EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN EL REGLAMENTO DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN

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1 EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN EL REGLAMENTO DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN Belén Merino Espinar Registrador de la Propiedad Ya la Ley de Urbanismo de Castilla y León fue calificada por la doctrina más autorizada de legislación urbanística completa e integradora con la legisla - ción básica del Estado. Estos mismos calificativos deben ser atribuidos al vigente Reglamento de Ur - banismo de Castilla y León aprobado por Decreto 22/2004, de 29 de enero, que ha nacido con la intención de convertirse en el cuerpo normativo único de referencia general para el Urbanismo de Castilla y León, sin más excep - ciones que las materias de competencia estatal exclusiva resultantes de la Constitución y de nuestro Estatuto de Autonomía. El Reglamento de Urbanismo de Castilla y León reconoce al Registro de la Pro - piedad como un colaborador necesario y eficaz para la tramitación y ejecución de todo procedimiento urbanístico, como instrumento de seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, y a su vez como instrumento de publicidad, no solo de los resultados definitivos de cualquier actuación urbanística, sino incluso también de aquellas situaciones de pendencia que, por su trascendencia y posibles efec - tos frente a terc e ros, se consideran susceptibles de publicidad re g i s t r a l. El presente Reglamento pone pues los cimientos para una estrecha colaboración e n t re Administración, Operadores urbanísticos y Registro de la Propiedad, pe - ro el trabajo no ha hecho nada más que empezar. Será a partir de ahora la prác - tica de cada día la que vaya perfilando la actuación registral en cada una de las REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

2 Belén Merino Espinar i n t e rvenciones urbanísticas que así lo requieran, analizando e interpretando el contenido de su articulado, de manera integradora con la legislación hipoteca - ria estatal, en aras a conseguir la más fácil y efectiva ejecución de las actua - ciones urbanísticas, como instrumento necesario para conseguir una mayor seguridad y publicidad en el tráfico jurídico inmobiliario. SUMARIO 1. INTRODUCCIÓN Y MARCO NORMATIVO APLICABLE. BREVE RESE- ÑA HISTÓRICA. 2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN EL REGLAMENTO DE URBA- NISMO DE CASTILLA Y LEÓN Sistemática Principio de competencia estatal El Registro de la Propiedad como instrumento y garantía de seguridad jurídica Principio de concordancia entre Registro de la Propiedad y realidad extrarregistral Existencia de fincas comprendidas en la Unidad que no consten previamente inscritas y la modificación de la extensión superficial de los linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva La realización de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de ser incluidas en la unidad de ejecución (art. 8) Reanudación de tracto interrumpido sobre las fincas de origen (art. 9) Doble inmatriculación. Titularidad desconocida o controvertida sobre la finca de origen o titular en ignorado paradero El Registro de la Propiedad como instrumento de publicidad El Registro de la Propiedad como instrumento de control de la legalidad urbanística. BIBLIOGRAFÍA. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA LEGAL. 56 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005

3 1. INTRODUCCIÓN Y MARCO NORMATIVO APLICABLE. BREVE RESEÑA HISTÓRICA Mucho ha cambiado el papel del Registro de la Propiedad en materia de Urbanismo en estos últimos años. Muy lejos estamos de la situación planteada por la Ley del suelo de 1956 y por el Texto Refundido de 1976 que se limitaban a señalar en sus respectivos artículos 209 y 221 como mera posibilidad, que: «los actos administrativos que se produzcan en el ejercicio de las funciones reguladas en esta ley podrán ser anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, conforme a lo establecido en la legislación hipotecaria, según pro - ceda, por acuerdo de la Comisión Provincial de Urbanismo, de oficio, o a pro - puesta de la Corporación encargada de la urbanización». Poco más que estos artículos y algunas disposiciones del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, especialmente en materia de reparcelaciones y de ocupación directa de suelo destinado a sistemas generales, algunos preceptos del viejo Reglamento de parcelaciones y reparcelaciones de suelo urbano de 7 de abril de 1966 y del Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares constituían todo el acerbo normativo de regulación de la función registral en materia de Urbanismo. En 1990 la situación del Derecho estatal cambia. La ley del Régimen Urbanístico y de Valoraciones del Suelo concluye con una disposición Adicional Décima dedicada íntegramente a regular los aspectos registrales esenciales en el campo de la gestión urbanística, cuyo último párrafo establece que: «en el plazo de seis meses el Gobierno aprobará las modificaciones del Re - glamento Hipotecario para el desarrollo de esta Disposición Adicional». REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

