GASTOS SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN Y CUBIERTAS COMO ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA

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1 GASTOS SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN Y CUBIERTAS COMO ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA (Una llamada a la necesidad de mantener la distinción de gastos y elementos en el régimen de la propiedad horizontal para una correcta determinación de los comuneros obligados al pago. Comentario a las sentencias del Tribunal Supremo, Sala 1ª, 335/2009 de 29 de mayo, y 265/2011, de 8 de abril) Por JOSÉ ARTURO PÉREZ MIRALLES Abogado. Doctor en Derecho. SUMARIO: I. Planteamiento.- II. Los gastos susceptibles de individualización y la exención de gastos vía estatutos, o acuerdo comunitario.- III. Su desafortunada identificación en sentencia del TS, Sala 1ª, 335/2009, de 29 de mayo, y sus consecuencias.- IV. El problema de la confusión entre terrazas y cubiertas.- V. Distinción y calificación de las cubiertas como elementos comunes por naturaleza (Sentencia del TS, Sala 1ª, 265/2011, de 8 de abril).- VI. Conclusiones. I.PLANTEAMIENTO Se ha dicho por la doctrina especializada 1 que pocas leyes tan breves como la Ley de Propiedad Horizontal, con un total sólo de 24 artículos, son capaces de crear tanta casuística jurisprudencial. Y es que, efectivamente, los problemas relacionados con las comunidades de propietarios constituyen una fuente importante de conflictividad que inundan nuestros tribunales de justicia. Conflictividad progresivamente creciente en el tiempo que, no por casualidad, es pareja a la evolución tecnológica experimentada en los edificios desde el año 1960, fecha en que fue promulgada la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, hasta el momento actual. Los modernos edificios y comunidades de propietarios, y en términos amplios, el objeto de regulación de la ley especial (los inmuebles o complejos inmobiliarios), por sus servicios o instalaciones, y por su potencial complejidad (mancomunidades, subcomunidades, agrupaciones de fincas, etc ), ya no son los edificios de los años 50, ni los propietarios se conforman hoy día con satisfacer sus necesidades mínimas. Aún en épocas de crisis como las que vivimos debe reconocerse que se ha pasado de la satisfacción de unas necesidades básicas a una sociedad de consumo. Y ello supone una mayor litigiosidad respecto a la determinación, uso, establecimiento o supresión, conservación o mantenimiento, de los elementos comunes, y, lo que es más importante, el problema de la determinación de quienes son los propietarios obligados al pago generado por tales elementos. Consecuencia de esa alta conflictividad, y de la brevedad de la Ley, al margen de la búsqueda de soluciones alternativas de resolución de los conflictos 2, es el esfuerzo de nuestros órganos jurisdiccionales, y, en general, de los profesionales del derecho, a la hora de interpretar y aplicar sus preceptos, labor que exige una diferenciación, clasificación o análisis, de los diversos presupuestos, o situaciones fácticas, relacionadas con los elementos, servicios e instalaciones que se ubican en las comunidades de propietarios, y con los gastos que su uso y

2 conservación generan. Pero también lo es la tentación de dichos profesionales de simplificar en exceso la interpretación de dicha normativa, eliminando tales distinciones buscando posiblemente una aparente seguridad jurídica que, si no ha sido correctamente ponderada, es generadora en la práctica de una mayor confusión y, por ende, de un considerable aumento de los asuntos contenciosos. Ejemplo de lo anterior son las sentencias cuyo comentario crítico se propone. De un lado, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª 335/2009, de 29 de mayo 3, que establece criterio doctrinal, cuando viene a identificar, a nuestro juicio equivocadamente, gastos individualizables, o susceptibles de individualización, imputables a uno o varios pisos o locales, previstos en el artículo 9.1, letra e, in fine, y en el artículo 9.2, de la LPH, con la posible exención de gastos vía estatutos o acuerdo comunitario. De otro lado, la más reciente sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011, Sala 