EXPEDIENTE N : 00373-2006-0-2601-JR-CI-01 MATERIA : RETRACTO RELATORA : MARIA TERESA AGUILAR TICONA DEMANDADO : EMPRESA INMOBILIARIA FINANPRO S.A. EMPRESA LANGOSTINERA VICTORIA S.R.L. DEMANDANTE : MALDONADO CASTILLO LUIS JESÚS MALDONADO CASTILLO MARLENI DEL CARMEN RESOLUCIÓN NÚMERO CINCUENTA TUMBES, VEINTINUEVE DE OCTUBRE DEL DOS MIL DIEZ I. VISTOS: en audiencia pública con cuatro cuadernos anexados. 1.1 Resolución Objeto de Apelación Sentencia (Resolución Número cuarentitrés del quince de junio del dos mil diez) de fojas setecientos ochentitrés y siguientes, que Falló: Declarando Fundada la demanda interpuesta por Luis Jesús Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Nuncevay sobre retracto contra la empresa Langostinera Victoria SRL y la inmobiliaria FINANPRO S.A. 1.2 Apelación El Gerente General de Langostinera Victoria S. A. mediante escrito de fojas setecientos noventiocho y siguientes e Inmobiliaria FINANPRO S.A. mediante escrito de fojas ochocientos catorce y siguientes, recurrieron la sentencia argumentando que es evidente que resolver de manera contraria a lo probado y resuelto precedentemente, constituye un agravio a sus derechos constitucionales, el debido proceso y tutela jurisdiccional efectiva, así como a su derecho de propiedad y de libertad contractual, por lo que están interponiendo el presente recurso a efectos de que el superior jerárquico revoque la resolución y declare improcedente y/o infundada la demanda. II. CONSIDERANDO 1
2.1 Antecedentes 2.1.1 Luis Jesús Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Numcevay mediante escrito de fojas ciento treinta y siguientes, subsanada a fojas ciento cuarentidós, interpuso demanda de retracto contra la Empresa Inmobiliaria FINANPRO S.A. y contra la Empresa Langostinera Victoria SRL. solicitando la subrogación de los suscritos en el contrato de compra venta celebrados entre los demandados, de un terreno eriazo en la provincia de Zarumilla, sector Pampas de la Soledad; con el área, linderos y medidas perimétricas que aparecen de su descripción corriente en la ficha 0676, hoy partida electrónica 02000557 del Registro de Propiedad Inmueble de Tumbes. Mediante Resolución número dos del cinco de junio del dos mil seis de fojas ciento cuarentitrés, en vía de proceso abreviado, se admitió la demanda y se confirió el traslado respectivo. 2.1.2 Langostinera Victoria SRL mediante escrito de fojas doscientos y siguientes, subsanada a fojas doscientos ochenticuatro, contestó la demanda contradiciéndola en todos sus extremos y solicitando se declare infundada. Mediante resolución número cinco del veintiuno de julio del dos mil seis de fojas doscientos noventicinco, se tuvo por absuelto el traslado de la demanda por parte de la Empresa Langostinera SANTA VICTORIA SRL. 2.1.3 Inmobiliaria FINANPRO SA mediante escrito de fojas trescientos ochenticuatro y siguientes, contestó la demanda negándola y contradiciéndola en todos sus extremos. Mediante resolución numero diez del veinte de octubre del dos mil seis de fojas cuatrocientos, se tuvo por absuelto el traslado de la damanda. 2.1.4 El veintisiete de noviembre del dos mil seis se llevó a cabo la audiencia de saneamiento procesal y conciliación según acta de fojas cuatrocientos veintisiete y siguientes, donde se saneó el proceso, y entre otros, se declaró fundada la excepción de caducidad y concluido el proceso. Mediante resolución número ocho de fojas cuatrocientos ochenta y siguientes, la Sala Civil revocó la declaratoria de fundada la excepción de caducidad y reformándola la declararon Infundada. El once de julio del dos mil siete se llevó a cabo la audiencia de Saneamiento procesal y conciliación según acta de fojas cuatrocientos ochenticuatro y siguientes, donde se fijaron como puntos controvertidos: 2
A) Determinar si en la fecha en que se produjo el contrato de compra venta entre la Inmobiliaria FINANPRO SA y Langostinera Victoria SRL el contrato de usufructo suscrito entre la inmobiliaria mencionada y los demandantes ya había concluido. B) Determinar si la inmobiliaria FINANPROSA puso formalmente en conociemiento de los demandantes su decisión de transferir la propiedad del inmueble sub litis y que si en mérito a ello los demandantes formularon la propuesta de compra. C) Determinar si la empresa Inmobiliaria FINANPRO SA contestó a los demandantes la propuesta de compra formulada por estos. Señalándose fecha para la audiencia de pruebas que se llevó a cabo el seis de agosto del dos mi siete según acta de fojas quinientos y siguientes, quedando el proceso expedito para sentenciar. 2.1.5 Mediante resolución número veintidós de fojas quinientos treintinueve y siguientes, se resolvió declarar improcedente la presente demanda. Mediante resolución numero treintitrés de fojas seiscientos setenticinco y siguientes, la Sala Civil Confirmó la sentencia antes precisada. 