CRITERIOS DE DESARROLLO MIRABOSQUES

Transcripción

1 CRITERIOS DE DESARROLLO MIRABOSQUES I.- Estos Criterios de Desarrollo son un complemento para reforzar ideas, conceptos, sobre determinados criterios, las cuales no son taxativas y son al efecto ejemplificativo.- El Emprendimiento Mirabosques responde a una necesidad de urbanizar y se realizará organizando distintas ETAPAS las que estarán integradas por dos o más Barrios en los cuales se buscará obtener un nivel similar en el criterio de búsqueda para vivir en un lugar abierto, con espacios verdes, tranquilidad, privacidad y seguridad, con accesos y medios de comunicación veloces, pero sin perder de vista la obtención de un bajo costo en los metros cuadrados propios, de su mantenimiento y seguridad, en consecuencia los análisis de costos y proyección son indispensables para lograr los objetivos.- La FIDUCIARIA nos asegura la participación de Empresas de primera línea que ya han visto y analizado el proyecto para dar su visto bueno en la intervención de las obras, y la Fiduciaria INVERSIONES Y DESARROLLOS DEL BOSQUE S.A., como administradora del proyecto ejerce su función de administradora de los gastos comunes que generen las distintas Etapas, los cuales serán abonados por los adherentes al proyecto en un todo de acuerdo con el Contrato de Fideicomiso.- Los gastos comunes a que se aluden, que en un comienzo por Etapas son bajos, se incrementarán a medida que se vayan incorporando elementos a las obras para el desarrollo común del proyecto, puesto que este desarrollo no está jurídicamente estructurado como un Contrato de Compraventa sino que es la unión de distintos suscriptores a un emprendimiento quienes se organizan y adhieren a un Contrato de Fideicomiso, con lo cual dicho suscriptor adherente no abona un precio de compra sino se obliga, por el marco jurídico reinante en el proyecto a aportar según un cronograma determinado de aportes, en contrapartida la obligación de la FIDUCIARIA es de medios y no de resultados, sin olvidar que esos resultados comenzaron cuando los FIDUCIANTES deciden la compra de los inmuebles y la FIDUCIARIA ideo el Proyecto para encarar un Emprendimiento de estas características, el cual se basa principalmente en la confianza.- Una vez que se cumpla el resultado y objetivo del Emprendimiento irá disminuyendo la intervención del Administrador del Fideicomiso en lo que atañe a la obra para dar paso a la Administración de cada Etapa consolidada; Etapas que se irán uniendo para dar paso luego a una administración en conjunto de dichas Etapas quienes elegirán el sistema de administración una vez que todo el proyecto esté finalizado.- Página Web: II.- La Finalidad: El Dominio Exclusivo El Emprendimiento Mirabosques se genera en la base de un Fideicomiso al Costo, para la compra de tierras y hasta tanto se subdividen las Fracciones Designadas a los Beneficiarios que hayan adherido el acuerdo de Fideicomiso.- El Emprendimiento será Administrado y cuidado por la sociedad Fiduciaria INVERSIONES Y DESARROLLOS DEL BOSQUE S.A., con la capacidad de llevar adelante la noble tarea de la Fiducia así como interactuar con un gran arco de Empresas de Primer Nivel, quienes generarán el desarrollo del Emprendimiento Mirabosques.- La FIDUCIARIA cuenta con un equipo interno y externo de profesionales y empresas, con gran experiencia en la organización de este tipo de emprendimientos y su administración y así como el manejo idóneo para estimar tiempos, influyendo en el costo beneficio de acortar los plazos del proyecto de las obras, al analizar las presentaciones de las distintas empresas que acompañaran el Desarrollo.- 1