1ª 265/2011, de 8 de abril 4, que viene a clarificar, mediante resolución del Alto Tribunal, la incorrecta identificación conceptual aceptada en el tiempo entre dos elementos arquitectónicos distintos como son las terrazas y cubiertas, productora de cierta confusión en algunas sentencias 5 a propósito de la imputación del pago de los gastos de impermeabilización de las últimas, elementos comunes por naturaleza. II. LOS GASTOS SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN Y LA EXENCIÓN DE GASTOS VÍA ESTATUTOS, O ACUERDO COMUNITARIO Establece el artículo 9.1, letra e, de la Ley de Propiedad Horizontal, como obligación básica de todo propietario, la de Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, añadiendo el apartado 2 del mismo artículo que se reputaran gastos generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales. Algún autor 6 distingue entre imputación e individualización como requisitos que han de darse cumulativamente, en el sentido de que para poder afirmar encontrarnos ante tales gastos no sólo debe de poder imputarse a uno o varios propietarios, sino, además, el gasto ha de poder ser medible o cuantificable (individualizable). Y con arreglo a lo anterior, la doctrina y los profesionales del derecho, incluidos también los administradores de fincas profesionales que, en primera línea de fuego, tenemos encomendada la obligación de asesorar en estas materias a las comunidades a las que servimos, habíamos venido entendiendo que nos encontramos ante tales gastos susceptibles de individualización e imputables sólo a uno o varios pisos o locales cuando se derivan de elementos, instalaciones, servicios o suministros de los que normalmente, por su configuración o estructura, o por la posesión de dispositivos para su acceso (como llaves o mandos), sólo pueden ser utilizados, disfrutar o beneficiarse, uno o varios de éstos, pero no por la totalidad, de forma que, aún siendo elementos comunes, y aunque todos los comuneros pretendieran utilizarlos, habría propietarios que, por esa imposibilidad, nunca podrían hacerlo. Pensemos, como ejemplo, en mancomunidades con distintos zaguanes, escaleras, ascensores y terrazas, en donde los propietarios de cada una de las escaleras sólo tienen

3 lógicamente la llave del zaguán por la que acceden a su vivienda y terraza a través de la respectiva escalera o ascensor, pero no la del resto de zaguanes de la mancomunidad en la que se integran. Obviamente, no contribuirán a los gastos derivados del uso ordinario de los ascensores, o del servicio de conserjería, que se presta en las otras escaleras, no porque no quieran hacer uso de ellas, y de sus servicios, sino porque no pueden hacerlo al no disponer de acceso. De tales gastos serán participes, y por aplicación del concepto de gasto individualizable, los propietarios de la escalera y zaguán que pueden disfrutar de dichos servicios. De la misma manera acaece en el caso de una instalación de antena comunitaria, o de canalizaciones de gas, agua o calefacción, a la que, en un edificio convencional, de origen, están conectados las viviendas pero no los bajos comerciales. Los gastos de mantenimiento de tal infraestructura común serán sufragados por los propietarios de las viviendas que son los que tienen tal posibilidad de uso, pero no los bajos que, aún queriendo, nunca podrían ver sus emisiones o disfrutar del servicio. Mientras que el propietario de las viviendas deberá contribuir por el hecho de tener conexión al servicio, los utilice o no, nunca podrá exigírsele el pago al local comercial ya que en ningún momento ha tenido la posibilidad de disfrutar del mismo. O el propietario de vivienda con acceso privativo a una terraza calificada de elemento común: los gastos de mantenimiento y conservación de la terraza, derivados del uso exclusivo y excluyente de la misma, corresponderán obviamente a dicho comunero. Dicho concepto de gastos susceptibles de individualización viene recogido, o venía siendo recogido, en abundantes resoluciones judiciales 7 y doctrina que, normalmente, los identificaban con gastos derivados del consumo de servicios o suministros tales como fluido eléctrico, agua, gas, etcétera, medibles mediante aparatos contadores, si bien también se