DERECHOS REALES A diferencia de los derechos personales que son el vínculo jurídico que relaciona a dos personas y que pueden llegar a ser infinitos como todo lo que se puede acordar entre ellas, los derechos reales son las facultades que tiene una persona sobre una cosa y hay catorce. Las cosas se clasifican: Inmuebles: las que se encuentran por sí inmovilizadas. (ej: casa) Muebles: las que pueden transportarse de un lugar al otro. (ej: automóvil) COSAS MUEBLES Fungibles /No fungibles Consumibles/No consumibles Divisibles /Indivisibles Principales /Accesorias Dentro y Fuera del comercio Los derechos reales son: Dominio Condominio Propiedad Horizontal Conjuntos inmobiliarios Tiempo compartido Cementerio Privado Superficie Usufructo Uso Habitación Servidumbre Hipoteca Anticresis Prenda Los que se clasifican como: Sobre cosa propia: Dominio, Condominio, Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios, Tiempo compartido, Cementerio privado y Superficie. Sobre cosa ajena: Usufructo, Uso, Habitación, Servidumbre, Hipoteca, Anticresis y Prenda. De garantía: Hipoteca, Prenda y Anticresis. Cuando una persona tenga bajo su poder, una cosa con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad estamos definiendo el concepto de POSESION, que puede ser legítima cuando el ejercicio del derecho real sea conforme a código o ilegítima cuando se tenga sin título o por título nulo. La POSESION implica el pleno ejercicio del derecho de propiedad. La TENENCIA reconoce un señorío superior sobre la cosa. 1
DOMINIO: derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. Es el derecho real de propiedad que se extiende a cualquier objeto del patrimonio. Caracteres del dominio: Exclusivo Perpetuo Disponer o servirse Facultades Extensión Espacio aéreo Presunción de propiedad del dueño del terreno Extensión de la propiedad Imperfecto Formas de adquisición: Apropiación Transformación o especificación Accesión Tradición traslativa de dominio Percepción de los frutos Sucesión Prescripción adquisitiva Formas de extinción: Destrucción de la cosa Consumo Colocación fuera del comercio Abandono Enajenación Transmisión judicial: expropiación sentencia judicial restitución de la cosa por título viciado de nulidad CONDOMINIO: es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Se clasifican en : Sin indivisión forzosa: Cuando la cosa puede ser divisible Con indivisión forzosa: Cuando se aplica a cosas accesorias indispensables para el uso común de 2 heredades de distinto dueño. PROPIEDAD HORIZONTAL: es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. (Ver resumen adjunto sobre este tema) CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. 2
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. TIEMPO COMPARTIDO: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. El tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados. CEMENTERIO PRIVADO: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. SUPERFICIE: derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. USUFRUCTO: es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. USO: es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana. HABITACION: derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana. SERVIDUMBRE: derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. Pueden ser - Reales: Cuando existe el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra ajena para la utilidad de la primera. - Personales: Cuando se constituye en utilidad de una persona cierta y que finaliza con ella, sin depender de la posesión de un inmueble. (ej. cazar o pescar). HIPOTECA: derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado ANTICRESIS: es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. 3
PRENDA: derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Prenda con registro: Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. 4
PROPIEDAD HORIZONTAL Artículo 2037 y siguientes del nuevo Código Civil, antigua ley 13.512. Conjunto de dominios (Partes Exclusivas: UF y UC) con un condominio de indivisión forzosa (Partes comunes: Consorcio), combinándose propiedad individual y copropiedad. PARTES EXCLUSIVAS Y PARTES COMUNES Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. COSAS Y PARTES COMUNES a. el terreno; b. los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e. los locales e instalaciones de los servicios centrales; f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g. la vivienda para alojamiento del encargado; h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. COSAS Y PARTES PROPIAS Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada. COPROPIETARIO DERECHOS: sin necesidad de consentimiento de los demás puede enajenar su unidad funcional constituir derechos reales o personales OBLIGACIONES: cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay conservar en buen estado su unidad funcional pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. 5