4 Belén Merino Espinar En este mismo orden de cosas el TR de 1992 dedicó un capítulo íntegro, el 3 del título X, a la actuación del Registro de la Propiedad en materia de urbanismo. Así las cosas, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 modifica profundamente todo el panorama legislativo en materia urbanística, al entrar a fondo en el sistema competencial en materia de urbanismo ratificando con toda claridad: La competencia exclusiva de las Comunidades autónomas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda (Art de la Constitución). La competencia exclusiva del Estado en lo que se refiere al ejercicio de las facultades esenciales del derecho de propiedad y a la elaboración de normas de regulación del contenido y funcionamiento del Registro de la Propiedad (Art de la misma Constitución). En este marco legislativo, sin todavía regulación autonómica propia de nuestra Comunidad de Castilla y León, se aprueban las Normas complementarias al Reglamento de ejecución de la Ley Hipotecaria en materia de inscripción de actos de naturaleza urbanística, por Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio. Esta norma constituye el prontuario de nuestra función registral en este ámbito de actuación urbanística y ha supuesto la herramienta esencial para agilizar procesos urbanísticos de todo tipo que son esenciales para la aplicación efectiva de los Planes de Ordenación urbana. Se trata de una norma con una finalidad esencialmente práctica, que en realidad no contiene normas de carácter urbanístico, limitándose a la regulación de aspectos esencialmente hipotecarios. Es más, siguiendo el criterio señalado por el Consejo de Estado en su dictamen preceptivo, se ha concretado a la actuación de los Registradores, de tal forma que, salvo en casos aislados, no contiene criterios específicos sobre la actuación de otros colectivos como el notarial. A partir de la trascendental sentencia 61/1997, en el ámbito de la compe - tencia estatal, como consecuencia del criterio establecido por el TC y en función de determinados ajustes sobre la participación del ciudadano en los beneficios y cargas dimanantes del planeamiento y en los sistemas de valo- 58 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005

5 El Registro de la Propiedad en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León ración, el 13 de abril de 1998 se publica la nueva Ley sobre régimen del suelo y valoraciones que a los efectos que nos interesan deja en vigor todas las disposiciones sobre Registro de la Propiedad contenidas en el TR de 1992, y en aras a la eficacia frente a terceros de los compromisos concertados entre la Administración y los particulares (convenios urbanísticos) añade, en su artículo 21, un precepto nuevo consistente en la necesaria inscripción de aquellos convenios que generen un efecto de mutación jurídico real, para que puedan tener eficacia frente a terceros. Por su parte, en el ámbito de la competencia autonómica, concurrentemente a esta normativa estatal, nuestra Comunidad Autónoma de Castilla y León, haciendo uso de las facultades reconocidas en la Constitución (Art. 148 antes citado), y en el Art de su Estatuto de Autonomía aprobado por ley orgánica 5/1983 ha regulado esta materia hasta este momento a través, fundamentalmente, de: la Ley de Ordenación del Territorio, Ley 10/1998 de 5 de diciembre; la Ley de Urbanismo de Castilla y León, Ley 5/1999 de 8 de abril, que ya en su Exposición de Motivos señala que quedan al margen de su cometido aquellas materias competencia exclusiva del Estado, en - tre ellas las relativas al Registro de la Propiedad; el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, Decreto 22/2004 de 29 de enero. Como es lógico la Ley de Urbanismo no agotó por sí sola dicha regulación, y exige un adecuado desarrollo reglamentario proporcional a la complejidad de las materiales reguladas, lo que justifica la aprobación del presente REGLA- MENTO DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN, que nace según su propia exposición de motivos con la finalidad de proceder a la codificación y simplificación de la normativa urbanística aplicable en Castilla y León en un único código o texto legal. Era esta una necesidad imperiosa y reclamada por todos los operadores sociales afectados, que el Reglamento viene a satisfacer con voluntad de constituirse en el texto normativo de referencia general para el Urbanismo de Castilla y León, sin más excepciones que las materias de competencia estatal exclusiva al amparo de nuestra Constitución y Estatuto de Autonomía. REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