2.1.6 Mediante Sentencia Casación N 3270-2008 Tumbes del siete de abril del dos mil nueve de fojas setecientos veintitrés y siguientes, declaró Fundado el recurso de casación interpuesto a fojas seiscientos noventicuatro por Luis Jesús Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Nuncevay, en consecuencia, Nula la sentencia de vista de fojas seiscientos setenticinco, su fecha ocho de mayo del dos mil ocho, e Insubsistente la sentencia apelada de fecha catorce de diciembre del dos mil siete obrante a fojas quinientos treintinueve, integrada a fojas quinientos noventiocho por resolución de fecha veintiuno de enero del dos mil ocho; Ordenaron al A quo, emita nueva sentencia con arreglo a lo dispuesto en la presente sentencia. Dándose la resolución materia de apelación 2.1.7 El veintiuno de octubre del presente años se llevó a cabo la Vista del Causa en donde informaron los abogados de las partes; sustentó hechos el codemandado por Langostinera Victoria S.R., quedando el proceso al voto para el día de hoy. 3
2.2 Definición de Retracto (Derecho Civil) Derecho existente en la compra-venta, en que por ley se favorece a un tercero interesado, quién toma el lugar del comprador y reembolsa los gastos que por la compra original se efectuó./ Derecho concedido por la ley a algunas personas para rescindir una venta hecha y sustituirse en lugar del comprador. 2.3 Conflicto o Incertidumbre Resolver si los demandantes deben tomar el lugar del comprador reembolsándole los gastos que por la compra original se efectuó. 2.4 Fundamentos de Hecho 2.4.1 Analizado el Contrato de Usufructo sobre el predio materia de litis celebrado el primero de marzo del dos mil dos de fojas doce y siguientes, Luis Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Nuncevay señalaron domicilio en la calle 24 de junio Mz. F. Lt. 1 Cercado de Tumbes, provincia y departamento de Tumbes; se acordó el pago mensual, excepto el mes de marzo, por un monto de $ 500.00 dólares americanos, siendo el plazo convenido por ocho meses; señalándose los meses de marzo, abril, mayo y junio, y que el usufructuario está obligado a desocupar y devolver el bien arrendado en caso no se renueve el presente contrato, estableciéndose un incremento en el monto de la renta en un 10% al inicio de cada período, cláusulas tercera y cuarta; asimismo, las partes se comunicarán y notificarán válidamente en las direcciones detalladas en la introducción del presente contrato. En dicho contrato intervinieron como contraparte dueña del predio Inmobiliaria FINANPRO SA. debidamente representada por su Director Gerente y su Director. 2.4.2 El Gerente General de FINANPRO mediante Carta N 002-06 CBA/GR fechada siete de febrero del dos mil seis, de fojas cuarenticinco, dirigida formalmente a Luis Jesús Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Nuncevay a la calle 24 de Junio Mz. F Lt. 1 Cercado de Tumbes Tumbes, en el domicilio señalado en el Contrato de Usufructo, y recibido por ambas personas nombradas el siete de febrero del dos mil seis según demanda de prueba anticipada de fojas cincuenticinco y siguientes, específicamente fojas cincuentiséis último párrafo, o 4
recibido el catorce de febrero del dos mil seis, según escrito de la presente demanda específicamente fojas ciento treintidós, corroborada con escrito firmado por José Carlos Maza Santín obrante a fojas cuarentiséis y siguiente; carta mediante la cual se les comunicó, a los demandantes, la decisión de FINANPROSA de dar en venta a un tercero el inmueble materia de litis, por lo que le agradece se sirva disponer la desocupación del mismo en quince días calendario, a partir de su recepción. Sobre esto se debe entender que las renovaciones cada ocho meses llegaba a su término el último día de febrero del dos mil seis y que se debía desocupar por parte de los demandantes en estricta aplicación del artículo cuarto del Contrato de Usufructo de fojas ocho y siguientes. 2.4.3 FINANPRO mediante escrito fechado veintitrés de febrero del dos mil seis de fojas cuarentiocho y siguiente, se dirigió a Luis Jesús Maldonado Castillo y Sra. con la finalidad de comunicar la deuda pendiente por el incremento de 10% por cada renovación y que la última se realizó de manera automática en el mes de noviembre del dos mil cinco, motivo por el cual el contrato vencerá el veintiocho de febrero del dos mil seis, anexándole una liquidación pendiente de cobro; este documento fue recepcionado por los demandantes según demanda de fojas ciento treinta siguientes, específicamente fojas ciento treintitrés, precisándose la fecha de recepción el dos de marzo del dos mil seis según escrito de José Carlos Maza Santín de fojas cincuenta y siguiente, específicamente inicio de fojas cincuenta. Por lo que al no haberse reclamado el adeudo, se debe entender que los depósitos efectuados el diecisiete de marzo del dos mil seis y veintinueve de marzo del dos mi seis, que asciende al monto de dos mil treinta dólares americanos fojas treintiséis, frente a la deuda puesta a cobro recepcionada el dos de marzo del dos mil seis por el monto de veinte mil quinientos cincuenticuatro ($ 20,554.00), se debe entender que no era para pagar por la prórroga del contrato de usufructo. 2.4.4 Según escritura pública con Kardex N 111525 de fojas siete y siguientes, y considerandos que anteceden, se logra establecer que FINANPRO el veintisiete de marzo del dos mi seis celebra compra venta ante notario, siendo el comprador Langostinera Victoria SRLtda. De lo que se desprende que la venta del predio 5
