M. J. MORALES / M. A. BENTABOL PRINCIPALES DIVERGENCIAS ENTRE LA NORMATIVA PRINCIPALES DIVERGENCIAS ENTRE LA NORMATIVA ESPAÑOLA Y LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF) EN EL TRATAMIENTO CONTABLE DE LOS INMUEBLES * Mª Jesús Morales Caparrós Mª Amparo Bentabol Manzanares ** RESUMEN En nuestro trabajo nos centramos en el tratamiento contable de los inmuebles (terrenos y/o edificios) poniendo nuestra atención en las diferencias más destacadas entre la normativa española y el modelo del IASB, que se recoge en la NIC 16 Inmovilizado Material, la NIC 40 Inmuebles de Inversión y la NIC 2 Existencias. En el modelo de valoración que el IASB propone, se permite a la empresa la opción de valorar los inmuebles por el modelo del valor razonable o por el modelo del coste, lo que introduce un modelo contable basado en el valor razonable fuera del marco de los activos financieros, centrándose el debate, principalmente, en torno a la determinación de dicho valor. PALABRAS CLAVE: Inmovilizado material, Inmuebles de inversión, NIC, NIIF. ABSTRACT In our work we focus in the treatment of the Real Estate (plots and/or buildings) concentrating our attention in the fundamental differences between the Spanish normative and the model that IASB propose and that are explained in the NIC 16 Properties, plants and equips, the NIC 40 Investments properties and the NIC 2 Inventories. In the assessment model that IASB propose, the company is allowed to value Real Estate by his fair value otherwise by the cost. This introduce an account model based on a fair value apart from the one used for financial assets, concentrating the debate mainly on ways of the fixing of this value. KEY WORDS: Tangible assets, Investment properties, IAS, IFRS. 1. INTRODUCCIÓN En este trabajo nos ocupamos del tratamiento contable de los inmuebles, poniendo nuestra atención en las diferencias más destacadas entre la normativa española y el modelo (*) Original recibido en junio de 2004 y revisado en enero de 2005. (**) Profesoras del Departamento de Contabilidad y Gestión de la Universidad de Málaga. CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88 69
del IASB, en cuanto a clasificación, reconocimiento y valoración de los mismos, así como las principales peculiaridades que se recogen en dichas normas, haciendo especial hincapié en el modelo del valor razonable, permitido para las valoraciones de inmuebles que se realicen con posterioridad al reconocimiento inicial. Por lo que a nuestra normativa se refiere, analizamos el tratamiento contable de tales elementos según el Plan General de Contabilidad de 1.990 y la adaptación del mismo a las empresas inmobiliarias, las Resoluciones del ICAC y Consultas a dicho organismo, así como algunos Documentos de AECA 1, que aunque no tienen carácter vinculante, resultan de indudable trascendencia en el tema que nos ocupa. Por lo que respecta al modelo del IASB, analizamos las normas relativas a dichos elementos, concretamente la NIC 16 Inmovilizado Material, la NIC 40 Inmuebles de Inversión y la NIC 2 Existencias, y que a raíz de la publicación el pasado 29 de septiembre del Reglamento (CE) nº 1725/2003 de la Comisión 2 y del Reglamento (CE) nº 707/2004 que modifica al anterior 3, tienen carácter vinculante en nuestro ordenamiento. Así mismo, también nos referiremos a las mejoras a las normas introducidas por International Accounting Standards Board realizadas en diciembre de 2003, en este momento aún pendientes de aprobar por el EFRAG. 2. LOS INMUEBLES EN LA NORMATIVA ESPAÑOLA En el actual P.G.C. los terrenos y edificios se incluyen, de forma genérica, dentro del Subgrupo 22 Inmovilizado material, es decir, tanto los destinados al uso, como aquellos que la empresa posee para fines no relacionados con la explotación normal de la misma o para generar rentas y/o plusvalías. No obstante, si los inmuebles se poseen en régimen de arrendamiento financiero, según la filosofía del P.G.C., se reconocen como un valor inmaterial, representativo del derecho de uso y de la opción de compra sobre dichos elementos. En este caso, se contabilizan dentro del Subgrupo 21 Inmovilizado Inmaterial, por el valor de contado del bien, debiéndose reflejar en el pasivo la deuda total por las cuotas, más el importe de la opción de compra 4. Esta discriminación adquiere diferente matiz en el ámbito de las empresas inmobiliarias, cuya actividad consiste tanto en la compra, construcción, parcelación de inmuebles, etc. por cuenta propia, como en el arrendamiento de inmuebles de su propiedad. En estas empresas, (1) Aunque con carácter puntual aparecen reseñas a la problemática que afecta a este tipo de elementos en alguna otra norma como la Ley de S.A. y el Código de Comercio, en el presente trabajo, éstas serán nuestras referencias principales. (2) Por el que se adoptan determinadas Normas Internacionales de Contabilidad de conformidad con el Reglamento (CE) 1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo. (3) Reglamento (CE) Nº 707/2004 DE LA COMISIÓN de 6 de abril de 2004 por el que se modifica el Reglamento (CE) nº 1725/2003 por el que se adoptan determinadas Normas Internacionales de Contabilidad, de conformidad con el Reglamento (CE) nº1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo. D.O.U.E 17/04/2004. (4) Norma de valoración 5ª Normas particulares sobre inmovilizado inmaterial del P.G.C. 70 CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88
los inmuebles, tales como edificios adquiridos, terrenos y solares, promociones en curso o edificios construidos, que decidan destinarse a la venta, con o sin transformación y siempre que no hayan sido previamente explotados 5, son clasificados como existencias e incluidos en el Grupo 3. En este caso, el criterio delimitador aplicable a un elemento del activo para considerarlo como inmovilizado o como existencia, es el destino al que va a servir de acuerdo con el objeto propio de la actividad de la empresa, es decir, la función que desempeñan en relación con la actividad objeto de explotación, va a ser la causa determinante para establecer su pertenencia al inmovilizado, con preferencia sobre la naturaleza del bien concreto u otras consideraciones como pudiera ser el plazo. A este respecto, resulta fundamental determinar en qué situaciones se entiende que un inmueble que se ha utilizado de forma mínima o irrelevante en la actividad de la empresa, y que se destina a ser incorporado al ciclo de comercialización de la actividad