Informe de Mercado Turístico e Inversión Hotelera

Hoteles Informe de Mercado Turístico e Inversión Hotelera RESUMEN EJECUTIVO Febrero 2010 2010 aguirrenewman.com

22 de julio de 2008 Contenidos 1.- INTRODUCCIÓN. COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO TURISTICO 2.- CONCLUSIONES DEL EJERCICIO 2009 3.- TENDENCIAS MERCADO HOTELERO. EJERCICIO 2010 Contacto Aguirre Newman Paloma Boceta Directora Segmento Hoteles (34) 91 319 13 14 paloma.boceta@aguirrenewman.es Javier García-Mateo. MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) 91 319 13 14 jgm@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman. Queda prohibido el envío o difusión de este trabajo sin el consentimiento de Aguirre Newman.

1.- Introducción. Coyuntura general del mercado. En el presente informe sobre la coyuntura y tendencias del mercado hotelero se analizan las principales variables que han afectado a este mercado durante el año 2009 asi como las perspectivas de evolución para el año 2010. El complejo contexto económico en el que se ha movido el sector turístico durante el año 2009 ha determinado el comportamiento del mismo. La situación de contracción económica en la que se encuentra inmersa la economía española junto con las principales economías mundiales ha determinado un comportamiento del mercado turístico y hotelero que puede caracterizarse como negativo. Con un decalaje posterior, el sector turístico y hotelero comenzó a verse afectado a partir de Septiembre de 2008, casí 12 meses después del crack financiero mundial. En el siguiente gráfico se observa como la aportación del turismo al PIB nacional muestra un comportamiento decreciente en el periodo 2006-2009, reflejado cómo el sector turístico español, ha mantenido un peor comportamiento siendo un sector particularmente afectado por la caida del consumo y gasto en viajes tanto a nivel de demanda interna como internacional. PIB General vs PIB Turístico (Variación en %) 5,0 3,5 2,0 0,5-1,0-2,5-4,0 3,2 3,5 3,9 3,6 3 2,7 3,5 3,8 2,7 3,3 1,8 1,9 1,7-0,2 0,9-1,6-3,6-5,5-7,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-5,6 PIB General PIB Turístico Fuente: Exceltur Analizando la evolución histórica del sector turístico desde que se disponen de cifras estadísticas, 2009 no sólo supone el peor año de toda la serie histórica sino que además se confirma la tendencia iniciada en el año 2000 por la que el sector turístico mantiene un peor comportamiento que la media de la economía. Si en el año 2009 la contracción del PIB se cifra por el consenso del mercado entre el -3,6% y el -3,8%, la contracción del PIB turístico va a alcanzar el -5,6% (estimación Exceltur). Si se centra el análisis en el crecimiento medio durante el periodo 2000-2007 se observa como frente a un crecimiento medio del PIB turístco del 1,3% el PIB general lo hizo en un 3,3%. No es por lo tanto la actual situación de contracción económica la que está afectando únicamente a nuestro mercado Pag. 3

turístico sino que el comportamiento del sector en los últimos 10 años muestra problemas estructurales que se traducen en una pérdida continuada de competitividad. Muchas de las ventajas competitivas que soportaban al sector turístico vacacional español están desapareciendo sin que se muestren claras la nuevas ventajas que lo van a sustentar y lo van a hacer viable y sostenible en el medio plazo. Ello es esencial si se quiere que España se siga manteniendo en las primeras posiciones como destino turístico a nivel mundial. En el siguiente gráfico se establece la previsión de aportación del PIB para 2009. Esta muestra un descenso de dos décimas sobre el año 2008. Evolución de la aportación del Turismo al PIB nacional en % 12,0 11,5 11,0 10,5 11,6 11,5 11,1 11,0 10,9 10,8 10,9 10,8 10,5 10,94 10,3 10,0 9,5 9,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009p Fuente: INE / Dato 2009 estimado Un dato que viene a confirmar la dificil situación que atraviesa del mercado turistico español es el peor comportamiento de España como destino turístico frente a nuestros principales competidores. Éstos han sufrido un menor descenso (Croacia y Chipre) o han incrementado el número de turistas respecto a 2008 (Marruecos, Turquía y Túnez). España sigue perdiendo cuota de mercado extranjera en el segmento vacacional frente a nuevos destinos mediterraneos en vías de consolidación. En este sentido es significativo lo acontecido en uno de nuestros principales mercado emisores, Alemania. Durante los meses de verano (tercer trimestre) los pagos por turismo han descendido en Alemania unicamente un 1% respecto al mismo periodo de 2008, mientras que el descenso en España del número de viajeros alemanes se ha situado aproximadamente en el 12%. La diferencia se podría traducir como el traslado del turista alemán a otros destinos turísticos internacionales. Junto al mercado alemán el británico es el principal mercado emisor de turistas a España. El negativo comportamiento de la demanda en ambos paises explica en gran parte el descenso de la demanda extranjera agregada durante el ejercicio 2009. Si en el caso de Alemania, ha sido, como se ha mencionado anteriormente consecuencia de la elección del turista alemán por destinos internacionales más baratos que España, en el caso del viajero británico las razones han venido determinadas por la contracción del consumo, el incremento del desempleo y la depreciación de la libra respecto al Euro. Las preferencias vacacionales del británico se han centrado en viajes internos, Pag. 4

