b) Artículo 24 (modifica el artículo 20 de la Ley del Suelo): Declaración de obra nueva.

Transcripción

1 Seminario de 14 de septiembre de ) Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio Se trataron diversos temas de este Real Decreto Ley: a) Artículo 2: Subasta de bienes inmuebles. Se plantea en el Seminario si el Registrador debe controlar que el procedimiento temporalmente se ha desarrollado con respecto a la normativa anterior o a la nueva. Se supone que las subastas que hayan sido anunciadas con posterioridad a la entrada en vigor de la norma (el 7 de julio) deben desarrollarse en base a las modificaciones introducidas, especialmente en lo relativo al depósito (que se reduce al 20 por ciento del valor de tasación) y a la cantidad por la que el acreedor puede adjudicarse el bien (que se eleva al 70 de dicho valor). No obstante, se consideró que el control de esta cuestión se incardina en la actuación judicial, pues la función del Registrador en esta materia debe limitarse a que el propietario de la finca y los titulares de derechos inscritos han sido notificados de la existencia del procedimiento para que en el mismo puedan defender sus derechos. b) Artículo 24 (modifica el artículo 20 de la Ley del Suelo): Declaración de obra nueva. En el Seminario se estudió la posibilidad de que la letra b) del número 1 del precepto (documento o documentos que acrediten el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan en la normativa aplicable), pudiese cumplirse mediante certificado técnico. Cierto es que, en cuanto a la eficiencia energética, el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, establece en su artículo 7 que dicho certificado será suscrito por la dirección facultativa de la obra, señalando que dicho certificado se incorporará al libro del edificio pero, sin embargo, el primer inciso del artículo no quedaría cumplido, es decir el control de que la edificación se destina al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable. Además, parece que la voluntad del legislador es que dicho control se realice a través de la licencia de primera ocupación, pues la Exposición de Motivos señala que además, se precisan los requisitos de acceso al Registro de las obras nuevas terminadas, impidiendo que puedan ser objeto de inscripción registral aquellas que no posean licencia de primera ocupación. Para aquellas edificaciones que no precisen de licencia de primera ocupación debemos exigir el documento administrativo que acredite que la edificación se destina al uso previsto en la ordenación urbanística.

2 Dentro del propio artículo 24 se trató el tema relativo a los edificios que se hallen fuera de ordenación, cuya inscripción se permite pero se genera la duda de si tal inscripción está sujeta a la previa manifestación formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a la adecuación o no de la edificación a la ordenación vigente. Nuestro compañero Rafael Arnáiz ha expuesto, y el seminario está de acurdo, como la principal preocupación del legislador es la posibilidad de que el Registro pueda generar una apariencia de legalidad urbanística que pueda no ajustarse a la realidad y que puede provocar la aparición de terceros adquirentes que, confiados en la apariencia registral, pudieran posteriormente verse sorprendidos por medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. La nueva regulación introduce como novedades, de un lado, la obligación del registrador de comprobar que la edificación no se halla situada sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público o general, y, de otro, la obligación de notificar la inscripción efectuada al Ayuntamiento en los dos casos en que antes no era necesario (es decir, obra nueva inscrita en base a certificación catastral o certificado del propio Ayuntamiento). La notificación induce a pensar que se quiere mantener un sistema en el que el acceso al Registro de la obra nueva pueda tener lugar sin un previo acto fiscalizador realizado por el Ayuntamiento, el cual tendrá conocimiento de la inscripción una vez realizada para, con ello, poder adoptar las medidas que considere oportunas. A mayor abundamiento, no todas las obras nuevas antiguas se corresponden con situaciones de fuera de ordenación, por lo que no parece adecuado que en todas las inscripciones que se practiquen por esta vía se haga constar la situación de fuera de ordenación. Por ello, el legislador exige para la constancia de dicha situación la presentación del acto administrativo mediante el cual se declara la situación de fuera de ordenación con delimitación de su contenido. La cuestión está en determinar si tal declaración municipal es un requisito previo a la inscripción. La aplicación literal del precepto deviene imposible, por lo que lo más lógico es considerar que el legislador ha querido mantener el sistema anterior pero promoviendo la posibilidad de que se haga constar en el Registro la posible situación de fuera de ordenación. Para ello se extiende la obligación de notificar la inscripción a todos los supuestos del artículo 52 del RD 1093/1997 (hoy sustituido por el artículo 20 de la Ley del Suelo). Piénsese que si el acto administrativo declarando la situación de fuera de ordenación fuese requisito previo a la inscripción, serían superfluas tanto la notificación que debe efectuar el registrador al Ayuntamiento como la exigencia de la antigüedad y la no existencia de expediente disciplinario, o la comprobación de que el suelo no sea demanial o destinado a servidumbres de uso público o general. Por ello, resulta más ajustado permitir que el Registrador inscriba sobre la base de la justificación de las circunstancias de hecho (descripción y antigüedad de la obra e inexistencia de asientos que publiquen la apertura de expedientes de disciplina urbanística), reforzandose la publicidad registral mediante la constancia en la inscripción de la notificación al Ayuntamiento a los efectos que procedan y, en su caso, si así lo estima el Ayuntamiento, mediante la constancia de la posible situación de fuera de ordenación de la obra declarada