ordinaria de la misma, puede ser considerado como existencias. Según una consulta al ICAC 6, en este caso concreto, deberá atenderse a la verdadera naturaleza de la operación, circunstancia que supondrá que aquellos activos destinados a la venta como una parte de la actividad de comercialización propia de la sociedad, deberán formar parte, en su caso, de las existencias de las mencionadas empresas, sin que una utilización mínima o accidental debiera limitar ni alterar la verdadera calificación que procediera otorgar al bien. Por otra parte, los inmuebles destinados al arrendamiento operativo o al uso propio, quedarán incluidos, al igual que en el resto de las empresas, en el Subgrupo 22, Inmovilizado material. Los inmuebles cedidos en régimen de arrendamiento financiero suponen un caso particular, pues aunque se incluyen también dentro del inmovilizado material, las cuotas devengadas por el arrendamiento, que se considera como una venta de existencias, se registran como un ingreso ordinario de la empresa en la cuenta 706 Ingresos por arrendamientos de inmuebles, de la adaptación del P.G.C. a las empresas inmobiliarias 7, formando parte de la cifra de negocios de la cuenta de Pérdidas y Ganancias de la misma. En el resto de las empresas tales cuotas son consideradas como otros ingresos de gestión corriente e incluidas en la cuenta 752 Ingresos por arrendamientos. En el momento en que se ejercite la opción de compra, la empresa deberá registrar la enajenación del inmueble y las diferencias surgidas se consideran resultados extraordinarios 8. (5) Sobre la base de lo expuesto, según la Consulta núm.1 del BOICAC Núm 36/Diciembre de 1998, en la medida en que un elemento del inmovilizado haya sido objeto de utilización o explotación por parte de la empresa, no se podrá considerar existencias y, por consiguiente, los resultados producidos por su venta deberán reflejarse en la cuenta de pérdidas y ganancias como resultados extraordinarios. (6) Consulta Núm.3, BOICAC Núm 52/diciembre 2002 (7) Aprobada por Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 1994 y revisada, por Orden de 11 de mayo de 2001. (8) Consulta núm. 47, BOICAC 24/febrero de 1996. CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88 71
La Asociación Española de Contabilidad y Administración de Empresas, en su Documento nº 2 (AECA 1987), aborda la problemática del inmovilizado material. A diferencia del P.G.C., no considera dentro del mismo a los inmuebles que la empresa posee para generar rentas y/o plusvalías, distinguiendo al respecto entre inmuebles afectos a la explotación e inversiones inmobiliarias, es decir, inmuebles que la empresa posee para fines no relacionados con la explotación normal de la misma, por los que se reciben arrendamientos,.... A estos últimos los cataloga en su Documento nº 15 (AECA1990, p.44 y 45), como inversiones financieras de carácter permanente, dentro del epígrafe Otras inversiones financieras. En esta rúbrica se incluyen los terrenos y edificios que cumplan los siguientes requisitos: a) que su adquisición no esté condicionada por el curso normal de la explotación. b) que la empresa no tenga como objeto social principal o importante la realización de tales inversiones, y además no esté obligada a hacerlo por disposición legal o contractual; y c) que su venta no afecte de forma importante al desarrollo presente o futuro de la explotación. Por su propia naturaleza, estas inversiones figurarán en el balance de situación, junto a las de carácter permanente, valoradas por su coste histórico o de adquisición corregido, en su caso, por las amortizaciones y provisiones de naturaleza permanente. En la memoria, la empresa explicará el tratamiento contable dado a las inversiones inmobiliarias, incluyendo lo referente al reconocimiento de gastos e ingresos derivados de las mismas. El caso particular de inmuebles arrendados es contemplando por AECA en su Documento nº 2, (p.64 y 65) en el apartado Leasing Financiero y Arrendamiento Puro en el que distingue entre: a) Inmuebles que se adquieren en régimen de arrendamiento financiero (leasing). b) Inmuebles adquiridos mediante arrendamiento tipo venta: operaciones de venta de inmovilizado bajo fórmulas distintas al arrendamiento financiero, pero con efectos prácticos similares. En ambos casos, es preciso que se pueda presumir la intencionalidad de continuar en el uso del bien hasta el final del contrato y que no existan dudas razonables de que el arrendatario pueda utilizar la opción de compra. c) Inmuebles que se están utilizando bajo un contrato de arrendamiento puro: También denominado arrendamiento operativo y caracterizado, fundamentalmente, porque no existe opción alguna de compra. A diferencia del tratamiento recogido en el P.G.C., tanto en el caso del arrendamiento financiero como en el arrendamiento tipo venta, en la contabilidad del arrendatario, el inmue- 72 CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88
ble se incluirá dentro del Subgrupo 22, Inmovilizado material, debiendo ser amortizado y presentado en el balance del arrendatario en la misma forma que si se tratase de cualquier otro inmovilizado de su propiedad, aunque debe mencionarse en el balance o en el anexo su situación de elemento afecto a régimen de arrendamiento financiero. 3. EL TRATAMIENTO DE LOS INMUEBLES SEGÚN LAS NIIF El modelo contable para la valoración de los inmuebles propuesto por el IASB, se recoge en varias de las Normas Internacionales de contabilidad emitidas por dicho organismo, en las que se distinguen claramente tres tipos: 1. Inmuebles destinados al uso, definidos en la NIC 16, Inmovilizado Material, como aquellos ocupados por su dueño, y/o que están siendo construidos o desarrollados para su uso futuro como inmuebles de inversión. 2. Inmuebles de Inversión, recogidos en la NIC 40, es decir, inmuebles ajenos a la explotación, que la empresa posee para percibir rentas en régimen de arrendamiento operativo y/o experimentar revalorizaciones por parte del propietario o el arrendatario de un contrato de leasing. 3. Existencias, recogidos en la NIC 2, es decir, inmuebles considerados como elementos del inventario en las empresas dedicadas a la compra-venta de propiedades, y que éstas poseen para ser destinados a su venta en el curso ordinario de las operaciones, o se encuentran en construcción con vistas a dicha venta. En consecuencia, al no considerarse como inmovilizado, su tratamiento contable es el de activo circulante. 