EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD EN LA INDUSTRIA HOTELERA DE LA CIUDAD DE SEVILLA, EN EL PERÍODO 2008-2013. Indice.- DATOS DE LA MUESTRA. RESULTADOS DE LA ENCUESTA. DATOS DE OCUPACIÓN E INGRESOS. EVOLUCION DE ALGUNOS INDICADORES RELEVANTES DE LOS COSTES OPERACIONALES HOTELEROS. AUMENTO DE LA OFERTA DE ALOJAMIENTOS EN LA CIUDAD DE SEVILLA. ALGUNAS CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE RENTABILIDAD. MUESTRA DEL SONDEO REALIZADO EN ENERO DE 2014.- Nº DE HOTELES.- 30 DATOS DE LA MUESTRA.- Nº DE PLAZAS.- 8.398 Representan +/- el 42,7 % DE LAS PLAZAS HOTELERAS REGISTRADAS EN SEVILLA CAPITAL EN 2013. (sólo hoteles. 6 DE 2 ESTRELLAS, 7 DE 3 ESTRELLAS Y 17 DE 4 ESTRELLAS). Período estudiado. Evolución de 2008 a 2013. Período de toma de muestras y ejecución del estudio. Primer semestre de 2014. RESULTADOS DE LA ENCUESTA. DATOS DE OCUPACIÓN E INGRESOS.- Sobre los datos de la muestra, analizamos tres grandes parámetros en este apartado, relativos a la evolución de la ocupación media, de la facturación del hotel tipo de la muestra, y del precio medio de venta de las habitaciones disponibles, o Trev Par. 1
OCUPACION MEDIA.- OCUPACION Media 2008 65,28% 2009 59,07% 2010 60,51% 2011 63,97% 2012 59,76% 2013 59,58% 0,66 0,64 0,62 0,6 0,58 0,56 0,54 OCUPACION Media OCUPACION Media 2008 2009 2010 2011 2012 2013 OCUPACION MEDIA.- La evolución de la ocupación media en la ciudad de Sevilla, en el período 2008-2013, nos habla de una caída media, moderada, de 5,7 puntos porcentuales, siendo el ejercicio 2009, el peor de esta serie temporal, en el que la caída superó los 6 puntos porcentuales. De modo que la caída media es en este período de un 8,72%. FACTURACION MEDIA.- 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 FACTURACIÓN Media FACTURACIÓN Media 2008 2009 2010 2011 2012 2013 FACTURACIÓN Media 2008 3.762.490,36 2009 3.133.099,46 2010 3.130.730,51 2011 3.103.555,79 2012 2.733.462,33 2013 2.502.929,21 2
LA FACTURACION MEDIA PARA EL HOTEL TIPO DE LA MUESTRA.- Los datos de caída son aún más significativos si nos atenemos a la facturación media de la muestra que analizamos, sabiendo que este dato de la facturación comprende todos los servicios prestados. Si analizamos el hotel tipo de la muestra, que sería un hotel de cuatro estrellas y 140 habitaciones, vemos que en el período analizado cae en términos absolutos en las dos fechas marcadas en más de 1.250.000 euros (1.259.560,79 Euros), lo que representa una caída de un 33,48% de la producción en el período estudiado. TREV PAR 80 70 60 50 40 30 Total TrevPar Total RevPar 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Total TrevPar 2008 73,65 2009 61,33 2010 61,28 2011 60,75 2012 53,51 2013 48,99 TREV PAR El Trev Par, que mide los ingresos totales por habitación disponible (incluidos todos los servicios adicionales y complementarios que ofrece un hotel), explica la significativa caída de la facturación. En este caso, y cómo es sabido, no se trata sólo de las habitaciones, ya que se hace sobre la facturación total de servicios. El resultado obtenido, no tiene que ver tanto con la caída de la ocupación media, que sufre una moderada bajada (8,72%), como ya hemos visto, sino por la caída, muy significativa, de la facturación media, que cae en este período analizado un 33,48%. De acuerdo con los datos de EXCELTUR, la caída del REVPAR, que mide los ingresos, sólo por habitación disponible para Sevilla, ha alcanzado en este período el 23,28%. RevPar de Exceltur 2008 54,7 2009 45,6 2010 43,7 2011 46,3 2012 42,7 2013 42,0 3