3 c) Artículo 25,2 (modifica el artículo 51 de la Ley del Suelo, al que añade un número 2): Notificaciones a la Comunidad Autónoma. Como novedad, hay que notificar a la Comunidad Autónoma competente todos los actos de parcelación, las reparcelaciones, las declaraciones de obra nueva, así como las constituciones de regímenes de propiedad horizontal y de conjuntos inmobiliarios. En cuanto a la declaración de obra nueva, debe notificarse la declaración de obra en construcción, pues el objeto de la norma es que la Comunidad pueda controlar la legalidad de la licencia o acto administrativo correspondiente. No obstante, es posible que la obra nueva ingrese en el Registro ya como terminada, caso en el que, por supuesto también procede la notificación. También deben notificarse las obras que ingresen por la vía del artículo 20,4 de la Ley del Suelo (obras terminadas respecto de las cuales no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística). Dado que de la notificación se dejará constancia al margen de la inscripción correspondiente, se recomienda que en la publicidad que se emita se haga constar la nota marginal y la comunicación efectuada. La notificación deberá realizarse a Urbanismo (Departamento de Territorio y Sostenibilidad). 2) Hipoteca Caixa Penedés. Se plantea la legalidad de una hipoteca de Caixa Penedés cuya peculiaridad radica en que se amplía el capital prestado y, al mismo tiempo, se ofrece una carencia de pago de intereses al deudor con las siguientes características: a) Se amplía el capital hipotecado por una cantidad que recoge tanto la ampliación del préstamo como la cantidad que se genere por los intereses no pagados durante el periodo de carencia. b) El deudor puede utilizar el periodo de carencia o no y, en caso de hacerlo, puede agotar el plazo o no. Se han puesto diversas notas de calificación que, en esencia, consideran que con una hipoteca de tráfico se están garantizando dos obligaciones de distinta naturaleza: por un lado un préstamo, obligación real y ya determinada; por otro lado, una obligación indeterminada, que es la que deriva de la utilización de la carencia. Es una obligación similar a la que surge del pago de los intereses de demora en cuanto no se sabe si la obligación surgirá y, en caso afirmativo, se desconoce la cuantía de la obligación por lo que la misma deberá determinarse por medios extrarregistrales y, en este sentido, precisa de una hipoteca de seguridad, diferenciada de la hipoteca de tráfico.

4 Después de conversaciones mantenidas con la asesoría jurídica de la Caixa, se llegó a la conclusión de que habían copiado un modelo de otra Caja, con la cual están en proceso de integración, pero, a diferencia de ésta, sin diferenciar ambas clases de obligaciones en la cláusula de constitución. Es cierto que el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, tras la reforma de 2009 recoge la hipoteca flotante, es decir, en garantía de una pluralidad de obligaciones, pero ha de ser, en todo caso, una hipoteca de máximo, no de tráfico. Después de estas conversaciones, la Caixa redactó un modelo para su estudio en el Seminario. Asimismo nos ha pedido asesoramiento para subsanar las notas ya puestas. En cuanto al nuevo modelo, se trata de un único préstamo si bien con ingreso de una parte en cuenta, disponible por parte del deudor, y la otra parte (la que va destinada a cubrir la carencia) será disponible transcurrido el plazo de carencia en caso de que no se utilice la misma, en cuyo caso se incrementa la cantidad recibida. En el caso de que se haya utilizado la carencia total o parcialmente, se concede una autorización por el deudor a la Caixa para que aplique esa parte del préstamo a cubrir los intereses no pagados durante el periodo de carencia. En el seminario se discutió tanto la legalidad del modelo primitivo, dado que muchos registradores (con sólidos argumentos) han inscrito el mismo, como la del nuevo modelo presentado, el cual ha recibido la aprobación de los presentes, dado que se considera que es una sola obligación (préstamo) pero con una serie de compromisos en cuanto al destino. Es decir, la obligación queda determinada inicialmente y, en consecuencia, se garantiza como hipoteca de tráfico y lo único que queda indeterminado es el destino que le dará el deudor. Cierto es que la operación se ha considerado que juega un importante papel social pues está diseñada para que personas que hoy no pueden hacer frente a la deuda puedan esperar unos años para ver si finalmente podrán afrontarla, por lo que se están evitando ejecuciones actuales. Finalmente, en cuanto a la subsanación de escrituras defectuosas, habrá escrituras en que ésta será difícil dada la probable incomparecencia del deudor. Se ha planteado, por tanto si podría hacerla la Caixa por sí tal subsanación o incluso el Notario por diligencia por la vía del artículo 153 del Reglamento Notarial. El Seminario considera que se debe ser cuidadoso en este tema, pero que, no obstante, dada la importancia social de la figura, podría admitirse una