6 Belén Merino Espinar Ante esta proliferación legislativa, posterior a la aprobación y entrada en vigor de las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción de actos de naturaleza urbanística, a pesar de la vocación con la que las mismas nacieron, de proponer una regulación completa de la función registral en materia de Urbanismo, dado lo prolijo de esta intervención y la evolución de la misma tras el desarrollo normativo autonómico de los últimos años, surgen necesariamente en su articulado algunas lagunas o imprecisiones terminológicas, a las que se va dando solución mediante una interpretación integradora de ellas dentro del ámbito normativo de cada Comunidad Autónoma, por lo que no han perdido nada de su eficacia y carácter resolutivo a la hora de dar soluciones a muchos de los problemas que se plantean en el proceso urbanístico. Merece la pena destacar por ejemplo, como materias susceptibles de un mayor desarrollo en cuanto a la regulación de su acceso al Registro: Todo lo relativo a la figura de los convenios urbanísticos, figura a la que nuestro presente Reglamento de Urbanismo dota de gran contenido, y cuyo acceso al Registro de la Propiedad solo cuenta con la norma estatal comprendida en el artículo 21 de la Ley de 1998, en cuanto a la necesidad de dicho acceso registral de dichos convenios en todo lo relativo a obligaciones voluntariamente asumidas en ellos, y siempre que tengan trascendencia jurídico-real, para que los mismos vinculen a terceros adquirentes de la finca a la que afecten; pero sin que exista regulación alguna sobre los requisitos de contenido para que dichos convenios puedan ser susceptibles de inscripción, o su forma y efectos. O en materia de enajenación de patrimonios públicos de suelo, tema que suscita algunas dificultades sobre la posibilidad de inscripción registral de algunas condiciones impuestas al adquirente, derivadas de la especial afección de tales bienes a los fines legalmente impuestos a tales Patrimonios. O en materia de actuaciones aisladas de gestión, previstas en nuestro ordenamiento como un procedimiento de Gestión, bien a través de actuaciones de Normalización, de Urbanización, de Ocupación Directa o de Expropiación, y que no tienen regulación específica y propia en dichas Normas Complementarias, a diferencia de lo que ocurre con las Actuaciones integradas de gestión; aunque a dicha falta de regulación específica pueda subvenirse mediante la aplicación subsidiaria en todo aquello 60 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005

7 El Registro de la Propiedad en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León que resulte pertinente, de las normas relativas a la equidistribución, cesiones obligatorias, publicidad registral a través de asientos-noticia, o de la regulación de la inscripción de expropiaciones urbanísticas en general. O desde el punto de vista terminológico, las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario hablan de proyecto de equidistribución, mientras que la Ley y el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León utilizan el término Proyecto de Actuación, sin perjuicio de que la Equidistribución pueda ser un término mucho más amplio que dé cabida a parte de las actuaciones aisladas de gestión en cuanto a normalización y urbanización de fincas, con las necesarias adaptaciones. Pero todo ello no resta valor a estas Normas Complementarias en su empeño de facilitar la inscripción de los actos de naturaleza urbanística al Registro de la Propiedad desde la consideración de que esta inscripción es hoy en día un requisito necesario para dotar al tráfico jurídico inmobiliario de las necesarias condiciones de seguridad y publicidad que se exigen para el correcto funcionamiento de un mercado inmobiliario en régimen de libre concurrencia. Así en dichas Normas Complementarias se simplifican los requisitos y la tramitación de muchos de los procedimientos de rectificación registral previstos con carácter ordinario en la legislación hipotecaria, como en materia de inscripción de excesos de cabida, de inmatriculación de fincas o de reanudación de tracto sucesivo, y por otro lado se intenta dar soluciones a situaciones conflictivas o de pendencia, para que éstas no supongan por sí solas la paralización de la tramitación urbanística en curso, aunque por supuesto estableciendo mecanismos de garantía de todos los intereses contradictorios afectados, como ocurre en los supuestos de titularidades controvertidas, titularidades desconocidas, dobles inmatriculaciones o titulares en paradero desconocido. 2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN EL REGLAMENTO DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN Una vez puesto de manifiesto cuál es el marco normativo que regula la actuación del Registro de la Propiedad en materia de Urbanismo, procede exponer de manera sistemática la intervención que el presente Reglamento de REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

8 Belén Merino Espinar Urbanismo de Castilla y León atribuye al Registro de la Propiedad en la regulación de la materia que le es propia SISTEMÁTICA En primer lugar desde el punto de vista sistemático entiendo que ha sido un acierto optar por un Reglamento único frente a la propuesta inicial de trabajo de mantener los tres Reglamentos clásicos en materia de Gestión, Disciplina y Planeamiento. Si bien esta configuración unitaria presenta un texto muy extenso y, al menos en principio, de más difícil manejo, sin embargo esta unidad en un solo Reglamento de las tres disciplinas clásicas, pero íntimamente relacionadas entre sí, hará mucho más fácil evitar contradicciones en la regulación de una misma institución urbanística desde el punto de vista de planeamiento, gestión o disciplina, y permitirá una interpretación mucho más completa, amplia e integradora de todo su articulado PRINCIPIO DE COMPETENCIA ESTATAL En segundo lugar destacar también el escrupuloso respeto de este Reglamento, como ya lo tuvo también la Ley de 1999, al principio de competen - cia exclusiva y excluyente del Estado en materia de actuación registral. En todos y cada uno de los procedimientos urbanísticos regulados en el presente Reglamento se invoca en mayor o menor medida la participación del Registro de la Propiedad; sin embargo en ninguno de estos artículos existe regulación alguna al cómo, por quién y con qué efectos de dicha intervención, y ello a pesar de lo fácil y atractivo en algunas ocasiones de caer en la tentación de regular en esta sede aspectos quizá no previstos o no necesariamente desarrollados en la legislación estatal existente, lo que hubiera podido sin embargo ocasionar causa de posible impugnación de la presente norma. Este respeto a la competencia estatal en esta materia no significa ni mucho menos que el Reglamento le dé la espalda o la ignore, sino todo lo contrario; como se aprecia a lo largo de todo su articulado, el Reglamento ha intentado armonizarse en la mayor medida posible con dicha normativa estatal en aras 62 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005