Unos datos, además, que según EXCELTUR, serían más acusados, que la caída media en puntos urbanos de España. EVOLUCION DE ALGUNOS INDICADORES RELEVANTES DE LOS COSTES OPERACIONEALES HOTELEROS En general todos los costes empresariales han experimentado subidas en el período analizado, destacando los relativos a costes energéticos y a personal, por el significado que estas dos variables tienen en los costes operacionales de la industria hotelera. SUMINISTROS La energía El incremento estimado del coste de la energía eléctrica en los últimos cinco años (2007-2012), se estima en un 62,9 %. Los hoteles, siendo un sector empresarial muy sensible al gasto y al consumo energético, han sabido reaccionar con prontitud tomando medidas de ahorro energético, optimizando sus consumos consiguiendo reducciones importantes en este capítulo. Por lo que esta subida de coste energético podríamos ponderarla con una reducción del 60%, que la situaría en el entorno del 35%, hasta 2013. Otros suministros de productos y servicios Otros suministros como gas, teléfono/comunicaciones, también han sufrido sus alteraciones desde el 2008, aunque de forma no tan acusada como en el sector eléctrico, si bien las medidas de ahorro y optimización aplicadas en el sector también han ayudado a paliar dichas subidas. En términos generales podemos estimar que la subida de estos suministros ha venido a significar entorno a un 11%. 4
Aplicación de IPC sobre costes de contratos de suministros y servicios 2008 1,40% 2009 0,80% 2010 3,00% 2011 2,40% 2012 2,90% 2013 0,30% SUMA 10,80% Un apartado singular merecerían la evolución de algunos costes también significativos para el sector, como el agua, que según estimaciones de la OCU ha subido entorno al 25%, o el gas por encima del 20% en los últimos cinco años, muy por encima del nivel de incremento del coste de vida. COSTES SALARIALES Al contrario de lo que ha ocurrido en tantos sectores de la economía global, los costes salariales al estar encorsetados dentro del Convenio de Hostelería de la Provincia de Sevilla, no han dejado de crecer estos años, tal y como recoge la tabla que reproducimos a continuación, con una subida acumulada de un 10,90%, como consecuencia también de la Sentencia del Tribunal superior de Justicia de Andalucía, ratificada por el Tribunal Supremo en 2012, relativa a la aplicación del convenio en los ejercicios 2008 y 2009, en los que el IPC real de ambos ejercicios quedaron por debajo del IPC previsto. EVOLUCION DE LOS COSTES SALARIALES EN SEVILLA 2008 2,00% 2009 2,00% 2010 3,00% 2011 2,40% 2012 1,50% 2013 0 SUMA 10,90% En este punto, las correcciones producidas por la situación de las empresas y el mercado laboral, con ajustes salariales ha podido actuar moderando estas subidas previstas en los sucesivos convenios colectivos del sector. De acuerdo con la Central de Balances de Andalucía, esa subida para el sector en Sevilla, estaría en este período en el 5,23%. SUBIDA DE LOS COSTES DE INTERMEDIACIÓN La evolución comercial de los últimos años en cuanto a la distribución, ha venido marcada por un aumento considerable de la cuota comercial de las OTAS, frente a una importante disminución del cliente directo. Y esa intermediación creciente, conlleva, como mínimo un 5
coste de entre un 15 a un 25% de gasto por reserva. Lo que se ha traducido en un aumento de costes de comisiones por dicha intermediación. IMPUESTOS Los efectos distorsionantes del IVA en el sector hotelero. Señalamos seguidamente las subidas del IVA que se han producido, particularmente en 2011 y 2012, con dos subidas consecutivas que han significado, 3 puntos porcentuales de incremento, o de un 30%. En este sentido, y aunque el IVA es un impuesto repercutido al consumidor final, en nuestro caso ha habido un efecto rebote, ya que la obligación de comercializar nuestros servicios con el IVA incluido como precio final de venta al público, nos ha conducido en muchos casos a un redondeo de precio a la baja; con lo que el incremento experimentado en nuestros costes, no se ha podido repercutir debidamente en el consumidor final. Con un agravante adicional, dado que otro efecto del "IVA incluido" ha sido que los intermediarios empezaron a aplicar su comisión sobre el precio final IVA INCLUIDO y no sobre el NETO, lo que ha supuesto un aumento encubierto de las comisiones. Del 08 al 2009 Del 09 al 2010 Del 10 al 2011 Del 11 al 2012 Del 12 al 2013 2014 Total IBI 4,27% 4,10% 0,00% 10,00% 1,01% 19,38% TASA BASURA 5,09% 0,00% 0,00% 3,13% 0,73% 8,96% VADO (Cara y descarga) 7,80% 7,80% Impuestos municipales.- El IBI. En el período 2008-2013, se ha incrementado un 20%. No obstante, cabe referir la subida significativa de este impuesto, en 2007, que en muchos casos llega a representar un incremento del 40% del coste anual, con relación al ejercicio anterior. 6