5 diligencia si no se toca la cifra de responsabilidad sino que el Fedatario se limita a determinar que parte de la total responsabilidad responde a la ampliación de préstamo recibida y cual corresponde a la que se recibirá, aclarando que es una sola obligación. 3) Escritura de cesión de cubiertas para su explotación fotovoltaica. En diversos Registros se ha presentado una escritura por la que la entidad ICF EQUIPAMENTS, SOCIETAT ANÓNIMA, de carácter unipersonal y la entidad AV ENERGÍA SOLTAICA TRES, SL, de carácter unipersonal, elevan a público un contrato privado por la cual la primera cedía de forma onerosa el uso de 108 cubiertas de centros educativos de Cataluña, para su aprovechamiento energético mediante instalaciones fotovoltaicas. En dicha elevación a público no se describen las cubiertas objeto de cesión, aunque se acompaña un cuadro en el que se hace constar el municipio y el nombre del centro afectado, la potencia contratada y el tiempo máximo de la cesión. Asimismo se acompañan las notas simples registrales de las fincas afectadas. En la escritura de elevación a público, la cedente autoriza a la cesionaria para que por sí sola y con la única finalidad de inscribir esta elevación en los Registros pertinentes pueda detallar y describir extensamente las fincas cuya cubierta es objeto de cesión. La entidad cedente es titular de un derecho de superficie, por plazo superior al de todas las cesiones efectuadas, pero en la constitución del mismo por parte de la Generalidad de Cataluña, sólo se autoriza al superficiario a la constitución de una hipoteca para financiar la adquisición o de un arrendamiento financiero con el mismo fin. Se plantea en el seminario, en primer lugar, si el negocio de cesión lo puede realizar el superficiario cuando sólo está autoriza a hipotecar o a constituir un arrendamiento financiero. Se considera que esta limitación juega sólo respecto de los negocios de financiación de la adquisición, pero que cuestión diferente es la explotación de la cubiertas, que la puede realizar por sí mismo el superficiario o puede ceder su explotación total o parcial a terceros, lo que lleva a plantear si esta cesión es inscribible en el Registro o tiene carácter meramente obligacional. No parece que haya inconveniente en que las partes den a este negocio carácter real, dada su pretendida eficacia erga omnes y la función económica que pretende cumplirse: el cesionario tiene que realizar una serie de obras en la cubiertas, pudiendo ceder su derecho a terceros, según resulta del pacto sexto del contrato privado. La inscripción supondrá que los adquirentes posteriores del derecho de superficie o la extinción de éste antes del plazo, deberán respetar la cesión inscrita. Concretamente el pacto sexto del contrato privado señala que En el supuesto de que ICFE venda, hipoteque o, de cualquier otro modo, enajene o grave las cubiertas objete de este contrato, o los inmuebles en que las mismas se asientan la otra parte contratante se subrogará en todos los derechos y obligaciones de ICFE...

