO DE INVERSIÓN ACTIVOS FIJOS CARTERA TITULOS VALORES FLUJOS BIENES DERECHOS FLUJOS FUTUROS CARTERA PROYECTOS INMOBILIA. INTEGRAL JUBILACION CESANTIA OTROS ACTIVOS
Se entiende por Fideicomiso de Inversión, el contrato en virtud del cual los Constituyentes y/o Fideicomitentes Adherentes entregan al patrimonio autónomo valores o dineros para que la fiduciaria los administre o los invierta según sus instrucciones, para beneficio propio o de un tercero. *El riesgo de pérdida de la inversión es de exclusiva responsabilidad del inversionista.
Constituyentes DINERO 1 FIDEICOMISO
Constituyentes DINERO 1 FIDEICOMISO 2 INVERSIONES TERCEROS
DINERO Constituyentes FIDEICOMISO BENEFICIARIOS 1 RENDIMIENTOS 3 2 INVERSIONES TERCEROS
Garantizar con los bienes transferidos al patrimonio autónomo o con su producto, el cumplimiento de ciertas obligaciones, claramente determinadas en el contrato.
Papel fiduciaria: La fiduciaria, en ningún caso se convierte en deudora o avalista de la obligación garantizada; solo asegura que, en caso que el deudor no cumpla la misma, actuará conforme a las disposiciones previstas en el contrato.
Garantía Adecuada Segunda fuente de pago Debe existir transferencia de la propiedad Garantiza operaciones del constituyente o de un tercero
Garantía abierta Garantía específica Acreedor designado Múltiples acreedores
Para el Acreedor: Mecanismo de ejecución inmediata, no judicial Para el Deudor: Mejor condición de crédito: tasa y plazo Sindicación de créditos: optimización de garantías Garantía de rápida implementación
Constituyente 1 BIENES 1 FIDEICOMISO ACREEDOR GARANTIZADO TERCEROS
Constituyente 1 BIENES FIDEICOMISO 1 2 ACREEDOR GARANTIZADO TERCEROS
3 SI CUMPLE: RESTITUYE LA EL BIEN Constituyente 1 BIENES FIDEICOMISO 1 2 ACREEDOR GARANTIZADO TERCEROS
3 SI CUMPLE: RESTITUYE LA EL BIEN Constituyente 1 BIENES FIDEICOMISO 1 2 ACREEDOR GARANTIZADO TERCEROS SOLICITA EJECUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO 4
Objeto: Administración de los bienes muebles e inmuebles, transferidos al patrimonio autónomo, con el fin de dar cumplimiento a las instrucciones dadas por los constituyentes.
Su función no es ser una garantía Fuente de pago Uno o varios beneficiarios El flujo debe salir del control del constituyente Puede existir prelación de entrega de flujos
CONSTITUYENTE DERECHOS 1 FIDEICOMISO
CONSTITUYENTE DERECHOS 1 FIDEICOMISO 2 AGENTE DE RECAUDO
BENEFICIARIO A CONSTITUYENTE DERECHOS 1 FIDEICOMISO 3 BENEFICIARIO B 2 BENEFICIARIO C AGENTE DE RECAUDO
4 SI CUMPLE: RESTITUYE EL DERECHO BENEFICIARIO A CONSTITUYENTE DERECHOS 1 FIDEICOMISO 3 BENEFICIARIO B 2 BENEFICIARIO C AGENTE DE RECAUDO
Objeto: Es el contrato en virtud del cual se transfiere bienes (generalmente inmuebles) para que el fiduciario los administre y se desarrolle sobre ellos un proyecto inmobiliario.
SIMPLE: ADMINISTRA UNICAMENTE LOS RECURSOS DESTINADOS PARA LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO. INTEGRAL: ADMINISTRA TANTO LOS RECURSOS COMO EL DESARROLLO DEL PROYECTO.
Inmueble es transferido al Fideicomiso Preventas y ventas son realizadas por Fideicomiso Recursos son administrados por Fideicomiso y destinados al Proyecto, una vez cumplido el Punto de Equilibrio Si no se alcanza Punto de Equilibrio, se restituyen dineros de preventas a compradores e inmueble a Constituyentes Utilidades son entregadas a Beneficiarios al finalizar el proyecto.
