Legislación y normatividad de interés Se modifica la documentación a protocolizar en las escrituras públicas de transferencia del dominio en los programasde Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores -VIPA- y Vivienda Gratuita. Instrucción Administrativa 13 de 2017. Superintendencia de Notariado y Registro. Foto:MisAbogados Teniendo en cuenta que por medio de la Instrucción Administrativa 05 del 9 de marzo de 2017 la Superintendencia de Notariado y Registro recopiló una serie de instrucciones administrativas con el fin de que las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y las Notarías del país actuaran de forma coordinada respecto de lo estipulado en el Decreto 1895 de 2016, el cual se determinó las condiciones para acceder a las exenciones de pago de los derechos notariales de las Viviendas de Interés Prioritario -VIP- y las Viviendas de Interés Prioritario para Ahorradores -VIPA-, así como la calificación de documentos para el programa de Vivienda Gratuita. CONTENIDO Información Jurídica NACIONAL Se modifica la documentación a protocolizar enlas escrituras públicas de transferencia del dominio enlos programasde Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores -VIPA- y Vivienda Gratuita. Instrucción Administrativa 13 de 2017. Superintendencia de Notariado y Registro. La Superintendencia de Notariado y Registro aclara desde cuándo es exigible el Certificado Técnico de Ocupación, y recuerda su contenido. Instrucción Administrativa 12 de 2017. Superintendencia de Notariado y Registro. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi define los lineamientos para la inscripción de información catastral que resulte de la implementación del nuevo sistema de catastro multipropósito. Resolución 945 de 2017. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Información Jurídica Regional Bogotá & Cundinamarca Secretaría Distrital de Planeación Decreto 406 de 2017 Por medio del cual se modifica el Plan Parcial Ciudadela Porvenir, ubicado en la ciudad de Bosa y se dictan otras disposiciones. Secretaría Distrital de Planeación y Secretaria Distrital de Hábitat - Proyecto de Decreto Por medio del cual se reglamenta el cumplimiento de los porcentajes de suelo destinado a VIS y VIP para predios sujetos a los Tratamientos Urbanísticos de Desarrollo y Renovación Urbana en la modalidad de redesarrollo, se reglamentan los incentivos y las modalidades para su cumplimiento y se dictan otras disposiciones. 1 2 4 7 7 1
Dicha superintendenciaeliminóde la documentación anexa o protocolizada en los actos de transferencia a los beneficiarios del programa VIPA y Vivienda Gratuita, el paz y salvo de servicios públicos, advirtiendo que estos programas recaen sobre viviendas nuevas y el cobro de estos no se habría causado aún. Así mismo, adicionó para el programa VIPA el requisito de anexar la resolución de asignación del Subsidio Familiar de Vivienda, en vista que anteriormente sólo exigía la Carta de Asignación del Subsidio. En esa medida, la Instrucción Administrativa 13 de 2017señala: Documentación anexa en escritura pública de transferencia de derecho de dominio a los beneficiaros del Programa de Vivienda Gratuita: Copia del recibo de pago de impuesto predial Paz y salvo de contribución por valorización cuando aplique. Cuando aplique el paz y salvo por concepto de cuotas de administración. Carta suscrita por el beneficiario del subsidio familiar de vivienda en especie, manifestando expresamente la aceptación de la adquisición que se hace a su favor. Poder otorgado por el jefe de hogar con reconocimiento de firma y contenido y presentación personal a la sociedad fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo del Programa de vivienda gratuita, para constituir el patrimonio de familia. Protocolización de documentos en escritura pública de transferencia a los beneficiarios del programa VIPA: Resolución de asignación o Carta de Asignación del subsidio, en la que haga mención de la resolución de beneficiarios y el monto del subsidio a cada beneficiario. Copia del recibo de pago del impuesto predial. Paz y salvo de contribución por valorización Cuando aplique paz y salvo por concepto de cuotas de administración Se deberá constituir patrimonio de familia inembargable. Certificación de existencia y representación legal del constructor vendedor Copia de la cédula de