CONVENIO MUNICIPIO DE BUCARAMANGA - UIS

Transcripción

1 CONVENIO MUNICIPIO DE BUCARAMANGA - UIS

2 Etapas para desarrollar procesos de valorización Estudio de prefactibilidad Decretación Factibilidad Distribución Recaudo Liquidación

3 ZONA INFLUENCIA EJE MESON DE LOS BUCAROS

4 ZONA INFLIENCIA EJE INTERCAMBIADOR NEOMUNDO

5 ZONA INFLUENCIA EJE INTERCAMBIADOR AVENIDA QUEBRADASECA-DIAGONAL 15

6 ZONA INFLUENCIA PROYECTO VIAL CALLE 54-56, CONEXIÓN SECTOR ORIENTE- OCCIDENTE, OCCIDENTE - ORIENTE

7 ZONA DE INFLUENCIA PREDIOS Hectáreas

8 PARTICIPACION POR USOS RESIDENCIAL COMERCIAL SERVICIOS EDUCACION FINANCIERO INDUSTRIAL RELIGIOSO LOTE INSTITUCIONAL MIXTO TOTAL USOS FRECUENCIA PORCENTAJE PORCENTAJE ACUMULADO ,18% 71,18% ,58% 86,76% ,46% 94,22% 92 0,08% 94,30% 131 0,11% 94,40% ,17% 95,57% 81 0,07% 95,64% ,64% 97,28% 236 0,19% 97,47% ,53% 100,00% ,00%

9 DISTRIBUCION USO RESIDENCIAL ESTRATO PREDIOS PREDIOS (%) ,75% ,13% ,90% ,61% ,98% ,64% Total ,00%

10 AVALUOS Se realizaron 200 avalúos en el sector urbano de la zona de influencia, para hacer un análisis comparativo entre los valores comerciales y los valores catastrales reportados por el IGAC para el año 2011 por Zona Geoeconómica. Como resultado se calculara un factor que servirá como indicador general de la variación entre estas dos cifras y así determinar el valor por metro cuadrado de terreno de cada predio en estudio. Responsable: Arq. Antonio José Díaz.

11 FRANJAS DE BENEFICIO MESON DE LOS BUCAROS

12 CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA GENERADA POR LA CONSTRUCCIÓN DEL INTERCAMBIADOR MESON DE LOS BUCAROS. FACTOR PLUSVALIA PLUSVALIA MESON $ $ $ $ $ $ $ $ $ FOCO FRANJAS DE BENEFICIO

13 FRANJAS DE BENEFICIO NEOMUNDO

14 CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA GENERADA POR LA CONSTRUCCIÓN DEL INTERCAMBIADOR NEOMUNDO. FACTOR DE PLUSVALIA PLUSVALIA NEOMUNDO $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ FOCO FRANJAS DE BENEFICIO

15 FRANJAS DE BENEFICIO AVENIDA QUEBRADASECA-DIAGONAL 15

16 CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA GENERADA POR LA CONSTRUCCIÓN DEL INTERCAMBIADOR AVENIDA QUEBRADASECA- DIAGONAL 15. PLUSVALIA QUEBRADASECA-15 PLUSVALIA QUEBRADASECA-15 $ $ $ $ $ $ $ $ $ FOCO FRANJAS DE BENEFICIO

17 FRANJAS DE BENEFICIO PROYECTO VIAL CALLE 54-56, CONEXIÓN SECTOR ORIENTE- OCCIDENTE, OCCIDENTE - ORIENTE

18 CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA GENERADA POR LA CONSTRUCCIÓN DEL PROYECTO VIAL CALLE 54-56, CONEXIÓN SECTOR ORIENTE- OCCIDENTE, OCCIDENTE - ORIENTE. PLUSVALIA PAR VIAL CALLE 56 PLUSVALIA PAR VIAL CALLE 56 $ $ $ $ $ $ $ $ $ FOCO FRANJAS DE BENEFICIO

19 ALGORITMO PARA CALCULO DE CONTRIBUCIÓN FACTORES DESTINO ECONOMICO USO ESTRATO DENSIDAD TAMAÑO GEOECONOMICO CONTRIBUCION AREA DEL INMUEBLE PLUSVALIA FACTORES DE CORRECCION AREA VIRTUAL MONTO DISTRIBUIBLE FACTOR DE DISTRIBUCION PL(i)* FP (i) AREAS VIRTUALES PL= Plusvalía Proyecto(i) FP= Factor de Presupuesto Proyecto(i) GRAVAMEN

20 FACTOR DE PRESUPUESTO MODELO MATEMÁTICO PARA EL CÁLCULO DEL FACTOR DE PRESUPUESTO: Se determino un Factor para cada Obra de acuerdo a la inversión: PROYECTO FACTOR PROYECTO INTERCAMBIADOR VIAL MESON DE LOS BUCAROS 0,25 PROYECTO INTERCAMBIADOR VIAL NEOMUNDO 0,20 PROYECTO INTERCAMBIADOR CARRERA 15 CON AVENIDA QUEBRADA SECA PROYECTO VIAL CALLE 54-56, CONEXIÓN SECTOR ORIENTE- OCCIDENTE, OCCIDENTE - ORIENTE 0,24 0,31 1,0000

