AVALUOS PARA EL ESTADO. LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY Y CIDER OSCAR BORRERO OCHOA Bogota, Mayo 25 y 26 /04

Transcripción

1 AVALUOS PARA EL ESTADO LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY Y CIDER OSCAR BORRERO OCHOA Bogota, Mayo 25 y 26 /04

2 LEGISLACION DE AVALUOS DECRETO 2150 / 95 : entidades publicas LEY 9 /89 : Reforma Urbana LEY 388 / 97 : Ley ordenamiento territorial DECRETO 1420 / 98 : avaluos ley 388 Resolucion IGAC 762 /98 : metodologias DECRETO 1599 / 98 : Plusvalia Decreto 151 / 98 y 1337 /02: Transferencias

3 OTRAS NORMAS DE AVALUOS Ley 56/81: agua, distritos de riego, generacion electrica. Decr. 222/83: predios con servidumbres (Ecopetrol, Isa, redes electricas ) Ley 80/93 y decr. 855/94: contratacion administrativa. Avaluos IGAC. Ley 160/94: predios rurales (Incora, Incoder depende de valores potenciales.

4 -Ley 99/93: avaluos medio ambiente y recursos hidricos (art. 111). Daños ambientales. - Decr 540/98 : titulacion predios de VIS (ley 9) -Ley 546/ 99: vivienda y UVR. Avaluo hipotecario -Ley 550/99: avaluos para sociedades -Decr. 422/00: peritos y avaluos para bancos -Decr. 466/00: tarifas de avaluos para bancos -Circular 045/01 de la Contaduria: valorar activos -Avaluos IGAC: administrativos

5 DECRETO 2150 /95 ART. 27 : Avaluo de bienes inmuebles: Los avaluos de bienes inmuebles que deban realizar las entidades publicas o que se realicen en actuaciones administrativas, podran ser adelantados por el IGAC o por cualquier persona natural o juridica de carácter privado, que se encuentre registrada y autorizada por la Lonja de Propiedad Raiz del lugar donde esté ubicado el bien para adelantar dichos avaluos. Paragr : Si la entidad publica escoge la opcion privada, correspondera a la Lonja determinar en cada caso la persona natural o juridica que adelante el avaluo de bienes inmuebles.

6 AVALUOS para LEY 388/97 ENAJENACION VOLUNTARIA EXPROPIACION FORZOSA EXPROPIACION ADMINISTRATIVA CALCULO DE PLUSVALIAS Transferencia de Derechos de Construccion Valoracion en PLANES PARCIALES Bancos inmobiliarios y reajuste de tierras

7 ENAJENACION VOLUNTARIA ART. 61: El precio de adquisicion sera IGUAL al valor comercial determinado por el IGAC, la entidad que cumpla sus funciones (Catastro), o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el decreto 2150/95, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avaluos expida el gobierno. El valor comercial se determinara teniendo en cuenta la reglamentacion urbanistica municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relacion con el inmueble a adquirir y en particular con su destinacion economica.

8 Anuncio del proyecto Art. 61, paragr 1: Al valor comercial al que se refiere el presente articulo, se le descontara el monto correspondiente a la plusvalia o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad publica para la adquisicion, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participacion en plusvalia o la contribucion de valorizacion,según sea el caso.

9 Parametros para los avaluos Paragr 2 : Para todos los efectos de que trata la presente ley el gobierno nacional expedira un reglamento donde se precisaran los parametros y criterios que deberan observarse para la determinacion de los valores comerciales basandose en factores tales como la destinacion economica de los inmuebles en la zona geoeconomica homogenea, localizacion, caracteristicas y usos del inmueble, factibilidad de servicios publicos, vialidad y transporte. Se producen los decretos 1420/98 y resolucion IGAC 762/98 y 149/02.

10 Expropiación Forzosa Determinacion del avaluo pericial por el juez. Reglamentacion actual en proceso. Art 62, 6. : La indemnizacion que decretare el juez comprendera el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluira el valor del inmueble expropiado, para lo cual el juez tendra en cuenta el avaluo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto. El avaluo para enajenacion voluntaria es clave para el proceso expropiatorio tambien.

11 Expropiacion via administrativa Art 67 : Indemnizacion y forma de pago. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiacion se debera indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocera a los propietarios, el cual SERA IGUAL al avaluo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el art 61. Igualmente se precisaran las condiciones para el pago del precio indemnizatorio, las cuales podran contemplar el pago de contado o el pago entre un 40% y 60% del valor al momento de la adquisicion voluntaria y el valor restante en 5 contados anuales sucesivos o iguales

12 CALCULO DE PLUSVALIA Plusvalia por incorporación al perímetro urbano. Plusvalía por mayor aprovechamiento (aumento de edificabilidad) Plusvalía por cambio de uso Plusvalía por obras públicas Precios de referencia y precios finales

13 Plusvalia en zonas de expansion Art 75 : Efecto plusvalia resultado de la incorporacion del suelo rural al de expansion urbana o de la clasificacion de parte del suelo rural como suburbano. Cuando se incorpore suelo rural al de expansion urbana : 1- Se establecera el precio comercial de los terrenos... antes de la accion urbanistica generadora de la plusvalia. Se hará una vez se expida el acto administrativo que define la nueva clasificación del suelo.