hacía extensible a todos aquellos elementos, cargas o responsabilidades, que tuvieran la anterior consideración o característica de tener un origen en elementos, instalaciones o servicios, cuyo gasto pudiera cuantificarse o medirse, y de los que sólo pudieran beneficiarse u obtener utilidad uno o varios propietarios, y por razones de justicia distributiva o equivalencia entre servicio o disfrute y coste. Pueden verse en este sentido las SS de la AP de Valencia de 8 de marzo de 2000, y Zaragoza de 19 de abril de 2002 (balcones y barandillas) 8 ; de Valencia de 31 de mayo de 2004 y 6 de mayo de 2010 (bajantes) 9 ; y las de Barcelona, de 21 de octubre de 1997 y 9 de octubre de 2001, La Rioja de 18 de febrero de 2003, o Jaén de 20 noviembre 2009 (terrazas de uso privativo) 10, entre otras. Por el contrario, las exenciones estatutarias de contribución en determinados gastos a determinado comunero, o comuneros, de ordinario otorgadas por el promotor antes de iniciarse la transmisión de la propiedad de los diferentes pisos o locales, y como propietario único, parten de una realidad distintas, ya que no se trata tanto de que el comunero no tenga la posibilidad de uso, sino que, teniéndola, de ordinario, por el destino o disposición del inmueble, no va a utilizar con la misma habitualidad que el resto de propietarios determinados elementos o servicios, de forma que, de no existir esa exención estatutaria, debería de contribuir por cuanto sí dispone de una posibilidad, al menos teórica, de utilización. Así ocurre con el propietario del bajo, que aún teniendo posibilidad de un acceso directo o, caso de tener entrada independiente, contar con los correspondientes dispositivos (llaves) de acceso al zaguán y a la escalera, así como a la terraza del edificio (para gozar de las vistas o, por ejemplo, donde tenga elementos privativos como una antena), o a la piscina de la comunidad, normalmente no va a hacer uso de tales elementos, o al menos de la misma forma, o

4 periodicidad, en que lo pueden hacer los propietarios de viviendas, y por ello se le exime en los estatutos de sus gastos. Buena prueba de lo anterior es que la jurisprudencia 11 ha venido admitiendo las cláusulas estatutarias de exención en materia de gastos generales, pero siempre ligada esa exención, y como consecuencia de la misma, al no uso del servicio o instalación general (el local no paga piscina pero les queda prohibido a los propietarios y usuarios del local su disfrute). Ello quiere decir que, de no haberse prohibido el uso del elemento al propietario, consecuencia de eximirle del pago, también tendría posibilidad de disfrutarlo, al contrario de lo que sucede con los supuestos de gastos susceptibles de individualización donde hay una imposibilidad material. Criterio del uso, o de un menor uso, que constituye la razón lógica 12 de que vía estatutaria, de conformidad con lo previsto en el artículo 5, párrafo tercero, de la LPH (son las reglas especiales en materia de gastos ), o también por acuerdo comunitario adoptado por unanimidad (artículo 17.1 de la meritada Ley especial), se les exima. Y también por la misma razón es por la que el artículo 9.1, letra e, de la repetida LPH, principia indicando la obligación de contribuir a los gastos generales según la cuota de participación fijada en el título o conforme a lo especialmente establecido. Gastos generales o comunes que, obsérvese, son los no susceptibles de individualización. Y sin que lo acabado de exponer signifique que no haya casos en los que, el redactor de las normas estatutarias, quizás por seguridad y claridad en cuanto a la imputación de gastos, también exima a algún propietario de gastos que sean individualizables, en el sentido expuesto, por la imposibilidad del uso del servicio o instalación. III. SU DESAFORTUNADA IDENTIFICACIÓN EN SENTENCIA DEL TS, SALA 1ª, 335/2009, DE 29 DE MAYO, Y SUS CONSECUENCIAS La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, 335/2009, de 29 de mayo, que también cita la de la misma Sala de 14 de marzo de , viene a identificar plenamente los supuestos de gastos individualizables con los supuestos en que por vía estatutos, o acuerdo comunitario, se imputa ese gasto a uno o varios propietarios, con exención de los demás, al