Esquema general del Fideicomiso Inmobiliario PROMOTORES 1 DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES FIDEICOMISO FIDUCIARIA JUNTA DE FIDEICOMISO
Esquema general del Fideicomiso Inmobiliario PROMOTORES DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES FIDEICOMISO FIDUCIARIA JUNTA DE FIDEICOMISO 2 ESTABLECE CARACTERISTICAS PROYECTO DETERMINA PRECIOS Y POLITICAS DE VENTA
Esquema general del Fideicomiso Inmobiliario PROMOTORES DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES 3 FIDEICOMISO FIDUCIARIA JUNTA DE FIDEICOMISO
Esquema general del Fideicomiso Inmobiliario PROMOTORES DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES 4 NO PE FIDEICOMISO FIDUCIARIA JUNTA DE FIDEICOMISO
Esquema general del Fideicomiso Inmobiliario PROMOTORES DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES JUNTA DE FIDEICOMISO NO FIDEICOMISO PE FIDUCIARIA 5 LIQUIDACIÓN
Esquema del Fideicomiso PROMOTORES DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES PE SI 6 6 FIDEICOMISO FIDUCIARIA JUNTA DE FIDEICOMISO DESIGNA PROVEEDORES APRUEBA PRESUPUESTO APRUEBA CONTRATACIONES GERENTE PROYECTO CONSTRUCTOR PROYECTO FISCALIZACION
PROMOTORES Esquema del Fideicomiso 7 DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES PE SI JUNTA DE FIDEICOMISO 7 FIDEICOMISO GERENTE PROYECTO CONSTRUCTOR FIDUCIARIA FISCALIZACION PROYECTO
Esquema del Fideicomiso PROMOTORES DUEÑOS DEL TERRENO 8 COMPRADORES PE SI FIDEICOMISO FIDUCIARIA JUNTA DE FIDEICOMISO FISCALIZACION GERENTE PROYECTO CONSTRUCTOR PROYECTO
PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO Son las condiciones que deben cumplirse previo al inicio de la construcción del proyecto. (TODAS) Estas condiciones son de orden LEGAL, TECNICO y FINANCIERO
LEGAL TECNICO FINANCIERO PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO
LEGAL TECNICO FINANCIERO PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO Confirmar que el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto es de propiedad del fideicomiso
LEGAL TECNICO PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO FINANCIERO Ratificar que el proyecto ha cumplido con todos los requisitos municipales vigentes para el desarrollo del proyecto.
LEGAL TECNICO FINANCIERO PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO Certificar que el proyecto cuenta con los flujos de dinero necesarios para su terminación antes de iniciar la obra. Estos flujos deben empatar con el presupuesto y cronograma de obra valorado
Relaciones del fideicomiso PROMOTORES FIDUCIARIA ORGANISMOS DE CONTROL
Relaciones del fideicomiso PROMOTORES JUNTA DE FIDEICOMISO FIDUCIARIA FISCALIZACIÓN COMPRADORES PROVEEDORES CONSTRUCTOR DIRECCIÓN ARQUITEC. COMERCIALIZACIÓN GERENTE DE PROYECTO ORGANISMOS DE CONTROL SIC SRI AUDITORAS OTROS
NO, el Fideicomiso inmobiliario no es un mecanismo de financiamiento. SÍ es una herramienta que permite obtener financiamiento para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, pues brinda seguridad a promitentes compradores e IFI s.
Fideicomiso de Titularización Es el proceso mediante el cual se emiten títulos valores, con cargo al patrimonio autónomo, los cuales son colocados y negociados libremente en el mercado bursatil. Los activos pueden ser existentes o que se espera que existen.
Proceso mediante el cual se emiten valores susceptibles de ser negociados en el mercado bursátil emitidos con cargo a un patrimonio autónomo.
ORIGINADOR AGENTE DE MANEJO PATRIMONIO DE PROPOSITO EXCLUSIVO (Emisor) INVERSIONISTAS COMITÉ DE VIGILANCIA
Valores representativos de deuda pública Valores inscritos en el Registro de Mercado de Valores Cartera de crédito Proyectos inmobiliarios Activos que puedan generar flujos futuros
De contenido Crediticio De Participación Mixtos Pueden ser nominativos o a la Orden. Con rendimiento fijo o variable.
Originador Beneficios Generales Logra liquidez en base a sus activos, sin crear pasivos Tasa inferior a la activa del Sistema Financiero Fondeo a plazos más largos Reestructuración de pasivos Transferencia de riesgos (mora, incobrabiliad, tasa)
Beneficios Generales Inversionistas: Retorno superior a la tasa pasiva (depósitos) Riesgo separado del originador Mecanismos de garantía propios Calificación de riesgos y auditoria externa Documentos de alta circulación Rendimientos con exención tributaria