situación que de alguna manera quedó reflejada en una reducción del 15,6% en la salida de viajeros ingleses al extranjero durante el primer semestre de 2009. Si la demanda extranjera ha tenido un comportamiento que se puede calificar como muy negativo a lo largo de 2009 y que no muestra hasta el momento síntomas de recuperación, la demanda nacional ha mostrado un comportamiento más favorable ralentizándose de manera clara los ritmos de caida e incluso repuntando ligeramente la misma en el periodo vacacional. La demada nacional ha tenido un doble objetivo a la hora de buscar destino vacacional: cercanía (accesibilidad en coche) y búsqueda de alojamientos con menor coste. El mejor comportamiento lo han mostrado los destino peninsulares de costa aunque destaca una vez más la importancia creciente del turismo de interior o rural. Por otro lado, los destinos insulares, Baleares y Canarias, han mostrado un peor comportamiento a pesar de los importantes ajustes realizados en las tarifas destinadas a atraer la demanda y a conseguir cubrir, al menos, los costes fijos. Se ha observado en estos dos destinos determinados casos de cierres anticipados de hoteles durante el período vacacional, algo completamente inusual en el mercado hotelero de los últimos años. 12 10 Evolución PIB (%) y Tasa de Paro (%). Alemania y Reino Unido 8 6 4 2 0-2 -4-6 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 PIB Reino Unido PIB Alemania Desempleo Reino Unido Desempleo Alemania Fuente: Eurostat El analisis del mercado de hoteles urbanos durante el año 2009 muestra un balance negativo. Con una demanda centrada en los viajes de negocios, ferias y convenciones la demanda de plazas hoteleras en esta tipología ha mostrado una importante contracción. La política de recortes presupuestarios implantadas en la empresas ha limitado los gastos de viajes de manera drástica, lo que ha supuesto una caída en la ocupación de los hoteles urbanos convirtiéndose en la tipología de activos que más están sufriendo en el actual contexto de crisis. Hay tres factores clave a la hora de entender el descenso en los ingresos hoteleros a lo largo de 2009. Si al (1) descenso de la demanda hotelera en los destinos tanto vacacionales como urbanos se le une (2) la importante y generalizada reducción de tarifas llevadas a cabo con el objetivo de atraer la Pag. 5

