Curso Contratos Inmobiliarios. Departamento de Posgrado Facultad de Derecho Universidad de Buenos Aires

Transcripción

1 Curso Contratos Inmobiliarios Departamento de Posgrado Facultad de Derecho Universidad de Buenos Aires Nombre del curso: Contratos Inmobiliarios. Profesor a cargo: Abogado Mariano Esper. Carga horaria: 25 horas. Días y horario: días martes de a hs. Fecha de inicio: 17 de abril de Sede: Sector Posgrado, Facultad de Derecho, Universidad de Buenos Aires. Destinatarios principales del curso: profesionales con escasa o nula práctica profesional en asesoramiento y litigios vinculados con la contratación inmobiliaria. Fundamentos del curso: en los últimos tiempos, nuestro país asiste a una masiva expansión de la construcción inmobiliaria que se manifiesta en proyectar, desarrollar y ejecutar los más variados emprendimientos arquitectónicos e inmobiliarios. Esta situación determina tanto el empleo de figuras contractuales clásicas, como la aparición de nuevas formas y modelos de contratación en el sector inmobiliario. El contexto descripto exige del profesional que asesora o litiga en la materia una constante actualización y un adecuado conocimiento de los esquemas contractuales que se utilizan, para poder satisfacer adecuadamente las necesidades negociales referidas. Este curso pretende ofrecer un panorama actualizado y completo de los principales negocios vinculados con bienes raíces, para satisfacer aquellos requerimientos profesionales. Objetivos: 1) Examinar dinámicamente la realidad negocial inmobiliaria actual, desde una perspectiva jurídica; 2) Identificar las notas salientes del Derecho Inmobiliario;

2 3) Repensar críticamente el concepto de cosa inmueble y su clasificación en el Derecho argentino; 4) Detectar las consecuencias jurídicas que surgen de considerar que un negocio inmobiliario constituye una relación de consumo; 5) Adquirir conocimientos basales respecto de los principales instrumentos que se utilizan en el período precontractual de los negocios inmobiliarios; 6) Profundizar los conocimientos jurídicos, tanto teóricos como prácticos, vinculados con los esquemas contractuales que se examinen en el curso; 7) Proporcionar técnicas y consejos jurídicos para mejorar la redacción de los instrumentos contractuales que se estudien. Contenido: Clase 1. Introducción general al curso y a los negocios inmobiliarios. Derecho Inmobiliario: conceptos generales. Legislación aplicable. Inmuebles: concepto y clasificación en el Derecho argentino. Nociones generales sobre contratos y negocios inmobiliarios. Aplicación del régimen de defensa del consumidor a los negocios inmobiliarios. Ley de Defensa del Consumidor. Nociones generales. Conceptos de consumidor, usuario y proveedor de bienes y servicios. Consumidor inmobiliario: caracterización. Hipótesis de negocios abarcados por ese régimen legal. Principios y excepciones. Consecuencias jurídicas de aplicar el régimen de consumo a los negocios inmobiliarios. Clase 2. Período precontractual y formación del consentimiento de los contratos inmobiliarios: propaganda, publicidad, ofertas, contraofertas y aceptación. Clase 3. Corretaje inmobiliario. El corredor inmobiliario: nociones generales. Requisitos para el desempeño de la profesión. Matriculación. Derechos, facultades, obligaciones y responsabilidades. Comisión inmobiliaria. Mínimos y máximos. Jurisprudencia. Legislación nacional y local. La autorización para comercializar o para vender. Concepto. Naturaleza jurídica. Contenido usual y cláusulas frecuentes. Forma. Plazo de vigencia. Irrevocabilidad. Pacto de exclusividad. Representación del comitente. Retribución económica. Competencia judicial. Conflictos habituales. Jurisprudencia. Fallos plenarios aplicables. Clases 4 y 5.