6 Sin embargo, no parece que con la documentación presentada pueda procederse a la inscripción pues, si bien con la relación de las fincas afectadas podrían determinarse de modo indubitado las fincas registrales afectadas, el pacto segundo del contrato señala que ambas partes concretarán en el término de seis meses contados desde la firma del contrato privado y mediante un anexo al mismo, que cubiertas serán construidas y en cuales ha sido imposible llevar a término la instalación, a los efectos de concretar el alcance definitivo de este contrato. Por otra parte, no queda claro si las cubiertas objeto de cesión lo son totalmente o de forma parcial. Por ello, debemos esperar al otorgamiento de esa escritura complementaria que, por otra parte, está prevista en la propia escritura de elevación a público. 4) Asiento registral que refleje el otorgamiento de ayudas públicas para la instalación de ascensor. Se plantea por la Agencia de la Vivienda de Cataluña (área de contratación patrimonial), cuales son los requisitosque debe reunirpara que pueda tener acceso al Registro la resolución administrativa que contiene el acuerdo de cofinanciar la instalación de ascensores en edificios cuyos vecinos no puedan hacer frente a su pago. Se pretende que la constancia registral sea una carga. La vía para hace constar la concesión de ayudas en el Registro de la Propiedad es la contenida en el artículo 70 del Decreto 13/2010, de 2 de febrero, del Plan para el derecho a la vivienda El artículo 69 establece que las personas beneficiarias de ayudas(número 1, letra c) se obligan a no efectuar actos de transmisión onerosa o gratuita entre vivos de las viviendas y entidades que forman parte delos edificios rehabilitados, a partir de la fecha de la concesión de las ayudas, sin devolver a la Administración la totalidad del importe recibido incrementado con los intereses meritados calculados al tipo de interés legal correspondiente. Por su parte, el artículo 70,1, señala que "con el objetivo de dar cumplimiento al artículo 69,1,c), se debe de hacer la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad de la resolución de la concesión, en los términos que prevé la legislación hipotecaria". Habría que hacer una serie de precisiones: 1) Pese a que el artículo 70 se refiera a una anotación preventiva, el asiento adecuado, de acuerdo con la legislación hipotecaria, es la nota marginal, dado el carácter de publicidad noticia y la duración indeterminada del asiento. 2) Propiamente no es una carga, pues no se cierra el Registro a posibles transmisiones ni el adquirente, por esta única razón, tiene porque responder de las ayudas recibidas. 3) Aunque la consulta se refiera a la cofinanciación y no a la subvención, parece que ambos supuestos tienen el carácter de"ayuda a la rehabilitación", dada la amplitud del artículo 60 (que se refiere tanto a subvención directa como a préstamos protegidos en las condiciones establecidas en los convenios suscritos por la Generalidad con las entidades de crédito). En todo caso, si la resolución administrativa considera que la

7 cofinanciación tiene el carácter de ayuda, entendemos que la calificación registral no puede entrar en dicha valoración. 4) Para practicar el correspondiente asiento registral es necesaria la presentación de la resolución administrativa firmada por el órgano administrativo concedente de la ayuda, en la que se identifique la cuantía de la misma, la forma en que se hará efectiva la devolución, en su caso, y en la que se identifique la finca registral que se beneficia de dicha ayuda. Si el edificio está dividido en régimen de propiedad horizontal sería necesaria la identificación de las fincas beneficiarias de la ayuda en caso de que no lo sean todas las integrantes del edificio. Asimismo sería necesaria la expresión de que el procedimiento se ha entendido con los distintos propietarios afectados o al menos con el Presidente de la comunidad, haciendo referencia en este caso al correspondiente acuerdo de la comunidad solicitando dicha ayuda. En este caso la responsable sería la comunidad y sólo indirectamente, por la vía del artículo ,3, serían responsables los distintos propietarios. 5) Actos otorgados por Bankia. En el caso de Bankia, no nos encontramos, como en la mayoría de fusiones de cajas de ahorros que se están produciendo estos dos últimos años, con una pura fusión, con nacimiento de una nueva entidad y desaparición de las fusionadas las cuales trasmiten todo su patrimonio a la resultante. En este caso diversas cajas de ahorro segregan su negocio bancario y financiero a favor del Banco Financiero y de Ahorro S.A., y éste, a su vez, segrega parte de su negocio bancario y financiero a favor de Bankia. Se plantean dos problemas: 1. Asunción por Bankia de los apoderamientos de las cajas integradas. 2. Tracto sucesivo de los activos que ahora se transmiten, novan, subrogan o cancelan. En cuanto al primer punto, falta de inscripción en el Registro Mercantil de la asunción de la mayor parte de los apoderamientos, es claro que la calificación registral debe extenderse a la vigencia del poder, algo que excede de la suficiencia del mismo. En cuanto al segundo, es necesario que quede acreditado que el activo que es objeto de una operación nueva está integrado en el negocio jurídico de segregación de Banco Financiero a Bankia. En principio parece que necesitaríamos el documento público del cual resulte que el activo está incluido en el patrimonio transmitido. No obstante, como el negocio transmitido es casi la totalidad (por ejemplo, las hipotecas excluidas se refieren casi con carácter exclusivo a suelo, no a edificios), podría consultarse el Registro Mercantil o la Intranet Colegial (donde están colgadas las diferentes escrituras de segregación) a efectos de comprobar que el negocio en cuestión sí está incluido en el ámbito segregado y transmitido a Bankia. 6) Ascat Vida.