concluir (FD 2º) en un supuesto de individualización de servicios litigiosos en un Complejo Urbanístico que es obvio que la sentencia recurrida vulnera la doctrina jurisprudencial indicada, la cual, en síntesis, determina que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Titulo Constitutivo, o en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad., estableciendo además dicha conclusión como criterio doctrinal del Tribunal Supremo. Lo anterior significa que, para que pueda emplearse el concepto de gasto susceptible de individualización, e imputar el gasto a uno o varios propietarios, habrá de existir necesariamente, como presupuesto o requisito inexcusable, unos estatutos o acuerdo comunitario que así lo establezca. Dicho de otra manera, puede afirmarse que con el referido criterio doctrinal el Tribunal Supremo ha eliminado de un plumazo el concepto legal de los gastos susceptibles de individualización, previsto en el artículo

5 9.1.e, in fine, y 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, como aquéllos que, medibles o cuantificables, y aún no existiendo previsión estatutaria o acuerdo de comunidad (no haya nada especialmente establecido en materia de gastos conforme a los artículos 5, y 9.1.e de la Ley especial), son imputables a los pisos o locales que cuentan con la posibilidad de utilización, beneficio o provecho de los elementos o instalaciones que los generan. Ahora ya no habrá forma de entender o interpretar, salvo que la mancomunidad cuente con unos estatutos que así lo hubieran previsto, o se acuerde por unanimidad en Junta, que los gastos del conserje de la escalera A, los pague sólo la escalera A, y no el resto de escaleras, o que el Bajo que en un edificio carente de estatutos no cuenta con la canalización de la televisión o del gas, o de cualquier otro servicio, no tiene por qué contribuir a su mantenimiento 14. El conflicto, pues, está servido. IV. EL PROBLEMA DE LA CONFUSIÓN ENTRE TERRAZAS Y CUBIERTAS Igualmente trascendente en propiedad horizontal resulta la distinción entre terrazas y cubiertas como elementos arquitectónicos distintos. Su tradicional confusión en alguna doctrina, y resoluciones de los tribunales, afirmándose que es un mismo elemento que cumple una doble función, como terraza y como cubierta 15, y otras definiciones parecidas de las terrazas (como el denominarlas cubierta pisable ) 16, han provocado dudas en los profesionales del sector inmobiliario al momento de tener que resolver problemas reiterados como los de filtraciones en las cubiertas de los edificios y construcciones. Cabe afirmar que, tanto desde un punto de vista estructural o arquitectónico, como funcional, las terrazas y las cubiertas son elementos distintos. Si se quiere, elementos que pueden superponerse, pero diferentes. La prueba es que la cubierta existe, y es necesaria, al margen de que sobre la misma haya, o no, terraza. Mientras que la cubierta se compone de elementos impermeabilizantes como la tela asfáltica, y/o cámaras de aire, con la finalidad de aislar y proteger convenientemente el perímetro del edificio o inmueble del exterior por su parte superior, al igual que las fachadas o muros de cierre lo hacen lateralmente, las terrazas las conforman los elementos directamente en contacto con el exterior como son las baldosas de distintos materiales, colores y tamaños, así como los elementos decorativos, tales como jardineras, destinado todo ello al uso y disfrute por los comuneros (terrazas comunales de uso comunal), o sólo por parte de alguno, o algunos de los propietarios (terrazas comunales de uso privativo, o terrazas de propiedad privativa). Esto es, mientras que las cubiertas, por dicha función estructural imprescindible y necesaria en toda comunidad, como la fachada o las vigas, son elementos comunes por naturaleza, y así aparecen en el artículo 396 del Código civil, siendo imposible atribuirles una propiedad o uso privativo, las terrazas pueden ser elementos comunes de uso comunal, pero también, al no tener ese carácter imprescindible, admiten un destino privativo, ya en propiedad, ya en uso, ya esté previsto en el título constitutivo, o en los estatutos, ya mediante acuerdo de comunidad adoptado por unanimidad (artículo 17.1 de la LPH).