2 Generando: # Que el Dominio Fiduciario es un hecho, por la transferencia del dominio fiduciario los inmuebles por parte de los FIDUCIANTES a la FIDUCIARIA y la confianza que se tiene a la FIDUCIARIA en el Desarrollo del Proyecto, # En tal sentido es que los Beneficiarios deleguen a la Fiduciaria directamente con la suscripción el objetivo común, que es la conclusión del proyecto, # Dicha delegación le da a la Fiduciaria la discrecionalidad necesaria para el manejo de todos los aspectos administrativos del proyecto, con el consiguiente ahorro de tiempo en las ejecuciones del Master Plan, En estas tres bases se asientan los Criterios de Desarrollo del Emprendimiento, generando entre la FIDUCIARIA y EL BENEFICIARIO un mandato tácito e irrevocable en donde el Beneficiario libera a la Fiduciaria de tener que generar consultas permanentes, solo la modificación sustancial del Master Plan podrá generar las convocatorias a Asambleas Extraordinaria.- También podrá solicitarse la consulta vía Correo Electrónico y su respuesta por el mismo medio, evaluando en tal caso las respuestas y la deliberación de los Beneficiarios.- El extraordinario privilegio que implica la urbanización de tales características no debe hacer perder de vista las particularidades de un emprendimiento de este tipo, la arboleda más grande para una extensión de terreno de estas características, en tanto se busca una pendiente que alienta las vistas (lomas), y las eventuales variaciones de nivel que generan estar a una altura por arriba de la media en la cota de cualquier río u arroyo evitando futuras inundaciones y un gran escurrimiento del terreno.- La incorporación del proyecto a un desarrollo por etapas resulta esencial al tamaño del emprendimiento. Se trata en síntesis de barrios individuales sometidos y Divididos por la Dirección Provincial de Geodesia, vinculados entre si por los servicios comunes. III.- De Las Etapas: El diseño urbanístico de las diferentes Etapas del Proyecto corresponde al Estudio de Arquitectos Robirosa & Asociados, representados por los Arquitectos Fernando D. Robirosa y Gonzalo Amarante.- Las Etapas se dividen, según el Proyecto, en Fracciones y cada BENEFICIARIO que se adhiere se le asigna una determinada Fracción en una determinada Etapa, cuya división posterior por Geodesia consolida dicha Fracción, otorgándose el título de dominio exclusivo a cada uno de los BENEFICIARIOS convertidos en PROPIETARIOS.- La FIDUCIARIA INVERSIONES Y DESARROLLOS DEL BOSQUE S.A., organiza al costo, dado que no existe precio fijo sino un sistema de Fideicomiso al costo que se ejecuta por administración.- Este concepto que no es nuevo, pues no es una compraventa, sino la forma de suscribir y organizarse en un fideicomiso al costo para la adquisición de tierra a través de la transferencia de Fondos Fiduciarios transferidos por los FIDUCIANTES a la FIDUCIARIA para la realización del Emprendimiento; previendo la posibilidad de ir incrementando el patrimonio fiduciario para la adquisición de inmuebles, de hecho el primer aporte del Adherente, se transferirá directamente a la FIDUCIARIA para la compra de los inmuebles y de esta manera la seguridad que da tener la base del proyecto abonada.- IV.- Régimen Jurídico de Otorgamiento Otro concepto claro del Emprendimiento Mirabosques, es que no tenemos dudas sobre el Régimen Jurídico a utilizar que es la división de las parcelas que se realiza por GEODESIA 2

3 (No por propiedad horizontal), es decir cada Fracción Designada tendrá su nomenclatura catastral única y su amojonamiento en cada vértice de la Fracción Designada, el Beneficiario será dueño de una parcela,. La subdivisión se realiza bajo los términos del decreto ley 8.912/77, decreto 9404/86 y Decreto: 27/98 de la Provincia de Buenos Aires.- V.- Cesión El derecho del BENEFICIARIO sobre la Fracción Designada es totalmente susceptible de ser cedido a cualquier persona.- Dicha cesión debe ser en primer lugar notificada a la FIDUCIARIA y esta dará intervención a la Escribanía Actuante, esto es a los efectos de la confirmación al cesionario, y nuevo Beneficiario Cedido, de la no existencia de deudas, multas o incumplimientos que podría tener el Cedente y asimismo cumplimentar los resguardos para que el Beneficiario Cedido conozca y se allane a todos los derechos y obligaciones que emanan del Contrato de Fideicomiso.