ciudadanía del jefe de hogar. Finalmente precisó que todas las otras disposiciones de la instrucción administrativa 05 de 2017 quedarán iguales. La Superintendencia de Notariado y Registro aclara desde cuándoesexigible el Certificado Técnico de Ocupación, y recuerda su contenido. Instrucción Administrativa 12 de 2017. Superintendencia de Notariado y Registro. La Superintendencia de Notariado y Registro con fin de dar claridad sobre la exigencia de protocolización del certificado técnico de ocupación contempladopor la Ley 1796 de 2016 -ley de vivienda segura-, expidió la Instrucción Administrativa 12 de 2017 dirigida a Registradores de Instrumentos Públicos y Notarios del país, a través de la cual: Recuerda que el artículo 6 de la ley en mención exige la expedición del certificado técnico de ocupación por parte del supervisor técnico independiente, en donde bajo gravedad de juramento certifica que la obra contó con la supervisión correspondiente y se ejecutó conforme a los planos, diseños y especificaciones técnicas, 2
estructurales y geotécnicas exigidas por la NSR y aprobadas en la licencia, y que a su vez. Conforme a la circular del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio expedida en agosto del año pasado, en donde se aclaraba que esta certificación sólo podía ser exigible para construcciones de inmuebles cuyas licencias de construcción se hubieran aprobado con posterioridad a la entrada en vigencia de la ley y una vez efectuada la reglamentación de la misma; los destinatarios de la instrucción administrativa deberán exigir el Certificado Técnico de Ocupación sobre las licencias de construcción radicadas posteriormente a la entrada en vigencia del Decreto 945 de 2017, según el régimen de transición allí contemplado, esto es, a partir del 01 de julio de 2017. El contenido mínimo del Certificado Técnico de Ocupación es el señalado en el numeral I.4.3.8.1 del Decreto 945 de 2017. El cual contempla, entre otros: La declaración juramentada del Supervisor Técnico Independiente, la cual enunciará que la obra contó con la respectiva supervisión técnica y se ejecutó de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas estructurales y geotécnicas exigidas por la NSR-10, aprobadas en la licencia. La identificación del Supervisor Técnico. La identificación del proyecto objeto de certificación Descripción de la licencia o licencias de construcción. Identificación de los profesionales responsables que suscribieron la licencia. Relación de los planos arquitectónicos, estructurales y el estudio geotécnico. Indicación de la fecha de iniciación y terminación de la obra de construcción de la cimentación, la estructura y los elementos no estructurales. Como anexos, las actas de supervisión técnica y los planos finales de cimentación y estructura de la obra (Planos Record). Evocó que el Certificado Técnico de Ocupación debe protocolizarse mediante rescritura pública otorgada por el enajenador del predio, la cual tendrá que inscribirse en el folio de matrícula inmobiliaria del (los) predio(s) sobre el (los) cual(es) se desarrolle la construcción, así como en aquellos folios de matrícula de las unidades privadas resultantes de los proyectos sometidos al régimen del Propiedad Horizontal o instrumento que permita generar nuevas unidades de vivienda; destacando que las actas de supervisión no requerirán de protocolización, pero deberán ser conservadas por el supervisor técnico independiente. Cuando el proyecto se desarrolle por etapas se deberá observar lo previsto en el numeral I.4.3.8 de la NSR- 10, el cual señala que el Certificado Técnico de Ocupación debe expedirse una vez se concluyan las obras de construcción de la cimentación, la estructura y los elementos no estructurales de la edificación aprobadas en la respectiva licencia de construcción; y previo a la ocupación de las nuevas edificaciones. En los casos de unidades estructuralmente independientes podrá expedirse un Certificado Técnico de Ocupación por unidad, una vez se concluyan las obras de construcción de la cimentación, la estructura y los elementos no estructurales de cada una. En estos eventos, el certificado deberá protocolizarse en los folios de 3
