Curso de desarrollo profesional DIMENSIÓN JURÍDICA DE LAS POLÍTICAS DE SUELO. Medellín (Colombia), Mayo 2-6 de 2011

Transcripción

1 Curso de desarrollo profesional DIMENSIÓN JURÍDICA DE LAS POLÍTICAS DE SUELO Medellín (Colombia), Mayo 2-6 de 2011

2 Marco general de la distribución equitativa de cargas y beneficios María Mercedes Maldonado Profesora Instituto de Estudios Urbanos

3 Distribución equitativa de cargas y beneficios Principio jurídico: Igualdad de tratamiento del ciudadano por el régimen legal Quien se encuentra en una misma situación debe recibir el mismo tratamiento

4 Ese principio se traduce o se concreta en técnicas o metodologías diferentes, con distintos niveles de equidad

5 Problemas involucrados La planeación casi que por definiciónestablece tratamientos diferenciados Es decir, que afecta la regla general del principio de igualdad

6 En relación con el presupuesto público (el conjunto de contribuyentes de la ciudad) Problemas involucrados Equidad entre los propietarios involucrados en una misma situación o en un mismo proceso urbanístico Y entre estos y el conjunto de la ciudad o la colectividad entre los no propietarios

7 Problemas involucrados Quién financia la urbanización o la reurbanización? 1. Los propietarios de suelo 2. Los urbanizadores o constructores 3. Los ciudadanos como contribuyentes a través del pago de impuestos 4. Los ciudadanos como usuarios a través del pago de tarifas

8 Art. 39 ley 388 Parágrafo. Inciso 2 Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante:

9 A través de: 1. Tarifas 2. Contribución de valorización 3. Participación en plusvalía 4. Impuesto predial o 5. Cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones

10 Distribución equitativa de cargas y beneficios Es un mecanismo de financiación de las obras de urbanización, redesarrollo o renovación, con cargo a los incrementos en los precios del suelo producidos por la operación urbana respectiva, soportada en la asignación específica de las normas de uso y edificabilidad

11 Distribución equitativa de cargas y beneficios Qué se financia? La obtención de suelo para usos colectivos Las ejecución de obras de urbanización

12 Distribución equitativa de cargas y beneficios - Objetivo (1) Asegurar que se cumplan o financien las cargas de urbanización (2) Dar un tratamiento equitativo a todos los propietarios involucrados Cuando se aplica en un reajuste de terrenos: que los propietarios de suelo obtengan la misma remuneración o precio del suelo independientemente de su uso final

13 Moreno Castro Pacheco Salazar proprietários Bancos Empresas Fam. Romero Fam. Pardo Cond Fam. Arévalo Fam. González REAJUSTE DE TERRENOS Fam. Gutiérrez Fam. Melo Tilaguy Torres Outros Proprietarios

14 La Requilina Parque Entre Nubes

15 Planos parciais como base para a programação de etapas Plano Parcial 1 Plano Parcial 2 Plano Parcial 3 1:26104

16 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 1º. Suelo antes de la operación urbana (cualquiera que sea su escala, naturaleza o complejidad) - Valor del suelo antes de la operación Expansión urbana Precio según usos agrícolas y forestales - Redesarrollo o renovación Precio antes

17 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 2º. Costos de la operación: Algunas a cargo del presupuesto público Otras se convierten en cargas u obligaciones urbanísticas - Áreas protegidas - Aportes de suelo o CESIONES urbanísticas obligatorias - Ejecución de obras - Suelo destinado a vivienda de interés prioritaria

18 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 3º. Beneficios urbanísticos Normas de uso y edificabilidad que se traducen en determinados precios del suelo El suelo vale por lo que se puede hacer en él Es un residuo resultante del producto inmobiliario

19 Los ingredientes de la receta reparto equitativo 4º. Suelo resultante del reparto: Precio del suelo derivados de los beneficios o aprovechamientos urbanísticos - Obligaciones o cargas urbanísticas

20 ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO Inversiones NO objeto de reparto Tierra valor antes de la operación o proyecto Inversiones objeto de reparto Norma Autorización específica Usos y edificabilidad Usos y edificabilidad, inciden sobre el precio del suelo y se distribuyen entre quien aporta tierra y quien aporta los recursos para inversión

21 Cargas u obligaciones locales Cargas urbanísticas u obligaciones generales

22 Puntos de discusión Cargas generales Aportes de suelo Ejecución de obras El tema no es pacífico hay un debate jurídico, técnico y económico

