MAGMA TRI HOSPITALITY CONSULTING GESTIÓN DE ACTIVOS HOTELEROS ESPAÑA 2014 Junio 2014 MAGMA HOSPITALITY CONSULTING Informe de Gestión de Activos Hoteleros España 2012 Mayo 2013 DUBAI - LONDRES
ÍNDICE 1 INFORME DE GESTIÓN DE ACTIVOS HOTELEROS 2014... 2 1.1 SITUACIÓN ACTUAL DE LOS ACTIVOS HOTELEROS ESPAÑOLES... 3 1.2 EVOLUCIÓN DE LOS MODELOS DE NEGOCIO... 5 1.3 LAS RENTAS... 6 1.4 LAS COMPRAS Y DESINVERSIONES... 9 1.5 PREVISIONES DE CIERRE PARA EL EJERCICIO 2014... 11 Página 1
1 Informe de gestión de activos hoteleros 2014 El informe Gestión de los activos hoteleros 2014 está basado en una encuesta realizada a 77 cadenas hoteleras, nacionales e internacionales con hoteles en España, para conocer su opinión en relación con su estrategia de expansión, evolución de los modelos de negocio en cuanto a la situación contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestión y alquiler) y posibles operaciones de fusión en el sector. El informe muestra la composición actual de la cartera de activos de los grupos hoteleros en España (propiedad, alquiler, gestión o franquicia), la evolución de los diferentes modelos de negocio desde el año 2009 y las previsiones para este ejercicio 2014, los niveles de renta medios de sector, así como las previsiones de inversión y desinversión de las cadenas hoteleras. Algunas de las principales conclusiones que se extraen de este informe son las siguientes: Existe un mix muy equilibrado entre hoteles en propiedad (30%), en alquiler (30%) y en gestión (25%). La franquicia sigue creciendo año tras año, situándose en un 15% de las operaciones cerradas en el ejercicio 2013. Las negociaciones en alquiler variable realizadas en el año 2013 han superado las de alquiler fijo (65% versus 35%). Cerca del 50% de las negociaciones de renta en el ejercicio 2013 se han cerrado con disminuciones entre el 11% y el 20% del valor de la renta. Respecto al 2014 se prevé que el modelo de negocio más habitual en el cierre de las operaciones sea bajo la formula del alquiler variable en más de un 25%, con un cierto repunte del modelo del alquiler fijo. Los modelos de negocio correspondientes a management y franquicia apuntan un ligero retroceso con respecto al modelo tradicional del alquiler. Los encuestados siguen apostando claramente por un año 2014 con fusiones e integraciones de grupos. Página 2
1.1 Situación actual de los activos hoteleros españoles En el ejercicio 2013, el 60% de los hoteles de los grupos que han participado en el informe son la mitad en propiedad y la otra mitad en régimen de alquiler, el 25% en gestión y el 15% restante franquicias. Destacar que el 43% de los activos se encuentran ubicados en territorio nacional, siendo la segunda ubicación predominante el Caribe con un17% de los activos. Gestión 24,86% Mix de Activos - actuales Franquicia 14,60% Propiedad 30,25% Alquiler 30,29% Mix de Activos según localización geográfica Caribe 16,77% Resto de Europa 9,86% Resto del mundo 15,00% Unión Europea 15,77% España 42,60% Los activos ubicados en la Unión Europea representan el 16% y los ubicados en el resto de Europa el 9%. El 15% restante se encuentra distribuido en distinto países del resto del mundo. Página 3