matrícula inmobiliaria de las unidades privadas de la correspondiente unidad estructuralmente independiente. Finalmente, recordó que a través de la Resolución 11885 de 2016 se creó el código registral 0960 a fin de cumplir con la inscripción del Certificado Técnico de Ocupación en los folios de matrícula inmobiliaria. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi define los lineamientos para la inscripción de información catastral que resulte de la implementación del nuevo sistema de catastro multipropósito. Resolución 945 de 2017. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC-, en uso de las facultades conferidas por la Ley 14 de 1983 y sus decretos reglamentarios, y teniendo en cuenta que el último Plan Nacional de Desarrollo -Ley 1753 de 2015- estableció que se promoverá la implementación del catastro nacional con enfoque multipropósito, donde también se le dio facultades para realizar actividades necesarias de manera gradual para lograr plena coherencia entre el catastro y registro; expidió la Resolución 945 de 2017 con el fin adoptar medidas para la inscripción de la información catastral, incluyendo lineamientos generales para la participación de las direcciones territoriales del IGAC y la preservación de otros datos catastrales multipropósito, las cuales deberán ser tenidas en cuenta en los procesos de actualización que se adelanten en el marco del proyecto de Catastro Multipropósito;aclarando que los catastros descentralizados deberán generar sus propios lineamientos para estos fines. Respecto de la participación de las direcciones territoriales, aclaró que aquellas que tengan municipios priorizados, deberán acompañar permanentemente las actividades que ejecuten los operadores contratados por el Departamento Nacional de Planeación -DNP-, para de esa forma contar con elementos suficientes para la aprobación, incorporación e inscripción de la información; precisando que los lineamientos técnicos de este acompañamiento los determinará la subdirección de catastro del IGAC. Sobre el proceso catastral, la resolución establece que la apertura y clausura se hará conforme a las Resoluciones 70 de 2011 y 1055 de 2012, resaltando que aquellos que no se clausuren para la vigencia en que le dieron apertura, la información se aprobará, incorporará e inscribirá a través del proceso de conservación catastral. Finalmente, establece que la información alfanumérica y gráfica que resulte del Catastro Multipropósito será inscrita a las bases de datos de conformidad con el procedimiento ya vigente, y que la información adicional que no sea catastral deberá ser mantenida en un sistema que procure su preservación, hasta cuando los sistemas de información permitan su inscripción. 4
Doctrina y jurisprudencia El Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible aclara el alcance de las competencias de las autoridades ambientales en los procesos de licenciamiento urbanístico. Concepto OAJ-8140-E2-2017-014625 de 2017. Ministerio de Ambiente y desarrollo Sostenible. A consulta elevada al Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible sobre si una Corporación Autónoma Regional podía intervenir en los trámites de otorgamiento de una licencia de urbanismo y construcción para emitir conceptos en temas que han sido concertados en el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial y sobre qué fundamento normativo ellos pueden emitir conceptos sobre la caracterización de cuerpos de agua en el marco de este mismo trámite, dicha cartera respondió en los siguientes términos: En primer lugar, el Ministerio de Ambiente precisó que en la reglamentación del trámite de licenciamiento contenida en el Decreto 1077 de 2015, en ningún lugar se exige el concepto de una autoridad ambiental sobre caracterización de cuerpos de agua. No obstante, recordó las funciones de la Corporaciones Autónomas con base en la Ley 99 de 1994, dentro de las cuales se encuentra administrar en su jurisdicción el medio ambiente y los recursos naturales renovables propendiendo a un desarrollo sostenible, así como realizar seguimiento ambiental de los usos del agua, lo que comprende el vertimiento, emisión o incorporación de cualquier tipo de sustancia que pueden causar daño o poner en peligro el mismo, así como impedir u obstaculizar su empleo para otros usos. Por lo anterior, el ministerio aclaró que si un proyecto objeto de licenciamiento urbanístico, requiere permiso o autorización para el uso de los recursos naturales renovables, si necesitará pronunciamiento de la autoridad