9 El Registro de la Propiedad en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León a conseguir un doble efecto: en primer lugar que la intervención del Registro en la tramitación urbanística fuera lo más sencilla posible, en el momento oportuno, y aprovechando todos los efectos que la legislación estatal atribuye a dicha intervención en aras a la simplificación de la tramitación en curso; y en segundo lugar para lograr la ejecución definitiva y final de cualquier actuación urbanística, que no puede ser otra que permitir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca resultante de la actuación urbanística tramitada con su nueva descripción, destino y valor, para su incorporación al mercado inm o- biliario en óptimas condiciones de seguridad y publicidad EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD COMO INSTRUMENTO Y GARANTÍA DE SEGURIDAD JURÍDICA En tercer lugar resaltaremos que el presente Reglamento considera el Registro de la Propiedad como uno de los instrumentos jurídicos necesarios para garantizar el principio de seguridad jurídica en la tramitación de todas y cada una de las Instituciones Urbanísticas por él reguladas. Se parte del contenido de los asientos registrales para acreditar la titularidad y derechos sobre los inmuebles afectados por una determinada actuación urbanística, con dos manifestaciones o consecuencias esenciales: La primera, la necesidad de que en la tramitación de todas y cada una de las actuaciones urbanísticas reguladas en él se dé intervención al ti - tular registral de los inmuebles sobre los que ésta recaiga. Sin esta intervención cualquier procedimiento podría resultar viciado de nulidad, e impediría su última y definitiva ejecución a través de la inscripción registral de su resultado. Así por ejemplo, sin ánimo exhaustivo, señalaremos: En la constitución y afección real de las fincas incluidas en las Entida - des urbanísticas Colaboradoras debidamente constituidas, arts. 193 y 194 del Reglamento. En materia de actuaciones aisladas de gestión: Art. 227 en materia de expropiación; Art. 230 en cuanto a la ocupación directa. REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

10 Belén Merino Espinar En las actuaciones aisladas de normalización de iniciativa privada el art. 220 exige la notificación de la aprobación inicial del Proyecto a los pro - pietarios y titulares de derechos que consten en el Registro de la Propie - dad, otorgándoles un plazo de audiencia de quince días. En la regulación de todos y cada uno de los sistemas de actuación es - tablecidos en el ámbito de actuación integrada, Arts. 255 a 283, y con ca - rácter general para todos ellos en el Art , que exige al ayuntamiento que solicite del Registro de la Propiedad certificación de dominio y car - gas de las fincas incluidas en la unidad de actuación, o en la obligación establecida en el artículo siguiente 251 de notificar la aprobación inicial del proyecto de actuación en tramitación a los propietarios y titulares de derechos que consten en el Registro de la Propiedad, o en la necesidad de depositar el proyecto de actuación definitivamente aprobado en el Re - gistro para su publicidad y práctica de los asientos que correspondan, que no pueden ser otros que la inscripción de las fincas resultantes de propiedad privada a favor de los particulares con la afección que corres - ponda a los gastos de urbanización, y las de cesión obligatoria a favor del Ayuntamiento libre de cargas. En la regulación de los derechos de tanteo y retracto urbanísticos, art. 100 y arts. 383 a 392 de este Reglamento. Como requisito para la eficacia frente a terceros de los compromisos vo - luntariamente asumidos por medio de convenios urbanísticos La segunda manifestación la encontramos en la presunción de exactitud de las titularidades publicadas por los asientos registrales. Esta presunción tiene su fundamento jurídico en tres principios básicos de nuestro ordenamiento: 1. La presunción de exactitud de los asientos registrales y su salvaguarda por los Tribunales, recogido en el artículo 1 de la LH. 2. El principio de calificación registral, artículo 18 de la LH. 3. El juego de las presunciones jurídicas derivadas del juego de los Principios de Legitimación y de Fe pública registral, de los artículos 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria. 64 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005