materia de litis se realizó cuando los demandantes ya no eran usufructuarios, por cuanto su contrato se venció el último día de febrero del dos mil seis, lo que se corrobora con la sentencia de desalojo obrante en el Expediente N 00318-2006, especialista Nizama Huiman Julio Nicolás, que en copias fedateadas corren como anexo. 2.4.5 Sobre la Casación N 3270-2008-Tumbes de la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República de fojas setecientos veintitrés y siguientes, en atención a los considerandos detallados, específicamente respecto al úndécimo y siguientes se puede determinar: 2.4.5.1 El contrato de usufructo celebrado entre FINANPRO y los demandantes concluyó el último día de febrero del dos mil seis, siendo la fecha de compra venta del mismo predio materia de litis el veintisiete de marzo del dos mil seis, por lo que dicha venta a favor del codemandado Langostinera Victoria SRL se realizó cuanto el contrato de usufructo entre los demandantes y el co demandado FINANPRO S.A había concluido. 2.4.5.2 Mediante Carta N 002-06-CBA/GR del siete de febrero del dos mil seis FINANPRO puso en conocimiento de los demandantes formalmente su decisión de dar en venta a un tercero el inmueble materia de litis, agradeciendo se sirva disponer la desocupación, lo que fue recepcionado por dichos demandantes el siete o el catorce de febrero del dos mil seis. 2.4.5.3 No se ha logrado establecer la contestación por parte de FINANPRO S.A sobre la propuesta de compra efectuada por los demandantes. 2.5 Fundamentos de Derecho 2.5.1 Código Civil artículo 1351, 1352 y 1356 1 1 Código Civil Artículo 1351.- Noción de contrato El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. Artículo 1352.- Perfección de contratos Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad. 6
En donde se establece la validez del contrato de usufructo llevada a cabo el primero de marzo del dos mil dos, siendo su fecha de vencimiento el último día de febrero del dos mil seis, y entrega obligatoria a partir del primero de marzo de dicho año, lo que se comunicó a los demandado el siete o catorce de febrero del mismo año en su domicilio como se estableció en el respectivo contrato de usufructo. 2.5.2 Código Civil artículo 1592 2 En donde se establece que a los demandantes les asiste el derecho a demandar subrogarse en el lugar del comprador del predio materia de litis y en todas sus estipulaciones del contrato de compra venta. Para que se declare fundado su petitorio debe acreditar ciertos requisitos establecidos en el código en desarrollo. 2.6 Subsunción De acuerdo a los medios probatorios analizados y a la normativa desarrollada, se puede establecer que los demandantes tuvieron derecho a usufructuar el predio materia de litis hasta último día de febrero del dos mil seis, por habérsele cursado carta de resolución de contrato al domicilio señalado en dicho contrato de usufructo, lo que fue recepcionado por los demandantes el siete o catorce de febrero del dos mi seis, en donde se les comunicó que debían desocupar dicho predio; por lo que siendo la renovación cada ocho meses, porque así lo establecieron, en donde también los demandantes se comprometieron a entregar dicho predio; la recurrida debe revocarse y declararse infundada la demanda. 2.7 Conclusión 2.7.1 Los demandantes no deben tomar el lugar del comprador reembolsándole los gastos que por la compra original se efectuó. 2 Artículo 1356.- Primacía de la voluntad de contratantes Las disposiciones de la ley sobre contratos son supletorias de la voluntad de las partes, salvo que sean imperativas. Código Civil Derecho de Retracto Artículo 1592.- Definición El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. 7
2.7.2 En aplicación del Artículo 364 del Código Procesal Civil en concordancia con el artículo 39º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. III. SE RESUELVE 3.1 Decisión Por las consideraciones expuestas, LA SALA CIVIL DE LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE TUMBES, POR UNANIMIDAD RESUELVE: REVOCAR la Sentencia apelada (Resolución Número cuarentitrés del quince de junio del dos mil diez) de fojas setecientos ochentitrés y siguientes, que Falló: Declarando Fundada la demanda interpuesta por Luis Jesús Maldonado Castillo y Marlene del Carmen Tafur Nuncevay sobre retracto contra la empresa langostinera Victoria SRL y la inmobiliaria FINANPRO S.A, con lo demás que contiene REFORMÁNDOLA: DECLARARON INFUNDADA LA MISMA DEMANDA. Interviniendo como Juez Superior Ponente BORIS VLADIMIR MAQUI VERA. Señores Jueces Superiores: Maqui Vera, Faya Salas y Lezcano Fernández. Secretaria: Teresa A. Nole Zapata.- 8