3.1. Inmuebles destinados al uso En concreto, la NIC 16, en su párrafo 6, incluye como inmovilizado material los inmuebles que posee la empresa para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros (cuando su objeto social sea el arrendamiento) o para propósitos administrativos, y se espera usarlos durante más de un período económico. La definición proporcionada por la NIC 16 se centra, pues, en los motivos que explican la existencia en la empresa de estos activos, es decir, en el hecho de que cualquier elemento del activo de la empresa es susceptible de suministrar unos beneficios económicos que se supone dicho elemento tiene incorporados y que son consumidos a través de su uso. Independientemente de lo cual, en ocasiones, otros factores tales como el deterioro físico que produce el transcurso del tiempo o la falta de utilización de los equipos, junto con la obsolescencia técnica, dan lugar a una disminución de la cuantía de los beneficios económicos que cabría esperar de tales elementos. No se incluye en esta Norma el tratamiento de los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola, recogidos en la NIC 41, ni las inversiones en derechos mineros, exploración y extracción de minerales y similares. CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88 73
También se excluyen los inmuebles considerados como existencias, a los que se les aplicará el tratamiento según la NIC 2, y los inmuebles de inversión (NIC 40), aunque en el caso de que sean construidos por la propia empresa, durante su construcción, se les aplicará la NIC 16. 3.2. Inmuebles de inversión Por su parte, la NIC 40 tiene como objetivo regular específicamente el tratamiento contable de los inmuebles de inversión y los requisitos de divulgación relacionados con los mismos. Es exclusivamente aplicable, por tanto, a las propiedades que se ajusten a la definición que contiene su párrafo 4, es decir, se ocupa de inmuebles (terrenos o edificios, en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas y/o plusvalías, y no para: a) usarlos en la producción o suministro de bienes y servicios o para fines administrativos, denominadas propiedades ocupadas por su dueño y recogidas en la NIC 16, Inmovilizado material; o para b) la venta en el curso normal de los negocios, o que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta, recogidos en la NIC 2, Existencias. Podríamos decir que se ocupa de aquellos elementos del inmovilizado (terrenos y/o edificios) que se corresponden con las inversiones en activos fijos que, por no destinarse a su aplicación al proceso productivo, se catalogan, según AECA, como Otras inversiones financieras permanentes, aunque su naturaleza no responda a instrumentos financieros propiamente dichos. No se ocupa de terrenos y/o edificios, contemplados en la NIC 17, Arrendamientos. En consecuencia, el arrendatario de un contrato de arrendamiento operativo no contabilizará como activo las propiedades de inversión. Sin embargo, en diciembre de 2003, el IASB ha publicado las modificaciones y mejoras a la NIC 40 que serán de aplicación a los ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2005, entre las que incluye la posibilidad de clasificar y contabilizar como inmuebles de inversión, los inmuebles poseídos en virtud de un arrendamiento operativo, siempre y cuando cumplan con la definición de inmueble de inversión y que el arrendamiento asociado al mismo se contabilice como si fuese un arrendamiento financiero. Además, el activo que se desprende del arrendamiento debe ser valorado según el método del valor razonable. La NIC/NIIF 40 tampoco se ocupa de las propiedades poseídas por el arrendador de un contrato de arrendamiento financiero ni de los problemas contemplados en la NIC 17 Arrendamientos, o en la NIC 18, Ingresos Ordinarios. Esta norma tampoco es de aplicación a los activos biológicos adheridos a terceros y relacionados con la actividad agrícola, que recoge la NIC 41, Agricultura, ni a las inversiones en derechos mineros, exploración y extracción de minerales, petróleo, gas natural y otros recursos no renovables similares. 74 CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88
3.3. Diferencias entre inmuebles destinados al uso e inmuebles de inversión Lo que distingue a los inmuebles ocupados por su dueño (NIC 16) de los inmuebles de inversión (NIC 40) es, precisamente, que estos últimos se tienen para generar flujos de efectivo en forma independiente de otros activos poseídos por la empresa, por ejemplo, un terreno que se posee para obtener rentas a largo plazo, o para un uso futuro no determinado, o el caso de un edificio propiedad de la empresa, alquilado en régimen de arrendamiento operativo, o un edificio que la empresa, en este caso, como arrendataria a través de un contrato de leasing, posee para obtener rentas o plusvalías, o ambas. Son propiedades afectas a la explotación, por ejemplo, las que se tienen para uso futuro como ocupadas por el dueño o las que están siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversión. No obstante lo cual, ciertos inmuebles pueden incluir ambos aspectos, es decir, una parte es de inversión y otra, inmueble ocupado por su dueño. En tal caso, se contabilizará una parte como inversión inmobiliaria y otra como inmovilizado material, respectivamente, siempre y cuando se pueda disponer de cada parte por separado, mediante venta o alquiler. Si, por el contrario, no pueden ser vendidos independientemente o colocados separadamente en régimen de arrendamiento financiero, se calificarán de inversión, si sólo una porción insignificante en relación con la totalidad del inmueble se utiliza para uso propio, y viceversa. Con independencia de lo anterior, si la empresa proporciona servicios auxiliares a los ocupantes de un inmueble de inversión, tales como vigilancia, seguridad, limpieza, asesoría etc. y éstos servicios suponen un coste significativo respecto de las rentas generadas, la empresa en realidad está desarrollando actividades propias de gestión, en tal caso cabría calificar la propiedad según la NIC 16, por ejemplo, un hotel que la empresa posee y gestiona. Si, por el contrario, estos costes son insignificantes, por ejemplo, un edificio cedido en alquiler en el que se ofrece la seguridad o la vigilancia a los arrendatarios que lo ocupan, será considerado como inmueble de inversión. Cuando es difícil determinar si los servicios complementarios son o no lo suficientemente significativos, porque el dueño transfiere responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de administración, se tratará como propiedad de inversión o como propiedad ocupada, en función de quién detente el control de los flujos de efectivos generados por la propiedad. 3.4. Inmuebles considerados como inventarios Por último, hay que precisar que existen inmuebles que no son considerados como inmovilizado material ni como inversiones inmobiliarias, que se tratan según la NIC 2, Existencias. Este es el caso de los inmuebles poseídos por las empresas inmobiliarias cuyo objeto no sea la utilización para uso propio en la actividad o para fines administrativos, sino que se poseen para ser destinados exclusivamente a su venta en un futuro cercano, o se encuentran en construcción o desarrollo con vistas a dicha venta. CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88 75