14 2- Una vez se apruebe el PLAN PARCIAL o las normas específicas de las zonas, mediante las cuales se asignen usos, intensidades y zonificacion, se determinará el nuevo precio comercial de los terrenos comprendidos en estas zonas... Este precio se denominará nuevo precio de referencia. Incluso si es urbano y no hay posibilidad de servicios ni infraestructura urbana debe valorarse por el uso real permitido. Ej: caso de la franja urbana en Autopista Norte de Bogota.

15 Precio en expansion urbana Art 22, res. 762: Plusvalia por incorporacion del suelo rural al de expansion urbana o clasificacion de parte del suelo rural como suburbano. Se realiza investigacion de los precios del terreno aplicando la metodologia de investigaacion de mercado planteada anteriormente, teniendo en cuenta la condicion de tierra rural, o sea con caracteristicas agronomicas, las aguas, la pendiente, la ubicación y en general la productividad y potencialidad del suelo visto en terminos de explotacion agricola o pecuaria. Comparar con zonas similares en el municipio. Este es el precio inicial antes del cambio de norma.

16 Transferencia de derechos Compensacion de inmuebles conservacion arquitectonica, historica o ambiental por la carga de protección (art 48) Fondos de Compensacion Municipal Zonas generadoras y receptoras de mayor indice de edificabilidad. Decreto 151/98: valora la compensacion

17 Derechos adicionales de construccion y desarrollo Emision de Titulos Valores de DCD (art 88) Unidad de medida: Derechos Adicionales Basicos (DAB) Matriz de valores entre zonas generadoras y receptoras relacionando los Precios de Referencia por Aprovechamiento (P.R.A.) Correlacionar la TDCD y otros instrumentos (plusvalia, desarrollo, P. P.)

18 Valoracion en Planes Parciales Determinar precios iniciales antes de la norma urbana (precios rurales o expansion) Calculo de las cargas: cesiones gratuitas, redes de servicios, vias, equipamiento. Estimacion del beneficio: valoracion de los terrenos utiles según usos y edificabilidad esperada y permitida por la norma Reparto de terrenos y plusvalia restante.

19 DECRETO 1420/98 Reglamenta avaluos para enajenacion forzosa Adquisicion por enajenacion voluntaria Valor por expropiacion judicial Inmuebles expropiacion via administrativa Avaluos para Plusvalia Transferencia de Derechos de construccion Compensaciones por afectacion

20 Definicion de Avaluo (art.2) Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio mas probable por el cual este se transaria en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarian libremente, con el conocimiento de las condiciones fisicas y juridicas que afectan el bien.

21 Zona geoeconomica homogenea Caracteristicas similares en: - Topografia Normas urbanisticas Servicios publicos domiciliarios Redes de infraestructura vial Tipologia de las construcciones Valor por unidad de area de terreno Areas morfologicas homogeneas La estratificacion socioeconomica

22 Avaluo y normas urbanisticas Art 7: El potencial de edificacion sera el predominante en la zona geoeconomica homogenea o en la zona homogenea fisica Art 13: El avaluo debera incluir copia de la reglamentacion urbanistica vigente en el municipio o distrito, en la parte que haga relacion con el inmueble objeto del avaluo. Art 14: El avaluador es responsable de la concordancia de la reglamentacion urbanistica que afecte o haya afectado el inmueble objeto del predio en el momento de la realizacion del avaluo

23 Criterios para el avaluo Debe especificarse el metodo utilizado y el valor comercial independizando los factores (lote, mejoras, etc) Art.20 Para definir el valor comercial debe tenerse en cuenta la reglamentacion urbanistica vigente al momento del avaluo en relacion con el inmueble objeto del mismo (art.21) La destinacion economica del inmueble La estratificacion socioeconomica del bien La compensacion por rentas (en inmuebles productivos) se calculara hasta por 6 meses.