8 Durante muchos años las hipotecas constituidas a favor de Ascat Vida eran canceladas mediante el consentimiento de los apoderados de Caixa de Cataluña, dado el carácter de ésta de administradora de aquella. Sin embargo, Caixa d'estalvis de Catalunya, Tarragona y Manresa ha cesado en su cargo como administradora de Ascat vida por acuerdo de fecha 28 de septiembre de 2010, formalizado en escritura de igual fecha del Notario de Madrid, don José María de Prada Guaita, número 2314 de protocolo, e inscrito el cese en el Registro Mercantil, inscripción 150 de fecha 17 de enero de En consecuencia, debemos adaptar nuestra calificación a esta nueva situación. 7) Constancia en el Registro de la Propiedad de la revocación de poderes. Se plantea la posibilidad de hacer constar en el Registro la revocación del poder para realizar actos de disposición sobre la propia finca. A pesar de la conveniencia de que el Registro publique la revocación de poderes, lo cierto es que no se regula por la legislación hipotecaria un asiento específico para esta situación. La publicidad de la revocación sería muy importante, dado los términos del artículo del Código Civil, a cuyo tenor lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con el de buena fe. La reforma del Reglamento hipotecario de reguló el llamado Libro de alteración de las facultades de administración y disposición, pero la Sentencia del TS de 31 de enero de anuló el mismo porque al ampliarse el contenido del libro a otras posibles alteraciones distintas de las declaradas por sentencia judicial, se está ampliando lo dispuesto por el artículo 2,4 de la Ley por lo que este Libro supone una ampliación del contenido del Registro de la Propiedad que no se puede acometer por vía reglamentaria. Por otra parte la revocación del poder no puede presentarse en el Registro de la Propiedad por no ser un documento inscribible (artículo 420 del R.H.). Si se practicase un asiento en el Registro recogiendo esta revocación se desconocerían los efectos de esta constancia: Se cerraría el Registro o sería una mera advertencia? Lo que sí que parece posible, aplicando la más reciente doctrina de la DGRN es practicar una anotación preventiva de demanda (si se insta judicialmente la revocación del poder), pese a que sea una anotación sobre finca propia. En este sentido, la Resolución de 24 de enero de 2011 considera que aunque en principio para la práctica de la anotación de demanda es necesario que dicha demanda se interponga frente al titular registral, profundizando en el principio de tutela judicial efectiva, debe admitirse tal anotación cuando de no hacerse se produciría indefensión para el demandante, caso que ocurre cuando existe un título de transmisión referente a la finca objeto de la demanda que aún no ha sido inscrito, pero cuya inscripción podría traer como consecuencia la adquisición por un tercero de la finca en cuestión. 8) Exceso de cabida: finca procedente de reparcelación con propietario único.