Los inmuebles que están siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras personas, para su venta posterior, no son considerados como existencias, y se recogen en la NIC 11, Contratos de Construcción. 4. RECONOCIMIENTO Y VALORACIÓN DE INMUEBLES En el presente epígrafe haremos referencia a los pormenores relativos al reconocimiento y valoración de inmuebles, y si bien en lo relativo al reconocimiento existe, en líneas generales, uniformidad de criterios, por lo que a la valoración se refiere se permite, en determinados casos, que la empresa elija entre distintas alternativas. 4.1. Reconocimiento y valoración inicial Excepto en el caso particular de los inmuebles considerados como existencias, cuyos criterios de reconocimiento coinciden con los establecidos para el resto de los elementos del inventario (párrafo 4, NIC 2), se establecen los mismos requisitos para reconocer un inmueble como inversión inmobiliaria o como el inmovilizado material: a) que sea probable que las expectativas de beneficios económicos que dichos activos son susceptibles de generar, fluyan hacia la empresa; b) que pueda determinarse su coste con la suficiente fiabilidad. El primero de dichos requisitos se evalúa a partir de la evidencia disponible en el mismo momento, en cuanto al segundo, se hace evidente en la propia transacción de compra. Por lo que se refiere a su valoración inicial, hay que distinguir dos supuestos: inmuebles adquiridos a terceros e inmuebles construidos por la empresa. En el primer caso, deberán valorarse inicialmente a su coste, entendiendo que éste comprende el precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos indirectos no recuperables que recaigan sobre la adquisición, así como cualquier coste directamente relacionado con la puesta en servicio del activo para el uso al que está destinado. A dicho importe, habrá que deducir cualquier eventual descuento o rebaja del precio obtenido por la empresa, así como, el importe de las subvenciones gubernamentales. En el supuesto de un inmueble autoconstruido su coste será el que tenga a la fecha de la finalización de la obra. De manera que, durante la construcción, se tratará como propiedad ocupada según la NIC 16 y, en el caso de que su destino sea la obtención de rentas y/o plusvalías, cuando se haya concluido su construcción o desarrollo, se convierte en inmueble de inversión y se tratará según la NIC 40. El valor del inmueble sólo se incrementará por los costes de puesta en marcha necesarios para poner la propiedad en funcionamiento. Respecto a la capitalización de los costes financieros directamente relacionados con la financiación específica del inmovilizado antes de su puesta en marcha, en los dos supuestos anteriores, se plantea una doble posibilidad, recogida en las NIC 16 y NIC 23, Costes por 76 CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88
intereses: en el tratamiento de referencia, no se permite la inclusión de estos costes como mayor valor del inmueble, y la diferencia que surja entre el valor de contado del bien y los pagos totales aplazados se reconocerá como un gasto por intereses durante el período de crédito. Por el contrario, en el tratamiento alternativo, se permite que estos costes financieros puedan ser capitalizados siempre que esta política se aplique de manera uniforme a todos los activos. Los costes capitalizados en un periodo, no podrán exceder del coste por intereses incurridos en ese mismo periodo. Además, si como consecuencia de esta capitalización el valor en libros del activo excede de su importe recuperable, se disminuirá dicho valor dotando la consiguiente provisión por deterioro. Por lo que se refiere a los desembolsos posteriores a la adquisición, éstos incrementarán el valor contable del elemento, siempre y cuando sea posible que este desembolso vaya a permitir al activo generar recursos económicos futuros superiores a los inicialmente previstos, y el desembolso pueda estimarse y atribuirse al activo sobre una base razonable, por lo que su tratamiento contable dependerá de esta circunstancia. En el caso de que dichos desembolsos sólo contribuyan al restablecimiento o mantenimiento de las condiciones del inmueble y del rendimiento normal estimado originalmente, como los desembolsos para reparaciones y mantenimiento, se considerarán como gastos del ejercicio en que hayan tenido lugar. Según la SIC-23 Inmovilizado Material- costes de revisiones o reparaciones generales, cuando se trate de revisiones o reparaciones de un elemento del inmovilizado que deban realizarse a intervalos regulares a lo largo de su vida útil para permitir la continuación del uso del mismo, no se considerarán como un gasto del ejercicio, sino que se activarán y serán tratadas como parte integrante del activo, cuando la empresa haya considerado el importe correspondiente como componente separado del activo, se puedan valorar de forma fiable y, además, generen beneficios para la empresa. Por último, los inmuebles considerados como existencias se valorarán, según la NIC 2, al coste o al valor neto realizable, según cual sea el menor. 4.2. Especial referencia al intercambio de activos Otro de los puntos de divergencia con nuestra normativa es el intercambio de activos, recogido en la NIC 16, en la que se discrimina entre activos distintos y activos similares. En el primer caso, dicho intercambio puede ser total o parcial, y en el segundo caso, tal similitud se produce en valor y utilidad o sólo en utilidad. En consecuencia, el planteamiento es sensiblemente diferente al que se recoge en nuestra normativa 9, aunque podría ser equiparable al incluido en la misma. En cuanto a la valoración, el bien recibido, como regla general, se valora por su valor razonable en la fecha del intercambio a menos que no sea posible determinarlo con la (9) Véase MORALES CAPARRÓS, M. J. Y BENTABOL MANZANARES, M.A. (2003b). CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88 77