demanda y (3) a ambas se une la sobreoferta de producto existente sobre todo en determinados mercados urbanos, nos encontramos con una importante caída de las ventas y de los ingresos hoteleros que ha llevado directamente a algunos hoteles a atravesar verdaderas dificultades económicas. Finalmente, desde el punto de vista de la oferta hotelera se observa una significativa contención en la oferta de nuevo producto tanto en el mercado de hoteles urbanos como en el de hoteles vacacionales. La paralización de proyectos por dificultades en la financiación de su construcción y la espera de una mejora de la situación económica es clave para no incrementar la oferta en un momento de baja demanda. En los últimos años determinados mercados urbanos han visto un desarrollo hotelero por encima de las necesidades de la demanda llegando en determinados casos a situaciones de clara sobreoferta. Han sido cuatro los factores principales que han originado esta situación: No realización de unos adecuados estudios previos sobre la viabilidad de mercado y económica financiera del proyecto. Facilidad de acceso a financiación y bajo coste de la misma. Exceso de liquidez de determinados promotores inmobiliarios no expertos en el negocio hotelero que vieron este segmento atractivo para incrementar su patrimonio y apostaron por esta tipología de producto inmobiliario. Contexto de fuerte expansión económica y elevadas tasas de consumo interno que creaban unas condiciones positivas sobre la futura evolución de la economía. A lo largo de los diferentes epígrafes del estudio se analiza a fondo todos los factores que afectan tanto a la demanda como a la oferta hotelera así como los aspectos clave del mercado de inversión hotelera. El informe se inicia con dos epígrafes, el primero dedicado a las principales conclusiones del mercado durante 2009 y el segundo a las previsiones del mercado para el año 2010. Pag. 6

2.- Conclusiones del ejercicio 2009 Situación Global El sector turismo en España sigue teniendo un fuerte protagonismo en la economía nacional representando en el año 2009 el 10,3% del PIB nacional (cifra estimada). A pesar de ello, esta cifra confirma la tendencia a la baja de la aportación del sector turístico a la economía nacional. El debilitamiento de la demanda tanto española como extranjera unida al ajuste generalizado en las tarifas, ha hecho que los ingresos por actividades turísticas se mantengan en un nivel inferior al registrado en 2008. Durante el año 2009 se han observado los graves efectos que la situación de contracción económica internacional han tenido sobre el sector hotelero. La caída de las pernoctaciones debido principalmente al descenso en el número de viajeros tanto en el segmento vacacional como en el de negocio, la reducción en la demanda del mercado MICE (meeting, incentives, congress and events) y la disminución de la estancia media se han visto reflejados en un importante ajuste en el rendimiento operativo de los hoteles. El análisis del ratio RevPar (Revenue per available room-ingreso por habitación disponible) permite establecer que el mismo ha descendido en términos medios un 18,9% consecuencia directa del efecto multiplicador que ha supuesto el descenso de la ocupación hotelera y el importante ajuste en las tarifas hoteleras. Mercado de Inversión El volumen de inversión durante 2009 fue de 560 MM, cerrándose un total de 20 transacciones con un volumen medio por operación de 28 MM. Esta cifra representa un 36 % menos que los 880 MM registrados en el año 2008. La evolución del perfil de inversor protagonista en el mercado de inversión ha sufrido un cambio drástico durante los dos últimos años. Los fondos de inversión nacionales e internacionales, compañías inmobiliarias e inversores institucionales protagonistas durante la época de bonanza económica han cedido protagonismo al inversor privado que actúa a través de su family office. Por su parte, las cadenas hoteleras se siguen mostrando cautas a la hora de estudiar potenciales adquisiciones de inmuebles si bien algunas de ellas, sobre todo nacionales y fuertemente patrimonialistas, han estado activas durante el 2009. Oferta Hotelera La oferta hotelera durante 2009 alcanzó las 780.995 habitaciones distribuidas en 6.159 establecimientos hoteleros. Durante el pasado ejercicio año se incorporaron al mercado 71 proyectos que aportaron 10.213 habitaciones, si bien, por diversas razones Pag. 7

