El Prepago parcial considerado como el monto que excede a la mensualidad programada que disminuye el saldo insoluto pero que no liquida el crédito.

PREPAGO

Prepago El El Prepago es es la la disminución del del saldo insoluto en en una cantidad superior a la la amortización programada. El prepago es relevante para la medición del riesgo en una cartera hipotecaria por dos razones 1. Afecta el monto expuesto (en ese sentido reduce el riesgo) 2. Introduce riesgo de mercado porque al prepagar el individuo, el intermediario queda con recursos líquidos que volverá a colocar a tasas de mercado las cuales pueden haber cambiado (el márgen podría reducirse vs. el márgen original del crédito)* * El fondeo de SHF a las Sofoles mitiga parcialmente este riesgo pues al prepagar el individuo, la Sofol prepaga a SHF 2

3 Tipos de prepago Existen dos tipos de prepago: El Prepago parcial considerado como el monto que excede a la mensualidad programada que disminuye el saldo insoluto pero que no liquida el crédito. El Prepago total considerado como el monto equivalente al saldo insoluto que liquida al crédito vigente. El prepago global de una portafolio de hipotecas es la suma del prepago parcial y prepago total observado

4 Tabla de amortización La tabla muestra la distribución de cada pago de la amortización respecto a los intereses que cubre y a la reducción de la deuda. Considérese una hipoteca con las siguiente características: Monto crédito 100,000 Tasa 10% Plazo 360 El pago mensual que debe realizar el acreditado es: Pago * Intereses Pago $877.57 La tabla de amortización debe considerar: 877.57 833.33 = 44.24 Saldo Ant - Amortización 100,000 44.24 = 99,955.76 Saldo * Tasa 100,000 * 10%/12 Meses Pago Intereses Amortización Saldo 1 $877.57 $833.33 $44.24 $99,955.76

5 Amortización programada La amortización natural de un crédito en general tiene la siguiente estructura: $1,500 Amortización Programada $1,200 Saldo Insoluto $900 $600 Intereses Pago Amortización $300 $0 1 50 99 148 197 246 295 344 Meses Revisar Ejercicios de Prepago_Tabla de Amortización

Efectos del prepago Cuando un acreditado realiza un prepago parcial: 1. Se reduce el Saldo Insoluto 2. Acelera la amortización 3. Reduce el plazo remanente del credito Amortización Programada Millares $140 $120 Saldo Insoluto $100 $80 $60 $40 $20 1 2 3 $0 1 50 99 148 197 246 295 344 La afectación dependiendo del monto y la mensualidad en la que se realiza el prepago). Meses 6

7 Efectos del prepago Ejemplo. Supóngase que se realiza un prepago parcial de $20,000 pesos en la mensualidad 50. El pago total realizado por el acreditado en dicho mes debe ser: $877.72 + $20,000 = $20,877.72 Amortización Programada Millares $140 $120 $100 Saldo Insoluto $80 $60 $40 $20 $0 1 50 99 148 197 246 295 344 Meses Revisar Tabla Amortización (PrepParc).xls

8 Efectos del prepago Ejemplo. Supóngase que se realiza un prepago parcial de $20,000 pesos en la mensualidad 35. En pago total realizado por el acreditado en dicho mes debe ser: $877.72 + $20,000 = $20,877.72 Un acreditado puede realizar uno o varios prepagos parciales, pero sólo uno total. Millares $140 $120 $100 Amortización Programada Saldo Insoluto $80 $60 $40 $20 $0 1 50 99 148 197 246 295 344 Revisar Tabla Amortización (PrepTot).xls Meses

9 Prepago en un Cartera de Créditos El Prepago en una cartera afecta la proyección de los flujos esperados. Es importante conocer: Tiempo en que se estima se realizarán los prepagos Monto o magnítud esperado de los prepagos Tipo de Prepago (Parcial Total) El prepago parcial disminuye el saldo y el plazo del crédito El prepago total afecta el monto del pago a recibir. cada uno de estos puntos afecta de una forma distinta la tabla de amortización. Para observar la afectación, revisemos lo siguientes ejemplos.

10 Prepago Parcial en una Cartera Con el ejemplo anterior, podemos suponer que no es un crédito el que estamos considerando, sino un cartera de 10 créditos homogenos (igual tasa, igual plazo), cada uno con un monto equivalente de $10,000 pesos. Entonces, las características de la cartera permanecerían invariantes al ejemplo anterior: Monto crédito 100,000 Tasa 10% Plazo 360 Si algunos de los créditos realizan prepagos parciales, la forma de afectar la tabla de amortización es equivalente a la presentada para un crédito.