6 No obstante, y en la medida en que no se ha querido, o sabido, distinguir en el tiempo con la suficiente claridad, se ha venido ocasionando una confusión de elementos (terrazas y cubiertas), con consecuencias en ocasiones alarmantes, como es el considerar en algunas resoluciones judiciales 17 que la cubierta desgastada (tela asfáltica) por el paso natural del tiempo la debía reparar el propietario de la terraza, o que éste es responsable de la falta de impermeabilización de la cubierta. V. DISTINCIÓN Y CALIFICACIÓN DE LAS CUBIERTAS COMO ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA (Sentencia del TS, Sala 1ª, 265/2011, de 8 de abril) La sentencia del TS, Sala 1ª, 265/2011, de 8 de abril viene a distinguir claramente ambos elementos, al indicar que la enumeración que de los elementos comunes contiene el artículo 396 CC, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino, y que mientras las terrazas de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir (a través del título o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios) el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios, las cubiertas no puede perder su naturaleza de elemento común al ser imprescindibles para asegurar el uso o disfrute de los diferentes pisos y locales, y estar compuestas por cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor, y tratarse de un elemento estructural preciso o necesario para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas. Por dicha razón, la sentencia del Alto Tribunal, con independencia de la calificación de las terrazas como comunales o privativas, o de uso privativo, viene a concluir que el pago de las obras en la cubierta, y por cuanto no afectaron a la terraza en sí misma considerada, ni constituyeron obras de conservación o mantenimiento de la misma (que corresponderían al propietario o usuario de la terraza), o tuvieron su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza (que hubiera dañado la cubierta), corresponde a la comunidad de propietarios como elemento común por naturaleza. La sentencia comentada, por tanto, se inscribe en la línea apuntada ya seguida antes por resoluciones de la pequeña jurisprudencia como la de la Audiencia Provincial de Barcelona de 28 de octubre de , de Valencia de 20 de abril de , así como a la doctrina 20 que ya en su día incluía a las cubiertas, por su función estructural, y junto a otros elementos como vigas de cimentación, escaleras, etcétera, entre los elementos comunes por naturaleza, distinguiéndola de la terraza 21. VI. CONCLUSIONES

7 Las comunidades de propietarios, fuente de numerosos conflictos de convivencia y económicos, están regidas de forma especial por la Ley de Propiedad Horizontal que se caracteriza por su brevedad. Las distintas clasificaciones legales, ampliadas o completadas en el tiempo por elaboración doctrinal, en materia de gastos, como aquéllas que distinguen entre generales o comunes y gastos individualizables, o entre gastos necesarios y gastos de mejora, o gastos ordinarios y gastos extraordinarios, etcétera, no son gratuitas y permiten al profesional del derecho, o al administrador de fincas, que ha de proponer o solventar la cuestión de su calificación en el régimen de la propiedad horizontal, bien a la hora de determinar en una comunidad como se debe de distribuir ese gasto, o bien al interpretar y aplicar las normas, resolver adecuadamente y de forma lógica, ajustada y proporcional, el eventual conflicto en materia de reparto. Los gastos susceptibles de individualización pueden definirse, con base en el artículo 9.1, in fine, y 9.2, de la Ley de Propiedad Horizontal, como aquéllos gastos previstos en la ley especial generados por servicios, instalaciones o elementos comunes que, siendo cuantificables o medibles, sólo son imputables a uno o varios propietarios, por cuanto sólo estos tienen la posibilidad de