9 En una reparcelación con propietario único se pretende la rectificación de una de las fincas de resultado, inscribiéndose un exceso de cabida de más de novecientos mil metros (la finca pasa de dieciséis mil a novecientos cincuenta mil metros). Dicha finca de resultado, después de diversas segregaciones realizadas, ha agotado su cabida. En este caso, debe rectificarse la reparcelación, pues el artículo 8 del RD 1093/97 señala que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para la inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción y para la rectificación de su extensión superficial o de sus linderos. Parece que semejante exceso de cabida corresponde más bien a una inmatriculación (podría tratarse de un puro exceso si los linderos fuesen fijos), pero en todo caso, dado que la finca procede de una reparcelación hay que cumplir, para evitar ir a un expediente de dominio, los requisitos del artículo 8. En este caso, al tratarse de propietario único es necesario para practicar la inmatriculación o el exceso que el proyecto se someta al trámite ordinario de información pública. Asimismo debe aprobarse definitivamente el expediente, debiendo ser firme en vía administrativa. 9) Libro del Edificio en viviendas unifamiliares. Se plantea la necesidad de acreditar la existencia del libro del edificio en la declaración de obra mueva terminada de una vivienda unifamiliar. En materia de libro de edificio juegan dos legislaciones, la estatal (Ley del Suelo y Ley de Ordenación de la Edificación) y la autonómica (Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña). Concretamente, en materia de obras nuevas debemos aplicar el artículo 20 de la Ley del Suelo que en el número 1 párrafo 2º señala que Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán(los notarios) además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de éstos a sus usuarios. Estos requisitos recogidos por la Ley reguladora de la edificación son dos: el seguro decenal y el libro del edificio. Respecto del seguro decenal, la disposición adicional segunda, párrafo segundo señala que el seguro decenal no será exigible al supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. La razón es obvia, sería asegurarse a uno mismo, mientras que el objetivo del seguro es garantizar los daños que pueda sufrir un tercer adquirente. Por lo que respecta al libro del edificio, su obligatoriedad resulta del artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, estando integrado dicho libro por los documentos a que hace referencia el propio artículo (proyecto, modificaciones, acta de recepción, agentes intervinientes, etc.). Sin embargo no existe para el libro del edificio una salvedad para las viviendas unifamiliares de autopromoción. La Dirección General, en resolución de 10 de diciembre de 2008 establece que tal Libro no es exigible al autopromotor de vivienda propia, ya que lo que se tutela no es el interés del promotor sino de los usuarios de la edificación.además la adquisición de la propiedad de la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido conforme a la legislación urbanística, y no se condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que dispone del libro del Edificio. Tampoco dicha norma tiene por fin la protección de los consumidores, sino el control de la legalidad urbanística, en orden a edificar, de tal forma que el artículo 19 de la Ley del Suelo

10 (hoy artículo 20) no exige en el momento de la declaración de obra nueva otorgada por el autopromotor, el cumplimiento de los requisitos que sólo se exigen para la venta de la vivienda. Sin embargo, para la venta de la vivienda unifamiliar sí que se precisa del libro de edificio, pues en este caso la normativa aplicable es la autonómica, concretamente el artículo 131 de la Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña, a cuyo tenor los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente Ley, especialmente las siguientes: b) El edificio debe disponer del libro del edificio, salvo en los casos de edificios ya existentes que aún no hayan sido sometidos a dicha obligación. El artículo 135 establece que Los registradores no pueden inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras que no hayan cumplido lo establecido en los artículos 132 a 134, relacionadas con los deberes y obligaciones que en ellos se establecen. 10) Concurso de acreedores: Ejecución hipotecaria sobre finca sobre la que se ha practicado una anotación preventiva de concurso, siendo el auto de adjudicación anterior al auto de declaración de concurso. El artículo 56 de la Ley Concursal establece que los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiere producido la apertura de la liquidación. Incluso las ejecuciones ya comenzadas se suspenden y, tratándose de bienes afectos, esta suspensión tiene lugar aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta. En consecuencia, solo caben dos posibilidades para inscribir la ejecución hipotecaria: a) Que el auto aprobatorio de la misma sea anterior al auto que declare el concurso, supuesto en el cual el bien no formaría parte de la masa concursal activa, sin perjuicio de que se puedan ejercitar por los administradores concursales la acción de reintegración regulada en los artículos 71 y siguientes. b) Que el bien no esté afecto a la actividad empresarial o profesional o a una unidad productiva del ejecutado, en cuyo caso la garantía hipotecaria no se ve afectada por el concurso. En este segundo caso, la doctrina más reciente de la Dirección General(resoluciones de 6 de junio de 2009 y 28 de noviembre de 2007), considera que cuando el deudor ha sido declarado en concurso es posible la ejecución hipotecaria al margen del juez del concurso cuando concurran dos requisitos: 1. Que ya se hayan publicado los anuncios para la subasta. 2. Que no conste registralmente la afección de los bienes a la actividad profesional del concursado. El que un bien esté afecto o no esta actividad profesional es de la exclusiva apreciación del juez, sin que ello sea calificable por el registrador. En el presente caso nos encontramos en el primer supuesto, pero incluso aunque nos encontrásemos en el segundo supuesto, al no constar el carácter de bien afecto en el Registro, también podría continuarse la ejecución e inscribirse la adjudicación. No obstante, el

11 Registrador debe notificar al Juez del concurso el cambio de titularidad operado como consecuencia de la ejecución, por aplicación del artículo 143 del R.H.