ambiental, instancia en donde se evaluará el proyecto a la luz de la normativa ambiental. Finalmente concluyó que si una autoridad ambiental tiene conocimiento de un trámite de licenciamiento que se pretende adelantar en un área de conservación y protección ambiental, deberá adoptar las medidas que haya lugar, incluyendo las establecidas en la Ley 1333 de 2009, en los casos que la actuación urbanística no esté en consonancia con la naturaleza y régimen jurídico ambiental, esto teniendo en cuenta que el artículo 10 de la Ley 388 de 1997 establece que el ordenamiento territorial debe tener en cuenta las determinantes ambientales. Sabías que En evento organizado por el IGAC en conmemoración de los 20 años de la Ley 388 de 1997, se plantearon diversos puntos esenciales para reformar el régimen del ordenamiento colombiano. Comunicado de Prensa del 17 de agosto de 2017. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. 5
En el foro realizado por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi sobre los 20 años de la expedición de la Ley 388 de 1997, en el marco de la séptima semana geomática, los intervinientes s expresaron que el actual modelo de ordenamiento territorial debe pasar por una reforma. El director del IGAC analizando las ventajas, limitaciones e impactos que ha producido esta ley, consideró que se está frente a un momento crucial para darle un vuelco al ordenamiento en el país. Por lo que los expertos en ordenamiento territorial del IGAC, propusieron poner en marcha ocho grandes acciones, sosteniendo que se adaptan a los requerimientos que necesita el país y van de la mano con lo contemplado en el Acuerdo de Paz: Ajuste metodológico que desarrolle enfoques regionales y estimule las formas asociativas, buscando incorporar tratamientos a las nuevas modalidades de ocupación como son las reservas campesinas, las ZIDRES, la reurbanización y las oportunidades de turismo. Se plantea un mecanismo de regulación y control, coordinación de planes municipales y departamentales, y supervisión decoherencia y ejecución de estos, para lo cual se crearía una instancia nacional de regulación y control de ordenamiento territorial. Fortalecimiento de la asistencia técnica por parte de los departamentos y de las entidades nacionales hacia los municipios. Formulación y adopción de una política general de ordenamiento territorial, con una planeación multiescalar y una articulación del ordenamiento territorial con el productivo, ambiental y las cuencas hidrográficas. Ajuste de la normativa sobre la gestión del riesgo, teniendo en cuenta las capacidades técnicas y financieras delos municipios para el estudio de amenazas. Ampliar la visión de lo urbano, teniendo en cuenta la aglomeración, incorporación de centros poblados y un estricto tratamiento a las zonas de expansión urbana y el uso efectivo de instrumentos financieros como la plusvalía y la valorización. Consagrar y generar obligatoriedad a las acciones y proyectos previstos en los Planes de Ordenamiento Territorial, generando un régimen sancionatorio por su incumplimiento, así como la reglamentación de los Planes de Ordenamiento Territorial. En cuanto al posconflicto el director del IGAC comentó que, para dar cumplimiento con lo estipulado en la reforma rural integral, los municipios deberán realizar la revisión de sus respectivos POT, ya que de no hacerse se vería comprometida la formación y actualización del catastro, el cierre de la frontera agrícola, la protección de áreas de reserva, las sustracciones de las Zonas de Reserva Forestal, y la formulación de los Programas de Desarrollo con Enfoque. Territorial -PDET-. En cuanto al estado de los Planes de Ordenamiento Territorial, teniendo como referencia los estudios del Departamento Nacional de Planeación, sostuvo que a finales de 2016, de los 1.102 planes del país, 888 vencieron 6