PROHIBICIONES: destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble depositar cosas peligrosas o perjudiciales CONSORCIO El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. ADMINISTRADOR Es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: convocar a la asamblea y redactar el orden del día ejecutar las decisiones de la asamblea atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. 6
CONSEJO DE PROPIETARIOS Es un conjunto de copropietarios que son designados por la asamblea y pueden tener las siguientes atribuciones: convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD O PROPIEDAD HORIZONTAL Su función es normar y regular la vida del inmueble sujeto a Propiedad Horizontal. Es una escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Al constituirse el consorcio de propietarios se deberá redactar y acordar un Reglamento. Deberá contener como mínimo los siguientes puntos: determinación del terreno determinación de las unidades funcionales y complementarias enumeración de los bienes propios enumeración de las cosas y partes comunes composición del patrimonio del consorcio determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes uso y goce de las cosas y partes comunes uso y goce de los bienes del consorcio destino de las unidades funcionales destino de las partes comunes facultades especiales de las asambleas de propietarios determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal forma de computar las mayorías determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios designación, facultades y obligaciones especiales del administrador plazo de ejercicio de la función de administrador fijación del ejercicio financiero del consorcio facultades especiales del consejo de propietarios El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. 7
ASAMBLEAS Es una reunión de propietarios facultada para resolver: las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere Son convocadas por el administrador, hay 1º y 2º llamado. Tienen Orden del día para tratar los temas. Temas fuera del Orden NO pueden ser tratados. Deben contar con un Quórum mínimo para poder sesionar y para aprobar los temas hay diferentes tipos de mayoría. Se dividen en 2 tipos: Ordinarias: Una vez por año, según lo determinado en el Reglamento. Informe, balance y rendición de cuentas del Administrador. Plan de gastos y determinación del monto de las expensas. Elección y remoción del Administrador. Elección de los integrantes del Consejo de Administración. Extraordinarias: Cuando el Administrador lo considere necesario y/o un grupo de propietarios lo solicite, de acuerdo a lo determinado por el Reglamento. Temario libre. Para poder sesionar las Asambleas requieren: Orden del día: Listado en orden con los temas a tratar, enviados a todos los propietarios con la anticipación establecida en el Reglamento Autoridades de las Asambleas: Presidente: Preside la Asamblea Secretario de Actas: Escribe el Acta Quórum: Establecido en el Reglamento de Copropiedad y en el Código Civil y Comercial EXPENSAS Son los gastos de administración, seguros, personal, impuestos, servicios públicos, mantenimiento, reparaciones, mejoras y cualquier otro gasto efectuado en el Consorcio. Los copropietarios están obligados a abonarlas en proporción al valor de sus unidades. Las expensas pueden ser: Fijas: La Unidad abona un monto fijo cada mes. Variables: La Unidad abona un monto variable cada mes. Sobre Gastos: La Unidad abona un monto calculado según lo gastado. Se cobra después de gastado - Mes vencido Presupuesto: La Unidad abona un monto calculado según un presupuesto estimado. Se cobra antes de gastar - Mes adelantado 8