11 Prepago Parcial en una Cartera Ejemplo: Supóngase que todos los créditos realizan prepagos parciales durante su vigencia. Mensualidad Prepago Crédito Crédito 1 Cédrito 2 Crédito 3 Crédito 4 Crédito 5 Crédito 6 Crédito 7 Crédito 8 Crédito 9 Crédito 10 Prepago Cartera* 10 $ 100 $ 150 $ 250 20 $ 150 $ 1,000 $ 1,150 50 $ 230 $ 230 100 $ 300 $ 200 $ 500 150 $ 500 $ 500 200 $ 200 $ 2,000 $ 2,200 Entonces, la afectación a la tabla de amortización deberá realizarse en la mensualidad 10, 20, 50, 100, 150 y 200 por los montos especificados.*

12 Prepago Parcial en una Cartera Debido a la magnitud de los pagos parciales y las mensualidades en las que son realizados, la reducción en el plazo de la cartera no es muy significativa. Amortización Afectada por Prepago Millares $140 $120 $100 Saldo Insoluto $80 $60 $40 $20 $0 1 50 99 148 197 246 295 344 Meses Revisar PrepagoParc (Cartera).xls

13 Prepago Total en una Cartera El prepago total en una Cartera de créditos afecta el saldo insoluto de la cartera y el monto del pago a recibir. Si algunos créditos son prepagados totalmente, la mensualidad de estos créditos se deja de recibir. Por lo que el monto a recibir por concepto de mensualidad se reduce. Observemos este resultado con el ejemplo anterior, suponiendo se realizan los siguientes prepagos totales. Créditos Mensualidad Prepago Monto Prepago Crédito 1 125 $ 8,800 Crédito 2 Crédito 3 Crédito 4 Crédito 5 150 $ 7,792 Crédito 6

Prepago Total en una Cartera Para este caso se tiene: Afectación en el saldo insoluto por prepago parcial y prepago total. Afectación en la mensualidad por el prepago total. Disminución en el plazo por el prepago parcial. $1,500 Amortización Afectada por Prepago Total $1,200 Prepagos Saldo Insoluto $900 $600 $300 Intereses Pago Amortización $0 1 50 99 148 197 246 295 344 Meses 14

15 Tasa de Prepago El prepago es la cantidad en que se disminuye el principal de una cartera hipotecaria en un mes dado independiente de la amortización programada. Así, la tasa de prepago mide la velocidad en la que se disminuye el saldo y se calcula como el monto prepagado en un mes, como un porcentaje del saldo insoluto en el inicio del mes. 20% Tasa Prepago Individual (Ejemplo anterior) TMP mesi = Monto delprepagomesi Saldo Insoluto al Inicio del mes mesi Saldo Insoluto 15% 10% 5% 0% 1 50 99 148 197 246 295 344 Meses

16 Tasa de Prepago Bajo las definiciones anteriores, se tienen dos tasas de prepago mensual, una por cada tipo de prepago. La tasa de Prepago Parcial definida como: TPP mesi = Monto del Prepago Parcialmesi Saldo Insoluto alinicio del mes mesi La tasa de Prepago Total determinada como: TPT mesi = Monto del Prepago Totalmesi Saldo Insoluto alinicio del mes mesi

17 Curva de Prepago Global La tasa de prepago global en cada mensualidad t (definida como el prepago parcial más el prepago total) se calcula mediante la siguiente expresión: TPG TPG N t t donde t = N t i= 1 es la tasa de Prepago Global en la mensualidad t es el número total de créditos en la mensualidad t Prepago Total Saldo Insoluto t, i Prepago Parcial Prepago Total t, i es el monto del prepago total realizado por el crédito i en la mensualidad t t, i N i= 1 t, i + Prepago Parcial Saldo Insoluto t, i es el monto del prepago parcial realizado por el crédito i en la mensualidad t es el saldo insoluto a inicio del mes t del crédito i t, i

18 Prepago en el Sector Hipotecario Mexicano Para determinar la curva de prepago del Sector, se considera información desde Agosto de 1999 a Noviembre del 2006. La Base considera créditos denominados en UDIS y Pesos; origados en FOVI y/o SHF. Base histórica de créditos Udis 302,087 Pesos 46,163 Número de prepagos totales Udis 38,552 Pesos 1,335 Número de prepagos parciales Udis 181,324 Pesos 14,028 Número de Sofoles Hipotecarias 17