su vigencia de largo plazo; resaltando que los POT ya formulados adolecen de inconsistencias metodológicas, así como de omisión de temas de riesgo y cambio climático, nulo enfoque regional, poca articulación con otros instrumentos y falta de instrumentos de aplicación en usos del suelo, financiación, seguimiento y control. Por último,indicó la importancia de que el país actúe sobre la concentración de la propiedad y las modificaciones de los perímetros urbanos mediante el control de los ajustes del POT. Información Jurídica Regional Bogotá & Cundinamarca Secretaría Distrital de Planeación Decreto 406 de 2017 Por medio del cual se modifica el Plan Parcial Ciudadela Porvenir, ubicado en la ciudad de Bosa y se dictan otras disposiciones. El acto administrativo referido modifica el Plano No 1 del Decreto Distrital 395 de 2002, solamente en lo relacionado con el tipo de vivienda de unifamiliar a multifamiliar en la manzana No 52 del plan parcial, se ajusta el cuadro de áreas incorporado en el Plano No. 1 del Decreto Distrital 395 de 2002. Por otro lado, adiciona al artículo 23 del Decreto 395 de 2002 el siguiente parágrafo: Parágrafo 3. El costado de la manzana 66 que linda con el parque No. 14 del Plano 1 del Decreto Distrital 395 de 2002, modificado por los Decretos Distritales 604 de 2007 y 355 de 2014, contará con un sendero de dos (2) metros de ancho que no ofrezca posibilidad de acceso a las áreas privadas de acuerdo con lo establecido en el segmento final del cuadro contenido en el literal b) del artículo 29 del Decreto Distrital 327 de 2004, por lo tanto no se exige la obligación de retroceso de cinco (5) metros.. Lo anterior, no modifica lo determinado en el plan parcial para; Reparto equitativo de cargas y beneficios, y Participación en plusvalía. Secretaría Distrital de Planeación y Secretaria Distrital de Hábitat - Proyecto de Decreto Por medio del cual se reglamenta el cumplimiento de los porcentajes de suelo destinado a VIS y VIP para predios sujetos a los Tratamientos Urbanísticos de Desarrollo y Renovación Urbana en la modalidad de redesarrollo, se reglamentan los incentivos y las modalidades para su cumplimiento y se dictan otras disposiciones. Frente a los porcentajes mínimos de suelo útil y urbanizado para VIP en tratamiento urbanístico de desarrollo y de renovación urbana en la modalidad de desarrollo, se aplicarán en las actuaciones de urbanización que se adelanten en: 1. Predios con tratamiento de desarrollo localizados en suelo urbano o de expansión urbana que incluyan usos residenciales (vivienda), de comercio y/o servicios, y que se urbanicen aplicando la figura del plan parcial o directamente mediante la aprobación de la correspondiente licencia de urbanización en las modalidades de desarrollo y de reurbanización. 7
2. Predios con tratamiento de renovación urbana en la modalidad de redesarrollo, que incluyan usos residenciales (vivienda), de comercio y/o servicios, y que radiquen la solicitud de determinantes o formulación de plan parcial Lo anterior, incluyendo aquellos que se desarrollen con base en Operaciones Estratégicas. Se establecen como porcentajes mínimos de suelo útil y urbanizado destinado a VIS y VIP para el tratamiento de desarrollo, los siguientes: Para el tratamiento urbanístico de renovación urbana en modalidad de redesarrollo no se establece un porcentaje mínimo de suelo útil y urbanizado destinado a VIS o VIP, los interesados podrán plantear el desarrollo dando aplicación a los incentivos consagrados en el proyecto de acto administrativo. Los Curadores Urbanos tendrán la obligación de remitir a la SDHT la información sobre las solicitudes de licenciamiento urbanístico que incorporen la obligación de VIS y VIP, para ejercer el derecho de preferencia correspondiente. Los proyectos podrán cumplir la obligación mínima de suelo útil y urbanizado para VIP mediante la aplicación de los siguientes incentivos, en tratamiento de urbanístico para desarrollo: Opción 1.- Si en la primera o única etapa de ejecución del proyecto urbanístico objeto de la obligación mínima de suelo útil y urbanizado para VIP se construye el cien por ciento (100%) de los metros cuadrados (M2) para VIP, dando aplicación a la edificabilidad otorgada, todos los M2 construidos en VIP no se computarán dentro del índice construcción del ámbito general del proyecto. Opción 2.