24 Criterios para avaluar el terreno Articulo 22 decreto 1420: Aspectos fisicos: area, ubicación, topografia, forma Suelo urbano, rural, expansion, suburbano, proteccion Normas urbanisticas vigentes para el predio o zona Tipo de construcciones en la zona Dotacion de redes y servicios publicos, vias y transporte En zonas rurales: caracteristicas agrologicas del suelo y las aguas Estratificacion del inmueble

25 Criterios para las construcciones El area existente autorizada legalmente Elementos de estructura y acabados Edad de los materiales Estado de conservacion fisica Vida util economica y tecnica remanente Funcionalidad del inmueble Obras adicionales o complementarias

26 Metodos aplicables El método de comparacion o de mercado, el de renta o capitalizacion por ingresos, el de costo de reposicion y el residual. La determinacion de las normas metodologicas sera materia de la resolucion 762/98.( art. 25) Cuando las condiciones del inmueble objeto del avaluo permitan la aplicación de uno o mas de los metodos enunciados, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine. (art. 26)

27 METODOS VALUATORIOS COMPARATIVO DEL COSTO RESIDUAL DE LA RENTA DE CAPITALIZACION

28 1. 1. METODO COMPARATIVO METODOS No confundir AVALUATORIOS con la comparación entre los precios de la oferta! COMPARATIVO Se basa en comparar los elementos del DEL inmueble COSTOavaluado con similares RESIDUAL de otros inmuebles. Se requiere aplicar DE LA la RENTA estadística y los procedimientos de homogeneización. DE CAPITALIZACION

29 a) Reducción a precio de contado: contado para el vendedor no comprador. b) Factor de fuente: el propietario, incrementa el precio entre el 10 y 15 %. Factor de fuente de 0.85 a 0.9. c) Factor de ubicación: Z.G.H. d) Los siete factores propios del lote: Fondo, frente, forma, tamaño, proporción, esquineros, topografía e integración.

30 Resol. 762/98: METODOS Art. 1: METODO DE COMPARACION O MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto del avaluo. Tales ofertas o transacciones deberan ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacion del valor comercial. Aplicar tecnica de la HOMOGENEIZACION. Preferible las transacciones recientes Cuidado con las ofertas consecuencia de especulacion

31 2. METODO DEL COSTO 2. METODO DEL COSTO Este método parte del presupuesto económico para obtener el costo de reposición (precio de nuevo) de un bien inmueble. Se aplica a construcciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones.

32 Costo de Reposicion: construcciones y mejoras Art. 3: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avaluo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avaluo, y restarle la depreciacion acumulada. Al valor asi obtenido se le debe adicionar la UTILIDAD. Para Depreciacion recomienda el Metodo de Ross-Heideck (tablas de Fitto y Corvini) que aplica edad y estado de conservacion. En construcciones populares existen prototipos de Construdata y Camacol. En mejoras y construccion transitoria debe hacerse el calculo para esos materiales.

33 3. METODO RESIDUAL 3. METODO RESIDUAL Obtiene el valor del terreno como residuo o saldo entre el precio de venta del inmueble restándole la utilidad y el costo directo e indirecto de la construcción.

34 Metodo Residual o Potencial de desarrollo Art. 4: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccion, acorde con la reglamentacion urbanistica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto del avaluo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que ademas de la factibilidad tecnica y JURIDICA se evalue la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.

35 4. METODO DE LA RENTA 4. METODO DE LA RENTA Este método permite llegar al valor del inmueble a partir de la renta líquida que produce. También se lo conoce como Método de la renta Directo. 0.5% Vt < Renta < 1.5% Vt; Tendencia al 1%Vt Comerciales: tasas entre 0.7 y 1.0% mensual VIVIENDA: Estratos altos: 0.7%Vt Estratos medios: 0.8% Estratos bajos: 1%Vt

36 5. METODO DE CAPITALIZACION 5. METODO DE CAPITALIZACION Utiliza la capitalización de todas las rentas futuras de un inmueble o negocio trayéndolas a valor presente utilizando los conceptos de las matemáticas financieras. Este es el método de la renta Indirecto aplicada a obras especiales como hoteles, hosterías, salas de cine, estaciones, etc..

37 Parametros Normativos Art 7: Cuando la norma de uso defina tamaño minimo para adelantar construcciones es indispensable comparar dichos parametros legales con el del predio para determinar el precio. Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso que se le este dando al bien para compararlo con el legalmente permitido, pues cuando el uso no corresponda al permitido, se manifestara esta situacion en un menor valor del bien. Cuando se emplee el metodo de comparacion o de mercado y se requiere utilizar ofertas o transacciones recientes, la informacion obtenida debera someterse a procesamiento estadistico

38 Aplicación de los metodos Art 10: deben indicarse de donde salieron las ofertas. Art. 11: Debe aplicarse el promedio aritmetico y medidas de dispersion (varianza y desviacion estándar). Si la variacion es inferior al 15% el promedio es aceptable. Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las construcciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresion, sera necesario hacer el ajuste para tres ecuaciones (ej: lineal, parabolica, logaritmica, etc) Art 12: Metodo de reposicion a nuevo Art 13: Aplicación del metodo residual

39 Avaluos masivos para VIS Art 19: establece el método masivo para valorar el terreno y la construccion. Se utilizan metodos de puntaje (catastral) y ajustes de regresion para los datos. Se requieren minimo de 15 datos por zona. La variable dependiente es el precio y la independiente es la calificacion o puntaje. Para los terrenos se toman zonas homogeneas fisicas vigentes en los ultimos dos años. Debe analizarse la titularidad (ocupacion, posesion) que desvaloriza al inmueble. Las muestras deben ser representativas (3 o5) y la dispersion no mayor del 15% del promedio.