uso, utilización, beneficio o provecho, o sólo ellos son responsables de su mantenimiento o conservación. Su eliminación o desaparición, como parece producirse a colación de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, y del criterio doctrinal que establece, confundiendo el supuesto que contempla con los de exención de gastos vía estatutaria, que de ordinario tienen fundamento en el uso esporádico, o poco habitual, de determinados elementos o servicios, y no tanto en la imposibilidad de uso, supone perder un concepto clave para aplicar criterios de justicia distributiva en el reparto de los gastos, fundamentalmente en los casos de ausencia de normas estatutarias, empobreciendo los recursos conceptuales y favoreciendo la litigiosidad. Riqueza conceptual que igualmente es predicable respecto a los elementos arquitectónicos en la propiedad horizontal, y en particular en cuanto a la distinción entre terrazas y cubiertas, no como un único elemento que despliega dos funciones distintas, sino como dos elementos distintos perfectamente diferenciables desde el punto de vista arquitectónico y funcional. Confusión que, en ocasiones, ha conllevado soluciones contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal como el imputar un gasto proveniente de elemento común por naturaleza, no individualizable, como es el mantenimiento de la cubierta deteriorada por el paso del tiempo, al propietario de la terraza privativa. La sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011 clarifica y sienta la distinción entre terrazas y cubiertas, como dos elementos distintos, siendo las cubiertas elementos comunes por naturaleza, lo que implica que, al margen de la calificación de la terraza como privativa o comunal, o comunal de uso privativo, siempre tendrá la consideración de gasto general de la comunidad, a salvo que concurra culpa o negligencia en su deterioro por parte del propietario o usuario único

8 de la terraza superpuesta bien por obras inconsentidas o mal ejecutadas, o por falta de conservación o limpieza de ésta. 1 Así, GARCIA ABURUZA, M.ª Paz. Sobre cerramientos, locales y propiedad horizontal. Aranzadi Doctrinal. Marzo Como el Arbitraje o la Mediación (PEREZ MIRALLES, José Arturo. Arbitraje y Mediación Inmobiliaria. Especial referencia a la propiedad horizontal. Tirant Lo Blanch. Valencia, 2011). 3 EDJ 2009/ Pte: García Varela, Román. 4 LEY 16254/2011. Pte. Juan Antonio Xiol Ríos. Presidente de la Sala Primera del Tribunal Supremo. 5 Ver Estableciendo la obligación de pago de los gastos de impermeabilización dependiendo del caràcter privativo o comunal de la terraza. 6 De forma que hay gastos que son imputables pero no individualizables, como el consumo de agua por una vivienda sin existencia de aparato contador (CUADRADO IGLESIAS, Manuel. Comentarios a la Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal. Dykinson, Cit. P No obstante, y en este mismo supuesto (ausencia de contador), la sentencia de la AP de Burgos de 23 de diciembre de 2008 (EDJ 2008/356219) se niega a conceptuar el gasto como general, y mantiene su calificación de individualizable 7 SS del TS de 22 de diciembre de 1979 y 24 de enero de 2008 (EDJ 2008/5021), y las de las AP de La Coruña de 27/1/2000, Cádiz de 15 de marzo de 2002, Asturias de 30/9/ y 14/10 de 2003, Ciudad Real de 17/12/2003, Valladolid de 18/2/2004, Madrid 28/9/2004 y 25/10/2006, Zaragoza 19/5/2005, y Burgos de 23/12/2008, entre otras. 8 La sentencia de la AP de Valencia Sección 4ª, nº 30/2000, respecto a la contribución al gasto derivado del coste de reposición de barandillas, elementos comunes (conforme artículo 396 Cc), únicamente por los propietarios con balcones, y, por tanto, con excepción de las plantas bajas que no tienen posibilidad de acceso a los mismos; y la de la AP de Zaragoza, Sección 4ª, nº 246/2002, en cuanto a la individualización de los gastos de reparación del interior de los balcones en los propietarios de las respectivas viviendas (barandillas, marcos de ventanas y persianas). 