Cálculo del Efecto Plusvalía. REUNIÓN INFORMATIVA PARA PROPIETARIOS SOBRE PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA Jueves 20 de agosto de 2015

Transcripción

1 Cálculo del Efecto Plusvalía REUNIÓN INFORMATIVA PARA PROPIETARIOS SOBRE PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA Jueves 20 de agosto de 2015

2 Agenda - Quiénes somos? - Qué es Plusvalía? - Qué generan esas actuaciones? - Cómo se genera el Efecto Plusvalía? - Qué es participación en Plusvalía? - Cuándo se debe pagar la Plusvalía? - Ciclo de la Plusvalía - El Efecto Plusvalía y el Programa Progresa Fenicia - Canales de atención

3 Quiénes somos? La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital es la entidad oficial encargada de las actividades relacionadas con la formación, conservación y actualización del inventario de los bienes inmuebles, situados dentro del Distrito a partir del estudio de sus elementos físico, económico y jurídico.

4 Qué es la Plusvalía? Es el incremento en el valor del terreno, producido por las decisiones o actuaciones de la administración pública sobre uno o varios predios.

5 Qué generan esas actuaciones? Que se incremente el aprovechamiento en la utilización del suelo o el espacio urbano. Que ese incremento materialice un beneficio concreto. Que ese beneficio incida positivamente en el valor del suelo.

6 Cómo se genera el Efecto Plusvalía? Cuando la ciudad, por medio de alguna de las acciones urbanísticas modifica el régimen de usos del suelo, asignándole al territorio o a una parte de él la posibilidad de desarrollar usos más rentables. Cuando se autoriza un mayor aprovechamiento del suelo incrementando la edificabilidad, ya sea aumentando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano. (Art. 74 Ley 388 de 1997).

7 Qué es participación en Plusvalía? Es la obligación que tiene todo propietario de terreno, de transferir un porcentaje del incremento registrado en el valor del suelo, a la ciudad.

8 Cuándo se debe pagar la Plusvalía? La declaración y/o pago de Plusvalía se da cuando se presenta alguno de los siguientes momentos de exigibilidad: Cuando se expide una licencia de urbanismo o construcción que autoriza a destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada. En los actos que impliquen transferencia de dominio sobre el inmueble objeto de plusvalía, donde se configuren hechos generadores (uso y edificabilidad) 1 y 3 del artículo 74 de la ley 388 de 1997 (se excluyen los procesos de sucesión por causa de muerte, liquidaciones de sociedad conyugal, prescripción adquisitiva de dominio y cesión obligatoria anticipada al Distrito).

9 Hechos generadores de Plusvalía Mayor aprovechamiento del suelo (índice de ocupación o de construcción - edificabilidad) Modificación de usos del suelo ya no solo vivienda sino también comercio

10 Incorporación de suelo rural o expansión urbana a suelo urbano Otros hechos generadores de Plusvalía

11 Ciclo de la Plusvalía UAECD UAECD Decisión administrativa que concrete acciones urbanísticas Hechos generadores Cálculo Efecto Plusvalía Efecto antes (norma anterior) y después de la norma ZHGE Sesión Interinstitucional Presentación cálculo y determinación Aprobación en máx. 2 sesiones Acto Administrativo con Determinación Plusvalía. Soporte técnico Sentencia C-035 de 2014 (notificación personal). Inscripción folios Expedición del recibo de pago de la participación (actualización desde la acción urbanística hasta la exigibilidad. SDP SDP-UAECD SHD

12 El Efecto Plusvalía y el Programa Progresa Fenicia *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

13 Metodología de cálculo De acuerdo al Artículo 4º de la Resolución 620 del 2008, el método utilizado para el cálculo del efecto Plusvalía es el siguiente: Método (técnica) residual: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

14 DELIMITACIÓN DEL PLAN PARCIAL - DECRETO 420 DE 2014 Torres de Fenicia. B. La Paz Mz. 5 Av. Jiménez. SD Cerros Orientales ML Centro Histórico Campus Uniandes Quinta de Bolívar *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

15 ANTES DEL PLAN PARCIAL *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

16 DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

17 DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

18 DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

19 DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

20 DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL - ETAPAS *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

21 DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL - ETAPAS *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

22 DESPUÉS DEL PLAN PARCIAL *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

23 Comparativo m2 entre escenario anterior y posterior , , ,00 6,17% , , , , , , , ,06 0,00 AREA UTIL M2 CONSTRUIDOS M2 VENDIBLES ESCENARIO UPZ ESCENARIO PPRU

24 Ítems analizados en el residual 100% 90% 39,30% 11,59% 18,52% 6,17% 80% 12,00% 70% 60% 48,70% 63,73% VLR TERRENO UTILIDAD CARGAS ADICIONALES 50% 6,17% COSTOS 40% VENTAS 30% 100,00% 100,00% 20% 10% 0% % SOBRE LAS VENTAS ESCENARIO UPZ % SOBRE LAS VENTA ESCENARIO PPRU

25 Comparativo % sobre las ventas, escenario anterior y posterior 120,00% 100,00% 80,00% 63,73% 60,00% 6,17% 11,59% 40,00% 20,00% 48,70% 18,52% 39,30% 0,00% COSTOS 6,17% CARGAS ADICIONALES 12,00% UTILIDAD VLR TERRENO % SOBRE LAS VENTAS ESCENARIO UPZ % SOBRE LAS VENTA ESCENARIO PPRU

26 Comparativo valor m2 de terreno a octubre de 2014 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 6,17% $ ,00 Efecto Plusvalía: es la diferencia entre el valor del Escenario PPRU y el Escenario UPZ $ ,00 $ ,36 $ ,00 $ - VLR M2 TERRENO AREA UTIL A 2014 ESCENARIO UPZ ESCENARIO PPRU EXCEL

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