Por otra parte, la Tasa de Basura y la Carga y descarga han sufrido incrementos más moderadas de entorno a un 8%, cada uno en el período 2008-2013. Concluimos con un cuadro resumen de la subida media de los distintos parámetros de costes analizados para la industria hotelera de Sevilla, en el período estudiado. Cuadro resumen del incremento medio de los costes operacionales en el período analizado, 2008-2013 Suministros energéticos electricidad 35,00% Suministro de gas 20,00% Suministro de agua corriente 25,00% Costes salariales 5,23% Otros suministros de productos y servicios 10,80% Costes de intermediación* Impuestos (IVA)* Impuestos locales (IBI) 20,00% Impuestos locales (basura) 9,00% * Los costes que aparecen en negrita y sombreados en el azul más oscuro representan el 50 % de los costes de operaciones de nuestra industria. De ellos y con un ánimo prudencial hemos utilizado para suministros energéticos y para los costes salariales, los valores corregidos, que se estiman se han producido en este período, en respuesta a las fuertes subidas experimentadas. * Es difícil determinar la repercusión exacta de estos factores en el sector. En concreto el IVA no es en puridad un coste, pero las subidas experimentadas en el período de crisis analizado, de un 40% para el tipo reducido, y de un 30% para el general, y la debilidad del mercado han obligado a muchas empresas a reducir estos incrementos experimentados, directamente de sus márgenes de beneficios, para poder ser competitivos. 7
AUMENTO DE LA OFERTA DE ALOJAMIENTOS EN LA CIUDAD DE SEVILLA Cabe destacarse el incremento que ha experimentado la oferta hotelera de la ciudad de Sevilla en el período de crisis analizado, incrementándose, en más de 2800 nuevas plazas hoteleras (concretamente 2.836), y en más 1.300 plazas en apartamentos turísticos declarados, lo que sumadas, significarían un incremento de la oferta de más de un 23,3% de plazas, en lo que se refiere a plazas hoteleras. Particularmente es llamativa la evolución de las plazas en apartamentos en la provincia de Sevilla, concentrados en el área metropolitana de la ciudad, que se ha incrementado en 2.641, lo que significa un crecimiento de un 150%. Plazas hoteleras 2005 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Provincia 22018 24720 25569 26100 25453 27033 27410 Capital 16872 17450 18101 17395 18986 19708 Plazas en apartamentos 2008 2013 Provincia 990 1750 1584 2587 2816 4113 4391 Capital 1148 1098 1356 1562 2231 2515 Total del plazas 2008 2013 Provincia 23008 26470 27153 28687 28269 31146 31801 Capital 18020 18548 19457 18957 21217 22223 Si nos fijamos, dentro de la oferta hotelera, en el apartado de pensiones y hostales, cabe destacarse la reducción experimentada en plazas de pensiones, en algo más de 200 plazas. Plazas hostales 2008 2013 Provincia 920 987 1317 1705 2149 2149* Capital 627 692 736 685 652 652 Plazas en pensiones 2008 2013 Provincia 4735 4021 4073 4168 3054 2901 2901* Capital 1573 1544 1784 1269 1350 1350 * Las plazas de hostales y pensiones no están actualizadas a diciembre de 2013 8
ALGUNAS CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE RENTABILIDAD 1.- Los resultados de la muestra realizada por la AHS en el primer semestre de 2014 en la ciudad de Sevilla, se fija en las tendencias que ha marcado la crisis en el período 2008-2013, en dos factores esenciales de la actividad hoteleras: Ingresos y producciones medias, y evolución de los costes generales de la actividad. Y junto a ellos, la evolución de la oferta hotelera, como tercer parámetro que modula la situación de la actividad. 2.