- Si en el suelo útil y urbanizado para VIP de un proyecto a ejecutarse por etapas, se construye el 100 % de los M2 de VIP, de conformidad con la edificabilidad otorgada, en alguna de las etapas posteriores a la primera, dichos M2 se podrán descontar hasta el 70% de dicha área construida para la determinación del índice de construcción del ámbito del proyecto, esto es, no computarán como parte de dicho índice. Opción 3. Cuando en un proyecto, además de cumplir con la obligación mínima de suelo útil y urbanizado para VIP o cualquiera de las opciones 1 o 2 de este artículo, se opte por prever suelo para Vivienda de Interés Social VIS, dando aplicación a la edificabilidad otorgada, se descontará del índice de construcción del ámbito general del proyecto el porcentaje correspondiente al suelo VIP, según la opción escogida, y el treinta por ciento (30%) del índice de construcción destinado para el desarrollo de la VIS. Opción 4. Cuando se opte por la opción 1 o 2 de este artículo, y además se prevea suelo para vivienda de interés social VIS y se construya una cantidad mayor al 30% y hasta el 100% del potencial constructivo para VIS, de conformidad con la edificabilidad otorgada, se descontará el correspondiente porcentaje de construcción VIP según la opción escogida y el 70% de los M2 de VIS construidos, del índice construcción del ámbito general del proyecto. 8
Para el tratamiento urbanístico de renovación urbana para modalidad de redesarrollo, las opciones de incentivos serán los siguientes: Opción 1.- Si en la primera o única etapa de construcción del proyecto urbanístico objeto de la obligación se garantiza la construcción como mínimo del 5% del área vendible en VIS, el valor de las ventas del producto inmobiliario VIS no se sumará al valor total de las ventas del proyecto, aunque sus costos serán contabilizados en el 100%, para la determinación del precio del suelo al momento de realizar el cálculo del efecto plusvalía. Opción 2.- Si en un proyecto a desarrollarse por etapas, en una etapa posterior a la primera, se garantiza la construcción como mínimo del 5% del área vendible en VIS, sólo se sumará el 20% del valor de las ventas del producto inmobiliario VIS al valor total de las ventas del proyecto, aunque sus costos serán contabilizados al 90%, para la determinación del precio del suelo al momento de realizar el cálculo del efecto plusvalía. Los interesados en acceder al régimen de incentivos deberán expresarlos en la solicitud de las respectivas licencias de urbanización y/o construcción. Para el cumplimiento de la obligación del suelo útil y urbanizado para VIP el propietario y/o urbanizador podrá realizar cualquiera de las siguientes alternativas: 1. En el mismo proyecto. 2. Mediante el traslado a otros proyectos del mismo urbanizador, localizados en suelo urbano o de expansión urbana del distrito. 3. Mediante la compensación en proyectos que adelanten las entidades públicas que desarrollen programas y proyectos VIS o VIP, a través del banco inmobiliario del Distrito Capital, encargos fiduciarios, fiducias, patrimonios autónomos o fondos que cree y/o defina la Secretaría Distrital del Hábitat para el efecto. Cuando la exigencia de destinar suelo útil y urbanizado para VIP se cumpla al interior del proyecto la delimitación de las áreas se realizará en los planos aprobados mediante la licencia de urbanismo, el porcentaje d debe tener una extensión mínima de 720 m2 y un índice de construcción efectivo entre 0,8 y 1,2 sobre área neta urbanizable. Si la obligación se traslada a cualquier otra zona urbana o de expansión urbana el área en el predio donde se origina la obligación será objeto de conversión aplicando la relación que arroje la comparación de los avalúos catastrales del predio en el que originalmente se debe cumplir la obligación y de aquel dónde se trasladará su cumplimiento. Para la tercera opción la estimación del área a destinar se aplicará de la misma manera mencionada en el inciso anterior, pero el valor de la compra de derechos fiduciarios se hará sobre el valor de referencia del predio de acuerdo con el avalúo por zona geoeconómica homogénea para la zona donde se ubica el proyecto original. Los recursos provenientes del cumplimiento por compensación de los porcentajes de suelo de que trata el presente Decreto, así como de otros proyectos de inversión relacionados con la generación de vivienda de interés social y prioritario, podrán ser destinados por las entidades del Sector Hábitat para: 1. Estudios, diseños y licenciamiento de proyectos de Vivienda de Interés Prioritario y/o Social. 2. Compra y urbanización de inmuebles destinados a proyectos de Vivienda de Interés Prioritario y/o Social 3. Obras de mitigación de riesgo para el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Prioritario y/o Social. 4. Construcción de proyectos de Vivienda de Interés Prioritario y/o Social. 9