3 Instrumentos usuales en la contratación inmobiliaria: reservas, señas, conformidades de reserva y refuerzos de señas o de reservas. Concepto, características generales, contenido, diferencias entre sí. Funcionamiento negocial. Interpretación. Efectos jurídicos. Cláusulas usuales. Conflictos. Fallos plenarios aplicables. El boleto provisorio: concepto y contenido. Interpretación. Fuerza jurídica. Ejecución judicial. Clases 6 y 7. Compraventa inmobiliaria. Nociones generales. El boleto de compraventa inmobiliaria: concepto y caracterización general. Naturaleza jurídica. Análisis de cláusulas usuales y convenientes. Precio. Ley Jurisprudencia. Doctrina de la imprevisión: aplicación. Renuncia. Validez. Posesión y tenencia. Designación de escribano y escrituración. Garantías de evicción y vicios redhibitorios. Cláusula de títulos perfectos. Reglamento de Copropiedad y Administración. Mora y pacto comisorio. Cesión de boleto. Asentimiento conyugal. Imprevisión. Concurso preventivo y quiebra del vendedor. Domicilio y competencia judicial. Breves nociones sobre boletos de compraventa de inmuebles en los regímenes de las leyes y Jurisprudencia y fallos plenarios aplicables. Clase 8. Permuta. Concepto y caracterización de la figura. Diferencias con la compraventa. Clases de permuta. Aplicaciones negociales de la figura. Permuta de inmuebles. Permuta de terrenos por unidades a construir. Garantía de evicción en la permuta. Incumplimiento de contrato. Jurisprudencia. Cesión de derechos sobre inmuebles. Concepto y caracterización del contrato. Diferencias con la cesión de crédito, de deuda y de la posición contractual. Objeto. Forma de la cesión. Principio y excepciones. Obligaciones y derechos de las partes. Notificación al deudor cedido. Garantía de evicción en la cesión de derechos: principio y excepciones. Casos de aplicación. Clase 9. Locación de obra inmobiliaria. Concepto y caracteres. Naturaleza jurídica de la adquisición de unidades a construir. Forma y prueba del contrato. Sistemas de contratación de la obra: ajuste alzado absoluto y relativo; a coste y costas; por unidad de medida. Otros sistemas de contratación. Obligaciones y derechos de las partes. Modo de ejecutar la obra. Subcontratación. Obligaciones laborales y de la seguridad social. Seguros. Recepción de la obra. Ruina total o parcial de la obra. Régimen de responsabilidad. Extinción del contrato. Análisis crítico de cláusulas contractuales usuales. Clase 10.

4 Fideicomiso inmobiliario o de construcción. Ley Concepto y estructura del contrato. Sujetos intervinientes. Clases de fideicomiso. Bienes fideicomitidos. Patrimonio de afectación. Obligaciones y derechos del fiduciante. Fiduciario: obligaciones y derechos. Régimen de remoción. Derechos del beneficiario. Cesión de derechos. Extinción del fideicomiso. Método de enseñanza: el sistema de enseñanza que se impartirá en el curso será teóricopráctico. En la primera parte de cada clase, se estudiarán la legislación, la doctrina y la jurisprudencia aplicables a los temas que se traten en ella. En la segunda parte, se examinarán contratos-modelo e instrumentos contractuales que previamente se habrán distribuido a los alumnos. Asimismo, se trabajará permanentemente en técnicas de redacción de contratos y de cláusulas contractuales. Sistema de evaluación: presentar y aprobar una monografía jurídica vinculada con alguno de los temas estudiados en el curso, cuyos requisitos serán indicados por el profesor. El tema de la monografía será elegido libremente por cada alumno o podrá ser indicado por el profesor, para evitar posibles reiteraciones. La cantidad de inscriptos al curso determinará si la monografía será realizada de forma individual o grupal. Esa misma circunstancia determinará si el alumno debe defender o no verbalmente la monografía previamente presentada. La calificación de la evaluación será numérica, con notas de 0 (cero) a 10 (diez). Asimismo, para aprobar el curso, el alumno debe cumplir con los requisitos de asistencia establecidos en las disposiciones vigentes. Bibliografía: - ABELLA, Adriana, Derecho Inmobiliario Registral, Buenos Aires, Zavalía, ALTERINI, Atilio A., Cómo redactar un contrato, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, ARMELLA, Cristina Noemí, Cheque cancelatorio y otros medios de pago. Ley , Buenos Aires, Ad Hoc, ARMELLA, Cristina Noemí (dir.), Tratado de Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario. Más de cincuenta años de jurisprudencia agrupada y comentada. T. I, II y III, Buenos Aires, Ad-Hoc, BORDA, Guillermo A. BORDA, Alejandro (act.), Tratado de Derecho Civil. Contratos. Ts. I y II, 9ª ed., Buenos Aires, La Ley, 2008.