- Con los resultados obtenidos, podemos afirmar, que la crisis ha impactado muy significativamente en la cuenta de resultados de las empresas hoteleras de Sevilla. Se ha producido una caída considerable de los ingresos medios por habitación disponible (TREV par), que comprende los ingresos por habitaciones disponibles, y otros servicios facturados, superior al 30%. Y han subido los costes operacionales de la actividad, en algunos factores claves y fundamentales, como el energético (electricidad), por encima del 30% (2007-2012), o el laboral, por encima del 5%, según la Central de Balances de Andalucía, a pesar de que la negociación colectiva pactada, lo ha situado por encima del 10%; apartados que unidos representan conjuntamente, cerca del 70% de los costes de nuestra actividad. Una mención aparte merecería la evolución del impuesto municipal del IBI, que ha subido en el período estudiado un 20%, y que con la importante subida experimentada en 2007, habría superado el 50%, entre 2007 a 2013; lo que sería un ejemplo de algunas de las subidas exponenciales producidas, en otros gastos de la actividad. Y otro apartado, este más difícil de cuantificar, sería el relativo a los costes de intermediación, que se han visto incrementados por tres factores: 1.- Crecimiento de la comercialización online, que ya ha superado el 40%. 2.- Aumento de la dependencia comercial de las grandes OTAS (Booking representa más del 50% de la comercialización on-line en España). 3.- Aumento de las comisiones que aplican las OTAS, que se encuentran actualmente en la horquilla del 15 al 24%. 3.- Concretamente, y para el hotel tipo de la muestra: Un cuatro estrellas con 140 habitaciones, la facturación total habría caído, de media, de 2008 a 2013, en un 33%. 4.- El hecho de que los niveles de ocupación medio, no hayan descendido significativamente, al menos, en relación a los otros factores, en el entorno del 8,72%, con una oferta, además, creciente, significa que con una ocupación algo menor, y un precio sensiblemente inferior, se ha mantenido razonablemente la actividad y sus costes asociados. En el caso de los hoteles, que han perdido clientes del segmento de CCI (Congresos, convenciones e incentivos), que es uno de los segmentos que ha caído más en el destino, aumentarían sus costes operacionales; pues no es lo mismo, organizar un desayuno o comida, para una convención de 500 pax, que atender las necesidades para estos servicios de 500 clientes individuales. 5.- Es muy llamativo además, el incremento de la oferta hotelera, en este escenario de crisis. Más de 2800 plazas nuevas en establecimientos hoteleros, lo que representa un incremento de un 16,80%; y más de 1300 plazas más en Apartamentos Turísticos, lo que sumadas supone un incremento del 22,16% en plazas, con relación a 2008. 6.- Ese incremento es más relevante sí nos fijamos en la oferta de los Apartamentos Turísticos, que alcanza en la capital el 119%, y el 150% en la provincia, con una especial incidencia en el área metropolitana. Esta situación se explica por la situación del mercado inmobiliario y la 9
necesidad de dar salida a los stocks de apartamentos, a través de la actividad turística, con la ayuda de los portales de comercialización on-line, que facilitan su visibilidad y comercialización. 7.- Todos estos datos detallados, nos indican que la rentabilidad media del sector ha descendido, para un hotel tipo de cuatro estrellas y 140 habitaciones, al menos, entre un 50% y un 60% en este período de tiempo analizado, como consecuencia de la caída de los ingresos, y del aumento de los gastos operativos. 8.- La evolución de la contratación laboral en la ciudad de Sevilla nos indica que se mantiene la contratación laboral en términos similares a lo largo de toda la crisis, con las caídas más significativas, en 2009 y 2011; teniendo en cuenta que la oferta no ha dejado de subir en este período. A partir del segundo semestre de 2012 y, sobre todo, a partir de mayo de 2013 la recuperación del mercado laboral en nuestro sector es más notable y consistente, aunque insistimos en que ha habido un crecimiento paralelo de la oferta de alojamiento hotelera, como podemos comprobar el cuadro siguiente ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic 2008 2756 2791 2865 2921 2802 2871 2610 2438 2799 2774 2670 2689 2009 2526 2641 2638 2757 2736 2702 2511 2434 2718 2746 2737 2682 2010 2628 2617 2733 2905 2882 2875 2589 2533 2785 2847 2826 2712 2011 2785 2748 2806 2957 3003 2752 2470 2473 2700 2861 2697 2638 2012 2682 2616 2818 2942 2994 2847 2617 2593 2911 2852 2769 2713 2013 2711 2689 2767 2836 2884 2962 2821 2795 3047 2956 2919 2884 10