- VI.- Área Común # El Acceso Principal está definido en el Master Plan del Emprendimiento y los Accesos secundarios, caminos perimetrales, tendidos subterráneos de Energía, agua corriente, red de gas interna, cloacas, tratamiento de afluentes a crearse, Alambradas perimetrales, alumbrado de veredas y espacios comunes, son definidos como parte común.- # En esta primera etapa del proyecto se construirán, como parte integrante de las áreas comunes, Club House, canchas de tenis y de futbol.- # Una vez cumplimentadas las obras, la subdivisión de los gastos que implique la atención de las áreas comunes, de circulación, vigilancia y accesos, serán prorrateadas por los (consorcistas BENEFICIARIOS) de las distintas etapas del emprendimiento.- # Asimismo, la FIDUCIARIA INVERSIONES Y DESARROLLOS DEL BOSQUE S.A. queda facultada a realizar todas las modificaciones al proyecto del emprendimiento urbanístico que contribuya a solucionar los problemas básicos de todas las Etapas del emprendimiento como ser accesos, cualquier tipo de servidumbres, cesiones por la ley de uso de los suelos, así como la Ley de Acceso del Justo Hábitat; modificaciones que pueden ser solicitadas o generadas desde las autoridades de contralor municipal, provincial o nacional, otorgando los BENEFICARIOS a la FIDUCIARIA por este acto todas las más amplias facultades, autorizaciones y consentimientos para realizar las tareas descriptas; y se obligan a otorgar de ser necesario los más amplios poderes para realizar y solucionar cualquier problema que se presente a fin de solucionar problemas que pudieren suscitarse en todo el emprendimiento.- VII.- Fracción Designada - Superficie Los metros asignados a cada Fracción Designada, siempre estarán sujetos a una última mensura definitiva de todo el predio, que podrá arrojar una diferencia de un diez por ciento (10%) en más o en menos de la superficie asignada.- El tipo de construcción, superficies, retiros, estilos, y demás constancias se definirán en el Reglamento Constructivo del Emprendimiento.- Salvo en zonas previstas especialmente, las Fracciones Designadas serán destinadas a vivienda, y no se admitirá el uso de las mismas a los fines comerciales y profesionales.- VIII.- Obras de Infraestructura Calles.- Tendidos subterráneos de: Energía, agua corriente, red de gas interna, cloacas, tratamiento de afluentes, Guardia de entrada y perímetro Alambradas perimetrales, 3

4 Parquización de partes comunes Alumbrado de veredas y espacios comunes Canchas de futbol y tenis Para la ejecución de las obras de la Etapa Inicial se prevé un plazo de Treinta y Seis (36) meses, siendo un total de diez (10) años para el total del Proyecto.- Dichas obras descriptas implican un objetivo a llevar adelante y no implican una obligación de realización por parte de la FIDUCIARIA.- La obligación está dada por la aplicación de los fondos al desarrollo del proyecto por la FIDUCIARIA, esto sería en una situación ideal de equilibrio económico, recaudación al ciento por ciento de los adherentes, por lo tanto, cualquier desfasaje en sus costos o en la recaudación de los fondos para la realización no implicará un incumplimiento de la FIDUCIARIA, atento a que debe asumirse la mora o el incremento de costos que pueden alterar el presupuesto y plazo de las obras.- El sistema al costo supone que no tiene sentido efectuar una previsión por la mora así como no existe un presupuesto para imprevistos.- Si bien como la mora tiende a ser constante, existe una sustancial diferencia cualitativa entre la mora inicial y la mora final.- Al inicio, se trata de adherentes que sobrevaloraron sus posibilidades de ingresar al proyecto y desisten rápidamente lo cual da origen inmediatamente a la resolución del contrato.- Tal contrato vacante suele ser cubierto por un nuevo BENEFICIARIO CEDIDO sin perjuicio alguno para el proyecto.- Sobre el final, la mora refiere en cambio a una gran cantidad de BENEFICIARIOS con saldos menores cuya solución puede no pasar necesariamente por la resolución contractual.