5 - ESPER, Mariano, Intermediación en contratos inmobiliarios, Buenos Aires, AbeledoPerrot, Características y funcionamiento de algunos instrumentos usuales en la intermediación inmobiliaria, JA 2010-II Aspectos centrales del corretaje inmobiliario: autorización de venta, reserva y cobro de la retribución, JA 2010-III ESPER, Mariano [et al], Manual de contratos civiles y comerciales. Parte especial, Buenos Aires, AbeledoPerrot, GASTALDI, José M., Las cláusulas de reserva y otras cuestiones en la compra y venta inmobiliaria, ED GASTALDI, José M. CENTANARO, Esteban, La seña, Buenos Aires, Abeledo- Perrot, GATTI, Edmundo ALTERINI, Jorge H., Prehorizontalidad y boleto de compraventa, Buenos Aires, La Ley, GURFINKEL de WENDY, Lilian N., Escrituración: desde la intermediación inmobiliaria hasta la condena a escriturar, Buenos Aires, La Ley, HERSALIS, Marcelo, La reserva en la contratación inmobiliaria, LL 2007-A HIGHTON, Elena I., Derechos Reales. V. 4. Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2ª ed., Buenos Aires, Hammurabi, KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, Publicidad y Consumidores, Revista de Derecho Privado y Comunitario nº 5, mayo 1994, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, ps LAPA, Eduardo L., La reserva para el corredor inmobiliario, Buenos Aires, Depalma, Manual del martillero público y del corredor, 13ª ed., Buenos Aires, LexisNexis Argentina, LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J., Fideicomiso. Leasing. Letras hipotecarias. Ejecución hipotecaria. Contratos de consumición, Buenos Aires, Zavalía, Teoría de los Contratos. Parte especial, Buenos Aires, Zavalía, LORENZETTI, Ricardo L. SOZZO, Gonzalo (colab.), Tratado de los contratos. Ts. I y II, 2ª ed. act., Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni, MARIANI DE VIDAL, Marina, El poseedor en virtud de boleto de compraventa, LL MONTESERIN, Eduardo F., Procedimiento para la oposición de boletos de compraventa de inmuebles en concursos y quiebras, ED

6 - MORELLO, Augusto M., El boleto de compraventa inmobiliaria. Ts. 1 y 2, 3ª ed. act., La Plata, Librería Editora Platense Buenos Aires, Abeledo-Perrot, MOSSET ITURRASPE, Jorge, Compraventa inmobiliaria, Buenos Aires, Ediar, MOSSET ITURRASPE, Jorge MOISSET de ESPANÉS, Luis, Contratación inmobiliaria, Buenos Aires, Hammurabi, NAVAS, Emilio P., La reserva de un inmueble no conforma el contrato de compra y venta, Revista del Notariado, nº 831, octubre-diciembre 1992, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, ps RUSCONI, Dante (coord.), Manual de Derecho del Consumidor, Buenos Aires, AbeledoPerrot, La noción de consumidor en la nueva Ley de Defensa del Consumidor, JA 2008-II REZZÓNICO, Luis María LEZANA, Julio I. (act.), Estudio de los contratos en nuestro Derecho Civil. Ts. 1 y 2, 3ª ed., Buenos Aires, Depalma, RISOLÍA, Marco A., Significación y funcionamiento de las arras en el Código Civil argentino, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, SOLARI COSTA, Osvaldo, La reserva de compra inmobiliaria, LL 2000-B SPOTA, Alberto G. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P. (act.), Instituciones de Derecho Civil. Contratos. Ts. IV, VI, 2ª ed., Buenos Aires, La Ley, SPOTA, Alberto G., Tratado de locación de obra, 3ª ed. amp. y act., Buenos Aires, Depalma, WEIS, Claudia I. CODINO, Ezequiel D., La reserva ad referéndum y su alcance jurídico en la práctica inmobiliaria, JA 2000-I-745.