Curso de desarrollo profesional DIMENSIÓN JURÍDICA DE LAS POLÍTICAS DE SUELO. Medellín (Colombia), Mayo 2-6 de 2011

Transcripción

1 Curso de desarrollo profesional DIMENSIÓN JURÍDICA DE LAS POLÍTICAS DE SUELO Medellín (Colombia), Mayo 2-6 de 2011

2 Adquisición pública de suelo Alternativas a la expropiación María Mercedes Maldonado C. Profesora e investigadora Instituto de Estudios Urbanos, Universidad Nacional de Colombia

3 CESIONES ( Donaciones?) Porciones de suelo que tienen el deber de ceder los propietarios de suelo cuando promueven una actuación de urbanización para poder construir Se destinan a la conformación de vías, espacio público o equipamientos

4 CESIONES Discusiones desde el punto de vista jurídico: Constituyen una expropiación sin indemnización? Proceden para espacios locales o de proximidad solamente o también para vías o equipamientos generales externos a la actuación?

5 CESIONES Son obligatorias pero no gratuitas Consisten en una contraprestación que debe cumplir el propietario por la autorización de construir

6 Urbanizar es más una obligación que un derecho Las cesiones hacen parte del proceso de urbanización - conversión de suelo rural en urbano: Parcelación o reurbanización o transformación de espacios urbanos

7 División entre espacios públicos y privados

8 Cesiones Extensión superficiaria de las cesiones Cómo se determina? Porcentajes Estándares Puede ser en relación con el número de viviendas, de personas o de Mt2 construidos

9 O una combinación entre un porcentaje mínimo que adiciona según estándares?

10 Cesiones Criterio de calidad de vida que justifica la obligación urbanística Destinación efectiva al espacio público

11 Cesiones problemas de su determinación mediante porcentajes Ejemplo: Operación Usme (800 has brutas) - Cálculo de necesidades de suelo para equipamientos educación Se tiene en cuenta: No. de niños en edad escolar por hogar Distribución etarea de la población en Usme Mts 2 de construcción por niño Suelo requerido En Usme se requieren por lo menos 70 hectáreas para equipamientos educativos

12 CÁLCULOS DE ESTÁNDARES MESA REGIONAL, APLICADO A OPERACIÓN USME TEMA Educación Descripción / Un Indicador/H abitantes Cupos Area Predio M2 Area Total Ha Preescolar 1/ ,20 Primaria 1/ ,76 Secundaria 1/ ,53 Capacitación 1/ Superior 41,91 Puestos de Salud 1/ ,85 Salud Centros de Salud 1/ ,34 Hospital Nivel 1 1/ ,78 TOTAL 112,38 Institucional Tramites y Pagos 1/ ,70 Servicios de 1/ Justicia 2,85 TOTAL 8,55 TOTAL GENERAL 120,93

13 CÁLCULO DE SUELO PARA EQUIPAMIENTOS Ejemplo CRITERIOS PARA EL CÁLCULO POT de Bogotá ANU = 601 Ha x 8% = 48,08 Ha / Hab. = 2,4 m2/hab. Mesa Regional Operación Nuevo Usme ANU = 601 Ha x 20% = 120,93 Ha / Hab. = 6 m2/hab.

14 Cesiones en densificación Cobro de cesiones locales en los procesos de redesarrollo o densificación Posibilidades de implementación: El Plan de ordenamiento define un porcentaje obligatorio o un estándar (xxx Mt2 por habitante o por Mt2 de construcción)

15 Cesiones en densificación Como no se puede establecer en el mismo terreno el propietario puede pagar en dinero Establecido de acuerdo con el avalúo catastral O con un precio comercial que se establezca por zonas Los dineros van a un fondo cuenta independiente, que no hace parte de los

16 Cesiones en densificación O a un fideicomiso dirigido por una junta público-privada El Plan define zonas donde se utilizarán los recursos provenientes de las cesiones y ubica zonas para parques o equipamientos Se compran los terrenos y se realizan las obras

17 Cesiones o aportes de suelo para vías, parques o equipamientos de carácter general Vías arterias o generales Espacio público o equipamientos externos a la actuación

18 Cesiones para vias arterias o estructurantes Opción 1: Se establece una cesión igual para cualquier tipo de terreno Por ejemplo un 7% Se puede entregar el suelo en la misma zona del proyecto si coincide con el trazado vial O un pago en dinero a un fondo que se encarga de comprar el suelo

19 Las obras se pueden financiar con contribución de mejoras o hacer una distribución similar del costo de las obras de manera equitativa entre todos los propietarios

20 Otra alternativa - Se calcula todo el suelo necesario para las vías arterias o estructurantes y para parques y equipamientos también de carácter general Ejemplo: en un área de 450 hectáreas puede ser 50 hectáreas

21 - La extensión superficiaria total (aproximadamente 50 hectáreas) se distribuye entre el suelo correspondiente al área útil y las cesiones serán calculadas de la siguiente manera: Ejemplo para una ciudad colombiana, se deben establecer cálculos y criterios particulares en cada caso

22 Uso Obligación Cesión urbanística Viivienda interés prioritario (Menos de US ) VIS (entre US y ) Vivienda entre US y US Vivienda de más de US Comercio en zonas de VIS y VIP Comercio, servicios, industria No aporta 0,10 Mt2 de suelo por cada metro cuadrado construido 0,20 Mt2 de suelo por cada metro cuadrado construido 0.50 Mts2 por cada metro cuadrado construido 0.25 Mts2 por cada metro cuadrado construido 1 Mts2 por cada metro cuadrado construido

23 TABLA PARA LA APLICACIÓN DE APORTES DE SUELO, DECRETO PLANES PARCIALES DE BOGOTÁ PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO I.C. Resultante / ANU Cesiones urbanísticas obligatorias Cesión mínima local (% de ANU) Cesión de suelo para componentes de cargas generales (M2/Ha ANU) PRECIO VIVIENDA VIVIENDA SMMLV VIVIENDA MINIMA ,0 25% 0 COMERCIO VIP ,0 25% 0 VIS ,8 25% 0 TIPO ,0 25% 833 TIPO ,2 25% 1250 TIPO ,4 25% 1667 TIPO 6 >540 1,4 25% 1667 ZONAL Hasta m2 0,4 25% 1000 URBANO a m2 0,6 25% 2000 METROPOLITANO Mas de m2 0,6 25% 2000 SERVICIOS INDUSTRIA 1,0 25% ,5 25% 1000

24 Explicación al cuadro: ANU: Quiere decir Area neta urbanizable, o sea área bruta menos suelo destinado a áreas protegidas y vías, espacios libres y equipamientos estructurantes El precio de las viviendas está indicado en salarios mínimos legales mensuales (Para 2011 equivale ese salario a US 280)

25 EJEMPLO, tomado de una presentación de la Secretaria de Planeación de Bogotá 1. DEFINICIÓN DE LOS BENEFICIOS CON BASE EN LA NORMATIVA Y EL MERCADO Uso: VIVIENDA Área Neta Urbanizable: m2 Área construida: m2 Área útil: m2 Precio de venta: 200 SMLV

26 EJEMPLO 2. CLASIFICACIÓN SEGÚN PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO VIVIENDA PRECIO VIVIENDA SMMLV I.C. Resultante / ANU Cesiones urbanísticas obligatorias Cesión mínima local (% de ANU) Cesión de suelo para componentes de cargas generales (M2/Ha ANU) VIVIENDA MINIMA ,0 25% 0 VIP ,0 25% 0 VIS ,8 25% 0 TIPO ,0 25% 833 TIPO ,2 25% 1250 TIPO ,4 25% 1667 TIPO 6 >540 1,4 25% 1667

27 EJEMPLO PLANES PARCIALES DE SUBA AVENIDA BOYACÁ

28 CARGAS GENERALES PLAN PARCIAL ALTAMIRA 3755 M2 PLAN PARCIAL CERRITO 4940 M2 PLAN PARCIAL TOMILLAR M2 PLAN PARCIAL SIRENA 3043 M2

29 Otra alternativa: Transferencia de derechos de construcción y desarrollo

30 Ejemplo: Un proyecto de redesarrollo basado en un gran parque y equipamientos El ámbito total de reparto Todos los suelos localizados dentro del área delimitada de la operación: 1,585,765 m 2 (158.5 Ha) y se divide en dos tipos de zonas: Generadoras de derechos transferibles, que tiene una extensión de 42.3 has y Receptoras, con una extensión de has.

31 A los terrenos localizados en las zonas generadoras se les asigna un Índice de construcción - IC de 1 calculado sobre toda el área Así se calculan los derechos transferibles, porque los propietarios no podrán usar ese índice ya que sus terrenos se destinan a parques

32 y a los terrenos localizados en las zonas receptoras un IC básico de 1.2 sobre área útil actual. La diferencia tiene por objeto financiar las cargas locales

33 La edificabilidad total resultante de los índices de edificabilidad asignados a las dos zonas es de 1,802,661 m 2, y para efectos de una distribución equitativa del precio del suelo, se descompone así:

34 m 2 para el conjunto de propietarios de inmuebles receptores (con un I.C de 1.2) m 2 para el conjunto de propietarios de las áreas generadoras

35 No obstante, la norma permite una edificabilidad máxima de 2,758,203 m 2. IC máximo: 3 Existe un margen suficiente para generar demanda por los derechos transferibles

36 Incluso cuando se hayan utilizado los derechos de los propietarios de las zonas generadoras el municipio puede vender directamente los derechos y obtener recursos para realizar las obras del parque