- IX.- Efectos de los Eventuales Mayores Costos La FIDUCIARIA INVERSIONES Y DESARROLLOS DEL BOSQUE S.A. ha utilizado distintos criterios a los efectos de valorizar las Fracciones Designadas de los BENEFICIARIOS, estableciendo como valores por metros las obras de infraestructura y utilizando como variable en primer lugar la incidencia del costo del inmueble y en segundo lugar las obras en general del proyecto.- Este sistema no regirá para la recaudación de los eventuales ajustes que se produzcan en el proyecto, lo que serán distribuidos de acuerdo al criterio de valor al Derecho de las Fracciones Designadas sea cual sea el criterio que en dicho valor tuvo el concepto en cuestión a ajustar.- X.- Presupuesto El Contrato establece y se recauda en PESOS y los presupuestos de obra están realizados en PESOS.- De esta forma, los eventuales mayores costos se establecerán de ser posible, como cuotas futuras al vencimiento.- En caso que la incidencia de ajuste fuera relevante y su recaudación afectara sustancialmente los plazos de obra, se modificarán las cuotas establecidas en PESOS, o se emitirán Cuotas de reajuste.- Cabe tener en cuenta que para determinados proyectos de ejecución de obras en el Emprendimiento la FIDUCIARIA podrá solicitar aportes extraordinarios o cuotas especiales claramente nominadas a ese proyecto en especial.- Debe tenerse en cuenta que la FIDUCIARIA no efectúa licitaciones complejas y que la selección de los proveedores no apunta necesariamente a obtener el mejor precio sino la combinación de seguridad en la ejecución de la obra, experiencia, conocimiento previo y precio.- En tal sentido privilegiara la seguridad de las relaciones contractuales priorizando empresas serias y con respaldo económico.- Las comparaciones que efectúa la FIDUCIARIA en materia de precios no refieren a una licitación de precios sino a su experiencia previa en materia de costos de obras similares.- Provisión de Servicios: Resulta claro que las obras a realizar refieren a infraestructura en orden para recibir la prestación del servicio, pero no la prestación del servicio en si mismo 4

5 lo cual depende de las empresas prestatarias y de sus condiciones en relación con la mayor o menor posibilidad de conectarse a la red en cuestión.- No se encuentran incluidos entre los gastos presupuestados los correspondientes a gastos de trámites de aprobación, subdivisión.- Los derivados de los trámites de aprobación y subdivisión se conformarán y recaudarán a medida que ocurran.- Las escrituras definitivas están a cargo de cado uno de los BENEFICIARIOS en si totalidad.- XI.- Honorarios Organización y Administración Desarrolladora El emprendimiento lo desarrolla la FIDUCIARIA, que tiene las tareas descriptas en el Contrato de Fideicomiso; quien podrá contratar una Empresa y/o a los distintos profesionales para llevar adelante los distintos proyectos de cada obra.- Cesión de Derechos La Cesión de Derechos que puede efectuar el BENEFICIARIO, impone a la FIDUCIARIA y al BENEFICIARIO la obligación recíproca de liberarse en el cumplimiento de sus respectivas obligaciones hasta la fecha de la cesión.- En tal sentido, la cesión implica para el BENEFICIARIO la expresa aprobación de las cuentas y la gestión de la FIDUCIARIA a la fecha de la cesión.- La falta de pago de esta suma mensual en concepto de Administración a la FIDUCIARIA conforme lo establecido en la cláusula 6.02, queda sujeta a las mismas sanciones que el incumplimiento y/o la mora en el pago de la suma del aporte mensual fiduciario establecido en el Contrato y asimismo también impone la obligación recíproca de liberarse de las respectivas obligaciones hasta la fecha de la cesión.- XII.- Gastos Comunes Se describe en el Contrato de Fideicomiso y en este Anexo, la actividad de la FIDUCIARIA como administradora del emprendimiento.- Al respecto queda claro que el Emprendimiento genera gastos comunes desde el primer día de los cuales van sufriendo un natural incremento durante el proceso de construcción.