fundamentalmente financieras, se paralizaron 76 proyectos hoteleros que hubiesen incorporado 7.375 nuevas habitaciones a la planta hotelera. En cuanto a la tipología de hoteles en auge, en 2009 los proyectos urbanos con categoría 4* y 5* continuaron adquiriendo mayor relevancia con respecto a ejercicios precedentes. Las Comunidades Autónomas más representativas en cuanto a la dotación de plazas hoteleras son: Islas Baleares, Islas Canarias, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid, concentrando más del 88% de la totalidad de las plazas hoteleras. Comportamiento de la Demanda El número de viajeros se situó en el año 2009 en los 77,6 millones lo que supone un descenso del 6,5% con respecto a los datos registrados en 2008. Se debe destacar que este descenso del número de viajeros supone una continuidad en la tendencia iniciada en el año 2008 ya que supuso el primer descenso consecutivo registrado en los últimos 10 años. Dicho descenso fue especialmente relevante entre el perfil de viajeros extranjeros, cayendo en un 9,8% respecto a 2008, mientras que el descenso entre viajeros españoles ha sido del 4,0%. El total de pernoctaciones durante el año 2009 fue de 251,9 millones, un 6,2% menos que las registradas en el ejercicio 2008. Este hecho confirma la tendencia a la baja que ya se pronosticó en el estudio realizado el año pasado. Han sido los viajeros extranjeros los que más han reducido las pernoctaciones alcanzando el descenso un 8,6% sobre los datos de 2008. En el caso de los viajeros españoles el número de pernoctaciones ha descendido en un 3% en el mismo periodo de tiempo. Durante el año 2010, se prevé que se sigan produciendo descensos en el número de pernoctaciones por la ausencia de indicadores económicos positivos al respecto. La estancia media de los turistas en establecimientos hoteleros durante 2009 repuntó minimamente al alza con respecto a los datos registrados en 2008, situándose en 3,24 días. La principal razón fue el comportamiento positivo de la demanda nacional que ayudo a compensar la contracción de la demanda extranjera especialmente en Cataluña, Comunidad Valenciana y y Cantabría donde se consiguío cerrar el año incluso con un aumento en el número de pernoctaciones hoteleras. A pesar de haberse producido un importante ajuste en las tarifas hoteleras durante 2009 la ocupación ha mantenido una tendencia bajista, lo que ha derivado en una importante caída de las ventas y de los beneficios empresariales. Pag. 8

Los destinos más visitados en España en 2009 fueron Andalucía (14.338.125 visitantes; - 9,7% respecto a 2008), Cataluña (14.036.507 visitantes; -2,7% respecto a 2008), Comunidad de Madrid (8.868.331 visitantes; -3,3% respecto a 2008) Baleares (7.172.634 visitantes; -10% respecto a 2008), Canarias (6.612.419 visitantes; -12% respecto a 2008) y la Comunidad Valenciana (6.973.035 visitantes; -4,2% respecto a 2008). Destaca el importante descenso en el número de viajeros registrado en las áreas turísticas de Andalucia, Islas Canarias e Islas Baleares durante el año 2009 consecuencia de la menor recepción de viajeros desde los principales países emisores de turismo hacia España. Los principales mercados emisores durante 2009 continuaron siendo Reino Unido, Alemania, Francia e Italia. No obstante, a lo largo de 2009 se ha producido un descenso generalizado del número de visitantes provenientes de los principales países emisores, siendo más acentuado dicho descenso en los dos principales, Reino Unido (-14,1% respecto a 2008) y Alemania (-12,7% respecto a 2008) en los que la contracción económica y la pérdida de competitividad de la Libra Esterlina respecto al Euro en el caso de Reino Unido, ha lastrado la salida de turistas al extranjero. Por tipología de establecimiento, durante 2009, al igual que ocurrió durante 2008 se incrementó el porcentaje de visitantes que se alojaron en establecimientos de mayor calidad (4* y 5*) en detrimento de los establecimientos de 3*. Aún así, y pese al crecimiento que están experimentando en los últimos años los hoteles de 5*, se debe destacar que los hoteles de 3* y 4* alojan a algo más del 72,5% de los visitantes que recibe el país anualmente. Pag. 9