Si comparamos los resultados del año 2013 con los resultados obtenidos en los años anteriores (2011 y 2012), se observa que el número de activos en propiedad se han mantenido igual que en el 2012 y con respecto al primer año de estudio han disminuido casi 4 puntos porcentuales. 33,88% 30,15% 30,25% Mix de Activos 2011, 2012, 2013 31,48% 32,86% 30,29% 20,37% 25,20% 24,86% 9,25% 11,79% 14,60% Los hoteles en régimen de Propiedad Alquiler Gestión Franquicia 2011 2012 2013 alquiler después de registrar en el año 2012 un ligero aumento de algo más de un punto porcentual, en el año 2013 han descendido casi 3 puntos porcentuales con respecto al año 2012. En cuanto los hoteles en gestión, al igual que en los de alquiler después de aumentar en el año 2012 con respecto al año 2011, en el 2013 se han mantenido prácticamente igual que en el año anterior. Los activos en franquicia se han incrementado en casi 3 puntos porcentuales en el último año de estudio con respecto al año anterior. 48,98% 43,24% España Mix de Activos según localización geográfica 2011, 2012, 2013 42,60% 24,48% 28,20% 15,77% Unión Europea 4,08% 3,33% Resto de Europa 9,86% 12,24% 2011 2012 2013 13,33% Caribe 16,77% 10,22% 11,90% Resto del mundo 15,00% El porcentaje de activos ubicados en el territorio nacional se han mantenido prácticamente igual con respecto al anterior informe, mientras que los ubicados en la Unión Europea (sin España) han disminuido en algo más de 12 puntos. El número de hoteles en el Resto de Europa, Caribe y Resto del mundo han incrementado su presencia con respecto al año anterior. Página 4
1.2 Evolución de los Modelos de Negocio Las desinversiones representaron en el año 2013 el 27% del total de las operaciones realizadas, los contratos de alquiler fijo el 12%, los de alquiler variable el 23%, los contratos de franquicia el 15% y los de gestión el 14%. Las compras representaron en el año 2013 casi el 8% de las operaciones realizadas. Operaciones según Modelo de Negocio actuales Compra 7,87% Franquicia 15,16% A.fijo 12,24% Gestión/Manag 14,32% Así como en los informes anteriores mencionábamos la tendencia a la baja de la firma de contratos de alquiler fijo en este ejercicio se invierte la tendencia pasando de un 9% en el año 2012 a un 12% en el 2013 y con una previsión para el año 2014 del 15,5%. Desinversión 27,35% A.variable 23,06% Mientras que los contratos de alquiler fijo aumentan, los contratos de gestión disminuyen considerablemente, pasando del 21,7% en 2012 al 14,3% en el año 2013 y para el 2014 se prevé representen poco más del 13%. Los contratos de franquicia que en el año 2012 adquirieron un papel destacado en el panorama hotelero nacional representando el 20%, mientras que en los dos primeros años de realización de este estudio (2010 y 2011) se situaban en el 3% del total de las operaciones firmadas, en el año 2013 han pasado a representar el 15% y la previsión para el 2014 es del 10%. Operaciones según Modelo de Negocio Ejercicios 2009-2010 - 2011-2012 - 2013 - Previsión 2014 28,57% 20,59% 15,38% 9,10% 12,24% 15,52% 25,71% 29,41% 30,76% 21,69% 14,32% 13,37% 22,86% 23,54% 23,10% 33,46% 23,06% 25,21% 11,42% 11,76% 10,26% 7,44% 27,35% 29,42% 8,58% 11,76% 12,80% 8,27% 7,87% 6,29% 2,86% 2,94% 7,70% 20,04% 15,16% 10,19% Alquiler fijo Gestión management Alquiler variable Desinversión Compra Franquicia 2009 2010 2011 2012 2013 Prev. 2014 Página 5
1.3 Las rentas Operación en Alquiler - 2013 En el año 2013, y en el caso concreto de las operaciones realizadas bajo el modelo de alquiler, los alquileres de renta variable han representado el 65,3% del total de las operaciones y las de alquiler fijo el 34,7%. Alquiler variable 65,30% Alquiler fijo 34,70% Operaciones en Alquiler - 2010, 2012, 2013 46,60% 43,22% 34,70% 53,40% 56,78% 65,30% Con respecto al año 2010, en el año 2013 los contratos de renta de alquiler fijo han disminuido 4 puntos porcentuales mientras que los de rentas de alquiler variable han aumentado