- Estos gastos no deben confundirse con los importes comprometidos de obra, tienen un sistema de liquidación autónomo y su existencia es básicamente independiente del estado de avance de la obra o de la entrega o no de la Fracción Designada al BENEFICIARIO, sin perjuicio de la evolución que tienen durante el proceso.- La seguridad del predio es básicamente responsabilidad de los contratistas y de hecho su costo está incluido en el precio de la obra, pero a medida que se retiran los contratistas la seguridad pasa a ser una obligación del Emprendimiento en sí mismo y por lo tanto del administrador.- En un principio, la presencia de personal de seguridad es reducida y se irá incrementando con el tiempo.- La FIDUCIARIA establecerá este sistema de organización en el Reglamento a Dictar en cada una de las ETAPAS.- XIII.- Impuesto Inmobiliario Impuesto o Tasa Municipal El Impuesto Inmobiliario, así como el Impuesto o Tasa Municipal, que grava los Inmuebles refleja una Valuación Fiscal como Fracciones Rurales.- El emprendimiento sufrirá diversas modificaciones derivadas de su encuadre como predio urbano, de las mejoras introducidas y finalmente la subdivisión.- Esto se realiza por Dirección General de Rentas de la Provincia de Buenos Aires, para el cada del Impuesto Inmobiliario y en la en la Municipalidad de Campana para el caso del Impuesto o Tasa Municipal.- Asimismo los ajustes y reajustes serán soportados por los BENEFICIARIOS en los momentos de las Cesiones, pero se deja claro que las realidades en los libres deudas no reflejan la condición real dado el dinamismo con que dicha Dirección y el municipio, modifica las valuaciones y asimismo los reajustes resultantes; y es por eso que la FIDUCIARIA otorgará los libre deudas necesarios a los efectos de las Cesiones, el que puede resultar incompleto, y que este concepto debe ser asumido y 5

6 absorbido por el BENEFICIARIO CEDENTE / BENEFICIARIO CESIONARIO dentro del precio de la cesión, eximiendo a la FIDUCIARIA de toda responsabilidad.-asimismo si dicho reajuste se produce luego de la Cesión de Derechos, sería el BENEFICIARIO CESIONARIO quien asumirá la deuda, emitidas por las dichas instituciones.- XIV.- Gastos de Subdivisión Similares conceptos a los desarrollados por el Impuesto Inmobiliario, son aplicables a los gastos de Subdivisión.- El esquema conceptual es similar al referido para el impuesto inmobiliario dado que la FIDUCIARIA puede otorgar un certificado de libre deuda para cesión informando la inexistencia de deuda exigible a dicho momento, lo cual no implica que no se devengará en el futuro y aún por conceptos retroactivos, los que serán abonados por quien detente el derecho a la Fracción Designada en ese momento.- XV.- Encuadre Impositivo El Contrato de Fideicomiso no es un contrato autónomo, es una figura contractual que sirve para instrumentar otros negocios jurídicos.- En este caso, el negocio jurídico indirecto que se instrumenta a través del Contrato de Fideicomiso al Costo para la Construcción de un Emprendimiento Inmobiliario.- De tal forma, el fideicomiso en sí mismo es un contrato transparente y el tratamiento fiscal corresponde al negocio instrumentado.- Las ganancias o pérdidas que correspondan a un eventual mayor o menor valor de los bienes en relación a los aportes efectivizados, corresponden a cada beneficiario y se harán imponibles en relación a la situación impositiva de cada contribuyente.- El impuesto a la Ganancia mínima presunta y/o bienes personales o el propio Impuesto a las Ganancias o eventualmente cualquier otro costo fiscal que eventualmente surgiere de la imposición de los entes rectores resultara a cargo de los BENEFICIARIOS.- En cualquier caso, los BENEFICIARIOS asumen que la FIDUCIARIA no es responsable de ningún impuesto correspondiente al patrimonio fiduciario, el que en su caso, será abonado por cuenta y cargo de los BENEFICIARIOS.- Mirabosques 6