11 El Registro de la Propiedad en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León Así, el artículo 241 del texto reglamentario establece en el ámbito de las determinaciones generales de los Proyectos de Actuación como instrumentos de gestión urbanística, dentro de la necesidad de hacer constar la relación de los propietarios de las fincas incluidas en la UNIDAD, que: «Si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad se entiende co - mo titular al registral». Teniendo en cuenta que en nuestro Ordenamiento Jurídico la inscripción registral no es, con carácter general, obligatoria, ni constitutiva por sí sola de derechos sobre inmuebles, salvo excepciones (concentración, hipotecas...), esta afirmación no es sino una presunción iuris tantum, que podrá ser desvirtuada mediante prueba en contrario, por quien ostente mejor derecho con justo título. Pero constituye en sí misma un importante punto de partida que agilizará la labor de las Administraciones y particulares agentes urbanísticos ya que traslada al tercero la carga de la prueba de ese mejor título o derecho. El procedimiento urbanístico se seguirá válidamente con quien aparezca como titular registral, y será aquel que discrepe de la titularidad registral vigente quien tenga que acreditar dicha titularidad no inscrita. Acreditación que en algunos supuestos será tan sencilla como la presentación del título de adquisición no inscrito, pero que en otras ocasiones puede conllevar un controvertido procedimiento de reconocimiento que será paralelo a la actuación urbanística en trámite, pero que no supone por sí solo la suspensión de las actuaciones iniciadas con el titular registral. En este aspecto es fundamental resaltar aquí el juego y eficacia de la preceptiva certificación registral de titularidad y cargas, cuya solicitud viene impuesta como obligación al Ayuntamiento en la tramitación de todo Proyecto de Actuación, en el ámbito de sus Determinaciones Generales (art. 250 del Reglamento). Como crítica a este artículo señalar la falta de concreción del presente Reglamento en cuanto al momento de solicitud de dicha certificación, ya que nada dice al respecto el citado art. 250, ni tampoco el posterior art. 251 relativo a los efectos de la aprobación inicial de todo Proyecto de Actuación. REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

12 Belén Merino Espinar A mi juicio una interpretación integradora de los artículos 250 y 251 del presente Reglamento, de lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León, que establece la obligación de solicitar dicha certificación al tiempo de la Aprobación Inicial, y de lo dispuesto en los arts. 5 y 14 del RD 1093/1997 nos lleva a entender que el Reglamento ha querido permitir al Ayuntamiento solicitar dicha certificación con carácter previo al momento de la aprobación inicial, para adelantar al máximo los efectos que como a continuación analizaremos produce su expedición; de ahí el tenor del artículo 250. Pero de no ser así, es decir si llegado el momento de la aprobación inicial, no se ha solicitado dicha certificación, es de obligatoria solicitud al tiempo de dicha aprobación inicial de conformidad con el art. 76 de la Ley de Urbanismo, como requisito legal que por vía reglamentaria no puede suprimirse, a los efectos de poder practicar las preceptivas notificaciones de dicha aprobación inicial a los titulares registrales vigentes en dicho momento. En cuanto a los efectos de dicha expedición de certificación de cargas, no pueden ser otros que la extensión de la nota marginal acreditativa de la tramitación en curso, respecto de las fincas por ella afectadas, como trámite fundamental del procedimiento debido a los efectos a ella atribuidos de conformidad art. 5 y con los efectos de los art. 14 y ss. de las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario, RD 1093/1997. Sin profundizar en este punto, y de la manera más didáctica posible, indicaremos que dichos efectos son esencialmente que a partir de la extensión de dicha nota marginal de expedición de certificación el Registro se convierte en anuncio o aviso público de la existencia del Proyecto de Actuación en tramitación frente a cualquiera que consulte su contenido, o inscriba sobre dichas fincas el dominio o cualquier otro derecho real limitado. Será a este tercer adquirente del dominio o de cualquier derecho real sobre la finca incluida en la Unidad en actuación a quien corresponderá la diligencia debida de personarse, ante la Administración actuante, para que ésta continúe las actuaciones con su intervención, de tal manera que su no personación no supondrá en ningún caso suspensión o vicio del resultado que conlleve la aprobación definitiva verificada sin su intervención. Así pues, el proyecto de Actuación definitivamente aprobado sin dicha intervención será susceptible de inscripción, pese a la existencia de dicha última 66 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005

13 El Registro de la Propiedad en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León inscripción de dominio o derecho real contradictoria a favor de persona no interviniente en la tramitación del Proyecto, pero de fecha posterior a la nota de expedición de Certificación de Titularidad y Cargas; inscripción que será objeto de «cancelación formal» a los solos efectos de permitir la inscripción del proyecto de Actuación definitivamente aprobado; si bien con carácter transitorio, previéndose en las propias Normas Complementarias el procedimiento para su reactivación ya sobre la finca de resultado inscrita, con cierre registral hasta que dicha reactivación se produzca PRINCIPIO DE CONCORDANCIA ENTRE REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y REALIDAD EXTRARREGISTRAL En cuarto lugar debemos reconocer el esfuerzo del Reglamento por dar cobertura al principio de concordancia entre Registro y realidad extrarregistral, recogido en el artículo 249 en un doble sentido: Por una parte en su apartado b) expresamente sanciona la necesidad de que en la tramitación del correspondiente proyecto de reparcelación se consiga restablecer la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral en caso de discrepancias, en caso de fincas no inscritas, en caso de doble inmatriculación propietarios desconocidos o titularidad controvertida... Por otra en su apartado e) se exige que la descripción de las fincas resultantes de la reparcelación se haga conforme a la legislación hipotecaria... sin añadir ningún requisito, con remisión directa a lo dispuesto en esta materia, arts. 9 LH y 51 RH, y arts. 7 y 8 del citado RD 1093/1997. Y ello es consecuencia de que entendiendo que todo proyecto de actuación supone una reorganización de la propiedad del área sobre la que se actúa, previa equidistribución entre las parcelas integrantes de ella de las cargas y obligaciones urbanísticas derivadas de esta reorganización, es lógico que la vocación final de todo proyecto de actuación sea la configuración de nuevas parcelas afectas a dichas cargas, que como requisito para su puesta en circulación en el mercado inmobiliario, para su transmisión, edificación o constitución de garantías reales, exige con carácter previo su inscripción en el REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