también 4 puntos porcentuales. Alquiler fijo Alquiler variable Mientras que en el año 2010 estas rentas se basaban en un porcentaje del total de ingresos del 22% y en el año 2012 se mantuvieron prácticamente igual aumentando 1 punto porcentual, en el año 2013 se han situado en el 25%. Las rentas basadas en el porcentaje del beneficio de explotación en el año 2010 se situaban en el 70% del beneficio mientras, en el año 2012 este aumentó hasta el 75%, y en cambio en el 2013 la tendencia ha cambiado descendiendo hasta situarse en el 72%. Operaciones en Alquiler Variable 2010, 2012 y 2013 75% 72% 70% 22% 23% 25% Total ingresos Total Bfo. Explotación Página 6
En el ejercicio 2013, en el 72% de los contratos de alquiler fijo, la renta pactada se ha situado entre los 3.001 y los 9.000 habitación/año (variando en función de la categoría y la ubicación del activo), mientras que en el año 2012 la renta de estos contratos se situaron entre los 3.000 y los 9.000 en el 85% de los casos al igual que en el año 2010 que sucedía en el 91% de los contratos negociados en ese año. 31,33% 27,23% 10,01% Menos de 3.000 Nivel de Renta Media - Alquiler fijo 2010, 2012 y 2013 5,01% 8,90% 15,20% De 3,001 a 5.000 30,33% 30,12% 35,15% De 5.001 a 7.000 25,00% 18,62% 22,10% De 7.000 a 9.000 6,08% 8,54% De 9.001 a 11.000 8,33% 9,05% 9,00% De 11.001 a 13.000 14,29% 27,27% Menos de 3.000 Nivel de Renta Media - Alquiler Variable 2010, 2012 y 2013 57,14% 30,15% 20,19% De 3,001 a 5,000 28,57% 32,18% 42,81% De 5.001 a 7.000 17,80% De 7.001 a 9.000 10,40% 14,29% De 11,001 a 13,000 4,91% De 13.001 a 15.000 Mas de 15.000 Siempre en función de la ubicación y categoría del establecimiento, para los contratos de alquiler variable en el año 2013 el 20% de la renta media obtenida se ha situado entre los 3.001 y los 5.000 habitación/año, el 43% entre los 5.001 y los 7.000 habitación/año, el 18% la renta se ha situado entre los 7.001 y más de 15.000 y un 14% entre los 11.001 y los 13.000. Mientras que en el año 2012, la renta media obtenida en el 30% de los contratos se situó entre los 3.001 y los 5.000 habitación/año. Página 7
En el año 2013 cerca del 50% de las renegociaciones de renta se cerraron con disminuciones de entre el 11% y el 20%. Destacar que en el ejercicio 2012 cerca del 65% de las renegociaciones se cerraron con una disminución de renta entre el 6% y el 15%. Rentas a la baja de los activos actuales en cartera bajo régimen de alquiler 2010, 2012 y 2013 1,14% 7,04% 3,02% 27,57% 38,22% 10,52% 15,29% 36,73% 19,90% 29,57% 18,73% 27,24% 13,29% 7,24% 13,82% 6,14% 5,22% Menos del 5% Del 6% al 10% Del 11% al 15% Del 16% al 20% Del 21% al 30% Del 31% al 40% Más del 40% Página 8
1.4 Las compras y desinversiones Si bien en el año 2010, un 43% de las operaciones se realizaron en territorio español, un 29% en la unión europea, y un 14% en el resto de Europa y Caribe y Latinoamérica, en el año 2012 estas transacciones estuvieron más repartidas con un 24% en España, un 23% entre el Caribe y Latinoamérica y un 6% en la Unión Europa y el mismo porcentaje para el resto de Europa. Para el año 2013, las operaciones realizadas en España han representado el 33% del total, el 14% en la unión Europea y el resto de Europa a partes iguales, en el Caribe se han hecho casi el 20% y Latinoamérica que en el año 2012 se realizaron el 23% de las operaciones en el 2013 únicamente han sido del 9%. Operaciones de Compra y/o Venta según localización geográfica 2010, 2012 y 2013 42,86% 24,35% 33,13% 28,57% 6,52% 14,43% 14,29% 6,52% 14,43% 7,14% 22,85% 19,77% 7,14% 22,85% 9,12% 16,91% 9,12% España Unión Europea Resto de Europa Caribe Latinoamérica Resto del Mundo Operaciones de compra y/o venta según zona En cuanto a tipología de hoteles, el mercado urbano sigue siendo el más demandado para realizar inversiones representando el 75% y el 72% de las operaciones en los años 2013 y 2012 respectivamente. 87,50% 72,30% 27,70% 75,30% 12,50% 24,70% Urbano Vacacional Página 9
