INFORME SOBRE CONSULTA URBANÍSTICA FORMULADA: DISTRITO DE MONCLOA-ARAVACA FECHA RECEPCIÓN: 2 DE FEBRERO DE 2006 ASUNTO: VIVIENDA UNIFAMILIAR TEXTO DE LA CONSULTA: En relación con el expediente de solicitud de una vivienda unifamiliar aislada en la C/ Amurrio nº 4, se informa: Con fecha 17.10.05 se requirió a la propiedad para que el proyecto presentado se adaptara a la tipología de vivienda unifamiliar. A la vista de los planos presentados, a nuestro entender, no se puede considerar el proyecto como una única vivienda, sino que su diseño responde al de tres viviendas independientes, aun cuando las denominen como pabellones destinados a vivienda principal, hijos e invitados. Presenta tres accesos diferenciados y una distribución independiente con accesos verticales (escaleras) en cada supuesto pabellón. Dado que han existido casos similares al presente, que han dado lugar a abusos posteriores, es por lo que se remite el expediente en cuestión al Departamento de Urbanismo de la. INFORME: Vista la consulta formulada por el Jefe del Departamento de Servicios Técnicos del Distrito de Moncloa-Aravaca, se informa lo siguiente:
DESCRIPCIÓN DE LA SITUACIÓN: Se trata de una solicitud de licencia de nueva planta en una parcela ubicada en la Norma Zonal 8.1.a, cuyo uso es residencial en categoría de vivienda unifamiliar. El proyecto aportado consiste en tres cuerpos de edificación independientes y contiguos en las dos plantas sobre rasante, mientras que en la planta bajo rasante, se proyecta una planta diáfana que ocupa en proyección la totalidad de los tres cuerpos de edificación. Los cuerpos son contiguos permaneciendo en contacto entre sí por una línea de aproximadamente 3 m y teniendo cada uno de ellos acceso independiente desde el espacio libre de parcela y también cada uno de ellos una escalera de acceso a planta primera. Se hace constar que en uno sólo de los cuerpos se proyecta un espacio destinado a cocina. Los cuerpos se designan en proyecto como pabellón principal, pabellón de hijos y pabellón de invitados. Por parte de los servicios técnicos del Distrito se formula un requerimiento de subsanación de deficiencias entre ellas, la de que se trata de un proyecto configurado como tres viviendas independientes con garaje común, es decir categoría vivienda colectiva cuando únicamente se permite la edificación en vivienda unifamiliar. Se aportan nuevos planos y en el referido punto se contesta al requerimiento comunicando en planta baja los cuerpos de edificación mediante huecos de paso, quedando por tanto la planta baja comunicada y con sus tres accesos independientes. Vivienda unifamiliar El diccionario de la Real Academia Española define vivienda como lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas. El apartado 1 del artículo 7.3.1.1 de las NN.UU define el uso residencial como el que sirve para proporcionar alojamiento permanente a las personas. El mismo artículo en su apartado 2 define la clase vivienda cuando la residencia se destina a alojamiento de personas que configuran un núcleo con los comportamientos habituales de las familias, tengan o no relación de parentesco, definiendo la categoría de vivienda unifamiliar cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda. Por otro lado, los artículos 6.7.4 y siguientes de las NN.UU definen las condiciones higiénicas de los locales tanto de uso residencial como de uso no residencial. Así el 6.7.4 define pieza como todo recinto independiente situado en un edificio. A estos efectos, se considerará recinto independiente todo espacio delimitado por elementos de compartimentación de suelo a techo comunicado con otros espacios contiguos a través de huecos de paso. Define local como el conjunto de piezas contiguas en el espacio e intercomunicadas, dedicadas al desarrollo de una misma actividad. 2
De lo anterior se deduce que la vivienda es un local o unidad completa, cerrada y continua para que en ella se pueda desarrollar la actividad de alojamiento permanente de personas. Por ello, la vivienda proyectada no cumple las condiciones de local en el que se desarrolla la actividad propia de vivienda, mientras no se proyecte la planta primera comunicada. Concepto de pabellón : Las NN.UU del PGOUM no definen en ninguno de sus artículos la palabra pabellón por lo que urbanísticamente no es un término que pueda utilizarse para diferenciar distintas unidades de un conjunto. El Diccionario de la Real Academia Española define pabellón como cada una de las construcciones o edificios que forman parte de un conjunto. Define invitados e invitar como llamar a alguien para un convite o para asistir a algún acto. De las definiciones anteriores se deduce que el edificio proyectado como pabellón para invitados tendrá un destino de carácter temporal no pudiendo encuadrarse en la definición que las NN.UU hacen para la vivienda que tiene carácter de alojamiento permanente. Por ello, el edificio que en el proyecto se destina a pabellón de invitados debe tener todas sus piezas, aseos, dormitorios, etc., integrados en la vivienda y siendo parte de la misma. Dotaciones obligatorias: La sección primera del capítulo 6.8 de las NN.UU establece las dotaciones del servicio obligatorias de carácter general para los edificios. En los planos y memoria que acompañen al proyecto se deberá reflejar que se proyecta: Una única acometida de energía eléctrica: Una única acometida de agua. Una única acometida a la red de saneamiento Una única acometida de gas, si se utiliza ese suministro. 3
Licencia urbanística: En el caso de que se cumpliesen todos los requisitos para constituirse como vivienda unifamiliar, la redacción de la licencia hará constar tal circunstancia reflejando la imposibilidad de división horizontal por no permitirse tal extremo en la parcela debido a su calificación urbanística. De acuerdo con lo establecido en los artículos 45 y 46 del R.D. 1093/1997 por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria, al inscribirse la obra nueva en el Registro de la propiedad, debe hacerse constar la obtención de la licencia y en título se hará constar el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de metros cuadrados edificados y el número de viviendas. Disciplina urbanística: Como medidas disciplinarias y durante el transcurso de la obra deberá comprobarse que en el recinto de la misma se ubica el cartel a que se refiere la Ordenanza Municipal de tramitación de Licencias Urbanísticas en su artículo 30 apartado 5 y el punto B.1.4 de su anexo I. En dicho cartel se debe anunciar la solicitud de licencia y las características de la obra. Durante la inspección necesaria para la licencia de primera ocupación, se comprobará, además de todas las condiciones urbanísticas del proyecto aprobado en la licencia urbanística, que no se han efectuado obras o instalaciones tales como conductos, chimeneas o elementos de extracción para posibles cocinas, que no existen elementos, tuberías, cajas para contadores, o cajas generales de protección que indiquen la futura existencia de más de una acometida. También, que no se observan instalaciones de portero automático o videoportero para más de una vivienda. En este sentido se puede citar la sentencia número 19 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de fecha 9 de enero de 1993 relativa a apreciación durante la ejecución de obra de tres viviendas independientes, cuando la licencia municipal permitía solamente la construcción de una vivienda debido a que así eran las condiciones urbanísticas de la parcela. Igualmente, la condición de vivienda unifamiliar se hará constar en el documento de licencia de primera ocupación ya que el mismo y de acuerdo con el artículo 160 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, la licencia de primera ocupación será exigible por las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telefonía y telecomunicaciones para realizar los contratos de suministros. 4
También se tendrá en cuenta la circunstancia de vivienda unifamiliar en las futuras licencias de calas que se tramiten. Madrid, 8 de febrero de 2006 5