14 Belén Merino Espinar Registro de la Propiedad, con cumplimiento de los requisitos exigidos a tal fin por la legislación hipotecaria aplicable. A los efectos de conseguir esta pretendida concordancia se dedican los artículos 8, 9 y 10 de las Normas Complementarias, ante las situaciones más frecuentes de discordancia que puedan surgir en la tramitación de este tipo de instrumentos urbanísticos. Siguiendo en este punto los comentarios de mi compañero Rafael ARNAIZ EGUREN a los citados artículos de las Normas Complementarias en su libro La inscripción Registral de Actos Urbanísticos, se pueden indicar las siguientes situaciones de discordancia previstas y reguladas en ellas: Existencia de fincas comprendidas en la Unidad que no consten previamente inscritas y la modificación de la extensión superficial de los linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva A este respecto el artículo 8 establece que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para: «1. La inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción y la rectifica - ción de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra cir - cunstancia descriptiva, sin necesidad de otro requisito. Cuando el proyecto se hubiere llevado a cabo por acuerdo unánime de los interesados o a instancia de propietario único, para que produzca los efectos previstos en este párra - fo, deberá someterse al trámite ordinario de información pública previsto en la legislación urbanística para los proyectos de equidistribución». Con esta última salvedad se está pensando en las normativas autonómicas que prescindan del trámite de información pública en este tipo de gestión a instancia de propietario único o por el acuerdo unánime de todos los interesados, que se correspondería con el Sistema de Concierto previsto en nuestra legislación, respecto del que fija la obligatoriedad del trámite de información pública por plazo de un mes en todo caso (art. 259 del Reglamento de urbanismo), en términos que cumplen las determinaciones generales mínimas de información pública ordinaria establecidas con ca- 68 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005

15 El Registro de la Propiedad en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León rácter general para todo proyecto de Actuación en el art. 251 del mismo Reglamento, que establece que esta información pública será de un mes como mínimo. Esta posibilidad de inmatriculación supone un alejamiento conceptual del sistema de inmatriculación por título público que regulen los artículos 205 LH y concordante de su Reglamento. El fundamento de su simplificación se encuentra en la publicidad e información pública que conlleva de por sí la aprobación de todo proyecto de equidistribución, lo que en principio justifica que ya no se considere necesaria ulterior publicidad de dicha inmatriculación mediante la publicación de edictos de conformidad al art. 298 RH. Esta inmatriculación se refiere a todas las fincas de origen, con inclusión de las pertenecientes a patrimonios públicos tanto de carácter patrimonial como demanial, supuesto este muy frecuente cuando se incluyen en la unidad caminos, viales o terrenos de dominio público que no constaban previamente inscritos según el antiguo art. 5 RH modificado por RD de 1998 que excluía de inscripción a tales bienes. En cuanto a las discrepancias en la descripción física de las fincas inscritas, debemos indicar que hasta el momento actual la presunción de exactitud del contenido de los asientos registrales aplicable a las titularidades inscritas no se ha podido propugnar con la misma rotundidad o eficacia respecto de las descripciones físicas de las fincas inscritas. En este punto el Registro de la Propiedad no ha podido proporcionar al menos hasta el momento presente un elemento definitivo de definición de los bienes inmuebles inscritos, debido fundamentalmente al procedimiento histórico de acceso de los bienes al Registro por la mera descripción de los interesados, sin ninguna acreditación previa ni control ulterior de la descripción meramente manifestada; no pudiéndose extender a la descripción física de los bienes inscritos, de manera absoluta y total, las garantías derivadas de los principios de presunción de exactitud de los asientos registrales, de calificación registral y de fe publica registral, antes citados. De ahí que tanto la legislación estatal como la autonómica en el supuesto de discrepancias entre los pronunciamientos del Registro y la realidad extrarregistral en materia de descripción física de las fincas interesadas opte siempre por dar preferencia a esta última y facilite al máximo la rectificación del REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