23 Inversiones públicas cargas generales Portal Usme Transmilenio Acceso al S.I.T.M. Rutas Alimentadoras Ciudadela Nuevo Usme ' Planta El Dorado Acceso a Agua Potable- Planta el Dorado

24 INVERSIONES PÚBLICAS/OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DE REPARTO Áreas Protegidas Parque Entrenubes Infraestructura Vial Principal Plantas de tratamiento, sistemas de almacenamiento Planta El Dorado

25 CARGAS GENERALES OBJETO DE REPARTO? Tierra y Costo de la Infraestructura Vial Principal Tierra y costo de las redes matrices de servicios públicos Áreas Protegidas

26 CARGAS GENERALES Sistemas Generales Vías Principales Redes Matrices Áreas Protegidas Desafortunadamente persiste la categoría de Reservas y Afectaciones Domina la idea equivocada de que deben ser adquiridas con cargo al presupuesto público cargas 1 cargas 2

27 Los beneficios o aprovechamiento Suelo rural $ 3.000/mt2 Uso residencial VIS $ /Mt2 Area util-50% del área bruta Uso residencial $ /mt2 Uso comercial $ /mt2 Los aprovechamientos urbanísticos autorizados se traducen en precios del suelo diferenciados cargas 1 cargas 2

28 Precio de venta del inmueble Ganancia para el que construye Inversión en la construcción Edificación Costo de la construcción El valor residual del suelo se obtiene como residuo o saldo entre el precio de venta de lo que se construye (de acuerdo con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible) restándole la utilidad y el costo directo e indirecto de la construcción y de la urbanización del suelo Ganancia para el que urbaniza Suelo Costo de la urbanización Inversión en la urbanización Valor residual del suelo: Valor máximo a pagar por el suelo Plusvalías recuperadas para la colectividad Plusvalía Valor inicial del suelo Valor reconocido al propietario (incluye parte de la plusvalía, la cual se le cede)

29 Alternativas de instrumentos para financiar cargas generales Contribución de valorización Se obtienen recursos para financiar las obras, pero hay que comprar el suelo A qué precio se paga el suelo? Quién paga la contribución?

30 Alternativas de instrumentos Participación en plusvalías Transferencia de derechos de construcción Reparto en gestión asociada

31 Movilización de recursos en el reajuste de tierras de Usme 1º. Cuánto vale la tierra rural en la zona, sin ninguna expectativa? Mt2 Supongamos un plan parcial 150 has $1000 máximo Entre y º. Cuánto vale la tierra antes de iniciar la Operación, según los avalúos de referencia? Mt2 Total $ $ º. A cuánto venden los loteadores piratas la tierra a las familias de más bajos ingresos? Mts2 Total $ oo

32 Movilización de recursos 3º.) Cuál es el costo de urbanizar la tierra (alcantarillado, vías, parques hasta llegar a manzanas de 4 has (que necesitan el urbanismo local) Mt2 Total $ oo $ º.) Cuánto vale la tierra con la norma de uso (vivienda social) y edificabilidad asignada por el plan parcial+ las inversiones en infraestructura? Mt2 Total

33 Movilización de recursos 5º. Cuántas son las plusvalías totales (reales) generadas por la Operación Mt2 Total Entre y Entre y Se deduce el costo de urbanización y arroja un precio que se reconoce a los propietarios 6º. Un porcentaje de las plusvalías totales se destina a financiar la urbanización general? Entre el 81 y el 87% 7º Un porcentaje de las plusvalías totales le corresponde al propietario de suelo? Entre el 13 y el 19%

34 Movilización de recursos A los propietarios del suelo se les paga el mismo precio, independientemente de la destinación de sus terrenos Cómo se calcula Vr suelo urbanizado según precio de mercado (75 mil millones) Costo de urbanización (60.000) - $ oo Vr. antes de la Operación por Mt2 $1.000/Mt2 Lo que ganan en total los propietarios oo Por Mt2: oo Que se paga en suelo urbanizado

35 Movilización de recursos NO SE INVIERTE DINERO PUBLICO EN COMPRAR SUELO SINO EN URBANIZAR

36 CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO Tipo de uso Res. V.I.P. con Actividad económica Área bruta (m2) Área útil (52%) Valor por m2 US Total US Residencial. V.I.P Comercio Local V.I.P Residencial V.I.S Comercial Equipamentos Industria Outros TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO