Cálculo del Efecto Plusvalía. AGENDA MESA DE TRABAJO CONSTRUCTORES Martes 22 de Septiembre de 2015

Transcripción

1 Cálculo del Efecto Plusvalía AGENDA MESA DE TRABAJO CONSTRUCTORES Martes 22 de Septiembre de 2015

2 La Plusvalía en el ordenamiento territorial

3 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL HERRAMIENTAS DE PLANIFICACION PLAN PARCIAL LEY 388/97 DE DESARROLLO TERRITORIAL UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA TIPO URBANISTICO -REAJUSTE DE TIERRAS -INTEGRACION INMOBILIARIA -COOPERACION ENTRE PARTICIPES HERRAMIENTAS DE GESTION DEL SUELO TIPO JURIDICO -ENAJENACION FORZOSA -ENAJENACION VOLUNTARIA -EXPROPIACION JUDICIAL -EXPROPIACION ADMINSTRATIVA VIA TIPO FINANCIERO PLUSVALIA CONTRIBUCION POR VALORIZACION DERECHOS ADICIONALES DE CONSTRUCCION Y DESARROLLO

4 Qué es la Plusvalía? Es el incremento en el valor del terreno, producido por las decisiones o actuaciones de la administración pública sobre uno o varios predios. Cómo se genera el Efecto Plusvalía? Cuando la ciudad, por medio de alguna de las acciones urbanísticas modifica el régimen de usos del suelo, asignándole al territorio o a una parte de él la posibilidad de desarrollar usos más rentables. Cuando se autoriza un mayor aprovechamiento del suelo incrementando la edificabilidad, ya sea aumentando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano. (Art. 74 Ley 388 de 1997).

5 Ciclo de la Plusvalía Teniendo en cuenta la delegación del Alcalde Mayor y de acuerdo con las decisiones administrativa que concreten acciones urbanísticas así como la determinación de los hechos generadores Solicita a la UAECD el cálculo del efecto plusvalía SDP UAECD Realiza el cálculo del Efecto Plusvalía comparando el antes (norma anterior) y el después de la norma, aplicando los procedimientos para elaboración de los avalúos. En Sesión Interinstituciona l se presenta el cálculo para aprobación, la cual se realiza máximo en 2 sesiones SDP-UAECD UAECD Se expide el acto Administrativo de liquidación del efecto Plusvalía, realiza la notificación según la Sentencia C-035 de 2014 (notificación personal). Se realiza la inscripción en el folio de matricula Inmobiliaria Expedición del recibo de pago de la participación (actualización desde la acción urbanística hasta el momento de exigibilidad. SHD

6 Ciclo de la Plusvalía Decisión administrativa que concrete acciones urbanísticas Hechos generadores SDP UAECD Cálculo Efecto Plusvalía Efecto antes (norma anterior) y después de la norma ZHGE Sesión Interinstitucional Presentación cálculo y determinación Aprobación en máx. 2 sesiones SDP-UAECD UAECD Acto Administrativo con Determinación Plusvalía. Soporte técnico Sentencia C-035 de 2014 (notificación personal). Inscripción folios Expedición del recibo de pago de la participación (actualización desde la acción urbanística hasta la exigibilidad. SHD

7 Hechos generadores de Plusvalía Mayor aprovechamiento del suelo (índice de ocupación o de construcción - edificabilidad) Modificación de usos del suelo ya no solo vivienda sino también comercio

8 Incorporación de suelo rural o expansión urbana a suelo urbano Otros hechos generadores de Plusvalía

9 Qué es participación en Plusvalía? Es la obligación que tiene todo propietario de terreno, de transferir un porcentaje del incremento registrado en el valor del suelo, a la ciudad.

10 Cuándo se debe pagar la Plusvalía? La declaración y/o pago de Plusvalía se da cuando se presenta alguno de los siguientes momentos de exigibilidad: Cuando se expide una licencia de urbanismo o construcción que autoriza a destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada. En los actos que impliquen transferencia de dominio sobre el inmueble objeto de plusvalía, donde se configuren hechos generadores (uso y edificabilidad) 1 y 3 del artículo 74 de la ley 388 de 1997 (se excluyen los procesos de sucesión por causa de muerte, liquidaciones de sociedad conyugal, prescripción adquisitiva de dominio y cesión obligatoria anticipada al Distrito).

11 Metodología de cálculo De acuerdo al Artículo 4º de la Resolución 620 del 2008, el método utilizado para el cálculo del efecto Plusvalía es el siguiente: Método (técnica) residual: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

12 Método residual ANALISIS NORMATIVO DETERMINACION AREA NETA CALCULO AREA UTIL APLICACIÓN DE I.O. Y I.C. CALCULO AREA PRIVADA VENTAS DEL PROYECTO ESTRUCTURA DE COSTOS MARGEN OPERACIONAL (LOTE+UTILIDAD) 9 LOTE UTILIDAD

13 ANTES DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

14 DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

15 DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

16 DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

17 DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

18 DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

19 DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA *Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

20 CALCULO EFECTO PLUSVALIA ESCENARIO 1 ESCENARIO 2 PLUSVALIA ZONA VALOR M 2 ZONA VALOR M 2 VALOR M $ , $ ,00 $20.000, $ , $ ,00 $20.000, $ , $ ,00 $10.000, $ , $ ,00 $12.000,00

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22 Comparativo % sobre las ventas, escenario anterior y posterior 120,00% 100,00% 80,00% 60,00% 6,17% 40,00% 20,00% 0,00% COSTOS CARGAS ADICIONALES UTILIDAD VLR TERRENO % SOBRE LAS VENTAS ESCENARIO UPZ % SOBRE LAS VENTA ESCENARIO PPRU

23 Efecto Plusvalía $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $- 6,17% VLR M2 TERRENO AREA UTIL A 2014 Efecto Plusvalía: Es el 50% de la diferencia entre el valor del Escenario después de la acción urbanística y el Escenario anterior ESCENARIO UPZ ESCENARIO PROPUESTO

24 Normatividad Ley 388 de 1997 Ordenamiento Territorial: Artículo 73 Noción Artículo 74 Hechos generadores Artículo 75 Efecto Plusvalía por incorporación del suelo rural al de expansión urbana o de parte del suelo rural como suburbano Artículo 76 Efecto plusvalía por cambio de uso. Artículo77 Efecto plusvalía por incremento en el aprovechamiento 6,17% del suelo. Artículo 78 Área objeto de plusvalía Artículo 79 Monto de la participación Artículo 80 Procedimiento de cálculo del efecto plusvalía.

25 Normatividad Ley 388 de 1997 Ordenamiento Territorial: Artículo 81 Liquidación del Efecto plusvalía. 45 días liquidación 30 días hábiles expedición acto administrativo (3 Avisos) Artículo 82 Revisión de la estimación del Efecto plusvalía. Artículo 83 Exigibilidad y cobro de la participación. (Decreto 019 de 2012). 6,17% Artículo 84 Formas de pago de la participación en plusvalía.

26 Normatividad Decreto 1420 de 1998: Disposiciones para la elaboración de los avalúos para plusvalía. Artículo 6. Definición de ZGH Artículo 7. Municipios sin reglamentación urbana antes del POT. Artículo 14. Responsabilidad de la información Norma de uso Avaluador. 6,17% Artículo 15. Revisión e impugnación a los avalúos. (condiciones técnicas) Artículo 23. IGAC defina metodologías valuatorias.

27 Normatividad Acuerdo 118 de 2003 : Artículo 3. Hechos generadores (modificado) Artículo 4. Exigibilidad (modificado) Artículo 5. Determinación efecto plusvalía. En todo caso, se tendrá en cuenta la incidencia o repercusión sobre el suelo del número de metros cuadrados adicionales que se autoriza a construir, 6,17% o del uso más rentable, aplicando el método residual. Parágrafo 1. Tres meses para instrumentos expedidos con anterioridad Artículo 6. Tarifas

28 Normatividad Decreto 1788 de 2004 Resolución 762 de 1998 del IGAC Resolución 620 de 2008 del IGAC Acuerdo 118 de 2003 Decreto Distrital 084 de ,17% Acuerdo 352 de 2008 Decreto 020 de 2011 Sentencia C-035 de 2014 (notificación personal). Decreto 562 de 2014

29 Normatividad Mejoras al proceso bajo el Decreto 020 de 2011: Eliminación del pre-cálculo Presentación de objeciones al cálculo realizado 6,17% por la UAECD en mesa de objeciones. Unificación de conceptos respecto a la determinación de los cálculos.

30 extensión 7600 y 7601