Mientras que en el año 2012 el 25% de las transacciones se realizaron en hoteles de 5 estrellas, más de la mitad en hoteles de 4 estrellas, y el resto de las mismas en hoteles de otra categoría, en el año 2013 las transacciones que se han realizado han quedado más repartidas siendo el 24% en hoteles de 5*, el 33% en hoteles de 4* y el 19% en hoteles de 3*, el 10% en hoteles low cost y el resto en otros. Operaciones Compra y/o Venta según categoria 2010, 2012 y 2013 25,00% 25,45% 23,64% 37,50% 51,22% 32,73% 12,50% 19,04% 25,00% 10,04% 23,33% 14,55% 5* 4* 3* Low Cost Otros Página 10
1.5 Previsiones de cierre para el ejercicio 2014 La tendencia con respecto al modelo de negocio a desarrollar por los grupos hoteleros está en una ligera evolución hacia los alquileres tanto fijos como variables, destacando estos últimos. Las desinversiones van a ser la tónica para el año 2014. Los contratos de franquicia pasarán a representar el 11%, algo menos de lo previsto en años anteriores, en un mercado tan atomizado como el nacional, y en el que los propietarios/gestores independientes buscan fórmulas paralelas y complementarias a su gestión que les permita llegar y posicionarse en mercados alternativos a los que trabajaban habitualmente. En este sentido destacar que los contratos de franquicias representaron el año 2009 un 3% de las operaciones y en el 2012 llegaron al 20%. Operaciones según Modelo de Negocio Ejercicios 2009-2010 - 2011-2012 - 2013 - Previsión 2014 28,57% 20,59% 15,38% 9,10% 12,24% 15,52% 25,71% 29,41% 30,76% 21,69% 14,32% 13,37% 22,86% 23,54% 23,10% 33,46% 23,06% 25,21% 11,42% 11,76% 10,26% 7,44% 27,35% 29,42% 8,58% 11,76% 12,80% 8,27% 7,87% 6,29% 2,86% 2,94% 7,70% 20,04% 15,16% 10,19% Alquiler fijo Gestión management Alquiler variable Desinversión Compra Franquicia 2009 2010 2011 2012 2013 Prev. 2014 Página 11
Las previsiones para el año 2014 indican que las renegociaciones de la renta estarán repartidas del siguiente modo: el 11% serán menores del 5%, el 17% estarán entre el 6% y el 10%, el 18% entre el 11% y 5l 15%, el 27% de las renegociaciones se situaran en torno al 16% y al 20%, el 12% entre el 31% y el 40%, y el 14% restante quedará repartido a partes iguales entre el rango que va del 21% al 30% y en más del 40%. Situación de las negociaciones de renta 2010, 2012, 2013 y previsión 2014 1,14% 3,02% 7,04% 11,18% 27,57% 38,22% 10,52% 17,10% 15,29% 36,73% 19,90% 18,14% 29,57% 18,73% 27,24% 27,30% 13,29% 7,24% 7,00% 13,82% 12,14% 6,14% 5,22% 7,14% Menor 5% 6% al 10% 11% al 15% 16% al 20% 21% al 30% 31% al 40% Más del 40% Prev 2014 A la pregunta sobre las posibles integraciones o fusiones en el sector que pudieran producirse durante el año 2014 al igual que en el informe del año anterior el 78% de los encuestados creen que seguirá habiendo operaciones de esta índole. Cree que se va a producir alguna fusión / integración / compra - venta entre compañías hoteleras durante el año 2014? No 17,00% NS/NC 5,00% Si 78,00% Página 12
Albert Grau Vidal Bruno Hallé Boix MAGMA HOSPITALITY CONSULTING Pamplona, 92 94 3º 2ª 08018 Barcelona Tel. 934 869 180 Fax 934 869 181 www.magmahospitaltiyconsulting.com info@magmahc.com Página 13