16 Belén Merino Espinar Registro de aquellas discordancias de descripción física de las fincas incluidas en una Unidad de Actuación puesta de manifiesto en su tramitación urbanística. Así, en el ámbito de la normativa estatal aplicable en esta materia, el citado art. 8 del RD 1093/1997, y en el ámbito de la normativa autonómica en el presente Reglamento en sus artículos 246 apartado b) y 250 al establecer que: «En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de los terrenos debe prevalecer esta...». En el momento presente, no podemos dejar de constatar que la situación en este punto ha cambiado sustancialmente y se prevé cambie todavía más en un futuro más que próximo inminente: En primer lugar por los cada vez mayores controles de identificación para el acceso de las fincas al Registro impuestos ya desde la Ley 13/1996 en materia de coordinación Registro-Catastro y de manera progresiva dependiendo de la naturaleza rústica o urbana de las fincas; tanto en su primera acceso, vía inmatriculación para la que se establece la necesidad de proceder a su perfecta identificación física vía certificación catastral, como en la inscripción de cualquier acto constitutivo, modificativo o traslativo del dominio o demás derechos reales, para la que se establece la obligación de identificar la finca interesada con la correspondiente referencia catastral, como un elemento más de descripción de ésta. Pero además hay también que destacar en este punto el esfuerzo realizado durante estos años por el colectivo de Registradores de la Propiedad que, conocedores de esta limitación en nuestra función, hemos puesto todo nuestro empeño en darle solución. Dicho trabajo ha dado su fruto, y hoy contamos con una aplicación informática llamada GeoBase que, partiendo de la cartografía más actualizada, va a dotar a todos y cada uno de los Registros de la herramienta básica y definitiva para la identificación georreferenciada exacta de todos y cada uno de los inmuebles inscritos en su respectivo distrito hipotecario. 70 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005

17 El Registro de la Propiedad en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León La realización de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de ser incluidas en la unidad de ejecución (art. 8) El supuesto más frecuente, por no decir el único, que puede plantearse en las fincas de origen es el de segregación de la parte de finca incluida físicamente en la unidad o adscrita a ella. Naturalmente en este caso el control urbanístico de dicha operación de segregación es absoluto, y desde luego resulta totalmente inaplicable la necesidad de acreditar la concesión de licencia urbanística alguna para dicha segregación de conformidad con el art. 97 de la Ley de Urbanismo y en los términos de los arts. 78 y ss. de las presentes normas complementarias. Se pueden incluir aquí también los supuestos de Edificaciones existentes sobre las fincas de origen que no constan previamente inscritas en el Registro de la Propiedad a través de la correspondiente declaración de obra nueva, pero que sin embargo de conformidad con la tramitación del Proyecto de Actuación se mantengan sobre las fincas de resultado. En este caso el artículo 7.7 de las normas complementarias indica solamente que se expresará las construcciones existentes, de conformidad al art. 51 RH, sin que parezca sea necesario exigir el cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para su inscripción por vía ordinaria de declaración de obra nueva, exigiendo la acreditación de la licencia urbanística pertinente, y la conformidad de la misma al proyecto para el que aquella se concedió, en los términos previstos en el art. 45 y ss. de las presentes normas complementarias, dado que el control urbanístico durante la tramitación es ya suficiente para tener por acreditada tanto su descripción como su conformidad con la normativa urbanística vigente R e a nudación de tracto interrumpido sobre las fincas de origen (art. 9) Cuando alguna de las fincas incluidas en la unidad de ejecución constare inscrita a favor de persona distinta de quien justificare en el expediente mejor derecho de propiedad sobre aquella, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido podrá realizarse conforme a las siguientes reglas: REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

18 Belén Merino Espinar 1. Cuando existan títulos públicos intermedios entre el titular registral y el propietario que alega el dominio de la finca en el expediente. «Art Cuando los títulos públicos intermedios tan solo estuviesen pendientes de inscripción, se procederá previamente a la práctica de ésta. Si fuese preciso, para la obtención de copias de tales títulos tendrá inte - rés legítimo para solicitar su expedición el órgano actuante, la junta de compensación o la entidad competente para la ejecución de la unidad». En el supuesto de que el título exista pero no conste previamente liquidado el impuesto como requisito imprescindible para su previa inscripción (art. 254 LH), será el aportante quien deba proceder a dicho pago, y el problema surge si dicho importe pagado tanto por el impuesto devengado como por los honorarios devengados por su inscripción puede o no considerarse gastos de la actuación prorrateables entre todos los interesados en la comunidad reparcelatoria, aunque no estén expresamente reseñados, pero como gasto en todo caso necesario para la inscripción del proyecto de actuación definitivamente aprobado. En cuanto al supuesto del aportante con documento privado justificativo de su dominio directamente del titular registral, en el ámbito civil no se trata de un supuesto de interrupción de tracto, que pueda ser reanudado a través del procedimiento del art. 201 LH y ss., pero sin embargo en materia urbanística, dado el tenor literal del art. 9.1, no excluye este supuesto de su posible reanudación por el procedimiento simplificado previsto en el resto de sus apartados. 2. Cuando no existan dichos títulos públicos intermedios. Se establece en el artículo 9.2 un procedimiento de reanudación de tracto sucesivo en los siguientes términos: «Si la inscripción contradictoria de la titularidad alegada en el expe - diente tuviera más de 30 años de antigüedad, se citará al titular re - gistral en el domicilio que constare del asiento y si tal circunstancia no resultare del Registro, por edictos. Si dicho titular no compareciere o compareciendo no se opusiese al contenido del proyecto, ni tampoco formulare oposición el Ministerio físcal, la inscripción de la finca de origen se practicará a favor de quien hubiere justificado su derecho por cualquier titulo. 72 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005