9 SS de la AP de Valencia de 31/5/2004, Sección 2ª, nº 255/2004, recogida en la posterior de 6/5/2010 (Sección 6ª, nº272/2010) en cuanto a responsabilidad por daños derivados de filtraciones de bajante de uno de los cuerpos de edificación de los que se compone la comunidad general, declarando la individualización de tal gasto o responsabilidad sólo en dicho cuerpo de edificación, o subcomunidad, y aún no existiendo disposición estatutaria. 10 EDJ 197/14353; EDJ 2001/54746; EDJ 003/11093; y SP/SENT/497723, respectivamente. En cuanto a que los gastos y responsabilidad derivados de su conservación y limpieza, aún siendo elementos comunes, es de los usuarios. 11 SS del TS de 21 de noviembre de 1968, 5 de marzo de 1969, 16 de febrero de 1971 y 30 de diciembre de Siguiendo a la sentencia de la AP de Córdoba de 14/6/2004, cabe sentar que cuando las normas estatutarias, en el ejercicio de esa posibilidad de regulación eximen a algún propietario de concretos gastos no lo hace, o lo puede hacer, de forma arbitraria, irracional, abusiva o ilícita sino con base en una causa o razón que lo justifique. 13 EDJ 2000/ Véanse estos y otros supuestos en el artículo Contribución al pago de gastos generales y gastos susceptibles de individualización. Lourdes Roberto Blasco. Asesoría Jurídica Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valencia. URBIS. Revista del Consejo Valenciano de Administradores de Fincas. Número 65. 1ºTrimestre Así, identificando terminológicamente terraza con cubierta (terraza que sirve, o que realiza, funciones de cubierta, o terrazas/cubiertas) pueden verse las SS de las AP de Alicante, Sec.6ª, 264/2008, de 25 de junio; AP de Barcelona, Secc.1ª, 342/2009, de 28 de julio; o AP de Pontevedra, Sec.3ª, 210/2009, de 28 de mayo y Secc. 6ª, 95/2011, de 3 de febrero. En otros casos directamente se ha prescindido del término cubierta, y se ha utilizado únicamente el término de terraza, aún tratándose de problemas de filtraciones en elementos estructurales (véase la de Cantabria, Sec.2ª, 612/2008, de 8 de octubre). 16 En SS del TS como las de 25/5/1984 (RJ 2549) o 23/7/1990 (RJ 6128) se decía que la cubierta en su parte superior puede estar concebida como terraza, y que entonces se denomina cubierta pisable.

9 17 Así la sentencia de la AP de Madrid, Sec. 19ª, 378/2010, de 13 de julio. Otras como la de Lugo, Sec.1ª, 54/2003, de 11 de febrero, indican la responsabilidad del propietario de la terraza por filtraciones, en base a una responsabilidad objetiva, al margen de su intervención, o no culposa. Por su parte, la de Valencia, Sec.6ª, 129/2009, de 3 de marzo, hace responsable de la falta de impermeabilización de cubierta durante 34 años a la propietaria de la terraza. 18 EDJ 1999/ En relación a terrazas a nivel (aquéllas que estando situadas a continuación de una vivienda sirven asimismo de cubierta a los pisos inferiores), que, siendo privativas, lo que realmente importa para imputar el pago, y dado que sirve de cubierta a los pisos inferiores, es atender a la naturaleza de los gastos a satisfacer. Y que la obra gruesa del elemento arquitectónico, tela asfáltica y material de sostén benefician a todos los propietarios y a todos corresponde contribuir. 19 Sección 8ª. Ponente Eugenio Sánchez Alcaraz. Sentencia 217/ MARTÍN PÉREZ, Antonio. Comentarios a la Ley de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal Coord. Manuel Cuadrado Iglesias -. Dykinson Cit. p Recoge igualmente en el mismo sentido a otros autores como PÉREZ PASCUAL, RAGEL SÁNCHEZ O VENTURA TRAVESET. 21 La SAP de Jaén, Sec.2ª, 94/2008, de 9 de abril, distingue entre baldosas (elemento de la terraza a cuyo propietario le corresponde su mantenimiento) y membrana impermeabilizante (responsabilidad de la Comunidad)