suficiente fiabilidad, en cuyo caso se tomará como precio de adquisición el valor contable del bien entregado. Como consecuencia de ello, en el caso de activos distintos, es posible el reconocimiento de beneficios. 4.3. Valoración posterior al registro inicial En la valoración posterior al registro inicial el tratamiento de los inmuebles es distinto según se consideren como inmovilizado material o como inmueble de inversión. 4.3.1. Valoración posterior al registro inicial de los inmuebles ocupados por su dueño Según la NIC 16, tras el reconocimiento inicial como activo, se puede optar por dos modelos de valoración: a) Tratamiento preferente: los inmuebles deberán reconocerse por su coste de adquisición o producción menos las amortizaciones practicadas y las pérdidas de valor acumuladas, es decir, por su valor neto contable. b) Tratamiento alternativo: se permite la revalorización de inmuebles. El valor revalorizado vendrá dado por su valor razonable en el momento de la revalorización, menos la amortización practicada y el importe acumulado de las pérdidas por deterioro, en su caso. Este valor razonable será su valor de mercado, determinado por tasación pericial 10. Dicha valoración se realizará por un tasador profesionalmente cualificado debiendo revelarse tal circunstancia en los estados financieros. Si como consecuencia de una revalorización se incrementa el valor en libros de un inmueble, debido a que su valor razonable es superior a su valor contable neto, tal incremento debe ser llevado directamente a una cuenta de reserva por revalorización dentro del patrimonio neto. No obstante, dicho incremento debe ser reconocido como un beneficio del ejercicio en la medida en que exprese la reversión de una disminución por devaluación del mismo activo, que fue reconocida previamente como una pérdida de valor. Por el contrario, cuando el valor razonable resulta ser inferior al valor neto contable, se reduce este último valor, debiendo ser reconocida tal disminución como una pérdida del ejercicio. Esta disminución debe ser cargada directamente contra cualquier reserva por revalorización registrada previamente en relación con el mismo activo, en la medida en que tal disminución, no exceda del saldo de la citada cuenta de reservas por revalorización. El valor revalorizado, tal y como se contempla en la NIC 16, ya recoge de forma implícita el incremento relativo a las plusvalías por revalorización, a diferencia de la consideración que (10) La NIC 40, Inmuebles de Inversión, en sus párrafos 39 y ss. detalla ampliamente las distintas formas de determinación del valor razonable para este tipo de activos fijos. 78 CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88
tienen en nuestra normativa, concretamente en el P.G.C., en las que aparecen referenciadas de forma explícita teniendo, además, estas revaluaciones carácter excepcional. La novedad introducida por la NIC es la necesidad de realizar revisiones periódicas, pues, para que tales revalorizaciones reflejen lo más fielmente posible el valor del inmovilizado, deberán estar hechas con la suficiente regularidad, de manera que el valor contable no difiera significativamente del que pudiera determinarse utilizando el valor razonable en la fecha del balance. La NIC 16, remite a la NIC 36 «Deterioro del Valor de los Activos», en relación con la revisión del valor neto contable de los activos, la determinación de su valor recuperable y el reconocimiento o reversión de una pérdida por deterioro del valor. Se exige reconocer una pérdida por deterioro, siempre que el importe en libros del activo sea mayor que su importe recuperable. Por tanto, se comparan ambos valores, y por la diferencia debe contabilizarse una pérdida. Si el valor de uso es superior al precio de venta neto, el valor recuperable queda cuantificado por la suma de los flujos de caja descontados financieramente. La pérdida por deterioro ha de tratarse como un cargo a resultados si los activos se contabilizan por su precio de adquisición o coste de producción. Si, por el contrario, el activo figura por su valor revaluado, se contabiliza como una disminución en las cuentas de reserva por revalorización. Esta norma es exclusivamente aplicable a los inmuebles incluidos en la NIC 16, no siendo factible su utilización para los inmuebles de inversión, ni a las consideradas como existencias. 4.3.2 Valoración posterior al registro inicial de los inmuebles de inversión: Especial referencia al modelo del valor razonable Una de las peculiaridades de la NIC 40 es que se establece que, tras el reconocimiento inicial, se puede escoger entre dos modelos de valoración: a) El modelo del valor razonable: según el cual la empresa deberá valorar todos sus inmuebles de inversión por su valor razonable, aunque, excepcionalmente, si no se va a poder determinar el valor razonable con la suficiente fiabilidad y continuidad, la empresa valorará dicha propiedad hasta su venta siguiendo el tratamiento de referencia previsto en la NIC 16, considerando el valor residual nulo. b) El modelo del coste: supone medir los inmuebles de inversión de acuerdo con el tratamiento de referencia de la NIC 16, es decir, deberán ser valorados por su precio de adquisición o coste de producción menos las amortizaciones practicadas y las provisiones por deterioro. La empresa que elija el modelo del valor razonable debe medir todos sus inmuebles de inversión según dicho criterio y, las diferencias que se produzcan como consecuencia de CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88 79