21 FACTOR DE DESTINO ECONÓMICO MODELO MATEMÁTICO PARA EL CÁLCULO DEL FACTOR DE DESTINO ECONÓMICO O USO: Se determino un indicador para cada uso: Uso Factor Residencial 1 Comercial y Servicios Mixto 1.1 Industrial 1.2 Lotes (Para ZE<25) 1.3 Financiero 2.0 Otros INSTITUCIONAL 0.5 EDUCATIVO RELIGIOSO

22 FACTOR USO ESTRATO SOCIOECONOMICO Fe(i) = Factor de estrato prédio (i). MKp= Máxima capacidad de pago. Kpe (i) = Capacidad de pago según estrato del predio (i). Fe(i) = Kpe(i) / Mkp ESTRATO CAPACIDAD DE PAGO MENSUAL FACTOR 1 y , , , ,

23 FACTOR USO NO RESIDENCIALES USO POT RESIDENCIAL-PREDIO COMERCIAL (AR) ESTRATO ESTRATO 1 Y 2 ESTRATO 3 ESTRATO 4 ESTRATO 5 ESTRATO 6 FACTOR CASA 0,2 PH 0,2 CASA 0,3 PH 0,3 CASA 0,5 PH 0,5 CASA 0,8 PH 0,8 CASA 1,1 PH 1,1

24 USO POT COMERCIAL -PREDIO COMERCIAL (AC) ESTRATO ESTRATO 1 Y 2 ESTRATO 3 ESTRATO 4 ESTRATO 5 ESTRATO 6 FACTOR CASA 0,7 PH 0,7 CASA 0,7 PH 0,7 CASA 0,8 PH 0,8 CASA 1.0 PH 1.0 CASA 1,3 PH 1,3 USO POT MULTIPLE -PREDIO COMERCIAL(AM) ESTRATO ESTRATO 1 Y 2 ESTRATO 3 ESTRATO 4 ESTRATO 5 ESTRATO 6 FACTOR CASA 0,8 PH 0,8 CASA 0,8 PH 0,8 CASA 0,9 PH 0,9 CASA 1,1 PH 1,1 CASA 1,3 PH 1,3

25 FACTOR DE PISO O DENSIDAD Corrigen las áreas de los predios con altos índices de construcción. MODELO MATEMÁTICO PARA EL CÁLCULO DEL FACTOR DE DENSIDAD Se define: Fd = Factor de densificación. At = Área de terreno. Ac= Área Construida. Ic = Índice de Construcción. F(d) = Ic * 9/10 Para Ic > 10/9

26 FACTOR DE TAMAÑO. MODELO MATEMÁTICO PARA EL CÁLCULO DEL FACTOR DE TAMAÑO Para X 1 < = 300 Metros Cuadrados F(x1) = 1 y Para X 2 > = 1500 Metros Cuadrados F(x2) = 0.6 Para calcular los valores intermedios, se calcula la pendiente de la recta y se obtienen valores para X 3, F(X3) m = F(x2) - F(x1) X 2 - X 1 m = =

27 Para el punto intermedio X 3, F(X3 ) obtenemos el valor de la ecuación de la recta que se ajusta a las condiciones del factor, así: En donde : F(X3 ) = (X3 ) F(x3 ) = Factor de tamaño para cada predio X 3 = Tamaño de cada predio

28 FACTOR DE ZONA ECONOMICA ZONA GEOECONOMICA VALOR CATASTRAL VALOR COMERCIAL VALOR FACTOR 1 $ $ ,000 2 $ $ ,000 3 $ $ ,000 4 $ $ ,000 5 $ $ ,000 6 $ $ ,000 7 $ $ ,000 8 $ $ ,000 9 $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ $ , $ 735 $ , $ 235 $ 588 0, $ 168 $ 420 0,003

29 RESULTADOS DEL PROCESO DE DISTRIBUCION RANGO GRAVAMEN TOTAL PREDIOS CONTRIBUCION TOTAL % Contribucion % Predios < 500 MIL ,4 36,2 ENTRE 500 MIL Y 1 MILLON ENTRE 1 Y 2 MILLONES ENTRE 2 Y 5 MILLONES ENTRE 5 Y 10 MILLONES ENTRE 10 Y 15 MILLONES ,2 18, ,3 22, ,4 15, ,5 4, ,0 1,6 MAYOR DE 15 MILLONES ,3 1,3 TOTAL

30 PROMEDIO CONTRIBUCION USO RESIDENCIAL ESTARATIFICADO ESTRATO PROMEDIO * PREDIO MENSUAL CAPACIDAD PAGO MENSUAL $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ CONTRIBUCION MENSUAL CAPACIDAD DE PAGO MENSUAL

31 CONTRIBUCION POR USOS USOS PREDIOS CONTRIBUCION RESIDENCIAL COMERCIAL Y SERVICOS MIXTO INDUSTRIAL LOTES FINANCIEROS OTROS TOTAL $ $ $ $ $ $ $ Otros: Uso Institucional, Uso Religioso, Uso Educativo