La unidad funcional es la garantía por el pago de expensas. La obligación de pago de las expensas sigue siempre al dominio de la Unidad. EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL VETUSTEZ: La mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales DESTRUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DE LAS 2/3 PARTES DEL VALOR DEL EDIFICIO: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial CONFUSION: Una misma persona es la propietaria exclusiva de todas las UF del Consorcio. EXPROPIACION: Son susceptibles de expropiación los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal DESAFECTACION del inmueble a la propiedad horizontal OBRAS EN EL INMUEBLE Ejecución de obras en PARTES PRIVATIVAS Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, efectuar reparaciones y/o mejoras dentro de su unidad, estando expresamente prohibido: Toda innovación y/o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Cambiar la forma externa del frente y/o decorar las paredes y/o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto. Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos El propietario de la planta baja o subsuelo no puede hacer excavaciones y sótanos o obras que perjudiquen la solidez de la casa. Ejecución de obras en PARTES PRIVATIVAS que afecten a PARTES COMUNES Toda obra que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios (UNANIMIDAD). Necesitan autorización, por ejemplo: Cerrar con cerramientos patios, jardines, balcones, terrazas y/o azoteas. Colocar toldos en balcones y/o terrazas Si se puede colocar redes o mallas de protección. Cambiar de ubicación, modelo o color la puerta de entrada a la unidad, inclusive los manijones o herrajes. Cambiar de ubicación, modelo o color ventanas y/o persianas. Toda innovación y/o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Ejecución de obras en PARTES COMUNES Dependiendo de la obra a realizar será necesario leer el Reglamento del Consorcio para establecer que mayoría es la requerida. Por ejemplo, necesitan UNANIMIDAD: Cambiar la forma externa del frente Elevar nuevos pisos o hacer subsuelos y sótanos. Pueden ser aprobados por MAYORIA, por ejemplo: Cambiar color y/o modelo de revestimiento en pisos en hall de acceso y pasillos por reparaciones. Cambiar color de paredes de palieres, pasillos y puertas de acceso a unidades. Cambiar el tipo de iluminación, colocar rejas, cambiar tipo de cerraduras, etc. 9
PERSONAL LABORAL DEL CONSORCIO El Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 normas la contratación del personal del Consorcio. Dependiendo de la cantidad de Unidades el Consorcio deberá contar con Encargado y Ayudantes para realizar la limpieza y demás tareas establecidas en el CCT. El Encargado permanente contara con una vivienda provista por el Consorcio para habitar con su núcleo familiar. En edificios de hasta 25 unidades funcionales con o sin servicios centrales de calefacción y/o agua caliente, el encargado podrá ser no permanente. Considerar los requerimientos para vivienda del Encargado, salas auxiliares para los ayudantes, recintos de residuos, depósitos para material de limpieza, lámparas, etc. VIVIENDA DEL ENCARGADO Es considerada Superficie común, por lo tanto es responsabilidad del Consorcio su mantenimiento. No puede cambiarse el destino sin autorización de la Asamblea. Todo edificio que tenga: 15 o más unidades, Supere los 800 m² de superficie computable según FOT Tenga 4 o más pisos deberá poseer una vivienda destinada al encargado del edificio que cuente como mínimo de una sala común (o comedor), 2 dormitorios, baño y cocina con dimensiones de acuerdo a Código de Edificación. La vivienda del encargado deberá contar con los mismos servicios centrales, de confort y necesidad que las restantes unidades y en ningún caso podrá tener más ambientes que la unidad funcional de mayor tamaño. - Código de la Edificación - art. 4.8.8.0. PREHORIZONTALIDAD - Decreto-Ley 19.724 Protege a los adquirentes de inmuebles sujetos a la Ley 13.512. Con esta modalidad se establece el privilegio de los adquirentes por sobre otros acreedores, pasando el Boleto de compraventa a ser un instrumento que permita al adquirente reclamar su debido resarcimiento ante cualquier tipo de problema. 10
Cuadro de procedimiento a seguir ante posibles obras en partes comunes de un inmueble afectado a Propiedad Horizontal, que requieran permiso de obra. OBRA EJEMPLO: techar terraza común de uso exclusivo dto 3 Verificar según CPU y CE NO VERIFICA VERIFICA No se puede hacer la obra Verificar si el reglamento de copropiedad pide la conformidad del 100% de los copropietarios para ejecutar la obra REQUIERE CONF 100% Se convoca a asamblea para pedir la conformidad del 100% de los coprop. NO REQUIERE CONF 100% Se pide permiso de obra SE OBTIENE NO SE OBTIENE No se puede hacer la obra Se ejecuta la obra Se tramita el conforme a obra Un agrimensor debe cambiar los planos de mensura ya que hay nueva superficie cubierta. Con el nuevo plano de mensura, un escribano debe redactar un nuevo reglamento de copropiedad en donde consten las superficies y porcentuales fiscales nuevos Con los nuevos % fiscales se actualizan las proporciones de expensas a pagar por cada copropietario. 11