cambios en dicho valor, irán directamente a la cuenta de Pérdidas y Ganancias del periodo en el que surgen. Además, la empresa que elija este modelo debe revelar el valor razonable de sus inmuebles de inversión en la memoria. En cualquier caso, las empresas están obligadas a obtener el valor razonable de sus propiedades de inversión, en el modelo del valor razonable para aplicarlo como método de valoración y, en el modelo del coste, para su desglose en la memoria. Se aconseja, aunque no se exige, que se obtenga el valor razonable sobre la base de la valoración de un tasador independiente que tenga prestigio en la profesión y experiencia reciente en la valoración de inmuebles del mismo tipo y localización, y se mide como el precio más probable que se puede obtener en el mercado a la fecha del balance. La mayor certeza para la determinación de un valor razonable la constituyen los precios actuales en un mercado activo en el caso de propiedades similares en la misma localidad y condiciones. Ante la ausencia de los mismos, se establecen, en la citada norma, distintas fuentes de información que permitirán a la empresa una mayor concreción del valor razonable.: para propiedades de diferente naturaleza, condiciones o localización, se utilizarán precios actuales en un mercado activo ajustados para reflejar las diferencias. para mercados menos activos, el valor razonable se determinará a través de precios recientes con los ajustes necesarios para que se adapten a los cambios acaecidos en las condiciones económicas desde que se fijaron dichos precios de partida. por último, también se podrán tomar proyecciones de flujos de efectivos descontados, como rentas actuales de mercado para propiedades similares. Si se produjeran diferencias importantes en el valor razonable a través de las distintas referencias, la empresa deberá analizar tales diferencias para determinar la valoración más fiable. En el párrafo 47 aparece una excepción para las empresas que han optado por el modelo del valor razonable y es que, en los casos de nuevo registro o alta de inmuebles de inversión en los que no sea posible determinar el valor razonable con la suficiente fiabilidad y continuidad, la empresa valorará dicha propiedad, hasta su venta, siguiendo el tratamiento de referencia de la NIC16, asumiéndose que su valor residual es nulo. Esta excepción sólo afectará al inmueble cuyo valor razonable no pudiera estimarse, el resto de los inmuebles de inversión que tenga la empresa deberán valorarse por su valor razonable. 5. ESPECIAL REFERENCIA A LAS TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES Los terrenos y las construcciones pueden cambiar de uso a lo largo de su vida, por lo que habrá que reclasificarlos, de tal manera, que reciban el tratamiento contable adecuado al destino al que han sido asignados. De esta forma, un inmovilizado con un reconocimiento previo como inmueble de inversión, puede cambiar de uso, y ser catalogado 80 CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88
como inmovilizado material o existencias, y al revés, inmuebles ocupados o existencias que, tras un cambio de utilización necesiten ser reclasificadas como inmuebles de inversión. En cualquiera de las transferencias la NIC 40 exige que se haya producido un cambio de uso de la propiedad. El efecto de las transferencias en el valor de los inmuebles depende del modelo de valoración elegido por la empresa. En el modelo del coste, las transferencias no alteran las valoraciones por las que estén contabilizadas los inmuebles, por el contrario, en el modelo del valor razonable, habrá que tener en cuenta toda una serie de pormenores que afectan a la valoración de los mismos. 5.1. Transferencias de inmuebles de inversión a inmuebles ocupados Un activo reconocido como inmueble de inversión puede alterar su clasificación si pasa a ser utilizado por su propietario para su negocio de forma habitual. En tal caso, se reclasificará como inmueble ocupado por su dueño, y se contabilizará como tal, de acuerdo con la NIC 16. Este sería el caso del arrendatario de un local comercial en régimen de arrendamiento financiero que decide ejercer la opción de compra sobre dicha propiedad para la instalación de parte de su negocio. Si los inmuebles de inversión están contabilizados a valor razonable, tras el cambio de destino, el valor que tomará el inmueble será el valor razonable que le corresponda en dicha fecha. Como consecuencia, pueden producirse diferencias entre el valor en libros inicial y el nuevo valor razonable, de tal forma que, si se produce una minusvalía se contabilizará como una pérdida del ejercicio, en la cuenta de Pérdidas y Ganancias del periodo. Si, por el contrario, se produce una plusvalía se contabilizará como una reserva por revalorización. 5.2. Transferencias de inmuebles de inversión a existencias Si la empresa inicia el desarrollo o mejora de un inmueble de inversión con la intención de venderlo, en ese momento, pasará a ser tratado de acuerdo con la NIC 2, Existencias. Tal es el caso de una empresa propietaria de un edificio, que tiene cedido en régimen de arrendamiento operativo, y que decide recuperarlo con la intención de venderlo, realizándole una serie de remodelaciones previas. Hay que precisar que, para que tengan lugar esta reclasificación es necesario que la remodelación de la propiedad inmobiliaria se realice para su venta. Por lo tanto, si la empresa pretende vender un inmueble de inversión sin modificarlo no se reclasificará como existencias, o bien, si la empresa lleva a cabo obras de mejora en dicho inmueble sin intención de venderlo, durante las obras no se traspasará a inmueble ocupado y, en ambos casos, seguirá siendo valorado como inmueble de inversión hasta su baja en inventario. Si la empresa ha optado por valorar sus inmuebles de inversión por el modelo del valor razonable, y se produce un cambio de uso de esas inversiones inmobiliarias a existencias, tras dicho cambio, el valor en libros que tomará la propiedad, clasificada como existencias, será el valor razonable que le corresponda en dicha fecha. CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88 81