19 Créditos excluidos de la Base de Prepago Para determinar la tasa de prepago no se consideran: Liquidación del fondeo con recursos propios Los realizados por créditos de arrendamiento con opción a compra Liquidaciones realizadas por la Sofol al momento reclamar la garantía. Las liquidaciones realizadas para efectos de Bursatilizaciones

20 Curvas de Prepago Sectoriales Tasa de Prepago ( CRÉDITOS EN UDIS) (08/1999-11/2006) 0.75% 0.60% Tasa de Prepago Parcial Tasa de Prepago Total Tasa de Prepago Global Tasa de Prepago 0.45% 0.30% 0.15% 0.00% 1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 Edad(Meses) Revisar Prepago_Datos-UDIS..xls

21 Curvas de Prepago Sectoriales TASA DE PREPAGO (CRÉDITOS EN PESOS) (08/1999-11/2006) 1.80% 1.50% Tasa de Prepago Parcial Tasa de Prepago Total Tasa de Prepago Global Tasa de Prepago 1.20% 0.90% 0.60% 0.30% 0.00% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 Edad (Meses) Revisar Prepago_Datos-Pesos..xls

Tasa Condicional de Prepago (CPR) La tasa mensual de prepago puede ser convertida a una tasa anualizada en términos de la tasa condicional de prepago (CPR por sus siglas en Inglés). La conversión se basa en la siguiente fórmula: CPR = 1 12 / n ( 1 TMP) Y se calcula de la siguiente forma: 1. Dada la TMP, la tasa de sobrevivencia es simplemente que se puede calcular como ( 1 TMP) 1 TMP = Monto Inicial - n Prepagos Monto Inicial Realizados * * Prepago Total, Prepago Parcial o Global; dependiendo del CPR que se quiera calcular. 22

23 Tasa Condicional de Prepago (CPR) 3. Dada la tasa de la cartera sobreviviente en el mes n, la tasa anualizada de prepago para la cartera en el mes n es CPR = 1 12 ( 1 TMP) n Revisar Prepago_CPR..xls

24 Curvas de Prepago - CPR Tasa de Prepago ( CRÉDITOS EN UDIS) (08/1999-11/2006) 0.75% 0.60% Tasa de Prepago Parcial CPR = 2.37% Tasa de Prepago Total CPR = 4.46% Tasa de Prepago Global CPR = 6.71% Tasa de Prepago 0.45% 0.30% 0.15% 0.00% 1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 Edad(Meses) Revisar Prepago_CPR..xls

25 Curvas de Prepago - CPR TASA DE PREPAGO (CRÉDITOS EN PESOS) (08/1999-11/2006) 1.80% 1.50% Tasa de Prepago Parcial CPR = 2.36% Tasa de Prepago Total CPR = 3.87% Tasa de Prepago Global CPR = 6.40% Tasa de Prepago 1.20% 0.90% 0.60% 0.30% 0.00% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 Edad (Meses) Revisar Prepago_CPR..xls

26 Dimensiones de la Base de Prepago Las características de los créditos (originación y financieras) incorporadas en la base de prepago permiten realizar análisis a través de la combinación de ellas mediante una aplicación en el sistema de WhiteLight. Dentro de las principales características se encuentran: Sofol Fecha de Originación (cosecha) Número de mensualidad Plazo original del crédito (años) Programa (Prosavi y Profivi) Loan to Value Tasa Cupón (tasa fondeo + tasa margen + tasa garantía) Ubicación Geográfica (Entidad y Municipio) Valor de la Vivienda

27 Curvas de Prepago Pago al Millar tasa (%) 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Tasa de Prepago Prepago al Millar Rango [0-1.00] CPR=2.36% Rango (1.00-1.15] CPR=5.00% Rango (1.15-1.25] CPR=6.38% Rango (1.25 - ) CPR=8.64% 1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 Meses

28 Curvas de Prepago Loan to Value Tasa(%) 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% Tasa de Prepago Global Loan to Value Rango (0% - 70%] CPR=7.41% Rango (70% - 85%] CPR=6.29% Rango (85% - 90%] CPR=4.46% Rango (90% - 100%] CPR=2.92% 1.00% 0.50% 0.00% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 Meses

29 Curvas de Prepago Zona Geográfica Tasa (%) 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% Centro CPR=4.83% Norte CPR=4.91% Sur CPR=3.92% Tasa Prepago Global Zona Geográfica 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 Meses

30 Curvas de Prepago Valor Vivienda tasa (%) 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Tasa de Prepago Prepago al Millar Rango [0-1.00] CPR=2.36% Rango (1.00-1.15] CPR=5.00% Rango (1.15-1.25] CPR=6.38% Rango (1.25 - ) CPR=8.64% 1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 Meses