40 Otras disposiciones Decr 1420,Art 30: Cuando el inmueble objeto del avaluo cuente con obras de urbanizacion o construccion adelantadas sin el lleno de los requisitos legales, estas no se tendran en consideracion para la determinacion del valor comercial y debera dejarse expresa constancia de tal situacion en el avaluo. Art 29: Banco de datos de informacion: Las lonjas informaran acerca del precio de los inmuebles que hayan avaluado en aplicación del presente decreto. Tendran la misma informacion a disposicion de los observatorios inmobiliarios municipales que se conformen.

41 Valor de terrenos de conservacion y proteccion Art 2, decr 151/98: Se entiende por conservacion el tratamiento urbanistico que por razones ambientales, historicas o arquitectonicas limita la transformacion de la estructura fisica de areas del municipio Art 21, resol 762: Para determinar el valor comercial del suelo del inmueble limitado por conservacion. En caso que solo sea parcial se calcula el precio de terreno por el metodo residual tomando en cuenta el desarrollo permitido o las rentas o ingresos potenciales que dicho uso pudiera generar. En caso que sea total deberan realizarse encuestas con personas especializadas

42 Avaluo en zonas rurales (art 27) 1. Clasificacion de los suelos según capacidad y aptitud 2. Fuentes de agua y disponibilidad 3. Vias internas y de acceso 4. Topografia 5. Clima: temperatura, lluvias, etc 6. Posibilidades de adecuacion 7. Cultivos: tipo, densidad y estado. Aplicar el metodo de flujo de caja descontado (utilidades futuras). Si son bosques aclarar si son comerciales o de proteccion. Aplicar homogeneizacion a los datos

43 Rondas de rios y zonas de proteccion Decreto 2811/74 (codigo de recursos naturales): art 83: estos bienes son intocables y no generan ningun uso al propietario. Los municipios o la CAR los delimitan. Examinar si los derechos adquiridos son anteriores a Para zonas Rurales se aplica un Factor que depende del uso: plantación, cultivo transitorio, ganaderia. Si es urbano el metodo propuesto por Catastro Distrital parte del Valor rural y aplica un factor que depende de la ubicación dentro de la ciudad más las mejoras urbanisticas Si está legalizado se aplica el valor comparativo del barrio vecino y las mejoras urbanisticas o construcciones.

44 Zonas de proteccion y reservas hidricas El decr 151/98 establece un Valor Virtual o compensacion. El municipio debe definir la generacion de derechos Zonas de proteccion bosque nativo tienen el Metodo de Valoracion Contingente. Muy dificil de aplicar en nuestro medio por su costo y manejo matematico. Puede aplicarse también el Valor de uso directo. Es el TECHO del avaluo. Metodo del recurso hidrico alterno. Es mejor pero presenta estimaciones de costo dificiles de hacer. DAMA tiene una propuesta basada en el Valor agricola más mejoras ambientales por puntaje. El valor agricola por analogia es el PISO del avaluo.

45 CONCLUSIONES En zonas urbanas y zonas rurales la aplicación de los metodos es relativamente facil y solo se debe llegar a un valor por mercado o por otras tecnicas. En zonas de proteccion y rondas de rios se pueden presentar dos valores: el de transacciones con ignorancia de la norma y el legal por el uso permitido. En zonas de expansion pueden existir dos valores: el de oferta que consagra la especulacion por el cambio de uso a urbano y el normativo por el uso actual rural. Si existen transacciones se genera un precio de mercado aunque el valor potencial normativo sea diferente. El Estado solo puede aceptar el valor que da la norma..

46 Problemas para la entidad publica En rondas de rios, suelo de proteccion y expansion urbana, si no hay transacciones la oferta distorsiona el valor comercial. Pero el valor normativo estaria muy distante de la expectativa del propietario y la enajenacion voluntaria no se daria. Habria que acudir a la expropiacion forzosa. La entidad publica no puede pagar un precio de oferta especulativo sino el valor que tiene con base a la ley 388. Al señalar el perito los dos valores debe definir cual es el Valor para el Estado según las normas vigentes. El valor para el Estado es diferente a las expectativas privadas.