37 AMBITO DE REPARTO

38 CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁ Contrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN Áreas Generadoras (IC 1.0 sobre la totalidad del área) Áreas Receptoras (IC sobre área útil) ÁREAS GENERADORAS Y RECEPTORAS DE DERECHOS TRANSFERIBLES DE CONSTRUCCIÓN I C D R

39 Se otorga, en términos de gestión del suelo, un índice básico: Ejemplo índice de construcción de 0,5 o de 1 sobre área útil Pero la norma asigna un índice máximo de 3 El propietario que quiera construir más de 0,5 o de 1 debe comprar a la municipalidad el adicional

40 Cada metro cuadrado de edificabilidad, clasificado en usos y en suelo que compre lo paga al valor residual o incidencia sobre el suelo de construir ese metro cuadrado adicional

41 ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁ Contrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN POSIBLES ESCENARIOS DE TRANSFORMACIÓN 1 I C D R

42 CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁ Contrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN UNA CENTRALIDAD URBANA VERDE E INTEGRADORA, GENERADORA DE MÚLTIPLES OPORTUNIDADES POSIBLES ESCENARIOS DE TRANSFORMACIÓN 4 I C D R

43 MEGAPARQUE: Paseo del río I C D R CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁ Contrato 488 de 2008 REFORMULACIÓN

44 CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁ Contrato 488 de 2008 CONCURSO EQUIPAMIENTOS, SERVICIOS Y VIVIENDA ALREDEDOR DEL PARQUE I C D R

45 Reajuste de terrenos

46 REAJUSTE DE TIERRAS (1) Designación de áreas específicas donde es obligatoria o posible la asociación entre propietarios de suelo (2) Formulación de un plan parcial- que defina los espacios para usos colectivos (areas protegidas, vías, áreas recreativas, equipamientos sociales) y los destinados a desarrollos constructivos

47 REAJUSTE DE TIERRAS (3) Estimación del costo de urbanizar y del precio final de los lotes que se destinan a la edificación 4) Determinación del porcentaje de lotes que serán vendidos para financiar la urbanización, por una agencia especializada o por un fideicomiso (5) Pago a los propietarios de tierra con lotes urbanizados. No se destinan recursos presupuestales ni a comprar suelo ni a financiar la urbanización

48 REAJUSTE DE TIERRAS Puede ser desarrollado directa y voluntariamente por los propietarios O ser establecido de manera obligatoria por la autoridad pública

49 Reajuste de terrenos Consiste en englobar diversos lotes de terreno para luego subdividirlos en forma más adecuada y dotarlos de obras de infraestructura urbana básica, tales como vías, parques, redes de acueducto, energía eléctrica y teléfonos. Puede incluir cesiones locales y generales

50 Integración inmobiliaria Proyectos de integración inmobiliaria en zonas, áreas e inmuebles clasificadas como de desarrollo, redesarrollo y renovación urbana, con el objeto de reunir o englobar distintos inmuebles para subdividirlos y desarrollarlos, construirlos, o renovarlos y enajenarlos

51 Ejecución Entidades privadas o asociaciones públicoprivadas adelantan los proyectos relacionados con estos inmuebles mediante acuerdos de asociación, contratos de sociedad o fideicomisos que celebren con los propietarios de las tierras

52 Al propietario se le paga el inmueble aportado más las utilidades o participaciones que genere el proyecto preferiblemente con los lotes restantes de la subdivisión, provistos de la infraestructura urbana básica, o en inmuebles construidos dentro del proyecto respectivo La entidad gestora puede venderlos en su nombre y pagarle

53 Valor inicial de los inmuebles: según la situación y normas antes de la operación. Qué se paga al propietario? Precio final del suelo Menos los costos de su urbanización o reurbanización

54 Cómo se establece el precio final del suelo? Como un promedio de los distintos usos y edificabilidades autorizados

55 Supongamos un suelo rural Precio antes: US 1/ Mt2

56 CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO Tipo de uso Área útil Valor por m2 US Total US Res. V.I.P. con actividad econoc Residencial. V.I.P Comercio Local Residencial V.I.S Comercial Residencial Equipamentos Industria Otros TOTAL : 601 hectáreas

57 Distribución de cargas y beneficios Area total: 800 hectáreas Area neta urbanizable: 601 hectáreas Area útil: 360 hectáreas Costo de urbanización: US 40 por Mt2 de área neta urbanizable: US Valor total suelo urbanizado: US

58 Distribución de cargas y beneficios Diferencia: Valor suelo urbanizado Costo urbanización: US Valor al que se paga cada metro cuadrado de suelo del área neta urbanizable: US 9

59 Todos reciben lo mismo independientemente Del uso final del suelo que aporta, puede ser área protegida, parque, vivienda social del menor precio, comercio o vivienda de altos ingresos

60 Una plusvalía de US 8/Mt2 de área neta urbanizable y de US 6,80/Mt2 sobre el área total

61 Derecho de preferencia