3.- Tendencias del mercado hotelero A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado hotelero para los próximos meses: Se prevé que ante la estabilización de los niveles de ocupación y de las tarifas hoteleras, se estabilice el comportamiento del rendimiento operativo tanto de hoteles vacacionales como de hoteles urbanos después del importante retroceso sufrido en 2009. Se espera una progresiva recuperación de la demanda proveniente del extranjero en la medida que se vaya produciendo una recuperación de los índices de confianza de los consumidores y de las economías locales. Alemanía, Francia e Italia, tres de los principales emisores de viajeros a España, han salido de la recesión y se espera logren crecimiento positivos del PIB en 2010 de entorno al 1%-1,5%. Por otro lado, Reino Unido el principal país emisor de viajeros hacia España se mantiene todavía en situación de recesión técnica aunque se espera abandone dicha situación a lo largo del primer semestre de 2010. No obstante, no se espera durante 2010 una recuperación de la Libra frente al Euro y por tanto no preveemos una recuperación significativa del turismo británico. Han sido los establecimientos de 4* y 5* los que especialmente han contribuido durante los últimos años al crecimiento del mercado hotelero. En este sentido, serán los hoteles de estas dos categorías los que experimenten mayores niveles de competitividad para incrementar su demanda durante el ejercicio 2010 continuando con un importante ajuste en las tarifas en el contexto de descenso en la demanda y exceso de oferta. La paralización de los planes de expansión va a ser la tónica entre la futura oferta prevista. Los escasos nuevos proyectos que salgan al mercado serán puestos en marcha por grupos promotores que ya tenían concedida la financiación de la construcción, particulares y cadenas muy asentadas que ya hayan comenzado sus proyectos y que por operatividad no les compense detener su desarrollo. Aún así, se debe mencionar que existen alrededor de 365 proyectos que esperan abrir sus puertas a lo largo de los próximos 5 años. Se estima que de ellos aproximadamente el 50% paralizarán su desarrollo o retrasarán la entrega de los mismos hasta que se observe una clara recuperación en el contexto económico. El analisis de la futura oferta hotelera por categoría de establecimientos, permite establecer que a lo largo de 2010 continuará el crecimiento progresivo de los hoteles con categoría 4* y 5*, en detrimento de los de 3*. En cuanto a la tipología de la futura oferta el 47% se concentra en producto urbano y el 53% en vacacional. Son cada vez menos las cadenas que gestionan hoteles vacacionales en España, mientras que proliferan las que buscan localizaciones estratégicas en las ciudades para desarrollar sus planes de expansión en el segmento urbano. Pag. 10

La situación de los mercados financieros caracterizado por el endurecimiento del crédito ha puesto freno al desarrollo del mercado hotelero desde el punto de vista de la promoción de nuevos proyectos así como a la necesaria inversión que requiere gran parte de la planta hotelera española. En cuanto al tipo de explotación se mantiene la preferencia de las cadenas hoteleras por la firma de contratos de gestión o alquiler variable, en el que los que la renta fija o mínimo garantizado se reduce sustancialmente. No obstante, la complicada situación económica por la que atraviesa el sector inmobiliario español y la necesidad de vender producto de determinadas empresas inmobiliarias con hoteles en cartera para obtener liquidez, ha despertado el interés de algunas cadenas hoteleras con mejor situación financiera por la adquisición en propiedad de activos hoteleros. España sigue perdiendo peso relativo como destino turístico preferido por los extranjeros, a la vez que se incrementa el interés por nuevos destinos turísticos vacacionales del Mediterráneo cada vez más consolidados que cuentan con una oferta hotelera muy competitiva. Por otro lado, la mejora del contexto de estabilidad geopolítica, la fortaleza del Euro y la excelente relación calidad precio de algunas de estas áreas como Egipto, Turquía, Croacia, Túnez o Marruecos hace que estos destinos continuen ganando cuota de mercado frente a los destinos españoles. Es necesario una mejora en la promoción de España como destino turístico no sólo en aquellos mercados en los que la marca España es reconocida sino también en nuevos mercados emergentes con gran volumen de población en los que el ocio empieza a calar en unas clases medias-altas cada vez más numerosas. India, China o Brasil son paises con potenciales mercados emisores de turismo e importantes perspectivas de crecimiento. En cuanto a los hábitos de los turistas, se espera que a lo largo de 2010 la estancia media continue con la tendencia de estabilización marcada en 3,24 días de los últimos dos años. En el mercado de inversión el tipo de operación que se prevé como más atractiva durante el año 2010 serán las operaciones de Sale & Lease Back. Determinados hoteleros buscarán desprenderse de la propiedad de algunos de sus activos sin perder la gestión de los mismos con el objetivo de generar liquidez ante las dificultades de obtener financiación a través de las entidades financieras. Principalmente los grandes protagonistas en estas operaciones serán las cadenas hoteleras patrimonialistas con producto urbano bien ubicado, en funcionamiento que resulte especialmente atractivo para inversores privados y fondos hotelero tipo core. Por otra parte preveemos que fondos oportunistas interesados en ver proyectos hoteleros added value puedan materializar operaciones de esta índole, especialmente en proyectos en curso y reconversiones de edificios. Pag. 11

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