19 El Registro de la Propiedad en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León Si la inscripción contradictoria tuviera menos de 30 años de antigüe - dad, la reanudación del tracto interrumpido dentro del expediente so - lo podrá tener lugar cuando conste que el titular registral se ha dado por enterado personalmente y no ha formulado oposición». En cuanto a la competencia de este procedimiento: Estos trámites deberán llevarse a cabo por la Administración actuante, y su resultado se incorporará al acuerdo de aprobación definitiva del proyecto que deberá contener la referencia a los documentos en que se apoya la reanudación del tracto, a las notificaciones realizadas, a su destinatario y a las comparecencias que en su caso hayan tenido lugar por parte de los interesados. Si bien en principio la competencia para la tramitación de este expediente de reanudación de tracto corresponde como hemos visto a la Administración actuante, el mismo artículo permite que éste sea tramitado por notario competente para actuar en el Distrito donde se sitúe la finca, a instancia del titular de la finca interesada. En este caso el notario requerido dará cuenta del hecho al órgano actuante y el resultado del expediente se formalizará en acta de notoriedad cuya primera copia se remitirá asimismo al Órgano actuante antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución. En cuanto a los efectos de este procedimiento: No cabe duda por tanto que la nueva regulación simplifica un problema de verdadera importancia que impedía en muchas ocasiones la inscripción del proyecto definitivamente aprobado y tramitado con el verdadero propietario, aunque no titular registral, por problema de tracto de alguna finca. En cuanto a su regulación no puede considerarse como desarrollo de la regulación general de esta materia de los arts. 201 y ss. de la LH, sino como una regulación completa e independiente de aquella. Y esta diferencia es apreciable en cuanto a los efectos del reconocimiento de esta titularidad por la administración actuante, en los que cabría distinguir: El acto administrativo produce el reconocimiento de la propiedad del titular aportante sin otra posible impugnación que el correspondiente REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO

20 Belén Merino Espinar recurso contencioso administrativo, que podrá ser objeto de la correspondiente anotación de demanda. No nos encontramos pues ante un expediente de jurisdicción voluntaria, como el regulado en los arts. 201 y ss. LH, que puede ser objeto de juicio declarativo ulterior en el orden jurisdiccional civil, sino ante un acto administrativo con presunción de validez y eficacia, que atribuye a la Administración la facultad de apreciar la titularidad mediante un procedimiento excepcional, si bien dotado de garantías suficientes y susceptible de revisión judicial en su propio orden jurisdiccional. La otra diferencia esencial es si la titularidad registral contradictoria debe o no ser objeto de cancelación, como sí resulta obligado en el expediente de la LH. Nada dice a este respecto el artículo 9 de las normas complementarias, pero la doctrina y la Dirección General parecen tender a considerar que dicha cancelación es improcedente en este supuesto. En todo caso: Si no se cumplen los requisitos anteriores, es decir si no le queda justificado a la Administración actuante la reanudación del tracto, bien porque no se presente título válido justificativo de la adquisición, bien porque exista oposición del titular registral inscrito previamente notificado, o bien por - que no se consigan los títulos intermedios necesarios para la reanudación del apartado 1.º, la Administración actuante adjudicará las fincas al titular regis - tral de las de origen, haciendo constar en el título inscribible que el expe - diente se ha entendido con persona distinta, y el Registrador hará la inscripción sin indicación alguna de la posible contradicción. Y ello es lógico, ya que a falta de reanudación justificada se mantiene la presunción legitimadora de los asientos del registro (art. 38 LH), que impide la mención de una titularidad contradictoria no acreditada Doble inmatriculación. Titularidad desconocida o controvertida sobre la finca de origen o titular en ignorado paradero Se trata de situaciones no excesivamente frecuentes pero capaces de provocar problemas de extremada dificultad a la hora de inscribir proyectos de equidistribución dada la escasez de normas registrales para resolver este gé- 74 REVISTA JURÍDICA DE CASTILLA Y LEÓN. N.º 5. ENERO 2005