En ese instante se pueden producir diferencias como consecuencia del cambio de valoración, que se tratarán como en el caso anterior. Con independencia de los anteriores, o existencias, siempre que dichos acontecimientos hayan determinado un cambio de uso de dichas propiedades. 5.3. Transferencias de inmuebles ocupados a inmuebles de inversión Existen acontecimientos que permiten clasificar como inmuebles de inversión activos que con anterioridad han sido reconocidos como propiedades ocupadas. Por ejemplo, una empresa de distribución que cede en arrendamiento operativo a terceros una de las naves comerciales que utilizaba como almacén, En ese momento se produce un cambio de uso de inmueble ocupado a inmueble de inversión, que originará la transferencia de una a otra clasificación. Los inmuebles afectados se registran por su valor razonable en el momento del cambio de uso, aunque, hasta ese momento, se les aplicaba la NIC 16 con todas sus consecuencias, depreciación, perdidas por deterioro, etc. Las diferencias que surjan entre el valor neto contable según la NIC 16 y el nuevo valor razonable asignado se contabilizarán como una revaluación de acuerdo con dicha Norma. 5.4. Transferencias de existencias a inmuebles de inversión Se produce un cambio de uso de existencias a inmuebles de inversión, cuando, por ejemplo, una empresa inmobiliaria incorpora una de sus existencias a su propio patrimonio para dedicarse a alquilarla en régimen de arrendamiento operativo En esta situación los inmuebles se registrarán por su valor razonable en el momento del cambio de uso. Si surgen diferencias entre el coste del elemento según la NIC 2 y el nuevo valor razonable asignado, se contabilizarán en la cuenta de Pérdidas y Ganancias. Las transferencias de existencias a inmuebles de inversión deben ser tratadas como ventas de mercaderías de acuerdo con la NIC 2, Existencias. 5.5. Finalización de la construcción o desarrollo de un inmueble de inversión por parte de la propia empresa Por último, cuando una empresa autoconstruye un inmueble de inversión, durante su desarrollo será considerado como inmueble ocupado (NIC 16). En el momento que termine la construcción o desarrollo del mismo, pasará a convertirse en inmueble de inversión, y se registra a valor razonable. Cualquier diferencia que pueda surgir entre dicho valor razonable y su importe en libros anterior, debe ser reconocida como ganancia o pérdida del periodo. 6. CONCLUSIONES Como consecuencia del análisis comparativo del tratamiento contable de los inmuebles realizado en los epígrafes anteriores, a modo de conclusión, resaltaremos las principales 82 CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88
diferencias que hemos observado entre la normativa española y las NIIF y que se concretan en los siguientes puntos: a) Clasificación de inmuebles En la normativa española actual, los inmuebles son clasificados, en principio, exclusivamente según su naturaleza, tangible y duradera y se catalogan, de forma genérica, como inmovilizado material, incluyéndose, tanto los destinados al uso, como los que la empresa posee para generar rentas y/o plusvalías, dentro del Grupo 2, Inmovilizado. Esta consideración general tiene su excepción en el caso de las empresas inmobiliarias en las que los inmuebles se clasifican como elementos del inventario y se incluyen en el Grupo 3, Existencias. Consecuentemente, en este caso, el criterio delimitador aplicable a un elemento del activo para considerarlo como inmovilizado o como existencia, es el destino al que va a servir de acuerdo con el objeto propio de la actividad de la empresa, con preferencia sobre la naturaleza del bien concreto u otras consideraciones como pudiera ser el plazo. En el modelo contable del IASB se observa una clasificación diferente, distinguiendo entre tres tipos de inmuebles: afectos a la explotación, considerados como inmovilizado material y tratados según la NIC 16, inmuebles de inversión recogidos en la NIC 40, e inmuebles considerados como existencias recogidos en la NIC 2. AECA realiza una discriminación similar al distinguir entre: inmovilizado material, inmuebles que la empresa utiliza en su actividad permanente y productiva e inmuebles que la empresa posee para fines no relacionados con la explotación normal de la misma y por los que se reciben rentas, que cataloga como inversiones financieras de carácter permanente, dentro del epígrafe Otras inversiones financieras. b) Valoración inicial Según la normativa española, los inmuebles, en general, se valoran al coste de adquisición o coste de producción, mientras que los bienes adquiridos a título gratuito, por su valor venal. En el modelo propuesto por el IASB hay que distinguir dos supuestos: inmuebles adquiridos a terceros e inmuebles construidos por la empresa. En el primer caso, deberán valorarse inicialmente a su coste, radicando la principal diferencia con la normativa española 11 en la inclusión de los costes estimados de desmantelamiento, desmontaje y restauración en los que la empresa deberá incurrir cuando abandone el activo en cuestión. En el supuesto de un inmueble autoconstruido su coste será el que tenga a la fecha de la finalización de la obra. De manera que, durante la construcción, se tratará como propiedad (11) Véase MORALES CAPARRÓS, M. J. Y BENTABOL MANZANARES, M.A. (2003a). CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88 83
ocupada según la NIC 16. En el caso de que su destino sea la obtención de rentas y/o plusvalías, cuando se concluya su construcción o desarrollo, se convierte en inmueble de inversión y se registra a valor razonable, según la NIC 40. Cualquier diferencia que pueda surgir entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, debe ser reconocida como ganancia o pérdida del periodo. c) Capitalización de gastos financieros En la normativa española, la única posibilidad de inclusión del coste financiero, como mayor valor del inmueble se circunscribe al momento de su devengo, es decir, el P.G.C. considera que se capitalizarán los costes financieros siempre y cuando se hayan devengado antes de la puesta en funcionamiento del inmueble. En parecidos términos se manifiestan, posteriormente, la RICAC 30/7/1991 y la RICAC 9/5/2000. En cualquier caso, el límite de la capitalización de los intereses como componentes del coste de tales elementos es el valor de mercado o de reposición de los respectivos activos, sin tener en cuenta las interrupciones en el proceso de fabricación. AECA, en su Documento nº 2 sobre inmovilizado material, plantea como límite el valor actual o de reposición del elemento. En las NIIF, se permiten dos métodos diferentes respecto a la capitalización de los costes financieros incurridos en la financiación específica del inmovilizado antes de su puesta en marcha. El método de referencia no permite su capitalización, y la diferencia entre el valor de contado del bien y los pagos totales aplazados se reconocerá como un gasto por intereses durante el período de crédito. En el método alternativo, se permite que estos costes financieros puedan ser capitalizados siempre que esta política se aplique de manera uniforme. Los costes capitalizados en un periodo, no podrán exceder del coste por intereses incurridos en ese mismo periodo y, a diferencia de la normativa española, no se establece el límite del valor de mercado, pues, si el valor activado del inmueble supera al de mercado, se dota una provisión por deterioro. d) Intercambio de activos Otro de los puntos de divergencia con nuestra normativa es el intercambio de activos, recogido en la NIC 16, en la que se realiza una discriminación no contemplada, a priori, en nuestra normativa, pero que podría ser equiparable a la incluida en la misma. Además, con la excepción del intercambio entre activos similares en valor y utilidad que resulta coincidente con el tratamiento incluido en nuestro ordenamiento para las permutas, en el resto de las situaciones la principal diferencia está en que el elemento recibido se registra por el valor razonable o de mercado del activo entregado, siempre que sea posible determinarlo con la suficiente fiabilidad, ajustado por cualquier cantidad de tesorería en relación con el valor razonable del bien recibido. Ello puede dar lugar al reconocimiento de beneficios o pérdidas por la diferencia entre el valor neto contable del inmovilizado cedido y su valor razonable. 84 CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88
En nuestra normativa, RICAC 30/7/91, el inmueble recibido se registra por el valor neto contable del bien cedido, con el límite del valor de mercado; consecuentemente, no es posible la contabilización de beneficios, solo de pérdidas. e) Valoración posterior a la inicial En nuestra normativa, sólo se permite la valoración por el coste de adquisición o de producción menos las amortizaciones acumuladas, provisiones y pérdidas. La única salvedad para la contabilización por un coste distinto al precio de coste es la autorización de rectificaciones de valor derivadas de disposiciones legales. En el modelo contable propuesto por el IASB, sin embargo, se diferencia entre los distintos tipos de inmuebles. Para los inmuebles ocupados (NIC 16), se permite la valoración según el modelo preferente, que supone aplicar a los inmuebles el coste de adquisición o producción menos amortizaciones acumuladas y pérdidas por deterioro; y según el modelo alternativo del valor razonable para el caso de los elementos revalorizados. Para la valoración de los inmuebles de inversión (NIC 40), se proponen también dos modelos: el del valor razonable que, en el caso de optar por él, deberá aplicarse a todos las inversiones inmobiliarias; y el modelo del coste, que obliga, además a la empresa, a revelar el valor razonable de sus propiedades de inversión en la memoria. f) Contabilización de las variaciones en el valor razonable Para el IASB, en el caso de los inmuebles ocupados, los incrementos del valor en libros se llevan a una cuenta de reserva por revalorización que luego es realizada: - por venta o abandono, - paulatinamente a medida que se usa el activo. Por el contrario, si se producen decrementos del valor en libros, serán tratados como pérdidas por deterioro. Para los inmuebles de inversión, sin embargo, las variaciones en el valor razonable, (incrementos o decrementos), se incluyen como beneficio o pérdida del periodo y se registran en la cuenta Pérdidas y Ganancias. El P.G.C. no permite revalorizaciones. Excepcionalmente, si se autoriza una revalorización legal, es posible que se dote con abono a reservas. g) Amortizaciones Los conceptos relativos a valor amortizable, vida útil, valor residual y métodos de amortización básicamente coinciden con los contemplados en nuestra normativa, con la diferencia de que los inmuebles de inversión, según la NIC 40 no son susceptibles de amortización. AECA, aunque realiza la distinción entre inmovilizado material e inmuebles de inversión, sin embargo, considera que para la valoración las inversiones de tipo inmobiliario se utilizará el procedimiento del coste histórico o de adquisición corregido, en su caso, por las dotaciones a las amortizaciones y a las provisiones de carácter permanente. CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88 85
h) Pérdidas por deterioro Nuestra normativa distingue entre: a) pérdidas reversibles en las que se dota una provisión cuando el valor de mercado del elemento sea inferior a su valor neto contable, la minusvalía no se considere definitiva y el valor neto contable no pueda recuperarse mediante la generación de ingresos suficientes. b) pérdidas irreversibles en las que se contabiliza la disminución de valor mediante cuentas del Subgrupo 67, provocando una corrección del valor amortizable del bien. En ambos casos se registra la pérdida en la cuenta de Pérdidas y Ganancias. El IASB, por su parte, no distingue explícitamente entre pérdidas de carácter reversible e irreversible y remite a la NIC 36, que es de aplicación exclusivamente a los inmuebles ocupados (NIC 16), de tal forma que, cuando el valor recuperable del activo es inferior a su valor neto contable se reconoce una pérdida por deterioro. i) Retiro o venta de activos Según la normativa española, el beneficio o pérdida derivados de la venta del elemento se calcula por diferencia entre los ingresos netos obtenidos realmente por la venta y el valor contable neto del activo, es decir, el valor en libros menos la amortización acumulada, en su caso, y menos las pérdidas por deterioro. En el modelos contable del IASB, las pérdidas o ganancias del retiro deben ser calculadas por diferencia entre los ingresos netos que se estima obtener por la venta y el valor en libros del activo y se reconocen como pérdidas o beneficios en la cuenta de Pérdidas y Ganancias j) Especial referencia al arrendamiento de inmuebles Una de las diferencias entre ambos modelos, es la consideración que se realiza de los inmuebles que se poseen en régimen de arrendamiento financiero y operativo. En el primer caso, en la contabilidad del arrendatario, según el P.G.C., se reconoce como un valor inmaterial dentro del Subgrupo 21 Inmovilizado Inmaterial. Mientras que en el modelo del IASB para el arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero y se tienen para obtener rentas y/o plusvalías, se considera como inmueble de inversión y se trata según la NIC 40. Si, por el contrario se posee para uso propio se considera inmovilizado material y se trata según la NIC 16. Por su parte, para AECA, tanto en el caso del arrendamiento financiero como en el arrendamiento tipo venta, en la contabilidad del arrendatario, el inmueble se incluirá dentro del Subgrupo 22, Inmovilizado material, debiendo ser amortizado y presentado en el balance del arrendatario en la misma forma que si se tratase de cualquier otro inmovilizado. 86 CUADERNOS DE CC.EE. y EE., Nº 47, 2004, pp. 69-88